R.G.N. 44003/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
Repubblica italiana In nome del popolo italiano Il Tribunale ordinario di Roma Sezione Settima
nella persona del Giudice, dott.ssa Maria Letizia Tricoli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado R.G. n. 44003/2022, promossa da:
, rappresentata e difesa dall'Avv. Stefano Di Santo del foro di Roma, Parte_1
ATTRICE; nei riguardi di:
, rappresentata e difesa dall'Avv. Silvia Perrella Festa Controparte_1
CONVENUTA;
OGGETTO: Azione di reintegrazione in forma specifica della proprietà lesa.
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate ex art. 127 ter c.p.c., in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 21.01.2025, all'esito della quale il giudice, con ordinanza del 18.02.2025, tratteneva in decisione la causa con concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusioni e delle memorie di replica.
ELEMENTI DI FATTO E POSIZIONI DELLE PARTI

ha adito il Tribunale di Roma chiedendo l'accertamento della illegittimità Parte_1 della installazione di tende solari, di una pergotenda e di impianti di videosorveglianza eseguiti da
[...]
nel sotto-balcone di proprietà dell'attrice perché realizzati senza il suo consenso, ed CP_1 in violazione delle norme su luci e vedute. Per l'effetto, ha domandato la condanna della convenuta alla rimozione delle opere ivi installate, con ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento del danno, da determinarsi in via equitativa, per il disagio procurato dalla condotta antigiuridica e per il danneggiamento alla struttura portante del sotto-balcone. A sostegno del petitum, ha allegato di essere proprietaria dell'unità immobiliare sita in Roma, alla Via Soverato n. 3, interno 10, composta da 4 vani, con balcone in aggetto che circonda parte dell'immobile pagina 1 di 5 (doc. 1), e che la convenuta, proprietaria dell'appartamento sito al piano inferiore, avrebbe installato, senza il suo consenso, n. 6 tende da sole motorizzate estendibili fuori piombo, una pergotenda motorizzata e retrattile, un sistema di allarme con 4 videocamere con la presenza di canaline e n. 4 rilevatori eolici, effettuando opere di ancoraggio (fori, buchi e possibili carotaggi) nel sotto-balcone di sua proprietà, con danneggiamento alla struttura portante dello stesso. Ha assunto che detti interventi sarebbero stati realizzati, in area sottoposta a tutela ambientale dall'Ente Parco dell'Appia Antica, dopo il mese di ottobre 2020, quando la è divenuta CP_1 proprietaria dell'unità immobiliare all'esito di una procedura esecutiva. Sulla natura giuridica dei balconi aggettanti, vale a dire sporgenti dalla facciata dell'edificio, ha riportato giurisprudenza che li qualifica di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, quali prolungamenti degli stessi, in quanto privi di funzione di sostegno o copertura dell'edificio, come invece accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio. Da qui ha dedotto l'esclusione del regime normativo di cui agli artt. 1117 c.c. e ss. previsto per i beni comuni. In aggiunta ha lamentato che la costruzione della pergotenda da parte della convenuta, le avrebbe impedito l'esercizio del diritto di veduta in appiombo, in senso perpendicolare fino alla base dell'edificio, con violazione dell'art. 907 c.c. che regola la distanza delle costruzioni dalle vedute. In particolare, la pergotenda sarebbe stata installata ad una distanza inferiore a tre metri dalla veduta diretta (in appiombo) dall'appartamento sovrastante dell'attrice. Anche per tali ragioni, ha chiesto la rimozione delle opere ed il ripristino dello status quo ante, oltre al risarcimento dei danni subiti. Si è costituita per chiedere il rigetto delle domande attoree, oltre alla condanna Controparte_1 dell'attrice al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c., allegando che il balcone dell'unità immobiliare della non sarebbe a struttura aggettante, ma incassato nella facciata dell'edificio Pt_1 condominiale, rientrando quindi nel novero dei beni comuni ex art. 1117 c.c., svolgente una funzione di copertura del balcone o soletta a terrazzo di quello dell'appartamento sottostante in proprietà alla convenuta, a servizio, quindi, dei condomini ex art. 1125 c.c. che ne sono comproprietari e compossessori (il del piano inferiore fruisce della copertura data dalla soletta, mentre il CP_2
del piano superiore gode del calpestio sulla pavimentazione). CP_2 Ne conseguirebbe quindi la legittimazione della convenuta ad ancorare tende da sole nella parte sottostante alla soletta del balcone comune, nei limiti di cui all'art. 1102 c.c., senza la necessità di acquisire alcun consenso dal proprietario dell'appartamento superiore per installare validamente opere su un bene comune. La legittimità degli interventi in contestazione si ricaverebbe, inoltre, dallo stato attuale degli appartamenti siti nel medesimo fabbricato, i quali presentano parimenti delle tende solari, incluso il balcone dell'attrice. Le tende solari, peraltro, sarebbero preesistenti all'acquisto dell'appartamento da parte della convenuta, a definizione della procedura esecutiva, come si evincerebbe dalle fotografie rappresentanti simili installazioni sul sito Aste Giudiziaria in Linea. La difesa della ha rappresentato anche che l'assistita avrebbe comunicato ai CP_1 condomini la volontà di installare le tende e la pergotenda nel corso dell'assemblea del primo ottobre 2020 (doc. 7), per mera cortesia, considerato che nel Condominio non sono mai stati riscontrati problemi di sicurezza legati a tali interventi, già in dotazione in altre unità immobiliari. Il montaggio della pergotenda non avrebbe neanche violato l'art. 907 c.c. perché, secondo la giurisprudenza richiamata, le norme sulle distanze non sarebbero applicabili ove non compatibili con la disciplina particolare delle cose comuni, purché venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale. Tutte le opere in contestazione sarebbero state dunque installate legittimamente, incluso il sistema di allarme posto sulla soletta che non costituirebbe fonte di rumori e luci, né impatto estetico sgradevole.
pagina 2 di 5 MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda dell'attrice è fondata nei termini di seguito precisati e merita, pertanto, di trovare accoglimento per quanto di ragione. Nella fattispecie di causa, la convenuta assume di aver installato le opere in contestazione (tende, pergotenda, impianto di videosorveglianza e rilevatori eolici) facendo un uso più intenso ex art. 1102 c.c. di un bene comune, il balcone sovrastante la sua unità immobiliare, senza alterarne la destinazione oppure escludere gli altri condomini da un pari uso. Occorre, dunque, delibare la natura giuridica del balcone, per cui è causa, poiché solo ove lo si consideri a struttura “aggettante”, e, dunque, di proprietà esclusiva del titolare CP_2 dell'appartamento cui accede, potrà essere vagliata la fondatezza della domanda risarcitoria in forma specifica dell'attrice per lesione al suo diritto di proprietà. L'onere della prova della proprietà esclusiva del balcone grava sull'attore in quanto fatto costitutivo del suo diritto alla reintegrazione in forma specifica del diritto reale leso. Al riguardo il Tribunale osserva che la natura di balcone in aggetto si evince chiaramente dal materiale fotografico versato in atti dall'attrice, ed allegato alla relazione tecnica (doc. 3), dalle immagini prodotte dall'alto e dalla planimetria estratta dal progetto esecutivo, con memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c., da cui risulta visivamente la sporgenza del terrazzo dalla facciata dell'edificio condominiale, quale propagazione esterna dell'unità immobiliare della , nonché dal materiale fotografico Pt_1 versato in atti dalla stessa convenuta, da cui si evince chiaramente che i balconi in esame risultano sporgenti rispetto ai muri perimetrali dell'edificio e non possono, pertanto, in alcun modo essere considerati incassati, dovendosi così definire i balconi che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio. La caratteristica “aggettante” del balcone è confermata, inoltre, dalla consulenza tecnica d'ufficio espletata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al N.R.G. 53191/2021 (doc. 3, memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c. di parte attrice), in cui il consulente del giudice, nel procedere all'identificazione degli immobili, ha specificato che i due appartamenti delle parti in causa, posti uno al primo piano (quella della ) ed uno al secondo piano (quello della ), sono CP_1 Pt_1 dotati di ampi terrazzi “aggettanti”, con il terrazzo dell'unità immobiliare n. 10 che copre, per buona parte, il terrazzo dell'appartamento n.

7. La circostanza allegata dalla convenuta, riguardo la presenza di tende solari presso altre terrazze delle unità immobiliari collocate nel fabbricato, non è idonea a provare la natura comune del sottobalcone, connessa, piuttosto, come sopra esplicitato, alle caratteristiche proprie del balcone, considerato, peraltro, che l'assemblea dei condomini non ha alcuna competenza in ordine alla autorizzazione di interventi su beni di proprietà esclusiva, potendo soltanto opporvisi nei casi in cui tali opere rechino un pregiudizio al decoro dell'edificio condominiale o rappresentino un pericolo alla sua staticità. Secondo la giurisprudenza in materia della Corte di Cassazione, “i balconi aggettanti, sporgenti cioè dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono, con la conseguenza che, non svolgendo una funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani. Ad essi non può, perciò, applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c. dovendosi ritenere i balconi "aggettanti" di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono e dovendosi escludere, in tal caso, il potere del proprietario dell'appartamento, sito al piano inferiore di agganciare la struttura metallica al sottobalcone superiore, se non con il consenso del proprietario del balcone aggettante (Cass. n. 6621/2021; Cass. n. 15913/2007; n. 14576/2004; n. 5541/86). Il terrazzo in questione, sporgente in corrispondenza dell'appartamento n. 10 dell'attrice, come ben si evince dalle fotografie agli atti, non svolge alcuna funzione di sostegno né di copertura dell'edificio pagina 3 di 5 condominiale, né divisoria dall'appartamento n. 7 della convenuta, in assenza della struttura ad interclusione all'interno del corpo di fabbrica principale. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, non può, quindi, considerarsi al servizio del piano sottostante, neanche per l'aggancio di strutture metalliche o altro al sottobalcone, perché di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento cui accede, salvo il consenso del proprietario del medesimo balcone aggettante (che qui non risulta essere mai stato prestato dalla ). Pt_1 Ne consegue che l'installazione di opere agganciate al sottobalcone dell'attrice, in assenza di consenso della medesima, costituisce una ingerenza illecita nel suo diritto reale, che contravviene al principio dell'inviolabilità della proprietà privata ex art. 832 c.c. In questa sede, a domanda dell'attrice, si deve pertanto ordinare la reintegrazione in forma specifica del diritto di proprietà leso, mediante la rimozione delle tende e della pergotenda agganciate al sottobalcone, oltre che degli impianti di videosorveglianza e dei rilevatori eolici installati o agganciati al medesimo, e conseguente ripristino completo dello stato dei luoghi a spese della convenuta. La domanda di risarcimento del danno per equivalente è, invece, rigettata in carenza di prova di un pregiudizio di ordine materiale, che non possa già essere compensato dalla rimozione in forma specifica delle opere realizzate dalla senza il consenso dell'attrice, la quale non ha né CP_1 allegato né provato di aver subito un concreto nocumento di carattere morale per la condotta antigiuridica realizzata dalla convenuta. Il Tribunale ritiene assorbito il motivo di contestazione in ordine alla inosservanza della distanza minima della pergotenda dalla veduta diretta ed appiombo dal terrazzo in aggetto, in quanto la rimozione dell'opera, per quanto sopra motivato, già soddisfa l'interesse al giudizio dell'attrice e rende ultronea un'ulteriore delibazione sulla effettiva violazione dell'art. 907 c.c. da parte della convenuta nell'installare la pergotenda. In considerazione di quanto sopra rimane, del pari, assorbita ogni valutazione relativa alla domanda di condanna dell'attrice al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Le spese di giustizia, che si liquidano come in dispositivo, seguono la soccombenza, avuto riguardo ai criteri di cui DD.MM. nr. 55/2014 e 147/2022.


PQM


Il Tribunale di Roma, nella persona del giudice dott.ssa Maria Letizia Tricoli, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- in parziale accoglimento della domanda proposta da accerta il Parte_1 carattere abusivo delle installazioni, meglio specificate in motivazione, eseguite dalla convenuta nel sottobalcone di proprietà dell'attrice in quanto eseguite senza la necessaria autorizzazione della stessa e per l'effetto, condanna alla rimozione di tutte le opere Controparte_1 installate o agganciate al sottobalcone di proprietà dell'attrice così come indicate nell'atto di citazione;

- condanna la convenuta al ripristino, a sue spese, dello stato dei luoghi antecedente alla installazione e/o aggancio delle opere che verranno rimosse;

- condanna la al pagamento in favore dell'attrice delle spese di giudizio, che CP_1 liquida nella somma di €. di euro 595,00 per spese vive e di €. di euro 3.800,00, a titolo di compensi professionali, oltre iva, ca e rimborso forfettario al 15%,
Roma, li 12 luglio 2025
Il Giudice dott.ssa Maria Letizia Tricoli pagina 4 di 5 Contr Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del dott. Flavio Pieri Pavoni, presso il Tribunale ordinario di Roma, nominato con D.M. 22 ottobre 2024.
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