N. 238/2024 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERBANIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Michelone ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 238/2024 r.g. promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. PILONE Parte_1 C.F._1
MARIA SERENA ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE ATTRICE contro
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. FORNAROLI CP_1 C.F._2
MARIA CRISTINA ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: altri rapporti condominiali
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Per l'attore:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, dato atto che le domande proposte dal sig. in Parte_1 ricorso datato 28.2.2024 (consegna delle chiavi di accesso al giardino, ai balconi interpiano, ai ripostigli e al sollevatore per disabili del ) sono state integralmente riconosciute dal Controparte_2 resistente, rag. , amministratore di detto complesso condominiale, il quale, in corso di causa, CP_1 ha adempiuto integralmente a quanto giudizialmente richiesto:
- dichiarare cessata la materia del contendere;

- condannare il resistente, rag. alla rifusione delle spese di giudizio, oltre rimborso CP_1 forfetario spese generali 15%, CPA ed IVA se dovuta ed oneri accessori”
pagina 1 di 7 Per il convenuto:
“Voglia il Tribunale, contrariis reiectis, previa ogni opportuna declaratoria in fatto e diritto, in via preliminare sull'eccezione di nullità/inesistenza della notifica di ricorso e decreto alla persona
“ lo ”, con ogni conseguenza;
Controparte_3 Controparte_4 in via preliminare sull'incompetenza per materia del Tribunale di Verbania in quanto competente il Giudice di Pace di Verbania;
in via preliminare sull'improcedibilità della domanda giudiziale per mancato esperimento della mediazione obbligatoria nei confronti del resistente convenuto;
in via preliminare sul difetto di legittimazione passiva di dello in CP_1 Controparte_4 qualità di amministratore del . Rigettare tutte le domande formulate dal ricorrente in Controparte_2 quanto infondate in fatto e in diritto, anche per cessata materia del contendere. Con favore di onorari di causa”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281decies c.p.c. ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1
chiedendo che quest'ultimo, nella qualità di amministratore condominiale, fosse condannato alla consegna al ricorrente di copia delle chiavi di accesso ai balconi interpiano, al giardino comune, ai ripostigli e per l'utilizzo del sollevatore per persone disabili, parti comuni del In Controparte_2
particolare ha esposto:
- che era proprietario di un'unità immobiliare nel Controparte_2
- che era stato inviate all'amministratore numerose pec, a ministero del difensore, CP_1
contenenti la richiesta di consegnare copia delle chiavi per l'accesso alle parti comuni e, in particolare, delle chiavi dei balconi interpiano, della porta sul giardino comune, dei ripostigli e del sollevatore per persone disabili;

- che tali richieste erano rimaste prive di riscontro ed era stata, pertanto, esperita la procedura di mediazione che si era conclusa con un mancato accordo per l'indisponibilità della parte invitata a dar corso alla mediazione;

- che sulla base del disposto dell'art. 1130, comma 1 n. 2 c.c., l'amministratore condominiale, nella propria qualità di mandatario, era tenuto a rendere possibile il pari accesso ed uso dei beni comuni
(Cass. 13626/2009);
- che, pertanto, in adempimento ai propri obblighi contrattuali, l'amministratore doveva assumere ogni iniziativa necessaria a consentire ai condomini l'accesso e il godimento dei beni comuni e che non pagina 2 di 7 poteva, quindi, essere negato al ricorrente il diritto di ottenere e possedere una copia delle chiavi delle predette parti comuni.
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituito eccependo, in via preliminare, CP_1
la nullità della notifica di ricorso e decreto alla persona presso lo , e CP_1 Controparte_4
l'incompetenza per materia del Tribunale di Verbania, nonché il mancato esperimento della mediazione obbligatoria nei confronti di e chiedendo, nel merito, il rigetto delle domande attoree. CP_1
In particolare ha dedotto:
- che la domanda giudiziale era rivolta a soggetto, legittimato passivo, diverso rispetto a quello della propedeutica mediazione obbligatoria n. 153/2024 nella quale il condomino aveva invitato il Pt_1
in persona dell'amministratore pro tempore, e non già il soggetto Controparte_2 CP_1
“domiciliato presso lo studio , quale amministratore asseritamente inadempiente alle CP_4 prescrizioni di cui all'art. 1130 c.c., ad aderire e partecipare alla mediazione;

- che in sede di mediazione obbligatoria n. 153/2024, il aderendo all'istanza di Controparte_2
mediazione, aveva spiegato, in merito all'utilizzo di beni comuni, che era stato deciso che nessun condomino avesse le chiavi dei balconi interpiano, in quanto costituivano un mero decoro architettonico senza una funzione loro propria;

- che, quindi, le chiavi erano state consegnate solo all'amministratore con il compito di consegnarle, di volta in volta, a chi ne facesse richiesta per l'utilizzo temporaneo;

- che, inoltre, il aveva poi spiegato nell'atto di adesione alla mediazione che la Controparte_2
chiave del giardino era in dotazione a tutti i condomini e che il ricorrente avrebbe potuto avere un duplicato;

- che la chiave per il sollevatore per persone disabili erano in dotazione solo per le persone portatrici di disabilità, ove ne fosse fatta richiesta, tant'è vero che la madre del ricorrente ne aveva usufruito per il tempo che era stata in vita;

- che era a conoscenza della circostanza che le chiavi in questione non fossero, per Parte_1
volontà assembleare, nella disponibilità di alcun condomino, come si evinceva dalla missiva
26.06.2022, in cui il ricorrente stesso chiedeva di inserire all'ordine del giorno di una prossima convocazione assembleare, in deroga alla volontà assembleare attualmente vigente, di deliberare per pagina 3 di 7 “la consegna a ciascun condomino di copia di tutte le chiavi necessarie ad accedere alle parti comuni”;
- che all'assemblea del 07.06.2024 i condomini avevano inizialmente confermato la volontà che i balconi di servizio venissero sempre tenuti chiusi, ma nel proseguimento dell'assemblea a fronte, anche dell'intervento di tre vigili urbani, chiamati dal era stato deliberato che una copia delle chiavi Pt_1
venisse consegnata a chi ne facesse richiesta ed ai residenti e che gli sgabuzzini venissero lasciati sempre aperti;

- che, quindi, l'amministratore, nel non consegnare le chiavi richieste, si era limitato ad eseguire la volontà assembleare;

- che, infine, difettava la competenza per materia dell'adito Tribunale, in quanto le controversie relative alla misura e alle modalità d'uso dei servizi di condominio competevano per materia al Giudice di Pace
e non al Tribunale.
All'udienza di comparizione delle parti del 10.7.2024 i difensori hanno chiesto congiuntamente un rinvio d'udienza per verificare la consegna delle chiavi delle parti comuni in esecuzione della delibera condominiale del 7.6.2024 ed era stata, quindi, fissata, l'udienza del 4.9.2024 celebratasi mediante trattazione scritta. Nelle note scritte sostitutive d'udienza il ricorrente dava atto che alla data dell'udienza non era ancora intervenuta la consegna di tutte le chiavi, mentre il resistente chiedeva che fosse dichiarata la cessata materia del contendere per difetto sopravvenuta della legittimazione attiva, in quanto aveva venduto l'immobile condominiale di sua proprietà. Alla declaratoria Parte_1
di cessazione della materia del contendere aveva aderito, altresì, parte ricorrente per essere stato soddisfatto nel corso del giudizio il suo diritto di ricevere tutte le chiavi, chiedendo una pronuncia in ordine alla liquidazione delle spese sulla base del criterio della soccombenza virtuale.
⁎
È incontestato tra le parti che nel corso del giudizio il ricorrente, come dichiarato nelle note sostitutive d'udienza del 4.2.2025, ha ottenuto la consegna di copia delle chiavi per l'accesso alle parti comuni del complesso condominiale e, precisamente, nel giugno 2024 della chiave del giardino e nell'agosto 2024 delle restanti chiavi di accesso ai balconi interpiano, ai ripostigli e al sollevatore per disabili. Il soddisfacimento del diritto prospettato, eliminando la posizione di contrasto tra le parti, determina la cessazione della materia del contendere. La declaratoria di cessata materia del contendere è stata pagina 4 di 7 invocata, altresì, dal resistente per difetto sopravvenuto dell'interesse ad agire in capo a controparte, dando atto che nel corso del giudizio, aveva alienato l'immobile di sua proprietà Parte_1 facente parte del Com'è noto, il venir meno della necessità di una pronuncia Controparte_2
giudiziale sulla domanda originariamente proposta non preclude la decisione sulle spese di lite, la quale deve avvenire facendo ricorso alla regola della soccombenza virtuale.
A tal fine, occorre in primo luogo esaminare le eccezioni preliminari sollevate da parte resistente. In primo luogo, non è fondata l'eccezione d'incompetenza per materia del Tribunale adito. Appartengono, infatti, alla competenza per materia del Giudice di Pace le cause relative alla misura ed alle modalità di uso dei servizi di condominio. Tra le prime rientrano quelle che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini ed hanno ad oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini;
appartengono alle seconde, quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale (Cass. n. 36967/2021; Cass. n. 23297/2014). La giurisprudenza ha chiarito che da queste cause vanno tenute distinte le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del ad un determinato uso della cosa comune, le quali rimangono soggette agli CP_2
ordinari criteri della competenza per valore (Cass. n. 8420/2024; Cass. n. 4030/2005; Cass. n.
17660/2004). Nella specie, il ricorrente non ha richiesto una pronuncia sulla regolamentazione della modalità d'uso, ma ha lamentato l'impossibilità di servirsi dei beni comuni per la mancata consegna delle chiavi di accesso e, quindi, che gli fosse stata preclusa la possibilità stessa d'esercizio del diritto.
Trattasi, pertanto, di controversia rientrante nella competenza del Tribunale.
Non sussiste, inoltre, l'improcedibilità della domanda in quanto, sebbene il tentativo di conciliazione sia stato esperito nei confronti nel alla procedura di mediazione ha partecipato l'odierno CP_2
convenuto, prendendo posizione sulle contestazioni mosse in quella sede dal ricorrente, le quali sono state riproposte in giudizio. Dall'adesione alla procedura di mediazione emerge che l'amministratore, seppure nella veste di rappresentante del ha potuto avere contezza delle doglianze di CP_2
pagina 5 di 7 nonché difendersi adeguatamente con riferimento alla mancata consegna delle Parte_1
chiavi richieste, esplicitando le proprie ragioni anche con riferimento alla sua posizione di amministratore condominiale e, quindi, non solo nell'interesse del . CP_2
Non rileva, inoltre, l'eventuale nullità della notificazione nei confronti di CP_1
personalmente, anziché nella sua qualità di amministratore condominiale, in quanto è un difetto formale sanato ex art. 156 c.p.c. dal raggiungimento dello scopo cui l'atto era destinato.
Passando al merito, va osservato che dalla documentazione prodotta risulta che la mancata consegna delle chiavi delle parti comuni al condomino non è qualificabile come un inadempimento ai Pt_1
doveri derivanti dal mandato di amministratore condominiale, bensì discende dalle decisioni assunte dall'assemblea condominiale. La conoscenza di tale circostanza in capo al ricorrente emerge dalla comunicazione del 26.06.2022, nella quale stesso aveva chiesto per il tramite del proprio legale, Pt_1 di inserire all'ordine del giorno di una prossima convocazione assembleare, di deliberare, in deroga alla volontà assembleare attualmente vigente (doc. 3).
Nella delibera del 07.06.2024 si legge, infatti, che “i condomini presenti confermano la volontà che i balconi di servizio vengano sempre tenuti chiusi, come da decisione assunta all'inizio della vita del
; ciò per evitare l'intrusione di avventori e ladri, i quali facilmente potrebbero accedere in CP_2 quelle unità condominiali che hanno i balconi contigui”. Il condominio confermava, quindi, la CP_2
volontà che i balconi di servizio venissero sempre tenuti chiusi, come da decisione già assunta, ma a seguito dell'intervento in assemblea di tre vigili urbani, chiamati dal – circostanza non Pt_1
contestata dallo stesso – l'assemblea dei condomini, in un secondo momento, deliberava che una copia delle chiavi venisse consegnata a chi ne facesse richiesta ed ai residenti e che gli sgabuzzini venissero lasciati sempre aperti (doc. 5).
Fino alla nuova determinazione assunta dai condomini nell'assemblea del 7.6.2024, i balconi di servizio dovevano rimanere chiusi, così come stabilito in precedenza dalla volontà assembleare, sicché la mancata consegna delle chiavi da parte dell'amministratore non poteva essere ricondotta alla violazione di alcun obbligo gravante sul resistente in ragione del ruolo di amministratore condominiale.
Deve, parimenti, ritenersi che le chiavi degli sgabuzzini non fossero state consegnate in esecuzione della volontà assembleare, la quale era mutata soltanto con l'adozione della delibera del 7.6.2024 in cui era stato deciso che le porte degli sgabuzzini venissero lasciate aperte.
pagina 6 di 7 Non è stato, inoltre, contestato che il giardino è stato sempre fruibile ed accessibile dall'esterno e, in ogni caso, le chiavi sono state consegnate nel mese di giugno, dopo la delibera assembleare predetta.
Parimenti, non è stato contestato che la chiave per il sollevatore per persone disabili fosse in dotazione solo per le persone portatrici di disabilità e che la madre del ricorrente ne aveva usufruito per il tempo che era stata in vita, né l'attore ha dimostrato di avere esigenze tali da rendere necessaria la dotazione preventiva di tali chiavi.
Va, infine, stigmatizzato il comportamento non conforme a buona fede tenuto dal ricorrente il Pt_1
quale, pur essendo personalmente presente all'udienza del 10.7.2024, non ha reso nota la circostanza, idonea a far venire meno l'interesse ad agire per la consegna delle chiavi delle parti comuni, di aver pochi giorni prima venduto l'immobile di sua proprietà sito nel come risulta dalla Controparte_2
documentazione prodotta dalla controparte (doc. 7-8).
Alla luce delle considerazioni esposte e sulla base di un giudizio prognostico, proprio del criterio della soccombenza virtuale, deve ritenersi che la domanda del ricorrente sarebbe stata rigettata e, pertanto, deve essere condannato alla rifusione delle spese di lite sostenute da Parte_1 CP_1
che vengono liquidate, tenendo conto del valore indeterminato della controversia e
[...] dell'attività difensiva svolta, sulla base dei parametri ministeriali minimi, così come aggiornati dal
D.M. 147/2022, in € 2.906,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa, così decide:
- dichiara la cessata materia del contendere,
- condanna a rifondere a favore di le spese di lite Parte_1 CP_1
liquidate in euro in € 2.906,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A.
Verbania, 10.3.2025
Il Giudice
Chiara Michelone
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