R.G. 1526/2021
Udienza cartolare del 14-7-2025
Il giudice, viste le note scritte depositate ex art. 127 ter c.p.c., pronuncia la seguente sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lucca, in persona del Dott. Giacomo Lucente, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa n. 1526/2021 in materia di vendita di cose immobili, promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
Lorenzo Massagli (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio C.F._2 in Camaiore, fraz. Capezzano Pianore, Centro Direzionale Le Bocchette, via dei Carpentieri N° 10, come da procura allegata all'atto di citazione.
ATTRICE
CONTRO
(C.F. , nato a [...] il [...] ed ivi Controparte_1 C.F._3 residente in quartiere Duca d'Aosta n° 19.
CONVENUTO CONTUMACE
Conclusioni delle parti: per l'attore: “dichiarare con sentenza costitutiva ex art. 2932 cc il trasferimento della proprietà in favore della attrice, dell'immobile di cui al contratto preliminare data 06/02/2020 previa rideterminazione e riduzione del prezzo di vendita in considerazione delle ragioni descritte in atti, immobile che anche ai fini della trascrizione è così identificato: - catasto fabbricati del comune di
Massarosa, foglio 17, particella 460 sub. 10 omissis;
- catasto terreni del comune di Massarosa, foglio 17, particella 6315, omissis. Condannare la parte convenuta al pagamento delle spese di lite”. per il convenuto: nessuno ha concluso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO In data 14.02.2020, quale promissaria acquirente, e , quale Parte_1 Persona_1 promittente venditore, stipulavano un contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in
Massarosa, fraz. Stiava, via Tassi n° 7/B, al prezzo di € 250.000,00 e l'attrice versava una caparra confirmatoria di € 80.000,00.
Le parti prevedevano la stipula del contratto definitivo entro il 31.12.2020 ed entro tale data il venditore si impegnava ad adempiere una serie di obblighi: l'eliminazione della nicchia realizzata senza titolo nel muro del ripostiglio, il rifacimento del rivestimento di bagno ed angolo cottura, la sostituzione degli accessori del bagno, l'imbiancatura di bagno e soggiorno - angolo cottura,
l'eliminazione del rivestimento in pietra nella camera e imbiancatura, la cancellazione delle ipoteche e del pignoramento immobiliare, l'ottenimento della sanatoria con riferimento alla recinzione e al balcone lato strada dell'immobile.
La riferiva che il non dava notizie in merito all'adempimento delle Parte_1 Per_1 obbligazioni previste dal contratto e che il termine previsto dal contratto per la stipula del definitivo non veniva rispettato.
Chiedeva quindi di dichiarare il trasferimento della proprietà dell'immobile in favore dell'attrice con sentenza costitutiva, previa rideterminazione e riduzione del prezzo di vendita in relazione all'entità dell'inadempimento della controparte.
All'udienza del 22.03.22, il convenuto veniva dichiarato contumace;
la causa veniva istruita tramite
CTU per accertare il costo delle opere e delle attività per realizzare gli adempimenti previsti nel contratto preliminare.
Dopo molteplici rinvii necessari per consentire all'attrice di svolgere alcuni incombenti indicati dal
Geom. veniva disposta un'integrazione della CTU e all'esito veniva fissata l'udienza di CP_2 discussione ex art. 281 sexies con termine per memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Risulta documentalmente provato che in data 14.02.2020 le parti hanno stipulato il contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in Massarosa, fraz. Stiava, via Tassi n° 7/B, al prezzo di € 250.000,00, prevedendo la stipula del contratto definitivo entro il 31.12.20, e che l'attrice ha corrisposto al € 80.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (doc. 1). Per_1
Inoltre, è pacifico l'inadempimento del convenuto rispetto alle obbligazioni a suo carico previste dal contratto (opere di ristrutturazione, ottenimento di sanatorie e cancellazione di gravami), in quanto dalla CTU emerge che il ha provveduto unicamente alla sostituzione del rivestimento del Per_1 bagno e al montaggio dei sanitari (forniti tuttavia dall'attrice) e all'asportazione del rivestimento e alla ripresa dell'intonaco nella camera.
È pacifico altresì l'inadempimento del convenuto rispetto all'obbligo di stipula del contratto definitivo di compravendita;
deve pertanto essere accolta la domanda di trasferimento della proprietà dell'immobile a favore della ex art. 2932 c.c. Parte_1
L'attrice ha altresì formulato domanda di riduzione del prezzo della compravendita, sempre a causa dell'inadempimento del convenuto.
Il CTU Geom. chiamato ad accertare il costo delle opere e delle attività previste dal CP_2 contratto, ha concluso che per l'eliminazione della nicchia realizzata senza titolo nel muro portante del locale ripostiglio sono necessari € 1.500,00; per i materiali utilizzati per il rifacimento del bagno
€ 2.100,00; per il nuovo rivestimento dell'angolo cottura realizzato a spese dell'attrice € 300,00; per l'imbiancatura di bagno e soggiorno - angolo cottura effettuata dall'attrice € 900,00; per la tinteggiatura della camera € 637,00; per la cancellazione dei gravami € 1.550,00 (700 + 850); per regolarizzare il terrazzo, eliminando gli infissi e la copertura € 1.200,00; per un totale di € 8.187,
IVA inclusa (come precisato dal CTU).
Con riferimento all'ottenimento della sanatoria relativa alla recinzione dell'immobile, dato che la recinzione lato nord insisteva su una presella di proprietà del demanio censita al Catasto terreni del
Comune di Massarosa al foglio 17, particella 6315, originata dalla copertura di un vecchio gorile che alimentava il molino, il Geom. ha suggerito di procedere con l'acquisto di tale CP_2 porzione di terreno dal demanio, che è avvenuto da parte del convenuto con atto del 11.10.24 (all. A depositato in data 6.12.24).
La ha chiesto quindi l'integrazione della perizia, per stimare i costi per ottenere la Parte_1 sanatoria della porzione del muro di recinzione rimasta (una parte era stata demolita dal , Per_1 con spostamento del cancello e opere di consolidamento del muro di contenimento, e il CTU ha stimato un costo di € 46.000, oltre oneri fiscali.
Pertanto, al prezzo residuo da corrispondere per l'acquisto dell'immobile, al netto della caparra, pari ad € 170.000,00 (€ 250.000 – 80.000) devono essere detratti € 8.187,00 ed € 56.120,00 (46.000 +
IVA), per un totale di € 105.693,00.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo secondo i parametri minimi dello scaglione di valore
52.000/260.000, considerata la contumacia del convenuto, seguono la soccombenza.
Le spese di CTU sono poste integralmente a carico del convenuto.


P.Q.M.

Il Tribunale di Lucca, definitivamente decidendo, accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto:
- trasferisce a la piena proprietà dell'unità immobiliare sita in Massarosa, Parte_1 fraz. Stiava, via Tassi n° 7/B identificata al Catasto fabbricati del Comune di Massarosa al foglio 17, particella 460, sub. 10, cat. A/3, classe 4, vani 5,5, rendita catastale euro 284,05 e del terreno censito al Catasto terreni del Comune di Massarosa al foglio 17, particella 6315;
- dispone il pagamento di € 105.693,00 da parte di a favore del convenuto Parte_1
; Persona_1
- ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Lucca di trascrivere la presente sentenza, con esonero da ogni responsabilità;
- Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Persona_1 Parte_1
liquidate in € 580,00 per spese vive ed € 7.052,00 per compenso professionale,
[...] oltre IVA, CAP e maggiorazione spese generali come per legge.
- Condanna il convenuto al pagamento integrale delle spese di CTU.
Il Giudice
Giacomo Lucente