N. 3273/2017 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Nola
Il Tribunale di Nola, I sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.ssa Valeria Ferraro, all'udienza del 06/05/2025, trattata nelle forme del processo cartolare telematico, viste le conclusioni come precisate dalle parti e la discussione della causa di cui alle note depositate, letto l'art. 281 sexies
c.p.c., ha pronunziato la seguente:
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3273/2017 r.g.a.c. tra
, assistito e difeso dall'Avv. DI STASIO VALERIO, elett.te Parte_1
dom.to in Cimitile, alla via E. De Nicola n. 15 presso lo studio dell'Avv.
Raffaella Spinelli, in virtù di procura in calce all'atto di citazione
- ATTORE
e
, elett.te dom.ta in Napoli alla via Mario Controparte_1
Ruta n. 24, presso lo studio dell'Avv. DE FELICE MASSIMO, dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in atti
- CONVENUTA nonché
, Controparte_2
- CONVENUTA CONTUMACE
, Controparte_3
- CONVENUTO CONTUMACE avente ad OGGETTO: risarcimento danni sulle seguenti CONCLUSIONI: come da note telematiche depositate. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta tenendo conto del disposto di cui al n. 4) dell'art. 132, 2° comma c.p.c. (è stato soppresso il riferimento allo “svolgimento del processo” stabilendosi che la sentenza deve contenere solo “la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”), come sostituito ex art. 45, 17° comma L. 18 giugno 2009, n. 69, in vigore dal 4 luglio 2009.
Con la proposizione della odierna domanda, ha adito l'intestato Parte_1
Tribunale allo scopo di ottenere la condanna di e Controparte_3 [...]
, in qualità di venditori dell'immobile sito in Acerra alla traversa di CP_2
Corso Vittorio Emanuele III n. 161, nonché di in qualità di Controparte_1
notaio rogante, al risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle difformità urbanistiche e catastali, meglio indicate in citazione, presenti nell'immobile de quo.
Nonostante la regolarità della notifica, e Controparte_3 Controparte_2
restavano contumaci, mentre si costituiva il notaio chiedendo il rigetto CP_1
della domanda, in quanto infondata in fatto e in diritto.
La domanda è (parzialmente) fondata.
Risulta per tabulas dimostrata la vendita dell'immobile in esame ed, in particolare, dall'art. 4 del contratto, risultano le dichiarazioni dei venditori, i quali davano atto “che le opere relative alla consistenza immobiliare in oggetto sono state iniziate in virtù delle concessioni edilizie in sanatoria n. 940 del
22.3.2000 e n. 160 del 18.12.2000” e “che successivamente non sono state eseguite in relazione al fabbricato per il quale sono, opere o apportate modifiche all'immobile in oggetto che avrebbero comportato l'obbligo di rilascio di concessione e/o autorizzazioni amministrative”.
pag. 2/8 Tanto premesso, per la soluzione della controversia occorre evidenziare che, ai sensi dell'art. 1490 c.c., "il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore", mentre l'art. 1491 c.c. chiarisce che "non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
parimenti non è dovuta se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo in questo caso che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi".
Nel particolare settore della compravendita immobiliare, ne consegue che, in caso di successiva scoperta di difformità urbanistiche, il venditore non può sottrarsi al risarcimento del danno, in quanto la cosa venduta risulta affetta da vizi.
Inoltre, l'eventuale sanatoria edilizia ottenuta in relazione ad un immobile costruito in violazione delle norme edilizie ed in contrasto con gli obblighi assunti in un contratto di compravendita inerisce solo al rapporto tra la p.a. e il privato costruttore, ed ha soltanto l'effetto di consentire la conservazione dell'opera costruita abusivamente e di sottrarre l'autore della violazione alle sanzioni a questa conseguenti, ma non fa venir meno la contrarietà della costruzione alle norme che regolano i rapporti tra privati secondo la disciplina del codice civile e non comprime in alcun modo i diritti dei privati direttamente pregiudicati dall'attività oggetto della sanatoria. (Cass. 18.06.2002, n.8827).
Sennonché, sulla base della causa petendi dedotta in atti, parte attrice non ha formulato domanda di risoluzione del contratto di compravendita né azione di riduzione del prezzo (quanti minoris), ma esclusivamente domanda di risarcimento per i danni subiti e conseguenti alla compravendita;
queste ultime due azioni, risultano diversamente disciplinate nel codice (1492 e 1494 c.c. ) in ragione della diversità dei presupposti e finalità (Cass. 26.3.2004 n. 6044).
pag. 3/8 A quest'ultimo proposito, come correttamente rilevato dalla giurisprudenza, pur essendo finalizzate entrambe a ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione nonché a porre il compratore nella condizione in cui il bene fosse stato immune da vizi, le due azioni presentano profili di diversità: mentre l'azione ex art. 1492 c.c. consente al compratore di ristabilire il rapporto di corrispettività con riferimento al minor valore della cosa venduta,
l'azione ex art. 1494 c.c. mira a ristorare il compratore dall'insieme dei pregiudizi economico-patrimoniali derivanti dai vizi (ridotta fruibilità del bene, spese per l'eliminazione dei vizi etc.); inoltre mentre l'azione quanti minoris opera su un piano strictu sensu oggettivo, l'azione di risarcimento del danno conseguente ai vizi postula, oltre la sussistenza dei vizi stessi, la sussistenza dei presupposti richiesti in via generale per fondare azione risarcitoria: colpa del venditore, prova di danni ulteriori rispetto al minor valore, nesso di causalità, eventuale concorso di colpa del danneggiato etc. (Cass. 29.11.2013 n. 26852; Cass.

7.7.2007 n. 5202;
Cass.

8.3.2001 n. 3425; Cass.

7.6.2000 n. 7718).
Riportando le predette coordinate giurisprudenziali alla odierna controversia, nella fattispecie in esame i venditori risultano inadempienti rispetto all'obbligazione principale su di essi gravante in ragione della effettiva ricorrenza dei vizi denunziati dall'attore, tutti puntualmente riscontrati dalla CTU svolta nel corso del giudizio.
Ed, infatti, il nominato esperto, arch. , ha concluso nei sensi di Persona_1
seguito riportati:
“b) Si constata che la C.E. in sanatoria n. 940 del 22/03/2000 menzionata nell'atto di compravendita non riguarda l'immobile oggetto di causa;

c) Lo stato di fatto dei luoghi presenta una distribuzione interna non conforme né alla C.E. in sanatoria n. 160 del 18/12/2000 e né al P.d.C. n. 61/A/04 del
01/07/2004;
pag. 4/8 d) Attraverso i sopralluoghi lo scrivente CTU ha potuto constatare la modifica dei prospetti, infatti, è stata realizzata una sola finestra in camera da letto, anziché 2;
e) L'immobile presenta una finestra in più nella zona giorno;

f) Dai sopralluoghi, effettuati dallo scrivente CTU, si evince che il locale deposito è parte integrante dell'abitazione: la divisione è presente solo al catasto;

g) Dalla visura storica dell'immobile si evince che: il 24/11/2000 fabbricato è stato accatastato come in “corso di costruzione”, mentre il Comune di Acerra rilasciava la C.E. in sanatoria n. 160 del 18/12/2000; l'08/05/2002 l'immobile veniva accatastato da “in corso di costruzione” a ultimato, il 01/07/2004 veniva rilasciata la C.E. n. 61/A/04 per la ristrutturazione dell'immobile”, pertanto integralmente confermando le difformità urbanistiche e catastali di cui al libello introduttivo.
Stante l'esistenza dell'autodichiarazione sulla regolarità edilizio/urbanistica dell'immobile da parte dei venditori, deve concludersi che questi si sono dunque resi inadempienti rispetto all'obbligazione sugli stessi gravante ai sensi dell'art. 1490 cc, nei sensi dianzi specificati.
Dal canto loro, gli odierni venditori, scegliendo di restare contumaci, hanno rinunciato a far valere ogni eventuale difesa sul punto.
Per quanto concerne il danno subito, pari alle spese che il compratore dovrà sostenere per la regolarizzazione della condizione urbanistico/catastale dell'appartamento, il CTU ha quantificato le predette spese in €. 4.620.
Non può, invece, essere accolta la domanda di risarcimento del danno pari alla differenza delle rate che il avrebbe corrisposto in ipotesi di surrogazione Pt_1 del mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile per cui è causa.
pag. 5/8 Ed, infatti, secondo la tesi attorea, avendo il richiesto una surrogazione al Pt_1 fine di ottenere l'applicazione di condizioni più vantaggiose rispetto al mutuo originariamente contratto con la Banca Nazionale del Lavoro, ed avendo la comunicato la sospensione della pratica in ragione delle Parte_2
riscontrate difformità urbanistiche e catastali, il mancato ottenimento di condizioni maggiormente favorevoli dovrebbe essere ascritto, in definitiva, alla condotta inadempiente dei venditori.
Sennonché, la comunicata sospensione della pratica tesa al conseguimento della agognata surrogazione a causa delle più volte citate difformità presenti nell'immobile non può dirsi sufficiente al fine di dimostrare la riconducibilità del danno lamentato in questa sede alle dette difformità, atteso che tale surrogazione avrebbe ben potuto non essere conclusa per cause diverse ed ulteriori, sicché manca la prova del nesso causale tra la condotta colposa dei convenuti ed il danno del quale si chiede il ristoro.
Infine, deve essere respinta la domanda di accertamento della responsabilità del notaio dott.ssa CP_1
Ed, infatti, il notaio, nel nostro ordinamento, non ha alcun ruolo sul controllo della regolarità urbanistica dell'immobile. Come la giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito, tra le obbligazioni del notaio che si appresta alla redazione di un rogito non rientra quella relativa al controllo della regolarità urbanistica dell'immobile o alla veridicità delle prescritte documentazioni abilitative (v.
Cass., sent. n. 35999/2008; Cass., sent. n. 11628/2012); né, tantomeno, l'obbligo di verificare la veridicità della conformità della destinazione urbanistica dell'immobile asserita dalla parte venditrice (cfr. Cass., sent. n. 5178/2017).
Da questo ultimo punto di vista, infatti, il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, si limita a conferire pubblica fede a quanto dalle parti affermato in sua presenza e non anche al contenuto intrinseco di dette dichiarazioni.
pag. 6/8 Nel caso di specie, dunque, eseguite le necessarie verifiche circa la presenza di eventuali trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie gravanti sull'immobile, nonché accertata la regolarità dei trasferimenti dell'immobile eseguiti dai vari danti causa nel corso dell'ultimo ventennio, nessun altro adempimento formale poteva essere in concreto richiesto al notaio CP_1
Da tutto quanto esposto, la domanda nei confronti del predetto deve essere rigettata.
Pertanto, i soli convenuti e vanno Controparte_3 Controparte_2 condannati al pagamento, in favore di , di €.

4.620 oltre interessi Parte_1
dalla sentenza al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza (tenendo conto del valore del decisum) e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


il Tribunale di NOLA, definitivamente pronunciando,
- accoglie parzialmente la condanna e, per l'effetto, condanna CP_3
e al pagamento, in favore di , di
[...] Controparte_2 Parte_1
€.

4.620 oltre interessi dalla sentenza al soddisfo;

- rigetta la domanda nei confronti della convenuta Controparte_1
- condanna e al pagamento delle Controparte_3 Controparte_2
spese di giudizio sostenute dall'attore, che si liquidano in €. 2.552, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore costituito per dichiarazione di fattone anticipo;

- condanna al pagamento delle spese di giudizio sostenute Parte_1
dalla convenuta che si liquidano in €. 1.278, oltre rimborso spese CP_1
generali, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore costituito per dichiarazione di fattone anticipo;

pag. 7/8 - pone le spese di CTU definitivamente a carico dei convenuti CP_3
e .
[...] Controparte_2
Così deciso in Nola, 6 maggio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Ferraro
pag. 8/8