n. 2254/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE
Il giudice istruttore Antonio Carbone, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle forme dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2254/25 di R.G. promossa da:

Parte_1
con l'Avv. Ilaria Starnoni
ricorrente contro
Controparte_1
con l'Avv. Pamela Ciano
resistente
premesso
che
- con atto del 30.10.24 la Sig.ra proprietaria dell'immobile sito in Torino in Pt_1
corso Unione Sovietica n. 209, ha instaurato il presente procedimento intimando ala conduttrice lo sfratto per morosità lamentando il mancato pagamento degli CP_1
pagina 1 di 6 adeguamenti ISTAT per complessivi euro 5.648,95 dovuti in forza del contratto di locazione ad uso non abitativo del 10.6.95;
- si è costituita in giudizio proponendo opposizione e chiedendo, in via CP_1
riconvenzionale, la condanna della locatrice alla restituzione degli adeguamenti ISTAT
già percepiti e al pagamento dell'indennità da perdita dell'avviamento in seguito al dinego di rinnovo comunicato dalla Sig.ra l 10.1.24; Pt_1
- con ordinanza del 31.1.25 il G.D. ha respinto l'istanza attorea ex art. 665 c.p.c., ha disposto la conversione del rito, ha prescritto la mediazione obbligatoria ed ha assegnato termine per il deposito di memorie integrative;

- la ricorrente Sig.ra ha tardivamente depositato la memoria ex art. 624 c.p.c. il Pt_1
10.5.25, mentre la resistente l'ha depositata tempestivamente;
CP_1
- la causa viene decisa con la presente sentenza alla scadenza dei termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. assegnati con ordinanza del 19.5.25 per il deposito di note di discussione scritte sostitutive della trattazione orale;

osservato
che
- Sig.ra ha chiesto la convalida dello sfratto – domanda che per effetto della Pt_1
conversione del rito va riqualificata come richiesta di risoluzione del contratto –
lamentando l'omesso pagamento, da parte di , di adeguamenti ISTAT per CP_1
complessivi euro 5.648,95;
- sarebbe stata facoltà della ricorrente ampliare la domanda attraverso la memoria ex
art. 624 c.p.c., ma la Sig.ra è decaduta da tale facoltà perché la memoria Pt_1
integrativa è stata depositata irritualmente solo il 10.5.25, ben oltre il termine assegnato con l'ordinanza del 31.1.25 e addirittura dopo il deposito della memoria integrativa della resistente così invertendo la scansione processuale;
pagina 2 di 6 -

per questi motivi

l'unica domanda ritualmente dedotta è quella formulata nell'intimazione di sfratto avente ad oggetto la risoluzione per inadempimento e la condanna di al pagamento della predetta somma, mentre ogni ulteriore CP_1
istanza, deduzione ed eccezione attorea è tardiva, comprese quelle aventi ad oggetto le spese condominiali e i lamentati danni al rilascio;

- nelle more del giudizio il contratto è cessato alla scadenza del 10.5.25 in conseguenza della disdetta comunicata dalla Sig.ra il 10.1.24 e l'immobile è stato rilasciato Pt_1
il 9.5.25;
- trattandosi di un contratto ormai cessato, non è possibile pronunciarne la risoluzione con la presente sentenza;

- l'accertamento dell'eventuale inadempimento di rileva, pertanto, solo sotto il CP_1
profilo della attorea domanda di pagamento degli aggiornamenti di canone non corrisposti e alle domande della resistente aventi ad oggetto la ripetizione degli aggiornamenti versati e l'indennità da perdita dell'avviamento;
*
- la clausola C della scrittura, dopo aver quantificato il canone, dispone che “gli aumenti del canone come sopra concordato saranno disciplinati come per legge”;
- secondo la resistente l'aggiornamento ISTAT non sarebbe dovuto poiché la CP_1
legge non impone l'adeguamento, ma lo rimette alla determinazione delle parti;

- il principio di conservazione di cui all'art. 1367 c.c. impone, tuttavia, di interpretare le singole clausole nel senso in cui potrebbero avere qualche effetto anziché in quello secondo il quale non ne potrebbero averne alcuno;

- accedendo all'esegesi prospettata dalla resistente, la clausola non avrebbe alcun significato perché sarebbe stato del tutto inutile alludere agli “aumenti del canone” se le parti non avessero inteso contemplarli;
pagina 3 di 6 - l'interpretazione della clausola come riferimento all'art. 32 l. 392/78 e, quindi, come pattuizione sulla debenza degli aggiornamenti, è inoltre avvalorata ex art. 1362 comma
2 c.c. dalla condotta delle parti dopo la stipulazione del contratto perché ha CP_1
adeguato il canone nelle occasioni in cui l'aggiornamento è stato richiesto dalla locatrice;

- per questo motivo il primo motivo di opposizione alla pretesa attorea e la correlata domanda riconvenzionale della resistente avente ad oggetto la restituzione degli aggiornamenti sono infondati;

*
- occorre, in secondo luogo, stabilire se l'adeguamento fosse dovuto anche per le annualità in cui la Sig.ra on ne ha fatto domanda;
Pt_1
- Cass. 27287/21 ha ribadito che “in base all'art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come
novellato dall'art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del
1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere
annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di
acquisto della moneta;
pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che
preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le
variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta
successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché
la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto”;
- sarebbe stato, pertanto, onere della ricorrente allegare e provare le specifiche richieste di aggiornamento del canone, oltre a quelle implicitamente riconosciute dalla stessa resistente attraverso il pagamento della somma maggiorata;

- tale prova non è stata fornita, per cui non può essere considerata CP_1
inadempiente; pagina 4 di 6 - la pretesa attorea agli ulteriori adeguamenti non conseguiti va, quindi, respinta;

- per le medesime ragioni la Sig.ra non può eccepire l'inadempimento della Pt_1
conduttrice per sottrarsi al pagamento dell'indennità per perdita dell'avviamento dovuta
ex art. 34 l. 392/78 in seguito alla cessazione del contratto per effetto della disdetta da lei comunicata il 10.1.24 ed al rilascio del 9.5.25;
- la norma prevede la debenza, a tale titolo, di un importo corrispondente a 18 mensilità
dell'ultimo canone corrisposto;

- sono quindi dovuti euro 26.028 (euro 1.446 x 18) in base ai parametri di calcolo specificamente e correttamente indicati dalla resistente, dovendosi ritenere che il prodotto da lei riportato (20.028 anziché 26.028) sia conseguenza di un mero ed evidente errore di conteggio o di battitura e non di una riduzione della domanda rispetto al complessivo credito deducibile;

- poiché il rilascio è avvenuto in corso di causa e dopo la formulazione della domanda giudiziale, sono dovuti i soli interessi di cui all'art. 1284 quarto comma c.c. dalla data del rilascio al saldo;

*
- le spese di lite seguono la soccombenza della Sig.ra Pt_1
- i relativi compensi vengono così liquidati secondo i parametri di cui al D.M. 147/22
tenuto conto del valore della causa, del suo grado di difficoltà e dell'impegno richiesto dai singoli incombenti in ciascuna fase processuale:
1) compensi per il procedimento per convalida di sfratto:
- fase di studio: euro 851
- fase introduttiva: euro 531
2) compensi per il procedimento di mediazione:
- attivazione della mediazione: euro 268 pagina 5 di 6 - negoziazione: euro 536
3) compensi per il giudizio in seguito alla conversione del rito:
- fase istruttoria/di trattazione: euro 903
- fase decisionale: euro 1.453
per complessivi euro 4.542, oltre ad euro 545 per esposti, 15% per spese generali, IVA
se non detraibile e CPA come per legge;



P. Q. M.


il giudice istruttore in funzione di giudice unico,
definitivamente pronunciando,
disattesa ogni diversa domanda,
- condanna al pagamento a favore di di euro Parte_2 Controparte_1
26.028 oltre ad interessi legali ex art. 1284 quarto comma c.c. dalla data del rilascio al saldo;

- condanna al pagamento a favore di delle Parte_2 Controparte_1
spese processuali che liquida in euro 545 per esposti ed euro 4.542 per compensi professionali, oltre a spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge qualora non detraibile dalla parte vittoriosa, imposta di registrazione e spese successive occorrende.
Così deciso in Torino in data 15 ottobre 2025.
Il giudice unico
(A. Carbone)
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