T R I B U N A L E O R D I N A R I O D I VITERBO
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R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O

Il Tribunale ordinario di Viterbo in persona del giudice unico, dott.ssa Francesca Capuzzi, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3040 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 e vertente
TRA
con sede in Tuscania, alla Via Tarquinia n. 59/61 - 01017, P.IVA e Parte_1
C.F. , in persona del legale rapp.te nonché socio accomandatario pro tempore, sig. P.IVA_1
e il sig. in proprio, nato a [...], il [...], C.F. Parte_1 Parte_1
, residente in [...] entrambi elett.te dom.ti C.F._1 in Roma, alla Via Emilio de' Cavalieri n. 11, presso lo studio degli Avv.ti Antonio D'Aloia, C.F.
, Maria Francesca Monterossi, C.F. , Antonia Romano, C.F._2 C.F._3
C.F. , che lo rappresentano e difendono in virtù di procura in calce all'atto di C.F._4 citazione.
ATTORI
E
nata a [...] il [...] ed ivi residente, alla via Tarquiniese SN, Controparte_1
(CF: ) rappresentata e difesa, giusta delega in calce alla comparsa di C.F._5 costituzione, congiuntamente e disgiuntamente, dall'Avv. Luigi Castaldi, del foro di Civitavecchia, con studio ivi in corso G. Marconi n. 43, presso il quale è domiciliata, e dall'Avv. Patrizia Marino del foro di Roma.
CONVENUTA
OGGETTO: ripetizione di indebito e indennità per occupazione sine titulo di immobile.
IN FATTO E DIRITTO

1. in proprio e quale socio accomandatario del IF FR SA di FR AN Parte_1 ha convenuto il giudizio la propria madre per ottenere il pagamento della somma di Controparte_1
€ 461.400,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Esponeva l'attore di essere entrato nell'impresa familiare gestita dai genitori, e Controparte_2
, avente ad oggetto un'attività di panetteria denominata “IF FR di MA Controparte_1 AL SA,” mediante donazione del 20% delle proprie quote da parte del padre Controparte_2 nel novembre 2007; che pertanto la ragione sociale da IF FR di MA AL S.a.s. era mutata in IF FR di FR AN S.a.s.; che aveva sostenuto le spese di ristrutturazione dei locali e di ammodernamento dei macchinari e che si era fatto carico di passività imputabili esclusivamente alla gestione della Sig.ra che successivamente, nel novembre CP_1
2015, aveva acquistato tutte le quote dei genitori, unitamente alla propria moglie Parte_2
; che aveva avuto fin da allora dissidi con la propria madre che non tollerava di non
[...] aver più la gestione esclusiva del;
che aveva sottoscritto con i coniugi na Parte_1 CP_1 Pt_1 scrittura privata in cui le parti riconoscevano i rispettivi rapporti di debito/credito e si impegnavano a permutare il locale ove era esercitata l'attività del e l'immobile sovrastante – di proprietà Parte_1
e – con il locale concesso in locazione alla e Controparte_2 Controparte_1 Parte_3
l'annesso locale sovrastante, di proprietà del;
che le parti avevano Parte_1 pattuito quale termine ultimo ed essenziale per la stipula del contratto il 30.9.2017; che la scrittura privata non aveva avuto seguito per fatto e colpa della genitrice;
che in data 8.06.2018 aveva sottoscritto con il padre un contratto di comodato d'uso gratuito avente ad oggetto Controparte_2 gli immobili dei genitori già promessi in permuta;
che la convenuta aveva illegittimamente percepito la somma di € 108.400,00 a titolo di canoni di locazione, per il periodo dal 1°.07.2007 al 31.12.2019, versati dalla per la conduzione dell'immobile di proprietà esclusiva del e Parte_3 Parte_1 non aveva corrisposto le spese straordinarie di ristrutturazione dei locali del e quelle di Parte_1 ammodernamento dei macchinari, per un ammontare di € 353.000,00, sicché doveva restituire la complessiva somma di € 461.400,00.

2. Si è costituita la convenuta deducendo di aver conservato la gestione di fatto della società sino al
2011; di aver pagato due mutui accesi nel 2006 nel 2007 per acquistare il locale commerciale posto a confino con il panificio e dove si svolge l'attività lavorativa e l'appartamento sovrastante;
che i predetti immobili sono ancora oggi di sua proprietà, in ragione dell'inutile decorso del termine essenziale apposto al preliminare di permuta, e occupati sine titulo dall'attore che deve versare la relativa indennità; che il contratto di comodato intercorso tra il figlio e il marito è nullo e inefficace e a lei non opponibile;
che non sussiste alcun diritto di credito del figlio che non ha sborsato alcuna somma per la ristrutturazione e l'ammodernamento del panificio;
che ha diritto di trattenere i canoni di locazione corrisposti dalla per aver acquistato l'immobile con proprio denaro;
Parte_3 che in ogni caso la pretesa di restituzione dei canoni avrebbe dovuto essere avanzata al conduttore, che ha pagato a soggetto non legittimato, ed è prescritta.
Concludeva chiedendo che venisse dichiarata la propria carenza di legittimazione passiva in merito al pagamento dei canoni di locazione del locale affittato alla e la prescrizione dei Parte_3 canoni di locazione percepiti tra il 01/7/2007 al 31/12/2019 e che, nel merito, la domanda attorea venisse rigettata. In via riconvenzionale chiedeva la declaratoria di inefficacia e/o risoluzione della scrittura privata del
2017, essendo spirato il termine essenziale;
la nullità, inefficacia e inopponibilità della dichiarazione
"di comodato d'uso" e di riconoscimento di debito intercorsa tra il marito e il figlio;
e la condanna di parte attrice a pagare l'indennità per occupazione sine titulo dei locali del panificio nella misura di €

2.000 mensili, a far data dal mese di gennaio 2012 fino al rilascio;
infine, in via subordinata, in caso di accoglimento della domanda attorea in relazione alla restituzione dei canoni di locazione dell'immobile di proprietà del panificio, chiedeva la restituzione del prezzo versato per l'acquisto di detto immobile per € 136.000.

3. Rigettate le richieste di prove orali articolate dalle parti, acquisiti i documenti prodotti e disposta una consulenza tecnica d'ufficio, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 26 marzo 2025, sostituita con deposito di note scritte, e previa assegnazione dei termini ex art. 190 cpc.

4. E' pacifico e documentato che il sig. è subentrato quale socio accomandatario nel Parte_1 panificio “FR di MA AL SA” per effetto della donazione del 20% delle quote sociali effettuata in suo favore dal padre il 9 novembre 2007; successivamente, con Controparte_2 scrittura privata del 9 novembre 2015, i coniugi e sono usciti dalla Controparte_2 Controparte_1 società trasferendo tutte le quote al figlio e alla di lui moglie , che hanno costituito Parte_2 una nuova società “ ove detiene quale socio Parte_1 Pt_1 accomandatario il 60% delle quote sociali ed è il legale rappresentante e , socia Pt_2 accomandante, detiene il 40% delle quote.

5. Quanto agli immobili essi sono ubicati in Tuscania e il ctu ha chiarito trattarsi di due locali commerciali intestati l'uno al IF di FR AN e l'altro alla sig.ra ; in particolare, il Controparte_1 locale commerciale di via Tarquinia SN posto al piano terra e distinto in C.F. al foglio 37 di Tuscania, particella 226 sub. 2 e 4 (oggi sub 5) è intestato a e all'epoca della Parte_1 cessione delle quote sociali era locato a DA SN (d'ora in poi Controparte_3 Parte_3 per effetto del contratto stipulato il 25 luglio 2007 al canone di locazione di € 8.400,00 + I.V.A. annue da pagarsi in rate mensili di € 700,00 oltre IVA.
L'altro immobile è un locale commerciale sito in Tuscania, via Tarquinia n. 29, costituito da piano terra e primo, distinto in C.F. al foglio 37 di Tuscania, particella 230, che è adibito a produzione e vendita diretta al pubblico dei prodotti da forno del ed è intestato a Parte_1
. Controparte_1
I dissapori tra i coniugi - e il figlio apparivano destinati a risolversi a seguito della CP_1 Pt_1 scrittura privata del 26 luglio 2017 con cui , e Controparte_1 Controparte_2 Parte_1 avevano pattuito di procedere ad una permuta dei due immobili per trasferire alla società il locale ove era svolta l'attività aziendale e che era di proprietà di e intestare a quest'ultima Controparte_1
e a l'altro immobile, condotto in locazione dalla gioielleria. Controparte_4
L'accordo delle parti prevedeva quale termine essenziale per la stipula della permuta il 30 settembre
2017 e specificava che la differenza di valore tra i due immobili veniva compensata dall'importo, indicato in € 353.000, che aveva pagato per ristrutturare e migliorare l'immobile Parte_1 dove si svolgeva l'attività di panificio e che risultava intestato a . Controparte_1
Nell'ambito della stessa scrittura privata le parti davano atto di compensare le restanti reciproche pretese creditorie, indicandole generalmente in debiti che aveva pagato in favore Parte_1 dei genitori e negli importi che questi ultimi avevano corrisposto in favore della società
[...]
. Parte_1

6. Orbene, la permuta non ha avuto luogo e la scrittura, essendo inutilmente decorso il termine essenziale, è priva di effetto obbligatorio tra le parti, ma offre specifici indizi dei rapporti tra le parti.
Va osservato che in essa si indica che ha sostenuto la spesa di € 353.000 per Parte_1 ristrutturare il locale ove svolge l'attività del panificio e ammodernare i macchinari.
Tale circostanza è specificamente indicata nelle premesse e confermata dall'accordo di permuta che aveva ad oggetto due immobili di diverso valore e prevedeva l'attribuzione di quello maggiore a enza prevedere alcun conguaglio in ragione delle spese da lui sostenute nel locale Parte_1 del panificio.
La difformità di prezzo è stata confermata dalla CTU espletata in corso di causa, da cui è emerso che il locale commerciale locato alla gioielleria e intestato al panificio aveva all'epoca della scrittura privata il valore di € 92.400,00, mentre quello da permutare e ove viene tuttora svolta l'attività aziendale, che è di proprietà di , aveva il valore di € 234.700,00. Controparte_1
Il ctu non ha però specificato se la differenza di valore sia da attribuire ai lavori eseguiti nell'immobile adibito a panificio, che invero è molto più ampio (182 metri quadri) dell'altro (79 metri quadri), in ogni caso, la richiesta di restituzione non può riguardare il prezzo dei macchinari poiché è pacifico che l'attività aziendale è stata portata avanti dal figlio e che i macchinari sono di Parte_1 proprietà del , di cui egli è socio accomandatario e rispetto al quale la convenuta è ormai Parte_1 estranea.
Analogo ragionamento va fatto in merito all'importo speso per i lavori di ristrutturazione;
in primo luogo, va detto che parte attrice non ne ha indicato l'esatto importo, avendo indicato in maniera indifferenziata la somma impiegata per l'acquisto dei macchinari e per la ristrutturazione dei locali,
e neppure ha precisato nel dettaglio quali opere sono state eseguite.
In ogni caso, è pacifico che la ristrutturazione è stata funzionale all'esercizio dell'attività aziendale che, come emerge dalla promessa di permuta, ha proseguito nei locali fin dal 2015, Parte_1 quando è divenuto socio accomandatario al 60% dell'azienda insieme alla moglie, che è socia accomandante per le restanti quote, e con estromissione dei genitori.
Orbene, poiché il valore delle migliorie arrecate ad un immobile deve essere corrisposto in ragione della loro persistenza e incidenza sul valore di mercato al momento della restituzione e in questa sede né l'attore si è offerto di restituire il bene alla madre né quest'ultima ha formulato una richiesta di rilascio, nessuna somma può essere corrisposta quale rimborso della ristrutturazione.

7. Venendo all'altra domanda dell'attore di restituzione degli importi relativi al canone di locazione dell'immobile intestato al per il periodo dal 01.07.2007 al 31.12.2019, epoca in Parte_1 cui era locato alla la convenuta ha eccepito la propria carenza di legittimazione Parte_3 passiva poiché la domanda avrebbe dovuto essere rivolta al conduttore.
L'eccezione è infondata poiché parte attrice non ha chiesto il pagamento del canone, ma la restituzione di quanto riscosso dalla uale indebito arricchimento. CP_1
Parzialmente fondata è invece l'ulteriore eccezione sollevata dalla convenuta di prescrizione dei canoni e in proposito occorre effettuare una breve premessa.
Va detto, infatti, che tra le parti è già stato definito un giudizio che aveva ad oggetto la domanda di di ottenere dal e da il rilascio Controparte_1 Parte_1 Parte_1 dell'immobile ove è esercitata l'attività del e il pagamento di un'indennità di occupazione. Parte_1
Il suddetto giudizio è stato introdotto con citazione notificata il 10 gennaio 2020 e si è concluso con sentenza n. 1119 del 2021 del Tribunale di Viterbo di improcedibilità della domanda avanzata da
, tuttavia, ai fini che qui interessano, rileva che il convenuto Controparte_1 Parte_1
e in proprio avevano chiesto già in quella sede e in via
[...] Parte_1 riconvenzionale la ripetizione di quanto indebitamente percepito da a titolo di Controparte_1 canone di locazione dell'immobile locato alla con ciò interrompendo il decorso Parte_3 della prescrizione.
Pertanto, poiché l'azione di ripetizione dell'indebito soggiace al termine di prescrizione decennale
(Cfr. Cass. n. 28436/2019), deve concludersi che vanno dichiarate prescritte le sole somme inerenti a canoni riscossi fino al febbraio 2010 e, cioè al decennio antecedente la proposizione della domanda riconvenzionale da parte degli odierni attori nel giudizio r.g.n. 154/2020, conclusosi con sentenza n. 1119 del 2021.
Quanto ai canoni successivi, dagli atti e dalla consulenza tecnica d'ufficio è emerso che l'immobile fu locato con contratto del 25.07.2007 tra il di “locatore” e Parte_1 Controparte_1
DA SN di SI A. e D. “conduttore” al canone di locazione di € 8.400,00 + I.V.A. annue da pagarsi in rate mensili di € 700,00 oltre IVA e che sul conto corrente personale di Controparte_1 sono stati versati i canoni dal luglio 2014 al 31.12.2019 per un ammontare che il ctu indica in €
56.112,00.
Tale calcolo non risulta però attendibile poiché, in base al canone annuo, la cifra corrisposta per quel periodo deve ritenersi pari a € 46.200; in ogni caso risulta la percezione delle somme.
Il ctu non ha potuto ricostruire la movimentazione del conto in epoca antecedente al luglio 2014, non avendo la conservato la relativa documentazione, tuttavia, proprio in ragione degli accrediti CP_5 successivi, è ragionevole presumere che il canone sia stato versato alla parte convenuta anche in epoca antecedente al luglio 2014 e d'altronde non è specificamente contestato, sicché la somma percepita dalla per la locazione del locale commerciale dal febbraio 2010 al luglio 2014 CP_1 ammonta ad € 37.800 comprensiva di Iva. L'importo complessivamente corrisposto a a titolo di canone di locazione Controparte_1 dell'immobile di proprietà del è, quindi, pari ad € 84.000 che andrà restituito, oltre interessi Parte_1 che vanno calcolati dalla data di percezione dei singoli canoni risultanti dagli estratti conto allegati alla ctu fino al saldo.

8. La convenuta ha chiesto di ottenere indietro l'importo versato per l'acquisto dell'immobile, deducendo di averne sostenuto integralmente il costo.
Orbene, l'immobile locato alla gioielleria, che, come si è detto, è distinto al NCEU del comune di
Tuscania, foglio 37, particella 226 sub. 2 e 4 venne trasferito di Parte_1 Controparte_1 con decreto del giudice dell'esecuzione del 27 febbraio 2006 a seguito di aggiudicazione all'asta pubblica del 17 gennaio 2006 al prezzo di € 131.900.
Il decreto dà atto dell'avvenuto versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario.
Quanto ai mutui, dalla documentazione versata in atti emerge che il di Parte_1 CP_1
ne aveva accesi due con il Banco di IA AN PA CA (poi confluito in UBI Banca,
[...] successivamente assorbita da Intesa AN PA), il primo il 27 Aprile 2006 di € 160.000 e il secondo il 30 luglio 2007 di € 100.000.
Entrambi sono successivi al versamento del prezzo dell'immobile acquistato all'asta e d'altronde, la convenuta nella propria memoria ha dichiarato che i due mutui accesi nel 2006 e nel 2007 sono serviti “per acquistare il locale commerciale a confino con il panificio (vds relazione notarile ventennale doc. 2) ove si svolgeva l'attività lavorativa (nonché l'appartamento sopra detto locale commerciale che oggi confina con l'appartamento sopra il forno ed in uso a Parte_1 contraddistinto dal civico n. 63 di via Tarquinia in Tuscania)”.
Sulla scorta di ciò, sebbene a seguito della variazione di denominazione sociale della società da di a con atto a rogito notaio Parte_1 Controparte_1 Parte_1
rep. n. 475001, registrato a Viterbo il 15.11.2007, la signora Persona_1 Controparte_1 abbia chiesto ed ottenuto, nel luglio 2009, l'accollo di entrambi i mutui, e la loro rinegoziazione, pagandone le rate, deve escludersi il suo diritto al loro rimborso poiché non vi è prova e, anzi, vi sono elementi che inducono a ritenere che i soldi erogati dalla siano serviti ad altri acquisti e CP_5 non per conseguire la proprietà dell'immobile intestato al . Parte_1

9. La convenuta, inoltre, ha chiesto una indennità per l'occupazione dell'immobile di sua proprietà distinto al NCEU di Tuscania foglio 37, part. 320 e dove si svolge l'attività del del figlio. Parte_1
Invero, dalla scrittura privata del 26 luglio 2017 intercorsa tra , e Controparte_2 Parte_1
si evince il consenso dei genitori all'utilizzo dei locali da parte del figlio. Ne Controparte_1 costituisce un chiaro indizio il fatto che le parti hanno dichiarato che l'attività di produzione
(laboratorio) e vendita diretta al pubblico dell'azienda è stata assunta da nel 2011 e Pt_1 continua a svolgersi presso l'immobile distinto al NCEU di Tuscania foglio 37, part. 320; d'altronde, nel prevedere che entro il 30 settembre 2017 avrebbe dovuto essere stipulata la permuta, con conseguente intestazione del locale al , non è era stato previsto il pagamento di alcuna Parte_1 somma, sicché fino alla data suddetta deve desumersi che vi sia stata la volontà dei genitori di lasciare a il bene in comodato d'uso. Parte_1
E' incontestato che successivamente sono insorti i dissapori tra madre e figlio tantoché il padre
, con contratto di comodato d'uso gratuito del 8 giugno 2018, ha concesso al figlio l'utilizzo CP_2 del bene di cui era comproprietario.
Tale comproprietà, che invero non è contestata, si evince dall'atto di acquisto, stipulato a rogito del
Notaio il 12 Febbraio 1979, da cui risulta che l'acquirente dell'immobile distinto al NCEU Persona_2 foglio 37 part. 230 è , coniugata con , e, in assenza di specifica Controparte_1 Controparte_2 indicazione in ordine al regime patrimoniale dei coniugi, deve dedursi che gli stessi verSAsero in comunione dei beni.
Invero, il marito non avrebbe potuto disporre liberamente del bene comune in favore del figlio poiché, ai sensi dell'art. 180 c.c., gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, tra cui deve annoverarsi la concessione di un diritto reale di godimento mediante contratto di comodato d'uso, spettano congiuntamente ad entrambi i coniugi.
Va però considerato che tali atti sono validi ed efficaci, ma sottoposti alla sanzione dell'annullamento ai sensi dell'art. 184 cod. civ., in forza dell'azione proponibile dal coniuge entro un anno dalla trascrizione ovvero, in mancanza, da quando si è avuta conoscenza dell'atto.
Fermo restando che la scrittura non è stata trascritta, si osserva che la convenuta, nel costituirsi in giudizio, ha chiesto la declaratoria di inefficacia del comodato d'uso, ma non ha fornito alcun elemento utile a stabilire la tempestività dell'esercizio dell'azione.
Invero, ella aveva sicura conoscenza della scrittura privata intervenuta tra il marito e il figlio già dall'epoca del giudizio rubricato al r.g.n. n. 154 nel 2020, poiché nella sentenza di improcedibilità numero 1119 del 2021, che lo ha concluso, si legge che il IF di FR AN SA e
[...]
in proprio avevano opposto il comodato d'uso all'attrice e quest'ultima Pt_1 Controparte_1 aveva chiesto l'autorizzazione a chiamare in giudizio il marito, tuttavia non vi sono elementi o altri documenti utili per stabilire a quale fine fosse stata chiesta l'integrazione del contraddittorio e se fosse stato tempestivamente richiesto l'annullamento dell'atto.
A ciò deve aggiungersi che dal verbale di udienza del 4 maggio 2023 emerge che il Controparte_2
è deceduto e il figlio ne è erede, ma non vi sono indicazioni sulla data del decesso, tuttavia, poiché il de cuius non è stato citato, è verosimile ritenere che il fatto luttuoso sia avvenuto prima dell'instaurarsi del presente giudizio.
Sulla scorta di ciò deve, quindi, concludersi per il rigetto della domanda di pagamento dell'indennità di occupazione poiché, fino al 2018, deve presumersi che i genitori avessero prestato il consenso all'utilizzo del locale di loro proprietà da parte del figlio e successivamente non vi è prova della tempestività dell'azione esercitata dalla convenuta per l'annullamento del contratto di comodato d'uso stipulato da , né vi è prova della data in cui è avvenuto il decesso di Controparte_2 quest'ultimo, circostanza che incide sulla richiesta poiché a seguito dell'apertura della successione è verosimilmente divenuto comproprietario dell'immobile con la madre, con Parte_1 conseguente cessazione dell'eventuale occupazione sine titulo.
10. In conclusione, va rigettata la domanda attorea di ottenere la restituzione dell'importo speso per la ristrutturazione del locale ove viene svolta l'attività aziendale del e quello speso per Parte_1
l'ammodernamento dei macchinari, mentre, previa declaratoria della sua legittimazione passiva, la convenuta va condannata alla restituzione dei canoni di locazione percetti dall'immobile di proprietà del distinto al NCEU del Comune di Tuscania foglio 17, part. 226, sub 2 e 4 nella misura Parte_1 di € 84.000, oltre interessi al tasso legale sugli importi dei singoli canoni dal momento del pagamento al saldo, mentre va dichiarato prescritto il restante credito. Inoltre, va rigettata la riconvenzionale della convenuta di vedersi corrispondere dal IF di FR AN SA e da Parte_1 una indennità di occupazione sine titulo nonché la restituzione del prezzo dell'immobile distinto al
Catasto fabbricati di Tuscania foglio 17, p.lla 226 sub 2 e 4 intestato al . Parte_1
11. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da IF di FR AN SA e in proprio e sulla riconvenzionale proposta da così provvede: Parte_1 Controparte_1

1. Condanna a pagare al IF di FR AN SA e a Controparte_1 Parte_1 in proprio la somma di € 84.000, oltre interessi calcolati come in motivazione, quale restituzione dei canoni derivanti dalla locazione dell'immobile distinto al NCEU del Comune di Tuscania foglio 17, part. 226, sub 2 e 4 e dichiara prescritto il restante credito;

2. Dichiara inefficace la scrittura privata del 26 luglio 2017 intercorsa tra , Controparte_2
e ; Parte_1 Controparte_1

3. Rigetta ogni altra domanda;

4. Condanna a pagare a IF di FR AN SA e Controparte_1 Parte_1 in proprio le spese di lite che liquida in € 1.214 per esborsi e in € 8.109,8, oltre accessori di legge da corrispondere ai procuratori costituti dichiaratisi antistatari;

5. Pone definitivamente a carico della convenuta le spese per la consulenza tecnica d'ufficio.
Così deciso in Viterbo il 15 luglio 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Francesca Capuzzi