REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Gerarda Fiore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G.A.C.2112/2018 vertente
TRA
, c.f. , in persona del Legale Rappresentante p.t., rappresentato Parte_1 P.IVA_1
e difeso dall'avv.to Berardina Manganiello dell'Avvocatura del Comune di Avellino.
- attore -
E
Controparte_1
, C.F. rappresentata e difesa dall'avv. Diana Maccario, in virtù di procura
[...] P.IVA_2 posta a margine della comparsa di costituzione e risposta di nuovo difensore,
- convenuta -
Oggetto: pagamento corrispettivo-risarcimento danno
Fatto
Con atto di citazione notificato in data 15.05.2018, il , in persona del Parte_1
Sindaco p.t., citava la , ente di promozione Controparte_1 sportiva a carattere nazione, al fine di prendere atto del mancato pagamento dei canoni dovuti dal concessionario in favore dell'ente, dal dicembre 2012 al febbraio 2018, al fine di ottenere la condanna della convenuta al pagamento, in favore del , dell'importo di € Parte_1
89.043,27 comprensivo di interessi dal novembre 2012 al febbraio 2018, oltre interessi successivi maturati ed a maturarsi sui canoni scaduti.
Evidenziava che con rep. n. 5204\2012 veniva stipulata in data 13.11.2012, la convenzione fine di concedere in uso l'immobile di proprietà comunale, con annesse pertinenze situato in
, angolo tra via Terminio e via Vasto, denominato ex da destinare a Pt_1 Organizzazione_1 casa d'arte dedicata al mondo dell'infanzia, alla promozione delle attività artistiche e alla diffusione
1 della cultura e dell'apprendimento dei soggetti in età evolutiva, giusta delibera di G.C. n.
286 del settembre 2011 e della successiva determina dirigenziale n. 52312012.
La durata della concessione veniva fissata in anni 9 a decorrere dalla data di sottoscrizione del 13.11. 2012; il canone di concessione annuo veniva fissato in euro 14.400,00 corrispondente ad un canone mensile di euro 1.200,00 come proposto dal concessionario in sede di gara.
Riscontrato il mancato pagamento dei canoni, l'ente diffidava il concessionario al pagamento di quanto dovuto, avvalendosi, anche nel persistere della debenza, di volersi avvalere della clausola risolutiva ex art. 1454 c.c., alla luce del grave inadempimento contrattuale;
contestualmente intimava il pagamento della somma di € 64.700,00 comprensivi di interessi e rivalutazione dal novembre 2012 al dicembre 2017, oltre canoni ed interessi successivi a maturarsi sui canoni scaduti e da scadere, successivamente rideterminata con nota del 18.12.2017; infine a seguito della nota del 12.1.2018 prot. 2683, nel febbraio 2018 il concessionario rilasciava la struttura al Comune di . Pt_1
Instauratosi il contraddittorio si costituiva che impugnava la domanda per la sua CP_1 infondatezza in fatto e in diritto.
In particolare evidenziava che fin dalla stipula del contratto non aveva mai usufruito dell'intera superficie della struttura, oggetto della concessione in uso, cosi come pattuito in convenzione, ossia di mq 541,68 oltre pertinenze per mq 370,00, per la sua inagibilità di gran parte dello stabile, così come emergevano: nella riunione del 16.06.2016, in presenza dell'avv.
Miccichè, legale della convenuta, nonché dalla note inviate all'ente concedente del 02.10.2012, del
17.12.2012, del 21.12.2012 e del 10.04.2013.
Le problematiche consistevano nella impossibilità di usufruire del piano inferiore e di gran parte della struttura in concessione a causa di una serie di inadempienze da parte dell'Ente proprietario, tali da giustificare, ai sensi dell'art. 1578 c.c., una richiesta di riduzione del canone stabilito in contratto in proporzione alla diminuita possibilità di godimento del bene secondo l'uso pattuito.
La convenuta più in particolare eccepiva l'inadempimento per la presenza di vizi della cosa locata che determinavano l'inidoneità all'uso pattuito dei locali oggetto della convenzione, consistenti nella necessità di effettuare in tempi brevi alcuni lavori di manutenzione straordinaria riguardanti varie infiltrazioni d'acqua piovana dal tetto della struttura, infiltrazioni dalla vetrata del primo piano apportante acqua al piano inferiore, il mancato funzionamento dei termoconvettori oltre alla necessità di sostituire e/o aggiustare gli scarichi dell'acqua e i rubinetti dei bagni e di istallare una porta di sicurezza esterna e un montascale per disabili.
Chiedeva di essere autorizzata dall'amministrazione a eseguire con fondi propri i lavori necessari al funzionamento dello stabile, decurtando poi tali somme, a seguito di presentazione di fatture, dal canone mensile pattuito in convenzione.
Formulava, pertanto, richiesta di riduzione del canone mensile ai sensi dell'art. 1578 c.c.
2 A riprova di quanto detto si allegavano i preventivi di spesa inviati all'Ente e inerenti la sistemazione del tetto e dell'impianto elettrico, autorizzati con determina del Dirigente del Settore
Patrimonio prot. 49637/2013 per un importo complessivo di € 7.200,00, oltre a spese affrontate per l'installazione di una fornitura di energia elettrica provvisoria e straordinaria nel periodo tra aprile 2013/giugno 2014 - non potendo provvedere alla semplice voltura delle utenze data la necessità di uno sdoppiamento del contatore elettrico mai effettuato dall'amministrazione comunale, contravvenendo all'art. 6 del capitolato prestazionale per la concessione in uso, il quale stabiliva che “ Gli allacciamenti per la fornitura di acqua, energia elettrica e gas si pongono a totale carico dell'aggiudicatario e saranno in condizioni idonee all'uso”.
Evidenziava di avere sostenuto spese straordinarie pari a € 6.811,12, per l'energia elettrice, infine, l'impossibilità da parte della stessa di usufruire dell'intero piano inferiore della struttura, atteso che l'immobile non era mai stato in regola con la normativa edilizia e urbanistica per l'esercizio dell'attività a cui era destinata, poiché sprovvisto di una uscita di sicurezza, vista anche l'assenza autorizzazioni da parte dei Vigili del Fuoco.
Concludeva, per il rigetto della domanda attorea, perché inammissibile, improcedibile e in ogni caso infondata nel merito, con vittoria di diritti spese e onorari del presente giudizio.
Nel corso del giudizio venivano concessi i termini ex art. 183 comma VI c.p.c., venivano ammessi i mezzi istruttori articolati, infine veniva ammessa CTU, al quale venivano conferiti i seguenti quesiti:
“Accerti e valuti la sussistenza dei lamentati vizi originari e infiltrazioni rientranti nella manutenzione straordinaria;

2. Accerti l'esistenza delle lamentate infiltrazioni di acqua piovana, l'origine dei fenomeni e il nesso di causalità fra quanto lamentato ed il danno, se esistente;

3. accerti il mancato funzionamento dei termoconvettori;

4. accerti se l'ascensore è sempre stato funzionante;

5. accerti se
l'uscita al piano inferiore dei locali dati in concessione è sempre stata murata;

6. accerti se all'interno della predetta struttura vi era un unico contatore per l'energia elettrica, adibito ad uso anche per il parcheggio e se risulti poi affidato in concessione alla ( ;

7. accerti se la CP_2 Org_2 CP_3 parte convenuta ha affrontato spese straordinarie e di quale tipologia, quantificandone i relativi costi;



8. accerti se il piano interrato ha un'uscita di sicurezza”.
Acquisita la CTU il giudizio veniva rinviato per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione, previa concessione di termine per il deposito di comparse conclusionali.
Motivi della decisione
La domanda di parte attrice è fondata e deve pertanto essere accolta, atteso che è stato provato l'inadempimento grave di parte convenuta avendo omesso il pagamento dei canoni, di cui alla convenzione del 13.12.2012 sottoscritta tra il Presidente p.t. dell e il Controparte_1 comune di , per la concessione in uso dell'immobile comunale, registrata al Rep n 5254, per Pt_1 complessivi € 64.700,00 calcolati alla data del 18.12.2017 e fino alla data del rilascio.
3 Parte convenuta non ha provato di avere corrisposto i canoni dedotti insoluti, sino alla data del rilascio dell'immobile avvenuta nel febbraio 2018 e parte attrice ha dato atto che la condotta omissiva si è perpetrata fino alla risoluzione contrattuale, circostanza pacifica fra le parti.
Nella fattispecie, infatti, la parte attrice ha evaso l'onere di prova, che le incombeva, producendo in giudizio, la concessione, da cui si trae prova del titolo e scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione annuale di € 14.400,00 pari ad euro 1200,00 mensili.
Secondo i noti principî in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento, incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo
Cass. n°15659.2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n°3373.2010; Cass. n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass.
n°20073.2004).
Durante il corso del giudizio sono state puntualmente confermate le circostanze dedotte dal parte attrice nell'atto introduttivo.
Va premesso che il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilatelarmente, nel caso in cui si verifichi una diminuzione o riduzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti una alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (fra le tante Cass. civ. Sez. VI

3-23 giugno 2011 n. 13887).
Inoltre non è mai consentito al conduttore autoridursi il canone sulla base di pretesi controcrediti, costituendo tale sua condotta un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cass. civ. sez VI 7 maggio 2012 n. 6850).
Alla luce degli indicati principi non possono essere accolte le difese della parte convenuta.
In particolare, a seguito della risoluzione della concessione, per inadempimento dell è CP_1 pacifico il mancato versamento dei canoni concessori pattuiti e non versati a decorrere dal mese di novembre 2012 a dicembre 2017 per l'importo complessivo di € 64.700,00 e di seguito fino a
4 febbraio 2018, somma già rideterminata per effetto dell'acconto versato di € 2.500 e di €
7.200,00 per i lavori effettuati.
Non è stato altresì contestata la fonte di tale diritto individuata nel contratto menzionato, per cui la domanda va accolta, proprio in riferimento alla mancata corresponsione dei canoni.
Le doglianze dell' tuttavia, non sono idonee a confutare le ragioni esposte dall'ente, in CP_1 particolare, non merita accoglimento la tesi esposta dalla convenuta in ragione della quale sarebbe legittima la sospensione del pagamento dei canoni di locazione per effetto di una asserita e sopravvenuta inidoneità del bene rispetto all'uso pattuito;
situazione dedotta dagli esborsi sostenuti per le spese di straordinaria manutenzione, che avrebbero dovuto eliminare ogni limitazione al legittimo esercizio del bene immobile, di proprietà comunale, costituita dal mancato utilizzo per le attività ludiche, aventi finalità educative.
Situazione non provata sia per i difetti relativi ai requisiti di sicurezza essenziali, che per le problematiche legale alle utenze, carenze che hanno determinato un asserito ed ulteriore esborso di danaro per un risanamento dell'immobile avuto in concessione.
Come è evidente dalla lettura del negozio giuridico in esame, le parti non hanno inteso individuare come oggetto della locazione altro bene se non quello riferito alla descritta unità immobiliare, con ciò escludendo qualsiasi riferimento a vizi e difetti e assenza di manutenzione.
E pertanto inconferente individuare, quale argomento per una asserita limitazione del diritto nascente dal contratto di locazione, la carenza alle prescrizioni di legge, quale quella relativa a normativa edilizia ed urbanistica, quale l'uscita di sicurezza.
Per completezza l'art. 13 della convenzione, all'uopo prevede, che il pagamento del canone non potrà essere sospeso, né ritardato da pretese od eccezioni da parte del concessionario, qualunque ne fosse il titolo, salvo il successivo e separato esercizio delle sue ragioni.
Peraltro è noto il principio secondo il quale non può essere in alcun modo sospeso il pagamento dei canoni di locazione se non in presenza di una chiara pronuncia del giudice, costituendo tale obbligo il fondamento stesso dell'adempimento richiesto al conduttore di un immobile.
La consulenza tecnica disposta nel corso del giudizio ha in effetti evidenziato, che gli originari vizi lamentati delle infiltrazioni di acqua non trovano riscontro nel verbale di consegna dei locali, redatto in data 7.12.2012, dove le parti hanno dichiarato che i locali sono consegnati in buono stato di conservazione e idonei all'uso per il quale sono concessi.
Delle lamentate infiltrazioni sono state evidenziate dal CTU, all'esito del sopralluogo del 5-
12 aprile 2022, <sulla parete esterna del fabbricato, nell'intercapedine che provocano fenomeni all'interno dei locali posti a piano terra;
per la parte che da sul giardino, vi sono delle infiltrazioni che coinvolgono una piccola parte di copertura e la parete-vetrata, che subisce infiltrazioni alla base in ferro della stessa. Tutto ciò provoca danni alle rifiniture interne, che col tempo possono aggravarsi maggiormente compromettendo anche gli infissi esterni>>.
5 Il CTU ha sottolineato che la parte convenuta a seguito della SCIA presentata ed autorizzata da parte attrice, ha eseguito alcuni lavori consistiti in: sistemazione del tetto lato strada e sigillatura vetri;
sostituzione in copertura di mq di guaina;
pulizia e sigillatura del canale di gronda lato strada;
sostituzione di n 4 messicani;
realizzazione di n. 2 montanti elettriche. I costi delle opere sono stati quantificati in € 7.200,00.
Per quanto riguarda le ulteriori ed asserite limitazione dell'esercizio dei diritti conseguenti alla sottoscrizione del contratto di convenzione, il CTU ha ulteriormente attestato che: a)“i termoconvettori sono in ottime condizioni e non presentano deterioramenti e parti danneggiate, ma non si può stabilirne il funzionamento all'atto del sopralluogo, l'immobile non è provvisto di allaccio alla rete elettrica;
b) l'ascensore che collega il piano terra con il piano interrato, si presenta anch'esso in buone condizioni, ma non si può stabilirne il funzionamento;
c) il piano inferiore non presenta alcuna uscita;
d) dagli atti di causa si evince che originariamente vi era un unico contatore per l'energia elettrica, utilizzato anche per l'autorimessa, sita al piano interrato;
successivamente e sempre con la SCIA presentata per la realizzazione dei lavori di manutenzione straordinaria, veniva sdoppiato l'impianto elettrico così da rendere le due unità indipendenti”.
Dall'attività istruttoria compiuta, quindi, è emersa la circostanza, peraltro riconosciuta dall'ente, dei lavori effettuati per € 7.200,00, dalla convenuta già scorporati dalla somma CP_1 richiesta nella nota del 18.12.2017; al contrario, non è neppure emerso con sufficiente valore probatorio le limitazioni all'utilizzo dell'immobile.
Invero, la parte convenuta non ha supportato la richiesta mediante una apposita relazione tecnica di parte che evidenziasse le limitazioni lamentate, al momento del loro verificarsi.
Tanto basta all'accoglimento della domanda attorea, essendo pacifica l'azione per inadempimento, ove lo stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti
(così Cass. n°24460.2005; conf. Cass. n°19652.2004; Cass. n°14234.2004.
Come risulta dalla documentazione depositata in atti, relativa alla corrispondenza intercorsa e anche alla conferenza dei servizi, parte attrice ha più volte richiesto alla convenuta il pagamento dei canoni, anche quando ha continuato a detenere l'immobile ed a godere del suo utilizzo senza corrispondere alcunché per i canoni di locazione, asserendo la sua inutilizzabilità.
Va rilevato che l'immobile è stato accettato nelle sua caratteristiche come gradito e destinabile all'uso prescritto, dalla convenuta, come da espressa previsione contrattuale.
Peraltro, dei presunti vizi eccepiti dalla convenuta e della asserita inutilizzabilità totale e/o parziale dell'immobile alcuna prova è stata depositata dalla convenuta nel corso del giudizio.
La prova orale ha in effetti chiarito alcuni aspetti, relativi soltanto alle lamentate infiltrazioni, riconosciute da parte attrice nel loro ammontare.
Per tale ragione segue la condanna di parte convenuta al pagamento dei canoni insoluti pari ad € 64.700,00, ( da novembre 2012 a dicembre 2017) e di quelli successivamente scaduti fino alla data del rilascio (febbraio 2018), oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo.
6 Le spese si compensano, in ragione del contenuto della domanda giudiziale, seguendo la sola condanna al pagamento, a vantaggio di parte attrice, del contributo unificato versato pari ad €
759,00


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulla domanda promossa dal in danno della ogni diversa istanza, Parte_1 Controparte_1 deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
a) ACCOGLIE la domanda.
b) CONDANNA l Controparte_1
, al pagamento della somma di € 64.700,00 per i canoni
[...] insoluti e di quelli scaduti fino alla data del mese di febbraio 2018, oltre interessi legali dalla domanda e fino al soddisfo.
c) CONDANNA l Controparte_1
al pagamento della somma di € 759,00 a favore del
[...]
, compensando le ulteriori spese del giudizio. Parte_1
d) Le spese di CTU vanno poste a carico di parte convenuta
Così deciso in Avellino il 5.05.2024
Il Giudice
Dott.ssa Gerarda Fiore
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