N.R.G. 812/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI CUNEO Sezione Civile Il Tribunale di Cuneo, in persona del Giudice Monocratico Dott. Ruggiero Berardi, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa nrg 812/2024, avente ad oggetto occupazione sine titulo, promossa DA
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3
N.Q. DI SOCI AMMINISTRATORI E LEGALI
[...]
RAPPRESENTANTI DELLA con il patrocinio CP_1 CP_2 dell'Avv. Gabriele Gerbino, come da procura in atti RICORRENTI CONTRO

CP_3
CONVENUTO CONTUMACE
Parte ricorrente ha concluso come da verbale di udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO 1. La società rappresentata dai soci e legali rappresentanti CP_2 Parte_2
e è proprietaria di un
[...] Parte_1 Parte_3 compendio immobiliare sito in Limone Piemonte, alla via Torino, composto da tre alloggi e relative pertinenze;
il fabbricato è stato oggetto di un contratto di compravendita intervenuto, nel maggio 2022, tra la società proprietaria e il promittente acquirente immesso anticipatamente nel possesso, CP_3 per un corrispettivo di euro 780.000,00, di cui euro 18.000,00 versati alla sottoscrizione del preliminare ed euro 18.000,00 da corrispondersi entro il 31 gennaio 2023; il saldo di euro 750.000,00 doveva essere corrisposto al momento della stipula del contratto definitivo, alla data del 31 dicembre 2023. Soltanto l'acconto di euro 18.000,00 era stato corrisposto dal promittente acquirente, che si era pertanto reso inadempiente nel pagamento del residuo prezzo e nella stipula del definitivo. Il convenuto ha disatteso le diffide ad adempiere al contratto
1 preliminare e, successivamente, i solleciti volti a rilasciare l'immobile; per l'effetto, i ricorrenti hanno promosso il presente giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare e il conseguente rilascio dell'immobile, detenuto sine titulo dal promittente acquirente. Il convenuto, pur regolarmente citato, non si è costituito, sicchè ne è stata dichiarata la contumacia. Assegnato termine per il deposito di memoria istruttoria integrativa a parte ricorrente, la causa è stata istruita con prove orali. Esaurito tale incombente istruttorio, la causa è stata rinviata per discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. 2. La domanda della società ricorrente è fondata e va accolta, per quanto risulta dalla documentazione in atti e dalle emergenze dell'istruttoria orale espletata in corso di causa. Vanno in primo luogo richiamati i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, in ordine alla distribuzione dell'onere probatorio in materia di responsabilità contrattuale, secondo cui incombe sul creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento, l'onere di provare la fonte negoziale del suol diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento del debitore, su cui incombe l'onere di dimostrare, invece, il fatto estintivo o modificativo dell'altrui pretesa (C. Civ. Sez. Un. n. 13533/2001). Con specifico riferimento al contratto preliminare di compravendita con cui le parti abbiano previsto la contestuale immissione nel possesso da parte del promittente acquirente, la giurisprudenza è assolutamente costante nel ritenere che la risoluzione del contratto preliminare privi il promittente acquirente del titolo legittimante il possesso, con conseguente diritto, per il promittente venditore, di chiedere il risarcimento del danno per occupazione sine titulo (C. Civ. n. 30594/2017; C. App. Torino, n. 520/2021).

2.1. In conformità alle richiamate coordinate interpretative, si deve ritenere che parte ricorrente abbia assolto l'onere probatorio posto a suo carico. È pacifica, in quanto documentata, la circostanza che la società ricorrente aveva promesso in vendita, al convenuto con contratto preliminare del 9 maggio CP_3
2022, un fabbricato sito in Limone Piemonte, composto di diversi alloggi e relative pertinenze, censiti al catasto fabbricati del predetto Comune al Foglio 6 n. 19 sub. 3 Corso Torino n. 43 p.1 cat. A/2 cl. 1 vani 5 RC. euro 606,84; f. 6 n. 19
sub. 4 Corso Torino n. 43 p. 1 cat. A/2 cl. 1 vani 5 RC. euro 606,84; F. 6 n. 19
sub. 5 Corso Torino n. 43 p. 1 cat. A/2 cl. 1 vani 5 RC. euro 606,84; F. 6 n. 19
sub. 8 Corso Torino n. 45 p.T. cat. C/2 cl. 2 mq. 143 RC. euro 635,14; F. 6 n. 19
sub. 9 Corso Torino n. 45 p.T. cat. C/2 cl. 2 mq. 120 RC. euro 532,98; F. 6 n. 19
sub. 12 Corso Torino n. 41 p.T cat. C/2 cl. 2 mq. 173 RC. euro 768,38, con annesse utilità comuni censite al F. 6 n. 19 sub. 11 Corso Torino n. 41 piano terra (doc. 1 fascicolo parte ricorrente).

2.2. Il corrispettivo era stato stabilito in complessivi euro 786.000,00, di cui euro 18.000,00 corrisposti alla stipula del preliminare;
euro 18.000,00 da corrispondersi entro il 31 gennaio 2023 e il saldo di euro 750.000,00 da
2 corrispondersi entro la stipula del definitivo, da effettuarsi entro e non oltre il 31 dicembre 2023, per quanto previsto all'art. 3 del contratto preliminare. Le parti avevano altresì previsto l'immissione dell'acquirente nel possesso dell'immobile, prevedendo correlativamente che “l'eventuale risoluzione anticipata del contratto comporterà ipso iure la contestuale anticipata decadenza di tale possesso precario della parte promissaria acquirente…”. Le parti avevano infine previsto la facoltà, per il promissario acquirente, di effettuare le necessarie opere di adeguamento, anche per le modifiche strutturali, nel qual caso sarebbe stata necessaria la preventiva autorizzazione in forma scritta dalla parte promittente venditrice. In caso di mancata stipula del contratto definitivo, le parti avevano infine stabilito che
“…tutto quanto realizzato e attivato dalla parte promissaria acquirente rimarrà comunque a suo carico e responsabilità, con impegno di riportare allo stato di fatto attuale … salvo che la parte promittente venditrice ritenesse opportuno mantenere, senza oneri a suo carico, le modifiche apportate…”.

2.3. Tale essendo il complessivo assetto di interessi determinato dall'accordo preliminare, parte ricorrente invoca l'intervenuta risoluzione del contratto, in quanto il convenuto non si è presentato alla stipula del definitivo, nonostante i solleciti (doc. 2), non corrispondendo, correlativamente, il saldo del prezzo e, tuttavia, continuando ad occupare gli immobili oggetto di compravendita;
conseguentemente, chiede la condanna del convenuto al rilascio del compendio immobiliare, essendo venuto meno il titolo legittimante il possesso precario. Parte ricorrente ha pertanto provato il titolo su cui fonda la propria pretesa, allegando l'inadempimento del convenuto, con la conseguenza che deve essere senz'altro accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare che, correlativamente, come già innanzi rilevato, priva il convenuto promittente acquirente del titolo legittimante il possesso.

2.4. Del pari, risulta provata, per quanto emerge dalle risultanze dell'istruttoria orale, la persistente occupazione dell'immobile da parte del convenuto, circostanza confermata dalla teste escussa, , che ha confermato Testimone_1 altresì la circostanza che il promittente acquirente aveva altresì effettuato lavori di ristrutturazione presso l'immobile oggetto di compravendita. A ciò si aggiunga che il convenuto contumace non si è presentato a rendere l'interrogatorio formale deferitogli, circostanza che, valutata unitamente agli ulteriori elementi probatori, rivenienti sia dall'istruttoria orale che dalla documentazione in atti e tenuto conto del contegno assolutamente inerziale manifestato dal convenuto, inducono a ritenere provata la domanda della ricorrente, in conformità ai principi espressi dalla consolidata giurisprudenza (C. Civ. n. 9436/2018). La domanda di parte ricorrente è pertanto fondata e va accolta;
deve essere dichiarata la risoluzione del contratto e, conseguentemente, il convenuto contumace deve essere condannato al rilascio del compendio immobiliare entro il termine di 30 giorni dalla notifica della presente pronuncia, termine ritenuto congruo, valutate tutte le circostanze del caso concreto e, in particolare, tenuto conto della ampiezza del compendio
3 immobiliare oggetto di compravendita e della accertata esecuzione di lavori da parte del promittente acquirente.
3. Del pari, va accolta la richiesta di misura di coercizione indiretta di cui all'art. 614-bis c.p.c., avuto riguardo, come innanzi già richiamato, alla qualità delle parti, alla natura del rapporto e al valore della controversia. La norma stabilisce che con il provvedimento di condanna all'adempimento di obblighi, diversi dal pagamento di somme di denaro, il giudice fissa, su richiesta di parte, una somma dovuta dall'obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento, salvo che ciò non sia manifestamente iniquo. L'ammontare è determinato tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione, del danno quantificato o prevedibile o di ogni altra circostanza utile. Parte ricorrente richiede l'applicazione di una somma di euro 1.000,00 per ogni giorno di ritardo nell'adempimento del precetto giudiziale;
trattasi di somma manifestamente eccessiva considerato che occorre senz'altro tener conto del valore degli immobili oggetto di compravendita, ma anche della circostanza che il promittente acquirente vi ha eseguito dei lavori di ristrutturazione e adeguamento che, per quanto non meglio precisati e individuati, ben potrebbero essere ritenuti dalla ricorrente all'esito del rilascio, come peraltro era previsto nel contratto preliminare. Tenuto pertanto conto di tutti gli elementi del caso concreto, poc'anzi richiamati, del complessivo valore del compendio immobiliare, della rendita catastale di ciascun immobile, si ritiene congruo stabilire la somma che il convenuto contumace dovrà versare alla ricorrente per ogni giorno di ritardo nell'importo di euro 180,00, decorrenti dalla scadenza del termine innanzi indicato per l'adempimento.
4. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate ai sensi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto conto dello scaglione di riferimento individuato dal valore della controversia;
considerata la semplicità delle questioni affrontate e la ridotta attività processuale svolta, si ritiene congruo liquidare le spese di lite che il convenuto contumace sarà tenuto a rifondere alla società ricorrente, in complessivi euro 15.000,00 per compensi, oltre esborsi ed oltre rimborso spese generali 15%, Iva e Cpa come per legge.

PQM

Il Tribunale di Cuneo in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore eccezione e questione assorbita e disattesa, così dispone: accoglie la domanda del ricorrente, per l'effetto ordina al convenuto contumace il rilascio, entro trenta giorni CP_3 dalla data di notifica della presente sentenza, degli immobili di proprietà della società ricorrente, siti in Limone Piemonte, via Torino, liberi da persone e cose e individuati come segue al catasto fabbricati del Comune di Limone Piemonte: F.6 n. 19 sub. 3 Corso Torino n. 43 p.1 cat. A/2 cl. 1 vani 5 RC. euro 606,84 F. 6 n. 19 sub. 4 Corso Torino n. 43 p. 1 cat. A/2 cl. 1 vani 5 RC. euro 606,84
4 F. 6 n. 19 sub. 5 Corso Torino n. 43 p. 1 cat. A/2 cl. 1 vani 5 RC. euro 606,84 F. 6 n. 19 sub. 8 Corso Torino n. 45 p.T. cat. C/2 cl. 2 mq. 143 RC. euro 635,14 F. 6 n. 19 sub. 9 Corso Torino n. 45 p.T. cat. C/2 cl. 2 mq. 120 RC. euro 532,98 F. 6 n. 19 sub. 12 Corso Torino n. 41 p.T cat. C/2 cl. 2 mq. 173 RC. euro 768,38 Utilità Comuni: F. 6 n. 19 sub. 11 Corso Torino n. 41 p.T; condanna il convenuto contumace alla rifusione delle spese di lite in favore della ricorrente, spese che si liquidano in complessivi euro 15.000,00 per compensi, oltre esborsi e oltre rimborso spese generali 15%, IVA e CPA come per legge;
fissa in euro 180,00 la somma di denaro dovuta dal convenuto contumace dal trentunesimo giorno dalla notifica della presente sentenza in CP_3 favore della società ricorrente e per ogni giorno di ritardo fino all'effettivo rilascio. Cuneo 28 febbraio 2025. Il Giudice dott. Ruggiero Berardi
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