N. R.G. 7273/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7273/2024 tra

Parte_1
ATTORE/I
e

Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 11 giugno 2025 ad ore 12.00 innanzi alla dott.ssa Zelinda Lisai, sono comparsi:
- l'avv. Brunello Acquas, anche in sostituzione dell'avv. Bruno Acquas, procuratori di parte attrice-opposta, il quale richiama i propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nelle note conclusive;

- l'avv. Marco Marchese, procuratore di parte convenuta-opponente, si riporta ai propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate;
in particolare chiede il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione;

- la dott.ssa , ai fini della pratica forense. Persona_1
Dopo la discussione orale, alle ore 12.45, i difensori delle parti rinunciano a presenziare alla lettura della sentenza e si allontanano dall'aula d'udienza.
Il Giudice si ritira in Camera di consiglio per la decisione.
Alle ore 17.00, all'esito della Camera di consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies
c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott.ssa Zelinda Lisai
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Zelinda Lisai, oggi 11 giugno 2025, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7273/2024 promossa da:
in persona del prof. Parte_1 [...]
nato a [...] il [...], residente in [...]
Marconi, 320 (cod. fisc. ), nella sua qualità di amministratore unico e legale C.F._1
rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avv.ti Brunello Acquas e Bruno Acquas, elettivamente domiciliata presso il loro studio a Cagliari, via Roma n. 149, Palazzo Vivanet, giusta procura in atti
ATTORE/I contro
, in persona del Presidente del CdA e legale rappresentante Controparte_1
pro tempore IG.ra (cod. fisc. ), elettivamente domiciliata in CP_2 C.F._2
Cagliari, Via San Lucifero n.90, presso lo studio dell'Avv. Marco Marchese dal quale è rappresentata e difesa in virtù della procura in atti
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte attrice-opposta:
“Voglia il Tribunale di Cagliari, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, 1) accertare l'inadempimento della società convenuta e, per l'effetto, 2) dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa con ogni conseguente pronuncia;
3) mandare, in ogni caso,
pagina 2 di 6 esente la società locatrice da qualsiasi avversa pretesa;
4) condannare la società intimata al pagamento di tutte le spese di lite e dei compensi dell'avvocato con distrazione ex art. 93 c.p.c..”.
Nell'interesse di parte convenuta-opponente:
“- rigettare la domanda di sfratto e comunque la domanda di risoluzione del contratto di locazione formulata dalla società intimante in quanto infondata ed inaccoglibile;

- con vittoria di competenze e spese del procedimento.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Parte attrice-opposta ha instaurato il presente giudizio intimando lo sfratto per morosità alla società cooperativa opponente, alla quale ha concesso in locazione il complesso immobiliare già destinato a sala cinematografica, sito in Quartu S. Elena al piano terreno della via Marconi, con ingresso ai civici
328, 330, 332, nel C.F. al foglio 30, mappale 275 subalterno 2, categoria D/3, rendita catastale €
8.870,80, in virtù di contratto di locazione, per uso attività teatrale, del 10.07.2013 e ritualmente registrato in Cagliari in data 10 luglio 2013 al n. 3683.
Il prezzo della locazione è stato pattuito in €.1.750,00 mensili, oltre IVA di legge.
L'art. 6 del contratto di locazione prevede testualmente che “Il canone di locazione previsto nell'art. 3, primo comma, verrà automaticamente aggiornato, con periodicità annuale, nella misura del 75% delle variazioni accertate dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati”.
Lo sfratto è stato intimato per il mancato pagamento integrale dei canoni di locazione, secondo l'importo integrato con l'adeguamento Istat, a decorrere dal mese di luglio 2024 e fino al mese di novembre 2024; la società conduttrice, infatti, non avrebbe dato seguito alla richiesta di aggiornamento, rimanendo così morosa della complessiva somma, alla data della intimazione dello sfratto, di
€.1.449,76.
Costituitasi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta, depositata in termini, la società conduttrice ha proposto opposizione contestando ed impugnando la sussistenza della dedotta morosità,
l'inesistenza dell'inadempimento e, conseguentemente, ha chiesto il rigetto dell'intimazione di sfratto per morosità, nonché della domanda di risoluzione del contratto, chiedendo, per l'effetto, il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c..
Nello specifico, la società intimata ha eccepito la nullità della clausola di cui all'art.6 del contratto di locazione laddove prevede l'aggiornamento automatico del canone.
Ha poi contestato la fondatezza della pretesa dell'aggiornamento del canone anche per gli anni pagina 3 di 6 antecedenti alla richiesta del 27 maggio 2024 ed a decorrere dal 2014, per i quali nessuna richiesta sarebbe stata mai effettuata.
Ha in ogni caso contestato qualsivoglia inadempimento della poiché, per tutto il Controparte_1 periodo per il quale la locatrice chiede il pagamento dell'aggiornamento (dalla mensilità di giugno del
2024), l'immobile sarebbe risultato del tutto inidoneo ad essere destinato allo scopo per il quale è stato locato.
L'intimante all'udienza del 4 dicembre 2024 ha contestato le deduzioni, eccezioni e produzioni documentali di parte intimata.
Pertanto, l'intimante ha insistito per il rilascio dell'immobile.
All'esito dell'udienza è stata rigettata la richiesta di rilascio provvisorio ed è stato quindi disposto il mutamento del rito con assegnazione alle parti di un termine per il deposito di memorie integrative e documenti.
Espletato con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione, le parti hanno depositato le memorie integrative.
Le parti, nelle rispettive memorie integrative, hanno sostanzialmente confermato le rispettive posizioni difensive.
Nel corso del giudizio parte convenuta opponente ha pagato al locatore la somma richiesta nell'atto di citazione a titolo di integrazione dei canoni di locazione per l'aggiornamento Istat.
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La causa, istruita con produzioni documentali e, dopo la discussione orale, all'odierna udienza è stata decisa ai sensi dell'art. 281-sexies C.p.c..
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La domanda di risoluzione proposta dal locatore è infondata per le ragioni di seguito esposte.
Sebbene appaia legittima e corretta la richiesta di integrazione del canone di locazione per adeguamento Istat – considerata la parziale nullità della relativa clausola contrattuale nella parte in cui prevede l'aggiornamento automatico – purtuttavia, la violazione contestata non assurge a quel minimo di gravità tale da determinare lo scioglimento del contratto ai sensi dell'art. 1455 C.c..
Come anche affermato dalla Corte di Cassazione (si vedano le sentenze: Cass. Civ., sez. III, ord., 20 febbraio 2018 n. 4022; Cass. Civ., sez. III, 22 ottobre 2014, n. 22346; Cass. civ, Sez. VI, 3 settembre pagina 4 di 6 2013 n. 20182), in tema di locazione non abitativa, la disciplina regolante la risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore non è quella dell'art. 5 della Legge 392/78, bensì quella generale contenuta nell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Si osserva che la norma in questione tende a tutelare il principio di conservazione del contratto;
per cui un contratto non può risolversi per un “inesatto” adempimento, ma occorre che l'inadempimento sia rilevante, “avuto riguardo all'interesse dell'altra” parte.
Ne deriva che la gravità deve essere concretamente verificata, ovvero occorre accertare l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo.
Come rilevato dalla Suprema Corte, l'inadempimento del conduttore deve essere valutato dal Giudice adito secondo “un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità” (Cass. civ. n. 22346/2014).
Nel caso di specie, sotto il profilo oggettivo, è da escludere che il mancato pagamento dell'importo di
€.1.449,76, corrispondente neppure ad una mensilità di canone di locazione, abbia inciso, in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente, in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, anche in considerazione del fatto che il rapporto locatizio di cui trattasi è in essere tra le parti in causa da circa 12 anni (esattamente dal 10 luglio 2013).
Sotto il profilo soggettivo, occorre in primo luogo considerare le legittime contestazioni della società convenuta in ordine al criterio di calcolo degli aggiornamenti del canone di locazione utilizzato dall'odierno attore;
infatti, sul punto, la difesa di parte convenuta ha richiamato degli orientamenti giurisprudenziali che, sebbene non condivisi da questo giudice, purtuttavia hanno determinato in capo al conduttore il legittimo convincimento della infondatezza della pretesa del locatore.
In secondo luogo, anche il pagamento in corso di causa di quanto richiesto dall'attrice-opposta attenua pagina 5 di 6 senz'altro l'intensità dell'inadempimento del conduttore, poiché oggetto della valutazione è il “complessivo comportamento osservato dal conduttore” e pertanto sia il comportamento osservato durante la locazione che quello successivamente alla proposizione della domanda (Cass. Civ. Sez. III ,
20.1.2017 n. 1428).
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dal locatore deve essere rigettata.
Sussistono giusti motivi – tenuto conto dell'accertato inadempimento di parte convenuta-opponente, seppure valutato da questo giudice come non idoneo all'accoglimento della domanda attorea – per dichiarare interamente compensate le spese del giudizio.


Per Questi Motivi


il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione stipulato tra
[...]
e e Parte_1 Controparte_1
registrato in Cagliari in data 10 luglio 2013 al n. 3683;
2) dichiara interamente compensate tra le parti le spese di giudizio.
Cagliari, 11 giugno 2025
Il Giudice
dott.ssa Zelinda Lisai
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