N.R.G. 1492/2017

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CALTAGIRONE
UNICA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Caltagirone, nella persona del Giudice dott. Oriana Calvo, rilevato che l'udienza del 18.09.2025 è stata sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note scritte;
viste le note di trattazione depositate dalle parti;
ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA Nella causa civile iscritta al n. 1492/2017 R.G. promossa da
, nata a [...] il [...], c.f. , rappresentata e Parte_1 C.F._1 difesa dall' avv. Antonino Piluso, presso il cui studio in Caltagirone, via Tasca n. 2, è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti.
RICORRENTE
CONTRO
, nata a [...] il [...], c.f. , rappresentata e Controparte_1 C.F._2 difesa dall'avv. Christian Parisi, presso il cui studio in Caltagirone, viale Europa n. 32, è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti.
RESISTENTE
***
Con atto di intimazione di sfratto per morosità ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1
al fine di ottenere la convalida dello sfratto e l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
[...]
Parte attrice ha esposto che con contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato in data 23.09.2016 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Caltagirone il 26.09.2016, aveva concesso in locazione a l'immobile sito in Caltagirone, Via Manzoni n. 31, piano quarto, individuato Controparte_1 catastalmente al foglio 108, particella 521, sub. 37, categoria catastale A/2, classe 2, per un canone mensile di euro 320,00, comprensivo di euro 70,00 per spese condominiali, da pagarsi mensilmente entro pagina 1 di 6 il giorno cinque di ogni mese. Ha rappresentato, ancora, che durante il rapporto locatizio la conduttrice si era resa morosa dal mese di aprile a settembre 2017, per una somma pari ad euro 1.920,00.
Costituitasi in giudizio, si è opposta alla convalida dello sfratto e all'emissione Controparte_1 dell'ingiunzione di pagamento, eccependo la compensazione del debito per aver provveduto a proprie cure e spese, previo consenso della locatrice, a far sostituire nell'immobile locato il recipiente dell'acqua troppo piccolo per le esigenze della propria famiglia, composta da sei membri, con uno più capiente e in un materiale più salubre, oltre ad aver rifatto l'impianto elettrico, sostenendo una spesa di euro
2.126,00. Ha rappresentato, inoltre, di aver corrisposto al momento della stipula del contratto una cauzione di euro 500,00, pari a due mensilità, escluse le spese condominiali, che la locatrice non le aveva restituito nel momento in cui nel mese di luglio aveva rilasciato, sempre con il consenso della locatrice,
l'immobile non più rispondente alle esigenze della propria famiglia. Ha dichiarato, inoltre, di voler consegnare banco iudicis le chiavi dell'immobile. Ha concluso chiedendo il risarcimento dei danni patiti pari ad euro 800,00, nonché il rigetto della domanda attorea. Il tutto con spese legali da distrarsi a favore del procuratore antistatario.
A fronte dell'opposizione di parte intimata, con ordinanza del 22.12.2017 è stata accolta la richiesta di rilascio dell'immobile, rigettata la domanda di emissione del decreto ingiuntivo, nonché disposto il mutamento del rito e fissata l'udienza di discussione, previo esperimento della procedura di mediazione obbligatoria.
Con memoria integrativa, ha insistito in quanto dedotto nella comparsa di Controparte_1 costituzione e risposta. non ha depositato memorie integrative e nelle note di Parte_1 trattazione per l'udienza cartolare del 09.03.2021, dato atto dell'esito negativo della mediazione, ha contestato il contenuto della comparsa di costituzione e risposta dell'intimata, ritenendola totalmente infondata. Ha chiesto, inoltre, il pagamento dei “canoni di locazione non pagati sino all'esecuzione dello sfratto, oltre spese occorse, attuato quest'ultimo tramite ufficiale giudiziario per la considerazione che la IG.ra non aveva adempiuto spontaneamente a quanto ordinato dal Giudice nel proc. N. CP_1
1489/2017, determinando di conseguenza l'instaurazione della procedura esecutiva in forma specifica portante il n. 125/2018 R.G. ES., di cui si fornisce prova, attraverso l'acquisizione del verbale di rilascio immobile, sottoscritto dall'Uff. Giudiziario procedente, del 20.03.2018, di cui si chiede di consentirne
l'acquisizione delle n. 33 foto cartacea, indicate nel verbale di cui sopra, che riproducono i danni arrecati all'immobile di proprietà dell'odierna attrice”.
Con ordinanza del 09.03.2021 la causa è stata rinviata per la discussione e decisione ai sensi dell'art. 429
c.p.c..
pagina 2 di 6 All'udienza del 18.09.2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127ter c.p.c., la causa
è stata decisa come segue.
***
Appare opportuno premettere che la presente controversia è stata istruita documentalmente in quanto, da un lato, le richieste istruttorie avanzate dall'intimante nelle note di trattazione per l'udienza del
09.03.2021 concernevano la domanda di risarcimento danni tardivamente proposta, giacché la stessa non aveva depositato le memorie integrative nel termine di legge. Dall'altro lato, le richieste istruttorie della parte intimata apparivano inammissibili in quanto formulate in maniera generica e valutativa, considerato peraltro che dai buoni di consegna e dalle fatture prodotte non emergevano elementi di collegamento con le parti e con l'oggetto della causa, in quanto alcuni documenti non riportano il nome del destinatario della merce, altri (vedasi fattura della DI ) riportano il nome di tale . Parte_2 Persona_1
E comunque le dette prove testimoniali erano inidonee a dare la prova dell'esistenza di autorizzazione del locatore ad eseguire i lavori che il conduttore afferma di avere effettuato sull'immobile, in presenza di specifica contestazione sul punto da parte dell'intimante. Inoltre, l'articolato relativo alla dazione della cauzione era incontestato e provato documentalmente. Occorre aggiungere che, in ogni caso, l'art. 9 del contratto di locazione prevede che le migliorie e addizioni realizzate, per quanto autorizzate, non danno diritto a rivalsa del conduttore.
Tanto puntualizzato, ai fini della verifica della fondatezza della domanda di risoluzione, occorre valutare la gravità dell'inadempimento dell'intimata, tenuto conto dell'interesse delle parti e della complessiva morosità, individuando, altresì, quale sia stata la causa dell'inadempimento e l'imputabilità effettiva in capo alla debitrice.
A tal proposito, va sottolineato che “la gravità dell'inadempimento, presupposto indefettibile della risoluzione contrattuale, deve essere tale da incidere in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto sia in astratto (con riferimento all'entità del dovuto) sia in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente” (cfr. Cass. 3954/2008).
Nel caso in esame, si è in presenza di un contratto di locazione ad uso abitativo nel quale trova applicazione la norma di cui all'art. 5 L. 392/1978 – rimasto in vigore anche dopo la riforma della materia locatizia ad uso abitativo – che assume come grave l'inadempimento derivante dal mancato pagamento dei canoni di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza prevista.
In applicazione di tale principio normativo, nel caso de quo, dal contenuto della domanda di
[...]
emerge il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte della conduttrice già a partire Parte_1 da aprile 2017 e fino a Settembre 2017, per cui l'inadempimento non può essere considerato di scarsa importanza, perché corrispondente a ben sei mensilità, pari ad euro 1.920,00. pagina 3 di 6 Di contro, , non solo non ha dato prova dell'esistenza di eventuali cause, indipendenti Controparte_1 dalla propria volontà, ostative al regolare adempimento, ma nemmeno fornito elementi, ai fini di una diversa quantificazione del quantum debeatur, ai quali poter ancorare, anche da un punto di vista indiziario, un rilascio antecedente al mese di settembre, quale ad esempio una comunicazione inviata alla locatrice di voler riconsegnare le chiavi atteso l'avvenuto rilascio dell'immobile. Offerta effettuata verosimilmente per la prima volta con la comparsa di costituzione e reiterata all'udienza del 30.11.2017
e rigettata da parte di volendo la stessa prima verificare lo stato in cui l'immobile Parte_1 era stato rilasciato.
Occorre precisare che la restituzione dell'immobile deve avvenire attraverso la consegna delle chiavi al domicilio del locatore o, in caso di mancata cooperazione del creditore, attraverso l'offerta formale prevista dagli artt. 1216 e 1209, comma 2, c.c.; ciò al fine di costituire in mora il creditore e provocare gli effetti di cui all'art. 1207 c.c. Tuttavia, la manifestazione da parte del conduttore della volontà di restituire l'immobile consegnandone le chiavi può valere come offerta non formale ai sensi dell'art. 1220
c.c., atta a liberare il conduttore dall'obbligo di corrispondere quanto convenuto fino alla restituzione, come disposto dall'art. 1591 c.c. (arg. ex Cassazione, sez. III, con l'ordinanza n. 12006 del 16 maggio 2017). Tale efficacia liberatoria è però subordinata all'assenza di un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore.
Nel caso in esame, come emerge anche dal verbale di rilascio sottoscritto dinanzi all'Ufficiale giudiziario il 20.03.2018, il rifiuto alla consegna delle chiavi reso in udienza da parte del locatore appare giustificato e non contrario al principio di buona fede, posto che l'esigenza di verificare lo stato dell'immobile è risultata fondata, essendo stato quest'ultimo restituito in maniera difforme rispetto alla consegna. Va, in proposito, precisato che, sebbene il detto verbale sia stato depositato oltre i termini perentori, esso comunque va acquisito giacché rilevante ai fini della ricostruzione della verità materiale. Invero, “nel rito del lavoro, l'omessa indicazione, nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, dei documenti e
l'omesso deposito degli stessi contestualmente a tale atto determina una decadenza dal diritto di produrli;
un siffatto rigoroso sistema di preclusioni trova, però, un contemperamento - ispirato alla esigenza della ricerca della verità materiale, cui è doverosamente funzionalizzato il rito del lavoro - nei poteri d'ufficio del giudice materia di ammissione di nuovi mezzi di prova, ai sensi dell'articolo 437, comma 2, c.p.c., ove essi siano indispensabili ai fini della decisione della causa, da esercitare pur sempre con riferimento a fatti allegati dalle parti ed emersi nel processo a seguito del contraddittorio delle parti stesse” (in termini Cassazione, sez. lav., 6 ottobre 2016, n. 20055).
Inoltre, il mancato operare dell'effetto liberatorio comporta che il conduttore dovrà versare i canoni di locazione sino alla data del rilascio dinanzi all'Ufficiale giudiziario. pagina 4 di 6 Orbene, nella fattispecie, il mancato pagamento dei canoni conduce necessariamente alla declaratoria della risoluzione contrattuale per inadempimento grave imputabile a , la quale è pur Controparte_1 sempre tenuta all'adempimento dell'obbligazione costituita dal pagamento del canone di locazione pattuito fino al momento della data di effettivo rilascio dell'immobile. Né tale inadempimento può trovare giustificazione nell'eccezione di compensazione del debito sollevata dalla conduttrice, che peraltro – come sopra argomentato – si è rivelata infondata, non essendo stati adeguatamente provati i lavori effettuati e, soprattutto, l'esistenza dell'autorizzazione del locatore.
Appare, infatti, opportuno richiamare il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità in tema di eccezione di inadempimento nelle locazioni per il quale il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, guardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (cfr. Cass. civ., Sez. III, 25/06/2019, n. 16918). A fortiori, l'eccezione di compensazione con un eventuale credito, non attinente tra l'altro alle obbligazioni principali scaturenti dal rapporto negoziale, non può giustificare il mancato pagamento dei canoni.
Deve essere, quindi, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti, con conseguente restituzione dell'immobile locato, e trattandosi di un rapporto di durata, l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite, poiché i canoni finora corrisposti sono da imputare al godimento del bene.
Per quanto attiene alla domanda integrativa relativa ai danni arrecati all'immobile dalla conduttrice al momento del rilascio la stessa non può essere vagliata in quanto tardiva, come sopra ribadito.
In conclusione, la domanda va accolta, mentre non va disposto il rilascio in quanto esso è già stato eseguito.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza, non ravvisandosi la sussistenza delle ipotesi previste dall'art. 92 c.p.c. o di altre analoghe gravi eccezionali ragioni che ne giustifichino la compensazione. Esse verranno liquidate in dispositivo ai sensi del d.m. 55/2014, come modificato da d.m. 147/2022, tenuto conto della natura delle questioni trattate, del valore della controversia e delle attività effettivamente espletate secondo i valori medio-minimi.

P.Q.M.

Il Tribunale di Caltagirone, definitivamente pronunciando, ogni contraria eccezione e deduzione disattese: pagina 5 di 6 - accerta e dichiara la risoluzione di diritto del contratto di locazione sottoscritto in data 23.09.2016 e registrato in data 26.09.2016 presso Agenzia delle Entrate di Caltagirone al n. 1067/Serie 3/T, dell'immobile ubicato in Caltagirone, in via Manzoni n. 31, censito al NCEU del Comune di Caltagirone al foglio 108, particella 521. Sub 37, cat. A2, classe 2 R.C. 144,61 per inadempimento contrattuale della conduttrice;

- condanna l'intimata al pagamento di euro 1.920,00 per canoni scaduti fino al mese di settembre 2017 oltre ai canoni scaduti fino al 20.03.2018, detratto quanto corrisposto a titolo di cauzione, se non restituito nelle more, nonché rivalutazione ed interessi come per legge dalla domanda al soddisfo;

- condanna al pagamento delle spese del giudizio che si liquidano in complessivi Controparte_1 euro 1.276,00 per compensi, rimborso forfetario al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge, oltre spese vive sostenute.
Così deciso in Caltagirone il 18 settembre 2025
Il Giudice dott.ssa Oriana Calvo
pagina 6 di 6