TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SECONDA SEZIONE CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3770/2017
Oggi, 23/10/2025, innanzi al Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, sono comparsi: avv.to EMILIO PAOLO SANDULLI, per , il quale si riporta alle Parte_1 approntate difese e chiede che la causa venga decisa;
avv.to , per delega dell'avv. LUDOVICO MONTERA, per Controparte_1
, la quale chiede che la causa venga decisa. Controparte_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 281 sexies cod. proc. civ., ordina la discussione orale della causa. All'esito della stessa decide – dopo essersi ritirato in camera di consiglio – la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
È verbale.
Il Giudice
dott. Gianluca Di Filippo

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TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 3770/2017 R.G., avente ad oggetto “azione di restituzione”, pendente
TRA
, rappresentato e difeso, come da mandato a margine Parte_1 dell'atto introduttivo, dall'Avv. Antonio D'Ursi e dall'Avv. Emilio Paolo
Sandulli, unitamente ai quali elettivamente domicilia in Cava de' Tirreni al Largo
Ernesto D'Ursi, n. 45;
- ATTORE -
E
, rappresentato e difeso, giusta procura in calce alla Controparte_2 comparsa di costituzione, dall'Avv. Ludovico Montera, presso il cui studio elettivamente domicilia in Salerno alla Via Diaz, n.12;
- CONVENUTO -
All'udienza celebrata in data 23.10.25, i procuratori delle parti costituite hanno concluso come da verbale in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione all'uopo notificato, il sig. , preliminarmente esposto: Parte_1
- che, con sentenza n. 800/03 dell'intestato Tribunale, pubblicata in data 2.9.03, passata in giudicato, esso istante era stato riconosciuto “proprietario, tra l'altro, dell'appartamento sito al settimo piano della scala B del fabbricato in Via V. Russo n. 117, Nocera Superiore, distinto come
pagina 2 di 8 interno 20, avente accesso dalla prima porta a sinistra per chi esce dall'ascensore”, identificato al N.C.E.U. del prefato Comune al foglio 3, particella 909, sub. 55;
- che, segnatamente, con la prefata pronuncia era stata accertata e dichiarata la piena validità della scrittura privata di vendita stipulata in data 21.12.95, con la quale esso attore aveva acquistato dal sig. anche l'appartamento testé citato;
Parte_2
- che, “in virtù della summenzionata scrittura privata”, esso esponente, “agendo nella qualità di procuratore speciale […] di , giusta procura autenticata nelle firme dal Parte_2 notaio di Roma del 21.12.95”, aveva, con contratto concluso in data 6.3.98, “promesso in Per_1 vendita al sig. , che già ne era conduttore, l'immobile in precedenza descritto per il CP_2 prezzo di £ 80.000.000, al contempo impegnandosi a trasferirgliene sia la proprietà che il possesso con la stipula dell'atto di compravendita che avrebbe dovuto aver luogo entro il
30.6.98”;
- che il contratto di locazione era stato “consensualmente risolto per effetto della stipula del contratto preliminare di acquisto”;
- che, pur mai essendo stato stipulato il contratto definitivo di compravendita, il sig. era CP_2
“rimasto nel godimento dell'immobile compromesso, che […] risulta, tuttora, da lui occupato sine titulo”;
- che il sig. , ad onta dei solleciti al medesimo inoltrati, anche a mezzo raccomandata a.r., CP_2 non aveva provveduto al rilascio dell'appartamento de quo;
ha convenuto in giudizio il sig. per sentirlo condannare, “previa declaratoria Controparte_2 dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione”, alla restituzione dell'immobile dianzi descritto, nonché “al ristoro di tutti i danni subiti e subendi per tale illegittima detenzione con decorrenza dall'1.7.98, data di inizio dell'illegittima detenzione”; inoltre, in via subordinata, affinché venisse condannato al rilascio dell'appartamento di cui si discorre, previa pronuncia della risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, asseritamente sostanziatosi nel mancato
“versamento di canoni di locazione per l'intero periodo di occupazione dell'immobile successivo al
6.3.98”.
A suffragio della domanda spiegata in via principale, la difesa del sig. ha sostenuto che, “in Parte_1 ragione della stipula – avvenuta in data 6.3.98 – del contratto preliminare di compravendita”, i contraenti avrebbero “consensualmente” risolto il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile per cui è disputa, che sarebbe stato concluso in epoca precedente;
a fondamento, poi, della pretesa fatta pagina 3 di 8 valere in via subordinata, ha dedotto l'inadempimento del sig. , assumendo che quest'ultimo CP_2 avrebbe omesso di versare i canoni di locazione “per l'intero periodo di occupazione dell'immobile successivo al 6.3.98”.
Con comparsa di risposta depositata in data 21.11.17, si è costituito in giudizio il sig. , Controparte_2 invocando la reiezione delle domande attoree. A sostegno del preteso rigetto, la difesa del predetto convenuto ha eccepito la “carenza di legittimazione attiva” in capo all'istante, assumendo: che, con scrittura privata sottoscritta in data 6.3.98, il sig. – non già in proprio, bensì – Parte_1 nella qualità di procuratore speciale del sig. si sarebbe obbligato ad alienare al Parte_2 sig. , che si sarebbe impegnato ad acquistare, l'immobile sito in Nocera Superiore alla Controparte_2 via V. Russo, n. 117; che, in data 28.10.98, la parte promittente venditrice, ancorché espressamente invitata, non sarebbe comparsa dinanzi al Notaio per la stipula del contratto Parte_3 definitivo;
che, “stante il silenzio della parte promittente venditrice”, il sig. avrebbe convenuto CP_2 dinanzi al Tribunale in epigrafe il sig. onde “sentir emettere sentenza di Parte_2 trasferimento ex art. 2932 c.c. idonea a produrre gli effetti del contratto non concluso”; che il sig. si sarebbe costituito chiedendo il rigetto della pretesa attorea, nonché di pronunciare la Parte_2 risoluzione del contratto preliminare “per non avere il versato l'intera somma dovuta a titolo CP_2 di caparra confirmatoria e per non aver pagato gli oneri condominiali”; che, con sentenza n. 202/09,
l'intestato Tribunale avrebbe rigettato le domande attoree, nonché accolto la proposta domanda riconvenzionale e, per l'effetto, dichiarato lo scioglimento del vincolo negoziale in ragione del grave inadempimento del sig. e ordinato “l'immediata restituzione dell'immobile al legittimo CP_2 proprietario”; che tale arresto sarebbe stato confermato dalla Corte d'Appello di Salerno.
Inoltre, ha de facto dedotto che la mancata conclusione del contratto di compravendita, lungi da poter esser imputata al sig. , sarebbe da ascrivere alla parte promittente alienante. CP_2
Concessi i termini ex art. 183, VI comma, c.p.c., le parti hanno depositato le relative memorie;
ritenuto di non ammettere le articolate istanze istruttorie, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza celebrata in data 13.12.24, rilevato che nessuna delle parti avesse prodotto il contratto di locazione né documentazione attestante l'avvenuta registrazione dello stesso, è stato assegnato – in ossequio al dettato dell'art. 101 c.p.c. – un termine per il deposito in cancelleria di memorie contenenti osservazioni in ordine alla nullità di tale negozio, dato atto, da un lato, che “il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da
pagina 4 di 8 nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio” (Cass. Sez. Un. 18214/15); dall'altro, che “i contratti di locazione (...) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Nel corpo della memoria autorizzata depositata in data 21.1.25, l'attore ha dedotto che l'art. 1, comma
4, della l. n. 431 del 1998 non potrebbe trovare applicazione in relazione alla fattispecie in esame, giacché il contratto di locazione “in virtù del quale il convenuto occupa l'appartamento per cui è causa” sarebbe “stato da lui stipulato con il in data antecedente al 6.3.1998”. Parte_2
Immortalate le prospettazioni delle parti, deve indugiarsi sulla domanda con la quale l'attore ha invocato la condanna del sig. al rilascio dell'immobile meglio identificato nel libello CP_2 introduttivo. A tal fine, giova osservare che, conformemente all'indirizzo esegetico maggioritario in seno alla Suprema Corte, deve essere qualificata come azione di rivendicazione – “a paralizzare la quale non basta che il convenuto eccepisca di detenere l'immobile in forza di un titolo proveniente da terzi, siccome non opponibile all'attore” (Cass. n. 23121/15) – la domanda con la quale l'istante chieda la condanna della controparte al rilascio di un bene senza che abbia dedotto a fondamento dell'azionata pretesa l'esser venuto meno di un titolo giuridico in forza del quale la res litigiosa era stata dal medesimo in precedenza consegnata al convenuto. Al contrario, l'azione di restituzione è “fondata sull'inesistenza, ovvero sul sopravvenuto venir meno, di un titolo alla detenzione del bene da parte di chi attualmente ne disponga per averlo ricevuto da colui che glielo richiede o dal suo dante causa e per questo ha natura personale ed è volta, previo accertamento della mancanza del titolo, ad attuare il diritto personale alla consegna del bene” (così, ex pluribus, Cass. n. 17321/15). Detto altrimenti, il discrimen tra azione di restituzione ed azione di rivendicazione, entrambe dirette al medesimo risultato pratico (recupero della disponibilità del bene), riposa sull'individuazione nell'ambito della vicenda dedotta di un titolo giuridico idoneo a giustificare l'avvenuta consegna della res al convenuto da parte dell'istante: laddove la detenzione della cosa di cui si chiede il rilascio sia stata trasferita al convenuto dall'istante in forza di un rapporto giuridico successivamente venuto meno (a causa di vizi genetici dell'accordo contrattuale o per difetti strutturali dello stesso, che abbiano determinato la nullità o l'annullabilità, ovvero per via di sopravvenute disfunzioni causali del medesimo accordo, che ne abbiano comportato la risoluzione per inadempimento o per impossibilità sopravvenuta, ovvero, ancora, per la naturale cessazione dell'efficacia del rapporto stesso per il decorso del termine di durata o per recesso), dovrà discorrersi di azione personale di restituzione, essendo la causa petendi alla base dell'invocato rilascio rappresentata proprio dall'occorso venir meno del titolo giuridico;
nell'ipotesi in cui, invece, la domanda prescinda da qualsivoglia deduzione circa titoli ab origine idonei a giustificare l'altrui detenzione e si fondi esclusivamente sulla dedotta altrui occupazione priva di titolo giuridico pagina 5 di 8 giustificativo, non potrà che configurarsi un'azione reale di rivendicazione, giacché in tale ipotesi il recupero del bene si fonderebbe – non già su un rapporto obbligatorio personale inter partes, bensì – sull'affermazione del diritto di proprietà tutelato erga omnes (cfr. Cass. S.U. n. 7305/14).
In applicazione delle tratteggiate coordinate ermeneutiche, non è revocabile in dubbio che la domanda in esame debba essere qualificata come azione di restituzione, essendo diretta ad ottenere il rilascio dell'immobile in ragione della risoluzione asseritamente già intervenuta (o, in subordine, da pronunciarsi) di un – non meglio precisato – contratto di locazione in esecuzione del quale detto bene sarebbe stato consegnato al sig. . CP_2
Corollario della qualificazione cui si è dianzi pervenuti è quello per il quale l'istante non ha l'onere di fornire la prova del proprio diritto di proprietà, bensì quello di dimostrare l'intervenuta cessazione dell'efficacia – per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata, esercizio della facoltà di recesso – del titolo giuridico avente legittimato la detenzione del bene da parte del convenuto, che, proprio in ragione di ciò, è obbligato a restituirlo (cfr. Cass. n. 17321/15).
Aderendo alla rammentata impostazione interpretativa, l'esperita azione di restituzione non può che esser dichiarata inammissibile, giacché – quand'anche si ritenesse che l'immobile in contesa sia stato consegnato all'odierno convenuto in esecuzione di un contratto di locazione, circostanza che, pur non essendo stata oggetto di specifica contestazione da parte di quest'ultimo, non risulta in alcun modo corroborata dal raccolto compendio probatorio, dal quale, anzi, emergono elementi da cui pare potersi inferire che il summenzionato negozio mai sia stato sottoscritto – l'attore, a fronte dell'eccezione di carenza di legittimazione attiva ex adverso sollevata, non ha allegato (né, a fortiori, provato) di aver stipulato con il sig. il contratto di locazione de quo né di esser subentrato nel relativo rapporto, CP_2 essendosi limitato a dedurre che l'immobile in contesa sarebbe stato concesso in locazione al sig.
anteriormente alla conclusione del contratto preliminare di compravendita, perfezionatasi in CP_2 data 6.3.98, senza aver in alcun modo indicato i contraenti, l'entità del canone pattuito, il termine di durata e la data esatta della stipula del contratto che avrebbe ab ovo giustificato la consegna del bene al sig. . Detto altrimenti, il sig. mai ha prospettato di esser – o, comunque, di esser CP_2 Parte_1 divenuto – parte del rapporto locatizio nell'ambito del quale l'immobile di cui si discorre è stato consegnato al sig. , non avendo allegato né di aver in prima persona stipulato il relativo CP_2 contratto né che lo stesso sia stato concluso dal proprio dante causa, sig. , Parte_2 proprietario dell'unità abitativa in questione. Al riguardo, non può tacersi che “il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a
pagina 6 di 8 norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente” (Cass. n. 22346/14). Sicché, chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa “può validamente concederla in comodato e, quando il rapporto viene a cessare, è legittimato a richiederla in restituzione, senza dover dimostrare di esserne proprietario. Egli ha soltanto l'onere di provare la consegna del bene e il rifiuto della restituzione, spettando eventualmente al convenuto far valere il possesso di un diverso titolo per il suo godimento” (Cass. ord. n. 21853/20; analogamente, Cass. n.
13204/10; Cass. n. 7422/99).
Corollario di tale approdo interpretativo è quello per il quale l'azione di restituzione possa esser proficuamente esperita dal soggetto attivo del rapporto obbligatorio personale inter partes che si affermi aver cessato di produrre effetti, anche allorquando questi non coincida con il proprietario dell'immobile, il quale, laddove volesse, nell'ambito di una vicenda come quella in esame, riacquistare il possesso del proprio bene, potrebbe promuovere un'azione reale di rivendicazione, a paralizzare la quale non sarebbe sufficiente che il convenuto eccepisca di detenere l'immobile in forza di un titolo proveniente da terzi, siccome non opponibile all'istante (Cass. n. 23121/15).
All'esito del tracciato iter argomentativo, l'esperita azione di restituzione non può che essere dichiarata inammissibile, giacché l'attore si è limitato ad asserire a suffragio della stessa che l'immobile di cui è stata chiesta la riconsegna sia condotto in locazione dal sig. sin da prima della conclusione del CP_2 contratto preliminare di compravendita, perfezionatasi in data 6.3.98, omettendo di prospettarsi – a tacer d'altro – soggetto attivo del rapporto locatizio, che ben potrebbe essere diverso dal proprietario dell'immobile, non potendosi escludere, alla luce della laconicità della prospettazione attorea sul punto, che detto cespite sia stato concesso in locazione all'odierno conduttore da un soggetto diverso dal sig.
Parte_1
L'inammissibilità della domanda di restituzione e le ragioni alla base dello stesso implicano l'assorbimento della pretesa con la quale l'attore ha chiesto la condanna del sig. “al ristoro di CP_2 tutti i danni subiti e subendi per tale illegittima detenzione con decorrenza dall'1.7.98, data di inizio dell'illegittima detenzione”, essendo tale ultima pretesa accessoria alla domanda di restituzione in quanto formulata in dipendenza dell'accoglimento della stessa.
Non resta che disciplinare le spese di lite: le stesse – in ossequio al principio della soccombenza – devono essere poste a carico dell'attore.


P.Q.M.


pagina 7 di 8 Il Tribunale di Nocera Inferiore, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice Unico, dott. Gianluca
Di Filippo, pronunziando sulle domande proposte nel presente giudizio, ogni diversa istanza, eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara inammissibile la domanda di restituzione proposta dall'attore;
2) Dichiara l'assorbimento delle domande risarcitorie spiegate dall'attore;
3) Condanna parte attrice al pagamento, in favore della parte convenuta, delle spese del presente giudizio, che all'uopo liquida in euro 7.500,00 a titolo di onorario, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed Iva come per legge, con attribuzione al procuratore antistatario.
Così deciso in Nocera Inferiore, 23.10.25.
Il Giudice
Dott. Gianluca Di Filippo
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