REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Brescia
SEZIONE LOCAZIONE
Il Giudice Onorario del Tribunale di Brescia, dott. Antonio Cocchia, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 07/07/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 9085/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), ora (C.F: CP_1 P.IVA_1 Controparte_2
) in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio P.IVA_2
dell'avv. ESPOSITO ALESSANDRO SAVERIO, con elezione di domicilio in
Indirizzo Telematico presso avv. ESPOSITO ALESSANDRO SAVERIO, giusta procura;

ATTORE

contro

:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. CP_3 C.F._1
BERTUZZI JENNIFER, con elezione di domicilio in Indirizzo Telematico, presso e nello studio dell'avv. BERTUZZI JENNIFER, giusta procura;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno così concluso. Parte attrice:
pagina 1 di 12 IN VIA PRINCIPALE: -accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione inter-partes per inadempimento grave del conduttore sig. CP_3
ex art. 1453 c.c. e 1454 c.c. e in ogni caso per effetto dell'esercizio della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. contenuta nell'articolo 8 del predetto contratto;
- condannare il sig. al rilascio, in favore di CP_3 CP_2
delle unità immobiliari site nel Comune di Iseo (BS), Via
[...]
Risorgimento n. 26, libere da persone e/o cose più precisamente: ** porzione di fabbricato ad uso ufficio composto a piano terra da quattro vani, servizi e disimpegni, a piano interrato da tre vani, servizi e disimpegni, con annessa scala interna di collegamento tra i piani, portico e corte esclusiva a piano terra il tutto censito al NCEU, foglio 7, M.A.P. p. 189, sub. 8, cat. A/10, cl. 2, vani 6, R.C. euro 1.533,88; ** autorimessa a piano interrato censito al NCEU foglio 7, M.A.P.
p. 189, sub. 10, Via Risorgimento SN, piano S1, cat. C/6, cl. 2, mq266, R.C. euro
508,30 - condannare il sig. al pagamento dell'importo di € 3.452,23 a CP_3
titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati, di rimborso delle utenze
(telefonia ed acquedotto) e delle spese condominiali relative alla gestione ordinaria 2023/2024, nonché dell'importo di euro 2.187,86 per spese condominiali per la gestione ordinaria 2024/2025 inerenti le unità immobiliari relative al contratto di locazione di cui è causa, così come indicate nei conteggi evidenziati in narrativa relativi alla situazione debitoria del sig. ad oggi CP_3
ammontanti alla somma di euro 5.640,09 e di quelle somme che matureranno sino all'effettivo rilascio degli immobili, con maggiorazione degli interessi ex art. 1284, comma quarto, cod. civ.; - condannare il sig. al pagamento, in CP_3
favore di della somma che sarà determinata dal Tribunale Controparte_2
per ogni giorno di ritardo nel rilascio dalla pronuncia ai sensi dell'art. 614 c.p.c.
In ogni caso: -condannare il sig. al pagamento delle spese di lite del CP_3
pagina 2 di 12 presente procedimento nonché della procedura di mediazione;
- condannare il sig.
ex art. 96, comma terzo, c.p.c., al pagamento, in favore di CP_3
di un ulteriore importo pari ad un multiplo delle spese di Controparte_2
lite non inferiore a quattro.
Parte convenuta :
- Respingere ogni domanda formulata in quanto infondata in fatto e in diritto e comunque non dimostrata per tutti gli esposti motivi pertanto a) respingere la richiesta di risoluzione del contratto;
b) respingere la richiesta condanna al rilascio;
c) respingere la richiesta condanna al pagamento dell'importo di euro
784,85 perché gi adempiuto d) respingere la richiesta condanna al pagamento di una somma per ogni giorno di ritardo trattandosi peraltro di domanda nuova e comunque destituita di fondamento e) respingere la condanna al pagamento delle spese legali;
f) respingere la richiesta condanna ex art. 96 cpc
FATTO E SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto introduttivo ritualmente notificato in data 02/05/2024, la ora CP_1
intimava al convenuto sig. lo sfratto per morosità, assumendo CP_2 CP_3
mancati pagamenti per sei mensilità. Parte conduttrice si costituiva ritualmente esibendo una pluralità di pagamenti, assumendo di aver sanato la morosità.
All'udienza del 22/07/2024 veniva disposto il mutamento del rito, denegato ogni provvedimento ex art. 665 c.p.c. All'esito del deposito di memorie integrative, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni e deposito della sentenza al 07/07/2025, previa concessione dei termini per il deposito di note conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La difesa attrice insiste nella domanda di risoluzione per grave inadempimento di parte conduttrice per il tardivo pagamento della morosità intimata con atto di pagina 3 di 12 citazione, in virtù della clausola risolutiva espressa, negozialmente pattuita all'art. 8 del contratto di locazione.
Inoltre, la difesa attrice lamenta ancora un residuo di € 28,81 per il saldo dei canoni, assumendo non aver ricevuto il rimborso di € 719,80 per utenze telefoniche e servizi internet, € 346,19 per fatture di depurazione acque, lamentando il mancato rimborso delle spese condominiali anticipate dalla proprietà per l'esercizio 2023/2024 ed il mancato pagamento delle prime rate scadute per l'esercizio in corso 2024/2025.
La difesa convenuta replica di aver sanato la morosità intimata e che le ulteriori spese richieste dopo il mutamento del rito non sarebbero mai state richieste prima e, comunque, si tratta di inadempimenti lievi che non giustificano la risoluzione contrattuale.
Invero, mentre per le bollette per l'acqua ed i servizi internet vi era una domiciliazione bancaria a carico della proprietà, non vi è alcuna richiesta scritta di pagamento sino al deposito delle memorie integrative e, pertanto, il conduttore non poteva certo essere a conoscenza dell'importo eventualmente dovuto, di guisa che tale voce non può essere conteggiata ai fini della domanda di risoluzione del contratto di locazione. Al contrario, invece, vi è una pec del
21/02/2025, depositata come documento n. 22 di parte attrice, con cui la proprietà chiede il rimborso delle spese legali, senza ricevere risposta, ricevendo, invece, un sollecito da parte del depositato come documento n. 23 Controparte_4
di parte attrice.
In proposito, la difesa convenuta lamenta di non aver ricevuto l'indicazione specifica delle spese, né di aver potuto visionare i documenti giustificativi, citando a suffragio massime della Corte di legittimità.
pagina 4 di 12 Invero, le statuizioni della Suprema Corte censurano il comportamento del locatore il quale, nonostante le richieste di parte conduttrice, non abbia specificato adeguatamente le spese condominiali richieste. Nel caso di specie, non vi è alcuna richiesta scritta del conduttore, né alcuna contestazione sul riparto delle spese condominiali, pertanto, il comportamento di parte convenuta non può essere ritenuto scevro da censure. A fronte delle due rate condominiali scadute di
€ 1.368,67 il sig. ha versato solo un acconto di € 549,48, con una morosità CP_3
per oneri accessori di € 2.187,86.
Nell'atto di citazione che ha originato la fase sommaria rubricata al n. 7284/2024, parte intimante ha comunque richiesto il pagamento della morosità dedotta di sei mesi, successivamente sanata, oltre al pagamento dei canoni a scadere. Pertanto, la domanda di pagamento delle ulteriori morosità contestate non possono essere considerate come domande nuove.
In proposito, la Corte di legittimità ha avuto modo di statuire che: “Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il "thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto,
l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in dipendenza dalle difese svolte da controparte” (Cass. Ord. 26/05/2023 n. 14779; Cass. Ord. 28/02/2023 n.
5955).
Peraltro, la suprema Corte di Cassazione, con consolidata giurisprudenza (Cass.
n. 8076/2002, Cass. n. 14527/2022), ha confermato il principio secondo cui, in pagina 5 di 12 materia di locazione e conseguente sfratto per morosità, il giudice può valutare la gravità dell'inadempimento anche tenendo conto del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda di risoluzione. Questo comportamento è stato ritenuto rilevante ai fini della conferma della risoluzione del contratto per inadempimento grave, in quanto, nei contratti di durata come la locazione, l'inadempimento può aggravarsi nel tempo, incidendo sull'interesse del locatore.
Questo principio si discosta dalla regola generale prevista dall'art. 1453 c.c., che cristallizza l'inadempimento al momento della proposizione della domanda per evitare che il debitore possa sanare ex post il proprio inadempimento.
La Corte ha ribadito che nei contratti di locazione, non si applica la cristallizzazione degli inadempimenti tipica di altri contratti a esecuzione istantanea o periodica. Il conduttore è tenuto a rispettare le proprie obbligazioni per l'intera durata del rapporto contrattuale, e l'inadempimento può aggravarsi anche dopo la proposizione della domanda di risoluzione, senza che il locatore possa sospendere la propria prestazione, ovvero la messa a disposizione dell'immobile.
Questo principio si riflette nella giurisprudenza secondo cui la valutazione della gravità dell'inadempimento deve essere complessiva e considerare il comportamento del debitore anche durante il processo (Cass. n. 446/2011).
La decisione si inserisce nel solco della giurisprudenza consolidata, che in materia di contratti di locazione dà rilevanza non solo all'inadempimento iniziale, ma anche alla condotta successiva del conduttore, confermando il principio che, nei contratti di durata, l'interesse del locatore al corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali si protrae fino alla riconsegna dell'immobile.
pagina 6 di 12 Esaminando, ora, la domanda di risoluzione per grave ritardo nell'adempimento, si osserva che il semplice tardivo pagamento non costituisce automaticamente un grave inadempimento, soprattutto quando non residua alcun danno economico in capo al locatore quale conseguenza del suddetto ritardo. Tuttavia, nel caso di specie, le parti hanno negozialmente convenuto all'art. 8 del contratto di locazione azionato che: “il mancato pagamento anche parziale di un canone di locazione o delle quote di oneri accessori, così come la sublocazione abusiva o il mutamento di destinazione d'uso produrranno ipso iure la risoluzione del contratto di locazione per colpa del conduttore”.
Orbene, quando il locatore dichiara di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa per inadempimento del conduttore, il contratto si intende risolto senza la necessità di un'apposita azione giudiziale volta ad ottenere, accertata la sussistenza dei presupposti, una sentenza costitutiva che provoca lo scioglimento del vincolo. Tuttavia, può succedere che, nonostante l'inequivoca volontà, manifestata dal locatore, di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa e quindi di ritenere risolto di diritto il rapporto di locazione in essere, il conduttore si opponga al rilascio dell'immobile locato. In particolare, come nella fattispecie, la fase sommaria si conclude se non vi è stata l'attestazione della persistenza della morosità, o se il procedimento è stato utilizzato al di fuori delle ipotesi tipiche. La trasformazione del procedimento sommario per convalida in giudizio ordinario di cognizione, sarà volta proprio ad accertare se la domanda di rilascio, comunque sempre contenuta nell'intimazione, sia o meno fondata, dovendo far derivare da qui la decisione sul mantenimento o sulla risoluzione del contratto sottostante all'intimazione stessa.
pagina 7 di 12 Orbene, esaminando nel merito la fattispecie in oggetto, si rimarca come parte attrice lamenti ritardati pagamenti, mentre la difesa convenuta ritieni lievi i propri ritardi, tali da non giustificare la pronunzia di risoluzione.
Invero, la gravità del comportamento di parte conduttrice si riscontra nella circostanza che, nonostante l'esplicita manifestazione di volontà di parte locatrice di non voler tollerare oltre ritardati pagamenti, nel prosieguo del rapporto negoziale e nelle more del presente giudizio, parte conduttrice abbia continuato a non onorare tempestivamente le proprie obbligazioni contrattuali.
Pertanto, sulla gravità dell'inadempimento, si deve invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass. 12.05.1999 n. 4688).
Il giudice, dunque, viene chiamato a pronunziarsi sull'accertamento concreto della gravità o meno dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. e sulla valutazione della scarsa importanza di qualsiasi inadempimento contrattuale.
In particolare, in tema di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso non abitativo, occorre fare riferimento al concreto interesse delle parti, ed accertare che l'inadempimento possa essere definito grave solo attraverso la verifica che lo stesso abbia inciso nell'economia complessiva del rapporto, in modo tale che dia luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale (Cass. 17.12.1991 n.
13575).
Pertanto, si ritiene che il ritardo nel pagamento dei canoni, di per sé, non abbia cagionato danni alla parte locatrice e non integri di per sé la fattispecie del grave inadempimento, ma, nella fattispecie, il fondamento del rimedio della risoluzione si rinviene nell'esigenza di tutelare l'interesse del contraente a liberarsi da un contratto oneroso quando l'inadempimento dell'altro contraente rende pagina 8 di 12 l'esecuzione non affidabile. Infatti, la pattuizione negoziale dell'art. 8 giustifica la gravità dell'inadempimento, avendo le parti predeterminato l'importanza della tempestività dell'adempimento, espressamente non tollerato da parte locatrice alcun ritardo, il quale investendo l'obbligazione principale del conduttore altera l'equilibrio del sinallagma contrattuale.
In proposito, si rileva che la Suprema Corte ha, inoltre, statuito che con riguardo ad un rapporto di locazione, qualora alcune prestazioni parziali siano state adempiute tardivamente prima della domanda di risoluzione, ed altre prestazioni tardive si siano successivamente verificate, le prime devono essere valutate insieme con le seconde allo scopo di un esame globale del comportamento dell'obbligato, tenendo altresì conto che anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie (Cass.

8.3.1988 n.
2346). Nel caso di specie, i pagamenti tardivi sono proseguiti anche dopo il mutamento del rito, aggravando il comportamento inadempiente di parte conduttrice.
Orbene, la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza (Cass. 28502/2018).
Inoltre, anche se l'indagine sull'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. viene meno quando i contraenti hanno pattuito una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. ovvero hanno considerato un determinato inadempimento condizione risolutiva del contratto, poiché detto strumento introduce una modifica nel normale meccanismo della risoluzione per inadempimento, prevedendo una forma speciale di risoluzione ipso iure che i contraenti pagina 9 di 12 subordinano all'inadempimento di una o più obbligazioni determinate, con riferimento alla gravità dell'inadempimento, si ritiene accertata la gravità in concreto, cioè l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass. 12/05/1999 n. 4688).
In particolare, in tema di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso non abitativo, occorre fare riferimento al concreto interesse delle parti, così come inserito pattiziamente nel contenuto del contratto di locazione in essere, per accertare se l'inadempimento possa essere definito grave solo attraverso la verifica che lo stesso abbia inciso nell'economia complessiva del rapporto, in modo tale che dia luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale, in virtù delle esigenze manifestate dalle parti (Cass. 17/12/1991 n. 13575).
Ai sensi dell'art. 1455 c.c., il fondamento del rimedio della risoluzione si rinviene nell'esigenza di tutelare l'interesse del contraente a liberarsi da un contratto oneroso quando l'inadempimento dell'altro contraente rende l'esecuzione non affidabile. Infatti, il rimedio della risoluzione, negozialmente convenuto con la clausola risolutiva espressa di cui all'articolo 8 del contratto di locazione in oggetto, viene espressamente previsto come il ritardo nei pagamenti legittimi il locatore alla risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.
Le doglianze della difesa convenuta non giustificano ipotesi di morosità.
Diversamente opinando, infatti, si darebbe luogo a fenomeni di ragion fattasi, non ammessi nel nostro ordinamento. Peraltro, i pagamenti tardivi risultano ingiustificati, alla luce dell'importanza attribuita dalle parti al tempestivo pagamento con la clausola risolutiva espressa ex art. 8 del contratto di locazione in oggetto.
pagina 10 di 12 Non vi sono i presupposti né motivi oggettivi per ritenere fondate le ulteriori domande di parte attrice di condanna ex art. 96 e 614 c.p.c. Infatti, non sussiste alcun maggior danno in capo al locatore relativo al canone di locazione ritenuto troppo basso, poiché liberamente pattuito dalle parti, così come non si ravvisa alcun comportamento contrario a buona fede nella difesa di parte convenuta, seppur non condivisa.

Per questi motivi

, si accoglie la domanda principale di parte locatrice di risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes, per grave inadempimento della parte conduttrice, condannando quest'ultima al rilascio del bene locato, libero da cose e persone, come da dispositivo. Le spese seguono la soccombenza per principio generale del nostro ordinamento e vengono liquidate come da dispositivo, tenendo conto del pagamento della fase sommaria

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
Accoglie la domanda principale di parte attrice e dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes, per grave inadempimento di parte conduttrice, disponendo ex art. 56 L. 392/1978 il rilascio dell'immobile locato, sito nel Comune di Iseo (BS), alla via Risorgimento n. 26, libero da cose e persone, entro il 15/09/2025;
Condanna parte conduttrice sig. al pagamento della somma di € CP_3
2.187,86 per spese condominiali, e di € 28,81 per residuo canoni non onorati;

Condanna parte conduttrice sig. al rimborso delle spese di lite che si CP_3
liquidano per tutte le fasi giudiziali e stragiudiziali espletate in € 1.500,00 oltre anticipazioni giudiziarie, costi per la mediazione, rimborso delle spese generali,
CPA e IVA come per legge.
pagina 11 di 12 Così deciso in data 7 luglio 2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Brescia. il Giudice
Dott. Antonio Cocchia
pagina 12 di 12