TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Proced. n. 3656/2025 R.G.
Oggi 20.12.2025, il Giudice dott.ssa AN RN, dopo avere dato atto del deposito delle note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c. nella causa sopra emarginata, promossa da
Parte_1 contro e , Controparte_1 Controparte_2 pronuncia, all'esito della camera di consiglio, la sentenza che segue che viene allegata a verbale.
AN RN G.O.T.
1 TRIBUNALE DI PALERMO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo - Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa AN RN, ha pronunciato in data 20.12.2025, a seguito di deposito di note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 3656 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2025, posta in deliberazione il 19.12.2025/20.12.2025, avente ad oggetto “locazione di immobile uso abitativo”
TRA
(cod. fisc. ) elettivamente domiciliata in Palermo, presso lo Parte_1 C.F._1 studio dell'avv. Vincenzo Sparti (domicilio digitale: , che lo rappresenta e difende Email_1 per procura ad litem in atti
RICORRENTE
E
(cod. fisc. ) e (cod. fisc. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2 elettivamente domiciliati in Palermo, presso lo studio dell'avv. Francesco Paolo C.F._3
RI (domicilio digitale: , che li rappresenta e difende per procura Email_2 ad litem in atti
RESISTENTE
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Fatti controversi
1.1.- Con atto di intimazione notificato ai resistenti il 13.2.2025, il signor , nel Parte_1 convenire in giudizio innanzi il Tribunale di Palermo i signori e , Controparte_1 Controparte_2 esponeva:
. - di avere concesso in locazione a questi ultimi, per uso abitativo, in forza di contratto di locazione dell'1.6.2016, reg.to il 3.6.2016 al n. 0012676 serie 3T presso l'Agenzia delle Entrate – DPPAUT
Bagheria, l'immobile sito in Palermo, Via Gaspare Palermo n. 74, piano primo salendo a destra, identificato in catasto del predetto Comune al foglio n. 62, particella 594, sub. 3, per il canone annuo di
€. 4.200, da corrispondersi in n. 12 canoni mensili anticipati di pari importo di €. 350,00;
2 .- che i conduttori si erano resi morosi nel pagamento dei canoni di locazione per i mesi di ottobre/gennaio 2025 per €. 1.400,00;
.- che i conduttori pur avendo di fatto abbandonato l'immobile, esponendolo alle intemperie e alla mercè di terzi, ne avevano purtuttavia mantenuto le chiavi.
Chiedeva, sulla base di tutte le predette allegazioni, la condanna dei resistenti in solido al pagamento della somma di €. 1.400, per i canoni scaduti, oltre ai canoni maturandi sino all'effettivo rilascio maggiorati degli interessi al saggio legale a decorrere dalla maturazione di ogni singola voce di credito sino all'effettivo soddisfo.
1.2.- Nel costituirsi in giudizio, con memoria difensiva dell'11.3.2025, e Controparte_1 CP_2
si opponevano alla domanda adducendo di avere intimato con nota del 22.11.2024 disdetta con
[...] effetto immediato dal contratto di locazione a motivo della inidoneità dell'immobile sotto il profilo igienico sanitario, caratterizzato dalla presenza di macchie di umido e la formazione di “condensa”, nonché per le affezioni fisiche della locataria : condizioni dovute alla “mancata Controparte_2 esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria“ e che legittimavano la sospensione del pagamento del canone.
1.3.- All'udienza ex art. 663 c.p.c. del 18.3.2025 gli intimati consegnavano le chiavi dell'immobile. Indi, disposto il mutamento del rito era esperito con esito negativo la mediazione mentre le parti depositavano le rispettive memorie integrativa.
In particolare, con la memoria integrativa il ricorrente avanzava domanda per il pagamento dei canoni maturati sino alla data del rilascio (marzo 2025) e per il pagamento della somma di €. 70,38 a titolo di rimborso del costo canone idrico 2024 e di €. 700,00 per spese da pulizia straordinaria eseguite nell'immobile successivamente al suo rilascio.
1.4.- Istruita, poi, con la documentazione offerta in comunicazione da ciascuna delle parti, la causa veniva rinviata per discussione ex art. 429 cod. proc. civ. al 19.12.2025, sostituita dal deposito di note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c. e, all'esito, decisa.
2.- Merito della lite.
2.1.- Va in primo luogo accolta l'istanza di remissione in termini avanzata dal ricorrente con la memoria integrativa, sussistenti i presupposti, alla luce delle ricevute telematiche in atti, di cui all'art. 153 c.p.c.
Con la conseguenza che anche le domande proposte per la prima volta con tale memoria integrativa vanno ritenute ammissibili. Nel procedimento di convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria nell'ambito del quale il locatore può introdurre a fondamento della domanda anche una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa, come avvenuto nella specie, alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario e senza che essa comporti la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali (cfr. Cass. n. 12310/2015; Cass. n.
5955/2023). Ne inferisce che vanno ritenute ammissibili “in rito” le domande volte al rimborso del canone idrico 2024 e delle spese per la pulizia straordinaria dell'immobile.
2.2.- Nel merito, va accolta in primo luogo la domanda di risoluzione del contratto di locazione dell'1.6.2016, reg.to il 3.6.2016 al n. 0012676 serie 3T presso l'Agenzia delle Entrate – DPPAUT
Bagheria, stipulato dalle parti ed avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo, Via Gaspare Palermo n.
74, piano primo salendo a destra, identificato in catasto del predetto Comune al foglio n. 62, particella
594, sub. 3,
3 Giova evidenziare che “…in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizioni di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 cod. civ. ….[…]. ,il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ. a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna….”(Cass. n.
27955/2020, Ord.). Il periodo di morosità da prendere in considerazione ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento è pertanto quello che va dal mese di ottobre 2024 a tutto il mese di marzo
2025.
Ciò posto, va evidenziato che con il deposito del contratto di locazione ritualmente registrato, il ricorrente ha provato, come era suo onere, la fonte dell'obbligazione posta a fondamento della domanda e, ad un tempo, provato il fatto costitutivo della pretesa azionata, atteso che non risulta contestato, di contro, che le chiavi dell'immobile locato sono state rilasciate al locatore solo all'udienza del 18.3.2025. Ne consegue che gravava sui conduttori in applicazione dei comuni principi sull'onere della prova ex art. 2679 cod. civ., provare l'avvenuto pagamento dei canoni. Ed infatti “..in tema di prova di inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento..” (cfr. Cass. civ. sez. un. n. 13533/2001; conf. Cass. n. 826/2015). Il creditore che agisce per il pagamento – detto in altri termini - ha l'onere di provare il titolo del suo diritto, non anche il mancato pagamento giacché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca..” (Cass. n. 18991/2016). E tale onere probatorio non è stato assolto dai resistenti.
Ne consegue che, richiamati i predetti principi e considerato il lungo periodo di morosità, i conduttori sono incorsi in modo indubbio in un inadempimento non di scarsa importanza (art. 5 L. n. 392/1978; artt. 1455 cod. civ.) idoneo a risolvere il contratto di locazione ex art. 1453 cod. civ. e pertanto deve essere pronunciata la risoluzione per grave inadempimento in capo ai conduttori del contratto di locazione in parola, in applicazione della normativa sopra richiamata. Non va invece disposta la condanna al rilascio, considerato che l'immobile è stato restituito nelle more.
Con riguardo all'eccezione ex art. 1460 c.c. sollevata dai resistenti va, poi, evidenziato che al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone o di ridurlo, e ciò anche nel caso in cui si assumi che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti» (Cass. n. 13387/2011; conf. Cass. n. 261/2008; Cass. n. 11783/2017). Tuttavia, nell'ipotesi in esame, da una parte i conduttori hanno avuto le chiavi dell'immobile e con esse la sua disponibilità sino alla data del 18.3.2025, dall'altra hanno imputato le carenze alla mancata esecuzione della manutenzione “ordinaria” (genericamente intesa): manutenzione ordinaria che compete ai conduttori e non al locatore (cfr. Cass. n. 1878/2006). Dalla fattura n. 28 del 5.4.2025 Centro Servizi C.&.C. di Persona_1 relativa ai lavori di pulitura eseguiti nell'immobile locato successivamente al suo rilascio, emerge infine che nelle
4 aree ispezionate e trattate dalla predetta ditta di pulizia non sarebbe stata riscontrata la presenza di muffa. Per cui anche sotto tale profilo non può dirsi integrata l'ipotesi legittimante la sospensione del canone ex art. 1460
c.c.
2.3.- I resistenti vanno per quanto sopra condannati in solido a pagare al ricorrente la somma di €.

2.100 a titolo di canoni di locazione per i mesi di ottobre 2024/marzo 2025, posto che – in disparte ogni altra diversa ragione - i conduttori sono tenuti a corrispondere i canoni di locazione (comunque) anche durante il preavviso, salvo che non riescano a provare ex art. 1127 c.c. che durante il predetto preavviso il locatore non sia riuscito a locare nuovamente l'immobile. I resistenti vanno, poi, condannati a rimborsare la somma di €. 70,38 per il canone idrico relativo all'anno 2024, dal primo anticipato, come da ricevuta in atti.
Su tutte le predette somme vanno riconosciuti gli interessi al saggio legale ex art. 1284 c.c. dalla maturazione di ogni singola voce di credito sino alla data della domanda giudiziale, e degli interessi legali ex art. 1284 n. 4 c.c. a decorrere da tale ultima data sino al soddisfo.
2.4.- Va invece respinta la domanda di rimborso delle spese di pulizia, posto che non può dirsi risarcibile una spesa che serva a porre rimedio al normale degrado (arg. ex Cass. n. 29329/2019), in difetto di apposito patto contenuto nel contratto di locazione.
3.- Le questioni sopra vagliate esauriscono la vicenda sottoposta al Tribunale, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 cod. proc. civ. in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato. Gli argomenti non espressamente esaminati sono stati ritenuti dal Tribunale non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.
4.- Spese.
Le spese processuali, in applicazione del principio della soccombenza, vanno poste a carico dei resistenti nella misura liquidata in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella causa civile in primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa:
.- dispone la risoluzione del contratto di locazione dell'1.6.2016, reg.to il 3.6.2016 al n. 0012676 serie
3T presso l'Agenzia delle Entrate – DPPAUT Bagheria, stipulato dalle parti ed avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo, Via Gaspare Palermo n. 74, piano primo salendo a destra, identificato in catasto del predetto Comune al foglio n. 62, particella 594, sub. 3;
.- condanna i resistenti, in solido, al pagamento in favore della ricorrente per le causali di cui in motivazione, della somma di €. 2.170,38, oltre interessi al saggio legale ex art. 1284 c.c. dalla maturazione di ogni singola voce di credito sino alla data della domanda giudiziale, e degli interessi legali ex art. 1284 n. 4 c.c. a decorrere da tale ultima data sino al soddisfo;

.- rigetta nel resto le domande spiegate dal ricorrente;

.- condanna i resistenti in solido a rifondere al ricorrente le spese di lite che liquida in €. 2.500,00, oltre spese generali iva e cpa.
Palermo, li 20.12.2025
AN RN - G.O.T.
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