R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MACERATA
SEZIONE CIVILE
IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA nella persona del dott. Umberto RANA, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al N. 30\2022 R.G. avente ad oggetto: Vendita di cose immobili, e vertente
T R A
) rapp.to e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
FUNARI ANDREA, come da procura in atti;

-Attore-
E
) e Controparte_1 C.F._2 _2
), entrambe rapp.te e difese dall' avv.to NARDI C.F._3
SANDRO, come da procura in atti;

-Convenute- conclusioni delle parti:
come da note scritte depositate per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 23.1.2025.
ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha convenuto in giudizio e Parte_1 Controparte_1 _2
deducendo di aver sottoscritto in data 27.11.2018, con queste
[...] ultime, una proposta per l'acquisto di una abitazione con corte pertinenziale sita a Monte San Giusto Via Panette n. 69 e contraddistinta al NCEU al foglio 12 part. 430 sub 2,3 e terreno part. 437, di proprietà delle odierne convenute, al prezzo di euro 87.000,00; di aver corrisposto alle , in sede di accettazione della proposta da parte di queste CP_1

Nr. 30\2022 R.G.
ultime, la somma di euro 8.700,00 tramite due assegni da euro 4.350,00 cadauno;
che le promittenti venditrici non hanno consegnato al promittente acquirente la documentazione indicata nella lettera C) della scrittura, vale a dire: i titoli di proprietà, l'APE e i necessari documenti catastali urbanistici;
che dalle informazioni assunte presso il Comune di Monte San Giusto l'immobile in oggetto risultava non commerciabile come civile abitazione, come confermato dalla perizia di parte del geom. (allegata all'atto di citazione sotto il documento n. 4), Persona_1 incaricato dall'attore in data 8.8.2019.; che in difetto dei presupposti di legge per la conversione della proposta di acquisto in preliminare, le convenute non hanno titolo per detenere le somme versate dal;
Pt_1 tutto ciò premesso l'attore, ritenuto l'inadempimento delle convenute per non aver consegnato la documentazione di cui al punto C) e per non aver regolarizzato l'immobile, ha concluso chiedendo la restituzione della somma di euro 4.350 da e di quella di euro 4.350 da _2
. Controparte_1
Costituitesi in giudizio, le convenute hanno preliminarmente eccepito la nullità dell'atto di citazione per l'inosservanza dei termini ex art. 163 bis c.p.c., in quanto l'atto di citazione è stato loro notificato, rispettivamente, nelle date del 29.12.2021 e 10.1.2022 a fronte del termine di comparizione indicato nell'atto di citazione fissato al 28.3.2022, quindi in un termine inferiore a quello legale di novanta giorni precedenti all'udienza di comparizione.
Nel merito hanno contestato le deduzioni attoree, sostenendo che il preliminare si è regolarmente concluso, stante la clausola ex lettera E) della proposta in oggetto, vale a dire, in forza dell'avvenuta accettazione della proposta da parte delle promittenti venditrici;
che il termine per la stipula del definitivo venne più volte rinviato di comune accordo, anche in ragione delle difficoltà del di ottenere la delibera di concessione Pt_1 del finanziamento per l'acquisto dell'immobile per cui è causa, fino all'ultima data del 30.7.2019; che, reperita la documentazione urbanistica e catastale, è stato l'attore che, nonostante fosse stato convocato a comparire dinanzi al AR alla data del 30.7.2019 per la stipula CP_3 del definitivo, non si presentò all'appuntamento per la conclusione del rogito dell'immobile in oggetto, così da essere lui inadempiente nei confronti delle convenute circa gli impegni contrattuali in oggetto. Le
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hanno quindi concluso per il rigetto delle domande attoree e per la CP_1 condanna del per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.. Pt_1
Espletate le prove orali ammesse, all'esito dell'udienza del 23.1.2024, la causa è stata trattenuta in decisione per poi essere rimessa in istruttoria per espletare una CTU tecnica volta a verificare l'epoca di costruzione dell'edificio, la natura degli abusi ed il possesso dei requisiti per la commerciabilità.
Espletata la CTU, all'udienza di precisazione delle conclusioni del
23.1.2025 la causa è stata nuovamente trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
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La domanda attorea è fondata.
Quanto all'eccezione formulata dalle convenute in merito alla nullità dell'atto di citazione per inosservanza dei termini di comparizione ex art. 163 bis c.p.c., la costituzione in giudizio delle stesse con difesa nel merito e senza richiesta di differimento dell'udienza ha determinato la sanatoria ex tunc del denunciato vizio processuale.
In merito alla conclusione del contratto preliminare in oggetto, va osservato che a seguito dell'intervenuta accettazione della proposta il negozio si è concluso stante l'inequivoco tenore della clausola contrattuale prescritta alla lettera E) della proposta medesima (fatto dedotto anche dal medesimo attore nel proprio atto di citazione).
Preliminare assolutamente valido ed efficace in quanto “La sanzione della nullità prevista ai sensi degli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001 e 29, comma 1- bis l. n. 52/1985 per gli atti di compravendita di immobili privi del titolo edilizio, della concessione in sanatoria, dell'identificazione catastale con riferimento alle planimetrie ovvero della dichiarazione di conformità oggettiva alle stesse, riguarda unicamente gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali e non può, pertanto, applicarsi al contratto preliminare i cui effetti sono meramente obbligatori” (cft. Cassazione civile sez. II - 08/03/2022, n. 7521).
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Ciò posto, l'attore deduce che l'immobile oggetto del preliminare risultava non commerciabile come civile abitazione stante la presenza di gravi abusi edilizi non sanabili “alla data dell'8.8.2019”, vale a dire, pochi giorni dopo il 30.7.2019, data fissata dalle parti per la stipula del definitivo dinanzi al AR E. (data concordata dalle parti CP_3 successivamente alla stipula del preliminare, come dedotto da parte convenuta nella propria comparsa di risposta e non contestato specificatamente dall'attore in sede di udienza di prima comparizione e nemmeno con la prima memoria istruttoria).
Di contro, parte convenuta sostiene che il notaio prescelto per la stipula del rogito notarile, AR aveva “accertato […] la sussistenza di CP_3 tutta la documentazione necessaria a tal fine” sostenendo, pertanto, che alla data fissata per la stipula del definitivo, l'immobile avesse tutti i requisiti legali per la vendita.
Ordunque, in materia urbanistica ed edilizia, va anzitutto osservato che l'art. 10 della legge “ponte” n. 761 del 1967, novellando l'art. 31 della l.
n. 1150 del 1942, ha esteso l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano (come nel caso della casa colonica in oggetto;
circostanza accertata dal c.t.u. CP_4 nella propria relazione peritale: “L'immobile ricade in zona agricola”).
In applicazione della normativa appena sopra indicata, va rilevato che gli immobili costruiti prima del 1967 non necessitavano del relativo titolo abilitativo.
Non essendo risultate risolutive della presente controversia le risultanze probatorie emerse all'esito delle prove orali si è resa necessaria una CTU.
Difatti, il teste di parte attrice, il geom. quale perito di Persona_1 parte del ha dichiarato all'udienza del 16.11.2022 che “da Pt_1 quello che ho accertato facendo il sopralluogo c'era un balcone che essendo l'immobile in zona agricola non poteva essere regolarizzato perché abusivo e i documenti tecnici consegnati a dalle Pt_1 proprietarie non avevano i timbri comunali e non risultavano presenti nemmeno nell'archivio dell'ufficio tecnico del comune di Monte San Giusto” e che “c'era anche una porta finestra che avrebbe permesso
l'accesso in balcone che risultava in planimetria ma non risultava sul
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posto”; di contro, la teste di parte convenuta, , sentita a prova Tes_1 contraria nella medesima udienza, ha dichiarato che “la documentazione in possesso urbanistica e tecnica era completa e sufficiente per stipulare l'atto, lo ha attestato anche il notaio che aveva tutta la documentazione per rogitare anche senza la documentazione integrativa che avevamo chiesto al comune perché non era presente tale documentazione agli archivi e il comune ha infatti attestato ciò perché ha spostato varie volte la sede degli archivi e questa documentazione non era presente […] la licenza a costruire in mano alle proprietarie risaliva all'anno 1976 con tanto di timbro del comune dopo di chè non c'era più nulla, addirittura questa licenza non stava al comune ma la aveva le proprietarie […] io mi ero confrontata con il mio tecnico ed è emerso che non essendoci documentazione in comune il balcone non risultava abusivo. Il tecnico aveva parlato con il comune e disse che si trattava di un Tes_2 errore grafico sulla planimetria per quanto riguarda la porta finestra mentre del balcone non c'è prova che fosse abusivo perché in comune non
è presente nulla”.
Nel caso di specie, il c.t.u. ha indicato nella propria Persona_2 perizia che “una porzione di edificio è stato realizzato prima del 1967 mentre nel 1976 è stato ampliato con Licenza di costruzione n. 540 del
25/02/1976 pratica edilizia n. 20/76”.
Ordunque, nel caso di specie, al fine di individuare la presenza di eventuali abusi edilizi nel suddetto manufatto, è necessaria rilevare l'eventuale difformità dello stato dell'immobile alla data prefissata dalle parti per la conclusione del rogito notarile (30.7.2019) rispetto alla
Licenza di costruzione n. 540/1976 con la quale è stato modificato lo stato dell'immobile successivamente al 1967.
Sul punto, è stato nuovamente necessario chiedere l'intervento peritale del c.t.u. Carletti, il quale ha precisato nel proprio elaborato che: “L'immobile in oggetto alla data del sopralluogo dello scrivente CTU non risulta conforme alla licenza edilizia del 1976” e “Esistono degli abusi interni così descritti:
1)-di diversa distribuzione al piano terra (divisori, realizzazione bagno) ;
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2)-maggiore altezza al piano terra nella porzione ampliata, da licenza del
1976 prevista una altezza pari a ml. 2,60 ed invece accertata in sede di sopralluogo in mt. 2,95 circa;
inoltre dal progetto allegato alla Licenza del 1976 sembrerebbe che il terreno circostante sia pianeggiante, mentre sul posto, come visionato in sede di sopralluogo, vi è una pendenza naturale del terreno circostante verso valle, la quale crea nel lato sud del fabbricato una maggiore altezza prospettica;

3)-variazioni prospettiche riguardanti le aperture (sparapettature e chiusure finestre) e la realizzazione di una porzione di balcone al piano
1;
4)-realizzazione di locale ripostiglio ricavato sotto il pianerottolo e rampa scala esterna;

5)-locale sottotetto accessibile con botola posto nella porzione ampliata non presente negli elaborati grafici planimetrici della licenza del 1976 e nella planimetria catastale.
Gli abusi di cui sopra consistono prevalentemente nell'aumento della volumetria autorizzata, in quanto il piano terra risulta di circa 35 cm più alto […].”
Inoltre, il c.t.u. ha riscontrato anche difformità dell'immobile sul piano catastale: “[…] catastalmente manca la soffitta al piano 2° in quanto mai accatastata, ed una diversa distribuzione interna al piano terra (parte ampliata) e difformita grafiche riguardanti le aperture esterne”, rilevante, al pari delle difformità edilizie, in sede di contratto definitivo e non nella propedeutica fase del preliminare di compravendita.
Difatti, se nel contratto preliminare di compravendita immobiliare non vengono inserite le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva o l'indicazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, l'attestazione o la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, non ne determina la nullità, poiché le prescrizioni stabilite dall'art. 29, co.

1-bis, della L. 52/1985, aggiunto dall'art. 19, co. 14, del D.L. 78/2010, conv. con modif. dalla L. 122/2010, riguardano esclusivamente i contratti traslativi, non trovando applicazione nei contratti aventi effetti semplicemente obbligatori.
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Tuttavia, tanto le difformità edilizie quanto quelle catastali al momento della stipula del definitivo in oggetto rilevano sul piano dell'adempimento delle obbligazioni poste a carico delle odierne venditrici.
L'immobile oggetto del preliminare era al 30.7.2019 commerciabile ma solo previa sanatoria edilizia, variazione catastale, necessaria per rendere coerente lo stato di fatto alle risultanze castali (il CTU ha infatti riscontrato che manca catastalmente la soffitta al piano 2° in quanto mai accatastata, vi è una diversa distribuzione interna al piano terra, per la parte ampliata, e vi sono difformità grafiche riguardanti le aperture esterne) e successiva acquisizione del certificato di agibilità.
Attività tutte non compiute al 30.7.2019; ostacoli alla vendita che potevano essere superati solo trovando un accordo con il promissario acquirente (che, ad esempio, poteva accollarsi gli oneri della pratica in sanatoria previa, ad esempio, rinegoziazione del prezzo d'acquisto)
All'esito della fase istruttoria del presente giudizio è risulta provato che alla data in cui le convenute hanno convocato l'attore innanzi al Notaio per la stipula del definitivo, ossia alla data del 30.7.2019 ,vi erano abusi edilizi sanabili ma non sanati, residuavano difformità catastali e non era stato rilasciato il certificato di agibilità, ottenibile ma dopo aver concluso le pratiche per la sanatoria degli abusi (v. risposta del CTU al quesito nr.5).
Orbene, se la mancanza del certificato di agibilità non impedisce la stipula dell'atto di vendita, le difformità edilizie e catastali riscontrate dal CTU, ancorchè sanabili (ma non sanate) si;
dette difformità rendevano l'immobile invendibile il 30.7.2019.
La mancata comparizione dell'attore dinanzi al Notaio il 30.7.2019 risulta pertanto giustificata stante l'inadempimento contrattuale delle odierne convenute circa l'omessa regolarizzazione edilizia e catastale dell'immobile oggetto del suddetto preliminare di compravendita entro la data fissata per la stipula del definitivo.
L'inadempimento delle all'impegno assunto alla lettera C del CP_1 preliminare (ossia disporre dei documenti catastali e urbanistici necessari
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alla vendita) è grave, stante l'impossibilità di concludere il 30.7.2019 un valido contratto di compravendita immobiliare.
Dichiarata la responsabilità contrattuale delle , è necessario CP_1 qualificare la domanda attorea in merito alla richiesta di condanna delle convenute alla restituzione della somma di euro 4.350,00 cadauna, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge.
Sul punto, va rilevato che le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito, con la sentenza n. 553/2009, che “La domanda di ritenzione della caparra è legittimamente proponibile, nell'incipit del processo, a prescindere dal "nomen iuris" utilizzato dalla parte nell'introdurre
l'azione “caducatoria” degli effetti del contratto: se quest'azione dovesse essere definita “di risoluzione contrattuale” in sede di domanda introduttiva, sarà compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda stessa, convertirla formalmente in azione di recesso, mentre la domanda di risoluzione proposta in citazione, senza l'ulteriore corredo di qualsivoglia domanda “risarcitoria”, non potrà essere legittimamente integrata, nell'ulteriore sviluppo del processo, con domande “complementari”, né di risarcimento vero e proprio né di ritenzione della caparra, entrambe inammissibili perché nuove.”.
Orbene, rilevato che l'odierno attore non ha richiesto l'accertamento positivo dell'avvenuto recesso dal preliminare in oggetto e ha dichiarato nel corso del giudizio di non volere la condanna delle convenute inadempienti alla restituzione del doppio della caparra di euro 8.700,00 consegnata, la richiesta attorea di condanna va qualificata come richiesta di risoluzione contrattuale ex art. 1453 c.c. per inadempimento delle quali promissarie venditrici del bene in oggetto. CP_1
Tardive ed irrilevanti risultano essere le eccezioni formulate dalla convenuta in sede di prima e seconda memoria istruttoria circa la richiesta di condanna alla restituzione del doppio della caparra formulata dall'attore con diffida del 15.7.2019 indirizzata alle convenute (v. doc. 6, prima memoria depositata il 27.4.2022 da parte convenuta) e circa la discrepanza tra quanto richiesto nell'istanza di attivazione della procedura di mediazione assistita del 3.10.2019 (v. doc. 7, seconda memoria
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depositata il 26.5.2022 da parte convenuta) e quanto concluso nell'atto di citazione del (l'eventuale difetto di improcedibilità doveva Pt_1 essere eccepito dalla convenuta entro la prima udienza a pena di decadenza).
Va infine rilevato sul punto che, con riguardo ad un contratto preliminare di compravendita, l'obbligazione del promittente venditore di restituire al promissario acquirente la somma di denaro ricevuta come acconto-prezzo,
a seguito della risoluzione del contratto preliminare, configura un debito di valuta, avente per oggetto la prestazione pecuniaria originaria, del tutto distinto dal risarcimento del danno spettante in ogni caso all'adempiente
(cft. Cassazione civile sez. II, 17/03/1995, n.3113).
Difatti, in caso di risoluzione per inadempimento di un contratto, le restituzioni a favore della parte adempiente non ineriscono ad un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni, e, quando attengono a somme di danaro, danno luogo a debiti non di valore, ma di valuta, non soggetti a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art. 1224 c.c. che va, peraltro, provato dal richiedente (cft. Cassazione civile sez. II, 04/06/2018, n.14289).
Pertanto, nulla è dovuto in termini di rivalutazione monetaria della somma da restituire al . Pt_1
Ritenuto che, ove nell'atto di citazione non si indichi la data della messa in mora, gli interessi decorrono dalla notificazione della citazione, alla somma riconosciuta all'attore dovranno poi essere aggiunti gli interessi nella misura legale ex art. 1284, comma 1°, c.c. dal momento della notifica alle convenute dell'atto introduttivo del presente giudizio, vale a dire, dal 29.12.2021 ad e dal 21.1.2021 a _2 Controparte_1
(stante il difetto nell'atto di citazione del della data di messa in Pt_1 mora di queste ultime) all'effettivo soddisfo.
Le spese della ctu, nella misura già liquidata in corso di causa, e le spese del presente giudizio seguono la soccombenza nella misura stabilita in dispositivo.
9 Nr. 30\2022 R.G.
Tenuto conto dello scaglione da 5.201,00 a 26.000,00 euro, il quantum delle spese di lite va determinato in applicazione dei valori minimi per la fase studio, quella introduttiva e quella decisionale, mentre vanno applicati i valori medi per la fase, tutti relativi allo scaglione di cui sopra,
e quindi si determina nella somma complessiva di euro 3.380,00; il tutto oltre accessori come per legge


P. Q. M.


Il Tribunale di Macerata, Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona del dott. Umberto RANA, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta con atto di citazione ritualmente notificato da a e Parte_1 _2
, così provvede: Controparte_1
accoglie, per quanto di ragione, le domande attoree e, per l'effetto: condanna e al pagamento, in favore _2 Controparte_1 dell'attore, della somma di euro 4.350,00 cadauna, oltre interessi nella misura legale ex art. 1284, comma 1°, c.c. con decorrenza dal momento della notificazione dell'atto di citazione (rispettivamente, 29.12.2021 e
21.1.2022) sino al soddisfo.
Condanna altresì le odierne convenute in solido tra loro al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite che si liquidano in euro 264,00 per spese ed euro 3.380,00 a titolo di compenso, oltre iva cap e rimborso spese generali come per legge.
Pone definitivamente a carico delle odierne convenute in solido tra di loro le spese della c.t.u., nella misura liquidata in corso di causa.
Così deciso in Macerata, il 24/05/2025
Il Giudice est.
Umberto Rana
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