REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
Il Tribunale di Ferrara, in persona del Giudice dott.ssa Monica Bighetti, all'esito della discussione orale del 3 aprile 2025 ha pronunciato, ex 281 sexies comma terzo c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 1397/2024 promossa da:
(C.f.: ), con il patrocinio dell'Avv. Valeria Parte_1 C.F._1
Botti
RICORRENTE
contro
(C.f.: ) e (C.f.: Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
), nonché collettivamente ed impersonalmente tutti i loro eredi e aventi C.F._3
causa
CONVENUTI - CONTUMACI
CONCLUSIONI
Conclusioni per la parte ricorrente:
“voglia il Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso e di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, accertare e
dichiarare che il signor in virtù di possesso pacifico, non violento, Parte_1
continuo, mai interrotto e protrattosi dal 1977 ed a tutt'oggi e comunque da oltre venti anni è
divenuto proprietario per usucapione della quota indivisa dei due settimi della proprietà superficiaria dell'immobile urbano sito in Comune di Cento (FE) Via Chiesa n.43 contraddistinto al catasto come segue: Foglio 29, mappale 66, sub 2, categoria A/3, classe 2, consistenza di 7 vani, rendita euro 741,12 e sub 3, categoria C6, classe 1, consistenza 32m2, rendita €120,64; per l'effetto, ordinare alla conservatoria dei registri immobiliari presso
1 l'Agenzia del Territorio competente per la pubblicità immobiliare nella persona del suo responsabile pro tempore di procedere alla trascrizione nei pubblici registri dell'acquisto a titolo originario per usucapione ex art.1158 c.c. a favore dell'istante sui beni sopra descritti, nonché autorizzare l'ufficio competente ad effettuare le variazioni catastali dei mappali a favore dell'istante medesimo.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa in caso di opposizione”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
§1. Con ricorso ex art. 281 decies ss. c.p.c., depositato in data 5 luglio 2024, Parte_1 ha adito l'intestato Tribunale domandando l'accertamento dell'intervenuto acquisto
[...] per usucapione della quota di 2/7 della proprietà superficiaria dell'appartamento e annesso garage siti in Cento (FE), Fraz. Renazzo, Via Chiesa, n. 43, e distinti al catasto fabbricati del cennato Comune rispettivamente al fg. 29, map. 66, sub 2, cat. A/3, cl. 2, cons. 7 vani, r.c. €
741,12 e al fg. 29, map. 66, sub 3, cat. C/6, cl. 1, cons. 32 mq, r.c. € 120,64.
In particolare, il ricorrente ha esposto:
− di essere titolare, per la quota di 5/7, del diritto di proprietà superficiaria dell'appartamento e pertinenziale garage siti in Cento (FE), Via Chiesa, n. 43;
− che il suddetto diritto era derivato dall'acquisto, compiuto in data 26 aprile 1977, in occasione dell'atto di divisione della comunione ereditaria fino ad allora esistente sul bene, delle quote di spettanza degli eredi dello zio paterno degli eredi dello zio Controparte_3
paterno del padre della zia paterna e Persona_1 Controparte_4 Persona_2
dalla zia paterna ciascuna pari ad 1/7; Persona_3
− che la proprietà superficiaria residua (2/7) risultava invece intestata agli zii paterni e CP_1
questi ultimi per la quota di 1/7 ciascuno;
Controparte_2
− che l'immobile in parola insisteva su un'area di proprietà della Parte_2
;
[...]
− di aver posseduto uti dominus l'appartamento (e annesso garage) da oltre vent'anni, avendolo utilizzato nella sua interezza e, dunque, anche in riferimento a quella che sarebbe stata la quota, indivisa, di titolarità degli zii e CP_1 CP_2
− che l'esercizio di un tale possesso veniva anzitutto comprovato dalla circostanza per cui il ricorrente, sull'appartamento in parola, aveva stabilito la propria residenza già dall'anno
1977, dimorandovi stabilmente con la propria famiglia, effettuando la manutenzione ordinaria e quella straordinaria, intestandosi tutte le utenze domestiche (uniche per l'intero 2 appartamento), corrispondendo le somme dovute alla per il diritto di Parte_2
superficie, crescendovi i propri figli e occupando interamente l'abitazione;
− ad ulteriore riprova, che, con atto del 29 dicembre 1992, aveva Parte_1 frazionato parte dell'immobile (con annesso garage) attiguo, sempre di sua proprietà e identificato catastalmente al sub 1, rendendoli totalmente comunicanti con l'appartamento (e annesso garage) oggetto del presente giudizio (sub 2 e 3);
− sempre a conferma, che dopo il suddetto frazionamento aveva pure proceduto alla ristrutturazione degli immobili da ultimo indicati e provveduto, in data 16 dicembre 1993, a denunciare le conseguenti modifiche catastali;

− che dalle ricerche eseguite era emerso che la zia era emigrata in America dal 21 aprile CP_1
1931, senza più far rientro in Italia, mentre lo zio non risultava più censito dall'anno CP_2
1921;
− che né i convenuti né alcuno dei loro eredi o aventi causa avevano mai posseduto l'immobile da quando era iniziato il godimento del ricorrente, né alcuno lo aveva mai rivendicato a qualsivoglia titolo o ragione;

− che, pertanto, il possesso esercitato dal ricorrente risultava pacifico, indisturbato, pubblico e ininterrotto da oltre vent'anni;
− che in questi termini si era pure espresso il consulente tecnico nominato nell'ambito di altro e precedente giudizio, instaurato dal ricorrente innanzi al Tribunale di Ferrara per l'accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione della quota di 2/7 della proprietà superficiaria dell'appartamento di cui al sub 1 (R.G. n. 2521/2022);
− che, attesa l'identità di soggetti e la connessione oggettiva esistente tra i procedimenti
(vertendo, entrambi, su uno stesso immobile poi frazionato), emergeva la necessità di procedere con la riunione dei due giudizi;

− che pienamente legittima risultava la richiesta di autorizzazione alla notifica per pubblici proclami, non essendo il ricorrente a conoscenza dell'esistenza in vita di eredi o aventi causa dei convenuti.
Ciò dedotto, parte ricorrente ha chiesto l'accoglimento delle suindicate conclusioni.
Nelle more del giudizio, l'intestato Tribunale, in persona del Giudice Dott.ssa Costanza Perri, con provvedimento dell'11 giugno 2024, ha autorizzato la notifica per pubblici proclami ex art. 150 c.p.c. (R.G. n. 1091/2024).
Con sentenza n. 1060/2024 veniva definito il parallelo giudizio portante R.G. n. 2521/2022 nel senso dell'accoglimento della domanda formulata dall'odierno ricorrente. 3 Alla prima udienza, tenutasi in data 11 dicembre 2024, nessuno è comparso per i convenuti e,
pertanto, rilevata la ritualità della notifica (ex art. 150 c.p.c.) del ricorso e del decreto di fissazione udienza, ne è stata dichiarata la contumacia.
Alla successiva udienza del 4 febbraio 2025 sono stati escussi i testi davanti al G.O.T. designato, Dr. Bruno Sisti.
Infine, all'udienza del 3 aprile 2025, il ricorrente ha precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Il Giudice si è dunque riservato il deposito della sentenza nel successivo termine di giorni trenta ex art.281 sexies comma 3 c.p.c..
§ 2. Va preliminarmente dato atto dell'integrità del contraddittorio a seguito del perfezionamento della notifica, eseguita per pubblici proclami, nei confronti dei convenuti nonché – collettivamente ed impersonalmente – nei confronti dei loro eredi e aventi causa, tutti legittimati passivi rispetto alla domanda spiegata da parte ricorrente.
§ 3. Nel merito, la domanda avanzata da è fondata e merita pertanto Parte_1
accoglimento.
Ai sensi dell'art. 1158 c.c. la proprietà dei beni immobili e degli altri diritti reali di godimento si acquista in virtù del possesso continuato esercitato per almeno venti anni.
In generale, perché si verifichi usucapione, devono concorrere i seguenti requisiti:
a) il possesso del bene nelle sue due componenti del corpus possessionis (elemento oggettivo) – ossia l'esercizio, sul bene, di un potere di fatto corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale – e dell'animus possidendi (elemento soggettivo) – cioè la manifestazione dell'intenzione del possessore di esercitare sul bene una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare (cfr. Cass., 24 agosto 2006, n. 18392 e
Cass., 29 novembre 2005, n. 25922) – potendo, tale ultimo elemento, essere desunto anche in via presuntiva dal primo (cfr., da ultimo, Corte Appello Napoli, 27 settembre 2023, n. 4073 e
Corte Appello L'Aquila, 17 settembre 2021, n. 1356);
b) la continuità del possesso per un periodo di tempo minimo indicato dalla legge (cfr. Cass., 30 giugno 2020, n. 13156), per la cui prova il possessore viene agevolato tramite la c.d.
“presunzione di possesso intermedio” (art. 1142 c.c.) in forza della quale è sufficiente che lo stesso dimostri di possedere ora e di aver posseduto in un tempo più remoto per far presumere – iuris tantum – il possesso anche nel periodo intermedio;

c) la non interruzione del possesso, che si ha allorquando, nel periodo di tempo richiesto dalla legge, non intervenga né una causa di interruzione c.d. “naturale” dell'usucapione (perdita
4 del possesso per trasferimento a terzi, abbandono del bene, smarrimento definitivo ecc.), né una causa di interruzione c.d. “civile” (proposizione, contro il possessore, di una domanda giudiziale volta a privarlo di esso ovvero riconoscimento, da parte del possessore, del diritto del titolare);
d) l'assenza di vizi del possesso, nel senso che lo stesso non deve essere stato acquistato in modo violento (ovvero mediante atti arbitrari che si concretano nello spoglio del precedente possessore contro la volontà di quest'ultimo), o clandestino (cioè in maniera occulta rispetto ad una indistinta moltitudine di soggetti), atteso che, in caso contrario, il possesso utile per l'usucapione decorre solo dal momento in cui sono cessate la violenza o la clandestinità (art. 1163 c.c.);
e) il decorso di un certo lasso di tempo, che gli artt. 1158, 1160, comma 1, e 1161, comma 2,
c.c. fissano – di regola – in venti anni (c.d. usucapione ordinaria) e per il cui computo il legislatore consente la possibilità, a chi ha acquisito il possesso a titolo universale, di giovarsi anche del possesso del suo autore (c.d. “successione nel possesso” ex art. 1146, comma 1, c.c.), e, a colui che ha acquistato il possesso a titolo particolare, di sommare al tempo del proprio possesso anche il tempo del possesso dei propri danti causa (c.d.
“accessione del possesso” ex art. 1146, comma 2, c.c.).
Sempre secondo la giurisprudenza intervenuta in materia, inoltre, nel caso di bene in comunione
“il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti se già possiede animo proprio e a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in
modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune” (Cass., 15 marzo
2024, n. 7091; nello stesso senso Cass., 07 aprile 2023, n. 9546).
Tanto premesso, devono ritenersi integrati, nel caso di specie, tutti i requisiti dell'usucapione, avendo il ricorrente offerto la prova positiva dei fatti costitutivi del proprio diritto.
Risulta provato, anzitutto, che il ricorrente ha goduto per oltre vent'anni dell'immobile nella sua interezza.
infatti, ha dimostrato di risiedere nell'immobile, assieme alla propria Parte_1
famiglia, dal 1977 ovvero dalla data in cui, in occasione dell'atto di divisione della comunione ereditaria, ha acquistato – con atto a rogito del notaio Dott. del 26 aprile 1977 – Persona_4
la quota di 5/7 dagli altri comunisti allora reperibili (cfr. docc. 3, 7 e 8 fasc. ricorrente).
5 A quella data, invece, gli odierni convenuti non risultavano più presenti nel territorio del comune di Cento: in quanto emigrata in America da oltre quarant'anni; Controparte_1 in quanto non più censito da oltre cinquant'anni. Controparte_2
L'espletata istruttoria, inoltre, ha consentito di far risalire all'anno 1977 la data di inizio del possesso in via esclusiva ad usucapionem, oltre alla circostanza per cui tale possesso si è
protratto ininterrottamente sino ad oggi. Così, in particolare, le deposizioni dei testi e Tes_1
Testimone_2
Per quanto concerne, invece, la teste la stessa ha potuto confermare una tale Testimone_3 circostanza solo in riferimento al periodo successivo all'anno 2001, coincidente con la data di inizio della relazione sentimentale col figlio dell'odierno ricorrente, Testimone_2
Per ciò che concerne, invece, il periodo precedente (dall'anno 1977 all'anno 2001), la teste ha dichiarato di avere conoscenza del possesso del ricorrente in quanto tale Testimone_3 fatto le è stato “riferito, sia sia gli altri conviventi in Via Chiesa 43”. Pt_1
Ne consegue che, limitatamente a tale periodo di tempo, la sua deposizione, in quanto relativa a circostanza appresa (anche) da persone estranee al giudizio, assume i contorni di una testimonianza de relato c.d. “in genere” e, come tale, in quanto corroborata da “altri elementi oggettivi e concordanti che ne suffragano la credibilità" (cfr., da ultimo, Cass., 21 maggio
2024, n. 14030), in primis le dichiarazioni rese dagli altri testimoni escussi, assume rilievo probatorio ai fini del decidere.
Sulla scorta di quanto sopra ed in riferimento al requisito della durata minima del possesso ex art. 1158 c.c., deve allora concludersi che vi è prova che l'inizio del possesso di Parte_1 sull'intero appartamento (e annesso garage) di cui ai sub 2 e 3 – oltre che su quello di
[...]
cui al sub 1, come già accertato con sent. n. 1060/2024 – va fatto risalire all'anno 1977 e che lo stesso perdura ancora oggi.
Per il periodo intermedio, a fronte del tenore complessivo delle dichiarazioni rese dai testimoni escussi e in mancanza di risultanze probatorie di segno contrario, il possesso di Parte_1 deve invece ritenersi “presunto” ex art. 1142 c.c.
[...]
Devono così ritenersi soddisfatti pure gli ulteriori requisiti della continuità e non interruzione del possesso ex art. 1158 c.c.
Non solo. Le prove offerte da parte ricorrente consentono di ravvisare entrambe le componenti del possesso (corpus possessionis ed animus possidendi).
Quanto alla prima, le testimonianze raccolte in seno all'istruttoria hanno permesso di appurare che il potere di fatto esercitato da sull'intero civico 43 si è estrinsecato Parte_1
6 attraverso il compimento puntuale di atti corrispondenti a quelli del proprietario (cfr. le deposizioni dei testi e . Testimone_3 Testimone_4 Testimone_2
Quanto alla seconda, sintomatica risulta la circostanza per cui sin dall'atto Parte_1
di acquisto della propria quota, si sia fatto carico delle opere di manutenzione e conservazione dell'immobile (cfr. testimonianza di e , Testimone_5 Testimone_4 Testimone_2
si sia intestato tutte le utenze domestiche (cfr. doc. 4 fasc. ricorrente e le deposizioni di
[...]
e ed abbia corrisposto le somme dovute alla Testimone_5 Testimone_4 Testimone_2
per il diritto di superficie. Parte_2
Depone nello stesso senso pure la circostanza per cui l'odierno ricorrente, dopo il frazionamento dell'originaria casa familiare (mapp. 66 e 167), abbia messo in comunicazione l'appartamento di cui al sub 1 con quello oggetto del presente giudizio (quello cioè di cui al sub
2), denunciando le conseguenti modifiche catastali in data 16 dicembre 1993 (cfr. doc. 6 fasc.
ricorrente).
Attraverso tali condotte ha inequivocabilmente manifestato la propria Parte_1 volontà di estendere la propria signoria sull'intero bene posto al civico 43 – quindi indistintamente sui subalterni 1 e 2, oltre che sui garage di cui al sub 3 – senza curarsi delle ragioni degli altri formali proprietari.
Le prove versati in atti, infine, consentono di ritenere integrato pure l'ulteriore requisito dell'assenza di violenza o clandestinità ex art. 1163 c.c., avendo acquisito Parte_1
pacificamente il possesso sull'intero bene e godendone in maniera palese.
Depone in tal senso sia la circostanza per cui, alla data di inizio del possesso, gli zii ed CP_1
come già rilevato, non risultavano più presenti nel territorio del Comune di Controparte_2
Cento già da parecchi decenni e sia la circostanza per cui non vi è evidenza di una qualche azione di rivendica del bene – rectius della quota di 2/7 del bene – da parte di questi ultimi o da parte dei loro eredi o aventi causa.
Si sottolinea, infine, come tutte le superiori osservazioni sono state pure confermate dalla c.t.u. resa nell'ambito del parallelo giudizio portante R.G. n. 2521/2022 (cfr. docc. 5 e 5a fasc. ricorrente), oltre che dalla sentenza n. 1060/2024, di definizione dello stesso.
Documenti, entrambi, utilizzabili nel presente giudizio quali prove “atipiche” (cfr., tra le altre,
Cass., 22 ottobre 2014, n.22384 e Cass., 20 gennaio 2015, n. 840).
In particolare, quanto al primo, il c.t.u. designato, geom. pur investito Persona_5 dell'indagine relativa al solo sub. 1, ha fornito utili informazioni anche in riferimento agli immobili di cui ai subb. 2 e 3.
7 A pag. 6 della perizia di cui al doc. 5 fasc. ricorrente si legge, infatti: “Nella sostanza l'unità residenziale mapp. 66 sub.1 oggetto d'usucapione , risulta attualmente utilizzata dal Parte_1
, come locali pertinenziali di altra abitazione (mapp 66 sub.2) ove risiede, tenuto
[...]
conto che le due abitazioni sono contigue e comunicanti attraverso una porta interna. La presenza della caldaia posta nel corridoio dell' abitazione (oggetto d'usucapione) , e al servizio dell'appartamento mapp. 66 sub. 2 , supporta il convincimento che fin dal 1977 , vi sia stato un utilizzo da parte del sig. dell'unità in esame […] Si segnala che a Parte_1
parere dello scrivente, l'intero fabbricato nel suo complesso, costituito dal mapp.66 sub. 1
(oggetto usucapione) , mapp. 66 sub. 2 ( abitazione contigua residenza attore) ed anche il sub.
3 (garage/cantina in corpo separato ), risultano verosimilmente utilizzati-posseduti dall'attore da oltre 40 anni ,a partire dall'acquisto con atto 26.04.1977 di seguito esposto nel Per_4 capitolo provenienza”.
Il c.t.u. di quel giudizio ha dunque concluso con “Qualora fosse utile al giudicante si precisa che anche l'adiacente porzione abitativa di fabbricato mappale 66/2 ed anche il garage mapp.
66 sub. 3, sono utilizzati da oltre quarant'anni dall'attore, sulla base del titolo di provenienza del 26.04.1977, sopra menzionato, mappali che tuttavia non sono oggetto della presente richiesta di usucapione” (pag. 17).
Tali conclusioni, inoltre, sono state recepite e fatte proprie dal Tribunale di Ferrara che, nel motivare la sentenza n. 1060/2024, emessa all'esito del giudizio portante R.G. n. 2521/2022, ha chiosato con “Da allora [cioè dall'anno 1977], l'attore ha utilizzato il fabbricato [quello cioè identificato catastalmente al sub 1] – come si è detto contiguo ad un altro in cui ha la sua residenza formale [quello invece censito al sub 2] – in via esclusiva”.
Deve allora concludersi che sin dall'anno 1977 e tutt'oggi, ha esercitato Parte_1 sull'intero appartamento di cui al sub 2 (oltre che sull'annesso garage di cui al sub 3) e, dunque, anche sulla quota non di sua titolarità (pari a 2/7), un possesso continuo, pacifico, e ininterrotto.
Possesso esclusivo che si è estrinsecato attraverso il compimento puntuale di atti corrispondenti a quelli del proprietario e conformi alla destinazione della cosa.
Vi è prova, pertanto, sia dell'estensione del possesso di sull'intero bene sia Parte_1 dell'esclusività di tale possesso rispetto ai terzi comunisti (gli zii e CP_1 Controparte_2
oltre che i loro eredi e aventi causa), avendo, il ricorrente, palesato la propria intenzione di comportarsi come proprietario esclusivo.
Un'esclusività che, mutuando la prefata giurisprudenza, si è di fatto estrinsecata nel compimento di un'attività apertamente ed obiettivamente contrastante (ed inconciliabile) con la
8 possibilità di un contestuale godimento altrui, tale da evidenziare in modo certo ed univoco la volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.
Posto tutto quanto sopra deve allora accogliersi il ricorso e così accertare e dichiarare che ha acquistato per usucapione la quota indivisa dei 2/7 della proprietà Parte_1
superficiaria – già di titolarità di e dei loro eredi o aventi causa – CP_1 Controparte_2 dell'appartamento e annesso garage siti in Cento, Fraz. Renazzo, Via Chiesa, n. 43, identificati catastalmente al fg. 29, mapp. 66, sub 2, cat. A/3, cl. 2, cons. 7 vani, r.c. € 741,12 e – rispettivamente – al fg. 29, mapp. 66, sub 3, cat. C/6, cl. 1, cons. 32 mq, r.c. € 120,64.
Immobili, questi, costruiti entrambi su un'area di proprietà della , Parte_2
il cui titolo non viene inciso attraverso la presente decisione.
§ 4. Le spese del presente procedimento devono intendersi integralmente compensate tra le parti data la natura di mero accertamento della domanda non connessa ad alcun comportamento
contra iure dei convenuti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ferrara, nella persona del Giudice Unico Dott.ssa Monica Bighetti, ogni diversa domanda, eccezione, istanza e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando nella causa n.
1397/2024 R.G., così provvede:
1) ACCERTA E DICHIARA l'intervenuta usucapione, in favore di Parte_1
(C.f.: ), nato a [...] il [...] e residente in [...]C.F._1
(FE), fraz. Renazzo, in Via Chiesa, n. 43, della quota indivisa di 2/7 della proprietà superficiaria dell'appartamento e annesso garage siti in Cento, Fraz. Renazzo, Via Chiesa,
n. 43, distinti al N.C.E.U. del cennato Comune al fg. 29, mapp. 66, sub 2, cat. A/3, cl. 2, cons. 7 vani, r.c. € 741,12 e – rispettivamente – al fg. 29, mapp. 66, sub 3, cat. C/6, cl. 1, cons. 32 mq, r.c. € 120,64;
2) ORDINA al Conservatore dei Registri immobiliari di procedere alla trascrizione della presente sentenza nei Registri Immobiliari;

3) DICHIARA integralmente compensate le spese di lite.
Così deciso in Ferrara il 27 aprile 2025
Il Giudice
dott.ssa Monica Bighetti
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