N. R.G. 3136/2019
Tribunale Ordinario di Teramo
Sezione ordinaria CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3136/2019 tra
Parte_1
ATTORE/I e
Parte_2
[...]
CONVENUTO/I

Oggi 5 novembre 2025 ad ore 12.11 innanzi al dott. Silvia Fanesi, sono comparsi:
Per l'avv. CICCARELLI BRUNO Parte_1 Per l'avv. PETTI MARIA RITA Parte_2 Per l'avv. ARTESE MICHELE Parte_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa.
L'avv. Ciccarelli si riporta agli scritti difensivi e alle memorie conclusionali depositate.
L'avv. Petti precisa le conclusioni così come rassegnate negli scritti conclusivi. Evidenzia che l'ordinanza di convalida è divenuta definitiva e non era rivolta all'odierna opponente;
quest'ultima, peraltro, alla luce della sentenza emessa dalla Corte d'appello di L'Aquila, sebbene astrattamente legittimata a proporre opposizione ex art. 404 c.p.c., rimane comunque soggetto estraneo al contratto di locazione, in quanto tale contratto non contemplava il nominativo di detta conduttrice, che veniva aggiunto a penna in epoca successiva alla sua registrazione. Non può pertanto ritenersi che la registrazione del contratto sia valida nei confronti dell'odierna opponente. Insiste, quindi, per il rigetto dell'opposizione, anche nei confronti di Parte_2 essendo l'ordinanza di convalida emessa a suo carico divenuta definitiva.
pagina 1 di 12 L'avv. Artese si riporta agli scritti difensivi e alle memorie conclusionali depositate. Chiede, quindi, che la causa venga decisa.
All'esito della discussione il giudice si ritira in camera di consiglio. Successivamente il Giudice decide la causa dando lettura della sentenza che qui di seguito redatta costituisce parte integrante del presente verbale.
Teramo, 5.11.2025
Il Giudice
dott. Silvia Fanesi
pagina 2 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Teramo
Sezione ordinaria CIVILE
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Silvia
Fanesi, richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti degli art.447 e 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3316 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2019 e promossa: Pa
elettivamente domiciliata in Pescara, Lungomare C. Colombo n. 68, presso Parte_1 lo studio dell'avv. Bruno Ciccarelli, che la rappresenta e difende in virtù di mandato in calce al ricorso in opposizione ricorrente contro
, elettivamente domiciliato in Pescara, via Strada della Polveriera n. 4, Parte_2 presso lo studio dell'avv. Maria Rita Petti, che lo rappresenta e difende in virtù di mandato in calce alla memoria di costituzione resistente e contro elettivamente domiciliato in Teramo, via Vincenzo Irelli n. 22, presso lo Parte_2 studio dell'avv. Michele Artese, che lo rappresenta e difende in virtù di mandato in calce alla memoria di costituzione resistente pagina 3 di 12 OGGETTO: altri istituti del diritto delle locazioni

CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di udienza del 5.11.2025, da intendersi qui integralmente trascritte

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 4.10.2019 evocava in giudizio Parte_1 Parte_2
, proponendo opposizione contro l'ordinanza di convalida di sfratto per finita
[...] locazione, emessa dall'intestato Tribunale in data 20.6.2019, e chiedeva, previa sospensione dell'esecutorietà del provvedimento impugnato, di annullare e/o dichiarare priva di effetti detta ordinanza di convalida, accertare e dichiarare che il contratto di locazione concluso tra le parti non rispecchiava i presupposti di legge per la transitorietà e, per l'effetto, dichiarare la conversione del predetto contratto in quello ordinario ai sensi dell'art. 2 Legge 431/1998, della durata di anni quattro più quattro con decorrenza
20/04/2017, accertare e dichiarare che l'intimazione di rilascio giudiziale operata dal locatore concretava la risoluzione anticipata ed ingiustificata ai sensi dell'art. 3 della L.
431/1998 e per l'effetto condannare il resistente a corrispondere in favore dell'opponente un'indennità pari a trentasei mensilità, parametrate al canone di locazione, nella misura che sarà ritenuta congrua, oltre alla restituzione del deposito cauzionale pari ad una mensilità.
A fondamento dell'opposizione la ricorrente deduceva, in sintesi e per quanto di interesse:
- che nel corso del procedimento di sfratto per finita locazione avviato dal locatore era stato violato l'art. 102 c.p.c., essendo la ricorrente litisconsorte necessaria pretermessa, in quanto cointestataria del contratto di locazione in qualità di “2^ inquilina – conduttrice”;
- che non sussistevano i requisiti di legge per l'indicazione della causa di transitorietà, con conseguente sostituzione di diritto della pattuizione in deroga al modello normativo con la durata legale di cui all'art. 2 comma 1 della Legge n. 431/1998;
- che, alla luce di quanto sopra, doveva dichiararsi la conversione del contratto transitorio in un ordinario contratto di locazione ad uso abitativo della durata di anni quattro più quattro con decorrenza 20.04.2017;
pagina 4 di 12 - che l'esercizio da parte del locatore di azione rivolta a risolvere anticipatamente il contratto senza sussistenza dei motivi previsti dall'art. 3 L. 431/1998 determinava il diritto della ricorrente a percepire un'indennità pari a trentasei mensilità, parametrate al canone di
€ 380,00 pattuito e corrisposto.
Si costituiva in giudizio il resistente, il quale chiedeva il rigetto dell'opposizione e la declaratoria della cessazione della materia del contendere per intervenuto rilascio dell'immobile oggetto del contratto di locazione.
In particolare, il resistente deduceva:
- che l'opposizione era inammissibile in quanto tardiva;

- che l'ordinanza di rilascio non era viziata dalla violazione dell'art. 102 c.p.c., in quanto il contatto di locazione era stato stipulato tra il proprietario e il conduttore Parte_2
e, solo successivamente alla registrazione all'Agenzia delle Entrate in data Parte_2
19.04.2017, veniva aggiunto in calce al contratto il nominativo del coniuge Parte_1
- che il motivo di opposizione relativo all'insussistenza del carattere di transitorietà del contratto di locazione era infondato, in quanto l'esigenza di transitorietà era espressamente indicata dalle parti nel corpo dell'atto;
- che il rilascio dell'immobile giustificava la declaratoria di cessazione della materia del contendere.
Il procedimento, previa sospensione dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza di rilascio, giungeva all'udienza del 20.7.2021, all'esito della quale veniva emessa sentenza n.
743/2021 con cui il Tribunale di Teramo dichiarava la nullità e l'inefficacia dell'ordinanza di convalida per violazione dell'art. 102 c.p.c., la nullità del contratto di locazione, in quanto illegittimamente stipulato in regime di transitorietà, con conseguente conversione in locazione in regime ordinario ex art. 2 comma 1 l. n. 431/1998, la risoluzione anticipata del contratto e condannava il locatore a corrispondere in favore dell'opponente Pt_2 un'indennità pari a dodici mensilità parametrate al canone di locazione ed a restituire il deposito cauzionale.
L'odierno resistente proponeva appello avverso detta sentenza davanti alla Corte
d'appello di L'Aquila, che, nel riqualificare l'opposizione proposta da come Parte_1 opposizione di terzo ex art. 404 comma 1 c.p.c. ed in accoglimento del gravame, dichiarava pagina 5 di 12 la nullità della sentenza impugnata per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti del co-conduttore e rimetteva la causa al primo giudice con Parte_2 compensazione delle spese di lite in relazione al doppio grado di giudizio.
Con ricorso depositato in data 26.6.2023, riassumeva il giudizio Parte_1 avanti al Tribunale di Teramo, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni formulate nel ricorso introduttivo.
Nel giudizio riassunto si costituiva spiegando difese Parte_2 sostanzialmente analoghe a quelle articolate nella memoria di costituzione e negli scritti difensivi già depositati.
Si costituiva in giudizio aderendo ai motivi addotti dalla ricorrente Parte_2
e rassegnando le seguenti conclusioni: “piaccia all'On.le adita Giustizia, in accoglimento della domanda formulata da accertare e dichiarare che il contratto di Parte_1 locazione ripassato tra le parti non rispecchia i presupposti di Legge per la transitorietà e, per l'effetto, dichiarare la conversione del predetto in quello ordinario ai sensi dell'art. 2 co. 1 della Legge 431/98, della durata di anni quattro più quattro con decorrenza
20/04/2017; accertare e dichiarare che l'intimazione di rilascio giudiziale operata dal locatore concreta la risoluzione anticipata ed ingiustificata ai sensi dell'art. 3 della L
431/98 e per l'effetto, condannare esso locatore a corrispondere alla ricorrente un'indennità pari a 36 mensilità, parametrate al canone di locazione, nella misura che sarà ritenuta congrua, oltre alla restituzione del deposito cauzionale pari ad una mensilità, ovvero alla diversa somma che il Giudice riterrà di Giustizia. Con la condanna del resistente alla refusione delle spese e competenze del presente procedimento da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato che si dichiara antistatario”.
La causa giungeva all'udienza del 5.11.2025, ove le parti discutevano il ricorso e precisavano le conclusioni avanti la scrivente magistrato, cui medio tempore era stato assegnato il presente fascicolo, e veniva trattenuta in decisione.
***
In via preliminare, è opportuno premettere che, a seguito della sentenza di rimessione al primo giudice e della conseguente riassunzione, non si dà luogo ad un nuovo giudizio, ma alla prosecuzione del precedente (cfr. Cass. n. 11628/2007), con tutto quanto pagina 6 di 12 ne segue in punto di decadenze e preclusioni eventualmente già verificatesi (cfr. Cassazione civile sez. lav., 18/05/2007, n.11628).
Secondo l'ordine logico delle questioni da trattare, deve, poi, essere respinta l'eccezione di difetto di legittimazione e di interesse ad agire in capo alla ricorrente, sollevata dal resistente , sul presupposto che il contatto di locazione era stato Pt_2 stipulato con il solo conduttore e, solo successivamente alla registrazione Parte_2 all'Agenzia delle Entrate in data 19.04.2017, veniva aggiunto in calce al contratto il nominativo del coniuge con conseguente omessa registrazione del contratto Parte_1 nei confronti di quest'ultima.
Richiamando sul punto i principi espressi dalla Suprema Corte, osserva il Tribunale come la vicenda in questione afferisca non già alla legittimazione processuale, bensì alla titolarità del rapporto giuridico controverso. È nota, infatti, la distinzione secondo cui la legittimazione ad agire attiene al diritto di azione che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare e il cui difetto può essere eccepito in ogni stato e grado del giudizio ed è rilevabile d'ufficio dal giudice, mentre la legittimazione attiva è la titolarità della posizione soggettiva vantata in giudizio, che attiene al merito della causa ed è un elemento costitutivo del diritto fatto valere con la domanda, che l'attore ha l'onere di allegare e provare (cfr. Cass. SS. UU. n. 2951/2016).
Tanto chiarito, occorre dare atto che la Corte d'appello di L'Aquila, nel riqualificare l'opposizione proposta da in termini di opposizione di terzo ex art. 404 Parte_1 comma 1 c.p.c., ha così statuito: “l'odierna appellata non aveva legittimazione a proporre opposizione alla convalida di sfratto, in quanto persona diversa dall'intimato, ma la domanda da lei proposta in primo grado è ammissibile, avendone le forme, quale opposizione di terzo ex art. 404 c. 1 c.p.c., impugnazione proponibile avverso le ordinanze di licenza o sfratto, sia per finita locazione, sia per morosità, a seguito delle sentenze della
Corte Costituzionale nn. 167/1984, 237/1985 e 192/1995, e pacificamente proponibile anche dal litisconsorte necessario pretermesso (cfr. Cass. Sez. 1 n. 11185 del 17/07/2003 rv. 565184 – 01; Cass. Sez. 2 n. 1441 del 18/01/2022 rv. 663627 - 01)”.
Considerato che non vi è motivo di discostarsi da tale motivazione, l'opposizione proposta va riqualificata ai sensi dell'art. 404 comma 1 c.p.c., con conseguente sussistenza pagina 7 di 12 di legittimazione ed interesse ad agire dell'opponente, nonché infondatezza dell'eccezione di tardività dell'opposizione formulata dal . Pt_2
Quanto alla dedotta mancanza di regolare registrazione del contratto, è sufficiente osservare che “Ai sensi del disposto dell'art. 13, comma 6, l. 9 dicembre 1998 n. 431, come modificato dall'art. 1, comma 59, l. 28 dicembre 2015 n. 208, deve ritenersi che il contratto di locazione ad uso abitativo concluso in forma verbale e non registrato sia viziato da nullità relativa (da ritenersi ricorrente in tutti i casi di mancata registrazione del contratto di locazione), azionabile esclusivamente dal conduttore e non rilevabile d'ufficio dal giudice” (cfr. Cassazione civile sez. III, 09/04/2021, n.9475).
Si osserva, inoltre, che il contratto risulta sottoscritto da entrambi i conduttori coinvolti nel presente giudizio.
Del pari deve essere rigettata la richiesta di declaratoria di cessazione della materia del contendere, atteso che l'avvenuto rilascio spontaneo dell'immobile locato non determina il venir meno della pretesa fatta valere in giudizio dall'opponente né l'interesse delle parti stesse alla naturale definizione della controversia, avuto riguardo alle domande e difese da ciascuna articolate.
Nel merito, l'opposizione è fondata e merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Com'è noto, “nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art.
5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 2, comma 4, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza” (cfr.
Cassazione civile sez. III, 20/02/2014, n.4075).
Nella specie, il contratto, rubricato “contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria”, indica all'art. 1, quale esigenza che giustifica la transitorietà, il pagina 8 di 12 “trasferimento per motivi di lavoro”, la durata di dodici mesi dal 20.4.2017 al 19.4.2018 e non prevede allegati.
Il contratto di locazione, pertanto, difetta delle condizioni di legge per la sua qualificazione alla stregua di un valido contratto di locazione a uso transitorio, atteso che, da un lato, l'indicazione specifica della causa della transitorietà dell'esigenza abitativa dei conduttori non può rinvenirsi in generici “motivi di lavoro” (i quali, in sé ed in assenza di ulteriori specificazioni, non sono in alcun modo correlati ad alcuna caratterizzazione temporale) e, dall'altro, al contratto non è allegato alcun tipo di documentazione che possa indicare in quale modo il requisito della transitorietà possa considerarsi soddisfatto.
Peraltro, risulta ex actis e non è contestato che le parti hanno prorogato il contratto per un ulteriore anno, inducendo dunque a ritenere ragionevolmente che l'effettiva volontà delle stesse fosse la stipula di un contratto di più lunga durata.
Alla luce di quanto sopra, il contratto in esame va riqualificato quale contratto di locazione di durata di quattro anni, rinnovabile per un periodo di ulteriori quattro anni, a far data dal 20.4.2017, salvo facoltà del locatore di diniego di rinnovo nei casi tassativi di cui all'art. 3 della legge 431/1998.
Nel caso di specie, il locatore ha esercitato in modo illegittimo la facoltà di disdetta ai sensi dell'art. 3 L. 431/1998 (implicita nell'intimazione di sfratto per finita locazione – cfr. Cassazione civile sez. VI, 29/11/2017, n.28471, Cassazione civile sez. III, 17/12/2009,
n.26526), non avendo dedotto nessuna delle ipotesi indicate nella citata disposizione, pertanto, in applicazione del comma 3 della suddetta norma, deve essere condannato al risarcimento in favore del conduttore, da determinare in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito (pari a € 380,00), per € 13.680,00.
Tale importo va compensato con quanto dovuto dalla parte conduttrice in relazione alle somme riconosciute nel verbale di consegna a titolo di canoni di locazione impagati (€
1.800,00) e consumi (€ 211,94), tenuto conto della circostanza che il ha trattenuto Pt_2 la somma di € 380,00 a titolo di deposito cauzionale.
Invero, la sussistenza di tali contrapposte posizioni creditorie non impedisce al giudicante di tenerne conto ai fini della cd. compensazione impropria o atecnica, che riguarda la quantificazione meramente contabile delle rispettive poste di dare e di avere nel pagina 9 di 12 contesto di un unico rapporto e non l'estinzione dei reciproci debiti e crediti, derivanti da diversi ed autonomi contratti (cfr. Cass. n. 7474/2017).
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, nell'ipotesi della compensazione impropria, l'accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite può essere compiuto dal giudice anche d'ufficio, diversamente da quanto accade nel caso di compensazione cd. propria che, per operare, postula l'autonomia dei rapporti e richiede l'eccezione di parte. Non formando oggetto di eccezione in senso proprio, soggetta alle preclusioni ex art. 416 c.p.c., è consentito al giudice di procedere a una valutazione delle reciproche ragioni di credito e al consequenziale accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite di dare-avere derivanti dal rapporto, salvi solamente i limiti di carattere sostanziale e processuale stabiliti dall'ordinamento per l'operatività della compensazione quale regolata, in senso tecnico-giuridico, negli artt. 1241 c.c. e ss.
In particolare, ai fini della compensazione è necessario che i debiti siano omogenei
(cioè abbiano ad oggetto una somma di denaro una quantità di cose fungibili appartenenti al medesimo genere), liquidi (cioè esattamente determinati nel loro ammontare), ed esigibili
(cioè non sottoposti a termine ovvero il termine sia scaduto o sia stato previsto nell'interesse del creditore: art. 1243, co. 1 c.c.).
Tali elementi non sembrano difettare nel caso in esame, pertanto il resistente deve essere condannato al pagamento in favore della ricorrente del complessivo Pt_2 importo di € 12.048,06 (pari alla sottrazione dall'importo di € 13.680 dovuto dal di Pt_2 quello dovuto dai conduttori, al netto del deposito cauzionale, per € 1.631,94), oltre interessi dalla presente sentenza al soddisfo.
Passando all'esame della posizione di nessun rilievo assumono le Parte_2 deduzioni del resistente sulla legittimazione di quest'ultimo in relazione al Pt_2 presente giudizio, atteso che, da un lato, assume la posizione di litisconsorte necessario (cfr. sentenza Corte d'appello di L'Aquila n. 743/2023) e, dall'altro, si è limitato ad aderire alle domande spiegate dalla ricorrente.
Deve, invece, essere rigettata la domanda di parte opponente di condanna nei confronti dell'opposto ai sensi dell'art. 96 c.p.c., non potendosi ravvisare - anche in assenza pagina 10 di 12 di una specifica prova in tal senso fornita dall'opponente - nel comportamento processuale del convenuto, gli estremi della colpa grave o della mala fede.
Osserva, infatti, il Tribunale che in tema di responsabilità aggravata per lite temeraria, che ha natura extracontrattuale, la domanda di cui all'art. 96 c.1 c.p.c. richiede pur sempre la prova, incombente sulla parte istante, sia dell'an sia del quantum debeatur, o comunque postula che, pur essendo la liquidazione effettuabile d'ufficio, tali elementi siano in concreto desumibili dagli atti di causa (Sez. L, Sent. n. 9080 del 15/04/2013; Sez. 1,
Sentenza n. 21393 del 04/11/2005).
Tali circostanze non risultano dimostrate nel caso di specie.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in applicazione dei valori di cui al D.M. 55/2014, in considerazione della complessità delle questioni trattate e dell'attività defensionale in concreto svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando nella causa R.G. 3136/2019, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
- in accoglimento del ricorso, dichiara che il contratto di locazione del 20.4.2017 concluso tra le parti è stato sottoscritto in violazione dell'art.5 Legge 431/98 e D.M 30.12.02 art. 2 per assenza dei requisiti di transitorietà previsti dalla normativa citata e, per l'effetto, dichiara che la durata del predetto contratto è quella quadriennale, ai sensi dell'art. 2, comma 1 L. n. 431/1998, a far data dal 20.4.2017;
- dichiara l'illegittimità della disdetta in relazione al suddetto contratto di locazione;

- condanna il resistente a corrispondere alla ricorrente la somma di € Parte_1
12.048,06, oltre interessi come in motivazione;

- rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.;
- condanna a corrispondere in favore di a titolo di rimborso Parte_2 Parte_1 delle spese di lite, la somma di euro 5.077,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA se dovute come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

- condanna a corrispondere in favore di a titolo di Parte_2 Parte_2 rimborso delle spese di lite, la somma di euro 2.620,00 per compenso professionale per le pagina 11 di 12 sole fasi di studio e decisionale, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA se dovute come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Teramo, 5.11.2025
Il Giudice dott.ssa Silvia Fanesi
(atto sottoscritto digitalmente)
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