REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in persona del dott. Fabio De Palo, in funzione di giudice unico,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 33856 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, trattenuta in decisione all'udienza del 3.6.2025 e vertente tra
ATTORE Parte_1
rappresentato e difeso dagli avv.ti Andrea Barone e Mauro Cati
E
CONVENUTA CP_1
rappresentata e difesa dall'avv. Valentina Rossi
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il condominio in epigrafe ha convenuto in giudizio riferendo in sintesi CP_1
quanto segue:
- l'appartamento al quarto piano dell'edificio condominiale – distinto con l'int. Tribunale di Roma in data 4/5.11.2003 (divenuto in data 9.3.2005) e – con successivo provvedimento del 7.6.2007 – è stato trasferito al patrimonio indisponibile del per essere adibito a finalità sociali;
CP_2
- a partire dal 2020 – eseguiti lavori di trasformazione – l'appartamento è stato destinato dal Comune a “casa rifugio” per donne vittime di violenza, anche con figli, ai sensi della legge regionale 19.3.2014, n. 4;
- tale destinazione ha comportato l'accesso quotidiano nell'appartamento ed il soggiorno di un numero di persone ben superiore a quello che normalmente frequenta ed abita l'edificio condominiale, mettendo in pericolo la sicurezza e la tranquillità dei condomini residenti;

- essa appare illegittima in quanto inibita dal vigente regolamento condominiale di natura contrattuale – regolarmente trascritto e richiamato nei singoli atti di assegnazione in proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari – il cui art. 13 vieta di destinare gli appartamenti “ad uso diverso dall'abitazione o da
studio professionale privato” (in mancanza apposita di autorizzazione assembleare) e – comunque – di destinarli a “qualsivoglia altro uso che possa
turbare la tranquillità dei condomini”;
- la procedura di mediazione obbligatoria – promossa ai sensi del D.Lgs.
28/2010 – ha avuto esito negativo per mancata partecipazione dell'odierna convenuta. Ha pertanto concluso chiedendo di accertare che la suddetta destinazione costituisce violazione del regolamento condominiale e – per l'effetto – di ordinarne alla convenuta la cessazione.
si è costituita eccependo preliminarmente il difetto di giurisdizione CP_1
del giudice ordinario – traendo origine la destinazione dell'immobile da un atto amministrativo rispetto al quale il privato può solo vantare un mero interesse legittimo – e contestando nel merito la fondatezza della domanda.
Sono state depositate le memorie ex art. 171 ter c.p.c. e senza il successivo espletamento di attività istruttorie – concessi i termini ex art. 189 c.p.c. – la causa è
stata trattenuta in decisione all'udienza del 3.6.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
L'eccezione preliminare della convenuta deve essere disattesa in quanto – nella fattispecie – l'attore agisce deducendo la violazione di un regolamento condominiale da parte di un condomino – quale è con riguardo all'edificio in CP_1
questione – a tutela pertanto di un diritto soggettivo facente capo sugli altri condomini (come rappresentati in giudizio ex lege dall'amministratore in carica).
La domanda – nel merito – deve essere però rigettata.
Appare fondata – infatti – l'eccezione di parte convenuta riguardo all'inopponibilità
nei suoi confronti dei richiamati divieti regolamentari (pur contenuti in un atto avente
natura contrattuale e trascritto nel 1951). “Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale
che limitino la facoltà dei proprietari delle singole unità di adibire il loro immobile a
determinate destinazioni, costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna
unità individuale e sono soggette, ai fini dell'opponibilità "ultra partes", anzitutto
alla trascrizione (artt. 2643 n. 4 e 2659 n. 2 c.c.), occorrendo a tal fine
l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto, delle clausole
limitative, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c.” (Cass. 38085/2022,
con richiami a Cass. 21024/2016, Cass. 17493/2014 e Cass. 6769/2018).
L'odierna convenuta non può certamente ritenersi “parte” rispetto a quel regolamento contrattuale – essendo subentrata nella proprietà dell'immobile in forza del richiamato provvedimento amministrativo del 7.6.2007 – e l'opponibilità dei divieti di destinazione era dunque subordinata all'“indicazione, in apposita nota
distinta da quella dell'atto di acquisto, delle clausole limitative, ai sensi degli artt.
2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c.” (in tale ottica essendo irrilevante la diversa questione relativa alla natura – originaria o derivativa – del suddetto titolo d'acquisto).
L'opponibilità non può dirsi dunque realizzata – nella fattispecie – in quanto la nota
di trascrizione prodotta da parte attrice (sub 20) non contiene pacificamente alcuna
indicazione specifica delle clausole limitative invocate.
Appare d'altra parte evidente che ogni conoscenza di fatto di quelle clausole –
apprese dalla convenuta solo successivamente all'acquisto ed in seguito alle documentate interlocuzioni con l'attore – non può assumere giuridica rilevanza nel senso di una “sopraggiunta” opponibilità.
Si tratta di valutazioni in diritto – assorbenti – che rendono superflua ogni ulteriore valutazione interpretativa sulle medesime clausole al fine di stabilirne il rispetto o meno con riguardo alla destinazione (“casa rifugio”) attuata nella fattispecie ai sensi della legge regionale 19.3.2014, n. 4.
Le spese processuali – liquidate d'ufficio ex d.m. 55/2014 – seguono la soccombenza di parte attrice.

P.Q.M.


rigetta la domanda;

condanna parte attrice a rimborsare alla convenuta le spese del presente giudizio,
liquidate d'ufficio in complessivi euro 5.500,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15% per spese generali, IV e SA come per legge.

4.6.2025. IL GI 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
14 – è stato oggetto di confisca penale ex L. 575/1965 mediante decreto del