REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Vitelli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 489/2021 promossa da:
), rappresentato e difeso in proprio nonché Parte_1 C.F._1 dall'avv. SIMONE CICCOTTI giusta procura speciale in atti;

ATTORE contro
), rappresentato e difeso dall'avv. PAGLIETTI CP_1 C.F._2
GIANCARLO, giusta procura speciale in atti;

CONVENUTO
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 7.10.2025.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con il presente giudizio , premesso di aver acquistato in data 6.04.2020 dal Parte_1 convenuto l'immobile sito in Santa Marinella (RM) alla Via Basilicata n. 7 a CP_1 fronte del corrispettivo di € 120.000,00, ha dedotto che dopo l'acquisto si avvedeva dei seguenti vizi dell'immobile: a) porte e finestre erano tutte “fuori squadra” e non chiudevano bene;
b) non era possibile aprire completamente la porta di ingresso per difetti costruttivi;
c) la pendenza del terrazzo-balcone del soggiorno-cucina era errata poiché l'acqua piovana ristagnava nel balcone;
d) era impossibile chiudere le persiane esterne dei due terrazzi, poiché anch'esse “fuori squadra”; e) il complesso condominiale dell'edificio “B” aveva problemi di fognatura;
f) i locali garage ed i posti macchina scoperti erano stati realizzati dall'Impresa Costruttrice ad un livello inferiore a
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quello dei sovrastanti “tre laghetti” siti nel confinante terreno dell'ex proprietà g) CP_2
l'intero impianto di scarico delle acque chiare presentava carenze costruttive e di progettazione.
Secondo la prospettazione attorea detti vizi era addebitabili al che aveva dolosamente CP_1 sottaciuto la presenza delle difformità elencate e determinavano una riduzione del 20% del valore dell'immobile, pertanto l'attore chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “accertato che l'immobile compravenduto risulta affetto dai vizi e difetti denunciati e che l'odierno attore ha subito, per responsabilità contrattuale ed extracontrattuale del convenuto, i danni economici e morali nella misura specificata in narrativa, dichiarare il convenuto tenuto al risarcimento di detti danni e conseguentemente condannarlo al relativo pagamento in favore dell'attore della complessiva somma di € 46.000,00 o in quella diversa, maggiore o minore somma, che risulterà accertata in corso di causa o, comunque, ritenuta di giustizia con rivalutazione monetaria ed interessi;
condannare, altresì, il convenuto al rimborso delle spese di lite, oltre accessori come per legge”.
Si costituiva in giudizio che chiedeva rigettarsi la domanda attorea eccependo CP_1
l'incompetenza territoriale del giudice adito, la carenza di legittimazione passiva, la decadenza dall'esercizio dell'azione ai sensi dell'art. 1495 c.c., l'infondatezza nel merito delle pretese risarcitorie.
Istruita la causa mediante acquisizioni documentali e CTU tecnica, la causa era decisa all'udienza del 7.10.2025 all'esito della camera di consiglio.
Devono preliminarmente rigettarsi le eccezioni preliminari svolte dal convenuto.
E' infondata l'eccezione di incompetenza territoriale del giudice adito, applicandosi al caso di specie l'art. 20 c.p.c. il quale prevede il concorso a carattere elettivo tra il forum contractus e il forum destinatae solutionis, trattandosi appunto di fori facoltativi, speciali e derogabili per volontà delle parti. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che in una causa per vizi di un immobile, la competenza territoriale può essere radicata alternativamente presso il tribunale del luogo in cui il contratto è stato concluso o dove il bene doveva essere consegnato. Detta scelta è effettuata dall'acquirente (attore) tra i due fori previsti dalla legge ed è decisiva, non potendo essere contestata (cfr. Cass. ordinanza n. 3012/2025).
Altrettanto infondata è l'eccezione di carenza di legittimazione passiva poiché risponde dei vizi di cui all'art. 1490 c.c. il venditore dell'immobile e non il costruttore dello stesso.
Ciò premesso, osserva il Tribunale che la domanda giudiziale, come qualificata dalla stessa difesa attorea in termini di actio quanti minoris [art. 1492 c.c.], è infondata e deve essere respinta [tale azione, infatti, spetta al compratore che non possa o non voglia ricorrere al più drastico rimedio della risoluzione contrattuale…”; sulla qualificazione della domanda, che rientra nei compiti propri del giudice del merito, il quale è chiamato ad accertarne la portata non solo sulla base della sua formulazione letterale, ma, soprattutto, del suo contenuto sostanziale, in relazione alle finalità

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perseguite dalla parte ed al provvedimento richiesto in concreto, desumibile dalla situazione dedotta in causa e delle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, cfr., in particolare,
Cass. 3879/1987 e Cass. S.U. 27/2000].
La tutela del compratore –che si estrinseca attraverso il riconoscimento al medesimo del diritto di domandare alternativamente la risoluzione del contratto di vendita o la riduzione del prezzo
[1492 c.c.], qualora il bene venduto non sia immune da vizi che lo rendono inidoneo all'uso cui è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore [1490 c.c.], salvo il risarcimento del danno [art. 1494 c.c.]– è infatti sottoposta [oltre al termine di decadenza] al termine di prescrizione previsto dall'art. 1495 c.c., che riguarda sia l'azione di risoluzione o riduzione del prezzo sia l'azione risarcitoria [sul punto, cfr. Cass. 10728/2001, secondo cui “I termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 cod. civ. riguardano tutte le azioni spettanti al compratore per i vizi o la mancanza di qualità della cosa pattuita, e, pertanto, anche quella di risarcimento dei danni relativi”].
Alla luce dell'accertamento svolto in sede peritale con riferimento ai vizi dedotti dall'attore con riferimento ai vizi relativi all'immobile sub a), b), c), d) sopra elencati, deve ritenersi quest'ultimo decaduto ai sensi dell'art. 1495 c.c. non avendo denunciato i vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta.
Invero l'attore è entrato nel possesso dell'immobile in data 6.04.2020 al momento della compravendita e, comunque, dalle email intercorse tra il e il convenuto nel mese di Pt_1 aprile 2020 emerge chiaramente come lo stesso frequentasse l'immobile e si fosse attivato per renderlo vivibile per la stagione estiva (circostanza peraltro confermata dalle email intercorse con l'amministratore del condominio depositate in atti), nondimeno la denuncia dei vizi oggetto di causa è avvenuta soltanto nel mese di settembre 2020, quando pertanto gli 8 giorni da quando è entrato nel possesso dell'immobile, e non poteva non riscontrare gli asseriti vizi relativi alle finestre, la porta di ingresso e le persiane, erano ormai decorsi.
Peraltro, quand'anche si volesse sostenere che il non si fosse avveduto delle difformità Pt_1 denunciate nel mese di settembre, dette difformità non potevano che essere rilevate secondo l'ordinaria diligenza e il principio di autoresponsabilità che investe anche il compratore dell'immobile.
Deve inoltre evidenziarsi che la CTU espletata nel corso dell'istruttoria ha rilevato la natura marginale dei vizi dedotti dall'attore e riscontrati nell'immobile oggetto di causa, in particolare ha verificato che porte e finestre non si chiudono bene, il portoncino blindato di entrata è sovradimensionato e ha un modesto impatto estetico e pratico, gli infissi e le persiane presentano difficoltà nell'apertura, quantificando in € 3.223,83 l'importo necessario per la riparazione dei

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predetti vizi che sicuramente per la loro entità non integrano l'ipotesi prevista dall'art. 1490 c.c., in virtù del quale per assurgere a difformità rilevanti le medesime devono incidere sull'idoneità all'uso e sul valore dell'immobile.
Peraltro, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà o alle superate tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c. (Cass. civ., sez. II, 16/10/2017, n. 24343).
La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., “il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi”.
Nel caso di specie il convenuto non ha dichiarato che l'immobile era esente da vizi e la difficoltà nell'apertura di porte e finestre, nonché il sovradimensionamento del portoncino blindato erano agevolmente riscontrabili dall'attore sin dal momento della visita dell'immobile.
Con riferimento agli asseriti vizi del posto auto, del balcone, del viale di ingresso all'immobile e del piano seminterrato dove si trovano i box, deve rilevarsi che, con valutazioni esenti da vizi logici che il Tribunale ritiene di condividere, il CTU ha escluso la sussistenza delle dedotte difformità idonee a incidere sull'uso dell'immobile.
Quanto alle macchie di umidità lungo le murature e le rampe e i vialetti condominiali è solo il caso di rilevare che detti vizi non possono in alcun modo ritenersi occulti e ben avrebbero potuto essere riscontrati dall'attore anche antecedentemente alla compravendita.
Alla luce delle predette considerazioni la domanda deve essere rigettata.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono liquidate in parte dispositiva.


P.Q.M.

il TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
-rigetta la domanda giudiziale;

-condanna l'attore al pagamento in favore del convenuto delle spese di lite, che si liquidano, complessivamente, in euro 5077 per compensi professionali forensi, oltre al rimborso spese generali,
Civitavecchia, 7 ottobre 2025
IL GIUDICE
dott.ssa Silvia Vitelli

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