Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona del G.O.P. dott.ssa Patrizia Carota, visto l'art. 127 ter c.p.c.; richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa;
viste le conclusioni rassegnate dalle parti;
ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti degli artt. 447 e 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio a seguito dell'accettazione del deposito di “note di trattazione scritta” da parte della Cancelleria la seguente sentenza nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2336 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2023 vertente tra
, e , tutti elettivamente domiciliati in Parte_1 Parte_2 Parte_3
AL RI ( Te), Viale Mazzini, n. 34, presso lo studio dell'avv. Francesca Di Matteo che li rappresenta e difende in virtù di procura su foglio separato da intendersi in calce all'atto intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida e ingiunzione di pagamento ricorrenti

(C.F. ; P.I. , ditta individuale, in Controparte_1 C.F._1 P.IVA_1 persona dell'omonimo titolare, con sede in Giulianova (TE) alla via Galileo Galilei n. 343, rappresentata e difesa nella fase sommaria dall'Avv. Berardo D'Antonio

resistente
Oggetto: intimazione di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) - uso diverso
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza del 12.2.2025 da intendersi qui integralmente trascritte.
Motivi della decisione

pagina 1 di 5 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ed ingiunzione di pagamento, i Signori , e , Parte_1 Parte_2 Parte_3 eredi del sig. , hanno convenuto in giudizio la ditta individuale Persona_1 Controparte_1 per la convalida dell'intimato sfratto e per l'ingiunzione di pagamento della somma dovuta a
[...]
titolo di canoni di locazione ed oneri condominiali per gli immobili concessi in locazione siti in
Giulianova (TE), alla via Gorizia n. 25 ed identificati al N.C.E.U del Comune di Giulianova al foglio
10, particella 7, sub 80 e sub 67 , come in atti documentato.
Con memoria del 7.8.2023 si costituiva la ditta individuale Controparte_1
chiedendo il rigetto della domanda attorea.
Con ordinanza del 21.09.2023, il Giudice, ordinava alla ditta individuale Controparte_1 il rilascio dell'immobile, disponeva il mutamento del rito, assegnava all'intimante termine di
[...]
giorni 15 per la presentazione della domanda di mediazione e fissava per la prosecuzione del giudizio l'udienza del 28.05.2024, concedendo termine di 30 giorni prima dell'udienza all'intimante e di 10 giorni prima all'intimato per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi;

In data 20.12.2023, veniva eseguito il rilascio dell'immobile sito in Giulianova (TE), alla via
Gorizia n. 25, identificato al N.C.E.U del Comune di Giulianova al foglio 10, particella 7, sub 67.
In data 15 novembre 2023, veniva esperito il primo incontro di mediazione che si concludeva negativamente per mancata adesione della parte intimata come da verbale che si allega (verbale di mediazione negativa, in atti).
All'udienza del 28.05.2024, nessuno è comparso per la Ditta individua-le Controparte_1
e, successivamente, la causa giungeva all'udienza odierna, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter
[...]
c.p.c., ove la parte costituita precisava le conclusioni, mediante il deposito di “note di trattazione scritta” e veniva trattenuta in decisione.
*****
Deve preliminarmente dichiararsi la cessazione della materia del contendere in ordine al richiesto rilascio dell'immobile locato, stante l'intervenuta riconsegna dell'immobile per cui è causa dedotta dalla stessa parte intimante (cfr. verbale di rilascio immobile).
Nel merito, l'opposizione è infondata e, pertanto, deve essere rigettata per le ragioni di seguito esposte.
Risulta, in maniera esaustiva, dimostrato per tabulas che i sigg.ri Parte_1
e , quali eredi del defunto ( doc.1, 2, 3 e 4 già Parte_2 Parte_3 Persona_1
depositati nel fasc. n. 1843/2023 R.G. relativo alla fase sommaria del procedimento di sfratto), subentravano nella posizione di locatori nei contratti locazione ad uso commerciale, registrati presso pagina 2 di 5 l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Teramo, Ufficio Territoriale di Teramo al n. 001727, serie 3T e al n. 001726, serie 3T. (doc.5 già depositato nel fasc. n. 1843/2023 R.G. relativo alla fase sommaria del procedimento di sfratto) , già conclusi dal de cuius con la ditta odierna resistente, successivamente rinnovati, aventi per oggetto la locazione delle unità immobiliari site in Giulianova
(TE), alla via Gorizia n. 25 identificate al N.C.E.U del Comune di Giulianova al foglio 10, particella 7, sub 80 e sub 67 , al canone mensile di locazione di € 800,00 da corrispondersi entro il gior-no 5
(cinque) di ogni mese e per il sub 67 al canone mensile di locazione di € 600,00 da corrispondersi ugualmente entro il giorno 5 (cinque) di ogni mese.
Ebbene, quanto alla seconda unità immobiliare, identificata al foglio 10, particella 7, sub 67, la ditta conduttrice, non ha provveduto al pagamento dei canoni relativi alle mensilità da dicembre 2021 al mese di dicembre 2023 (mese dell'eseguito rilascio dell'immobile) per un importo complessivo di €
15.000,00 oltre agli oneri condominiali a carico della parte conduttrice pari ad € 646,20 (per il periodo da dicembre 2020 a dicembre 2023), come in atti documentato.
Inoltre, preso atto della cessione, come in atti, in data 16.05.2022 da parte della ditta individuale del ramo d'azienda alla società Mo. CP_1 Controparte_2
(P.I. ), cessionaria subentrante dal mese di giugno 2022 nel contratto di locazione P.IVA_2 relativamente all'immobile identificato al N.C.E.U del Comune di Giulianova al foglio 10, particella 7, sub 80. (doc.7, e 8 già depositati nel fasc. n. 1843/2023 R.G. relativo alla fase sommaria del procedimento di sfratto, risulta acclarato che la ditta di non ha provveduto, CP_1 CP_1
per il periodo precedente alla dedotta cessione, al pagamento dei canoni di locazione dovuti da dicembre 2021 a maggio 2022 per un importo complessivo di € 4.800,00 oltre agli oneri condominiali a carico della parte conduttrice pari ad € 348,98 (da dicembre 2020 a maggio 2022).
In punto di diritto, nelle azioni contrattuali di adempimento, risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe all'attore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (cfr. Cass. n. 15659.2011; conf. Sezioni Unite
n. 13533.2001; Cass. n. 3373.2010; Cass. n. 9351.2007).
Nella specie, gli intimanti hanno senz'altro soddisfatto l'onere probatorio su di essi incombente, producendo in giudizio il contratto concluso con la parte resistente, così dimostrando il titolo e la scadenza dell'obbligazione (di pagamento del canone di locazione) il cui inadempimento è stato dedotto in lite;
spettava, quindi, al resistente di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell'obbligazione non adempiuta. Lo stesso, invece, non ha opposto alcuna specifica pagina 3 di 5 contestazione agli assunti difesivi articolati da parte intimante, risultando le allegazioni a riguardo del tutto generiche.
Come già evidenziato all'esito della fase sommaria “Nella specie, parte intimante ha allegato reiterati ritardi nel pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore, rappresentando
l'omesso versamento dei canoni e degli oneri condominiali da dicembre 2021 a maggio 2023, in relazione agli immobili identificati al NCEU Comune di Giulianova fg. 10, p.lla 7 sub 67 e sub 80 per un ammontare complessivo di € 16.387,00 alla data dell'intimazione ed instando, all'udienza del
10.8.2023, per l'emissione di ordinanza di pagamento per le somme non contestate. Dal suo canto, la parte intimata ha evidenziato che l'intimazione era relativa al solo immobile identificato al sub 67, pertanto la richiesta di ingiunzione di pagamento anche in relazione ai canoni asseritamente non versati in relazione al sub 80 doveva ritenersi inammissibile;
l'intimato contestava, altresì, l'omessa registrazione della proroga del contratto, con conseguente nullità del negozio.” (cfr. ordinanza di rilascio)
Orbene, nella successiva sede di merito la ditta non è comparsa né ha ulteriormente CP_1
dedotto e allegato, dovendosi, quindi, confermare come l'opposizione non possa dirsi fondata, essendo rimasti gli assunti della parte resistente generici e non provati.
Conseguentemente ad oggi Ditta individuale BSPORT di BE AN è debitrice nei confronti dei signori e per un importo Parte_1 Parte_2 Parte_3 complessivo di € 20.795,00 a titolo di canoni di locazione ed oneri condominiali, come sopra calcolati.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, applicando i parametri di cui al D.M. 147/2022, secondo lo scaglione di riferimento, avuto riguardo all'entità e complessità della controversia oltre che all'attività defensionale in concreto prestata, per le fasi di studio, introduttiva e decisionale.

P.Q.M.

Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando nel giudizio n. 2336/2023 R.G., ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa:
- dichiara cessata la materia del contendere in relazione al richiesto rilascio dell'immobile per cui
è causa;

- rigetta l'opposizione;
- dichiara risolto il contratto di locazione per cui è causa;

- condanna parte resistente al pagamento, in favore dei ricorrenti, – per come in motivazione- della somma di € 20.795,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati così come contestati in sede atto di intimazione, oltre ai canoni successivamente scaduti sino alla data di restituzione pagina 4 di 5 dell'immobile locato, oltre agli interessi legali dalla data di scadenza dei singoli pagamenti al saldo effettivo e definitivo;

- condanna parte resistente al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese della presente procedura che liquida in € 145,50 per anticipazioni ed € 2.374,00 per compensi, oltre spese generali (al 15%) e oltre IVA e CPA, se dovute come per legge.
Così deciso in Teramo nella camera di consiglio del 12.2.2025.
Il G.O.P.
Dott.ssa Patrizia Carota
(atto sottoscritto digitalmente)

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