Sentenza n. 842/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della SICILIA Sezione 10, riunita in udienza il
15/12/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
LAZZARA MARIA PINA, Presidente
CRESCENTI EMANUELE, OR
COSTA GIUSEPPE, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4643/2022 depositato il 04/09/2022

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Messina - Indirizzo_1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 402/2022 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale MESSINA sez. 4 e pubblicata il 07/02/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TYX01H100698 IRPEF-ALTRO 2015
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: come da verbale in atti
Resistente/Appellato: come da verbale in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il contribuente Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento riguardante un recupero a tassazione per una plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno sito in Messina, calcolo derivante dalla qualifica del terreno come "suscettibile di utilizzazione edificatoria" ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett.
b) del D.P.R. 917/1986.
Il ricorrente eccepiva l'illegittimità dell'atto impositivo, sostenendo l'assoluta inedificabilità del terreno, in quanto ricadente nel P.P.E. di Capo Peloro, i cui vincoli erano scaduti nel 2013, con conseguente qualificazione dell'area come "zona bianca" equiparabile a terreno agricolo. Contestava, inoltre, la valutazione dell'Ufficio circa l'irrilevanza della statuizione della Commissione Urbanistica Comunale di
Messina del 29/05/2018, che riteneva avere natura dichiarativa e retroattiva nel riconoscere la perdita di capacità edificatoria.
L'Agenzia delle Entrate eccepiva la tardività del ricorso (eccezione rigettata dal primo giudice), ne chiedeva il rigetto nel merito, ribadendo la legittimità del proprio operato sulla base della definizione di area fabbricabile fornita dall'art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006 e del consolidato orientamento giurisprudenziale in materia.
La CTP di Messina, oggi Corte di giustizia tributaria di primo grado, con sentenza n. 402/04/22 rigettava il ricorso, confermando la pretesa erariale e condannando il contribuente al pagamento delle spese di lite. I primi giudici ritenevano che, ai fini fiscali, la qualifica di area edificabile era da ascrivere direttamente alla inclusione nel Piano Regolatore Generale, a prescindere dall'adozione di strumenti attuativi, e che i vincoli presenti non avessero carattere di inedificabilità assoluta.
Avverso tale decisione, il contribuente proponeva appello, e all'odierna udienza, esaminati gli atti, questa corte pronuncia come da dispositivo per il rigetto del gravame e la conferma della sentenza di primo grado.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Questa Corte rileva in primo luogo l'inammissibilità del motivo di gravame introdotto dall'appellante per la prima volta con la memoria illustrativa depositata in data 05/12/2025, concernente la presunta natura di "suolo già edificato" del compendio immobiliare ceduto. E ciò in quanto tale doglianza deve ritenersi costituire "domanda nuova" ai sensi dell'art. 57 del D.Lgs. n. 546/1992.
Il processo tributario è un giudizio di impugnazione-merito, il cui oggetto è rigorosamente delimitato dai motivi di ricorso introduttivi. L'introduzione in appello di presupposti di fatto e di diritto non dedotti nel precedente grado di giudizio né nell'atto di appello originario, viola il principio del doppio grado di giurisdizione.
Nel caso di specie, né nel ricorso di primo grado né nell'atto di appello si faceva menzione della presenza di un fabbricato quale causa di esclusione della tassabilità della plusvalenza. Tale motivo, pertanto, non può essere esaminato.
Anche i primi motivi di appello sono da ritenere infondati. Aspetto principale della controversia risulta essere la qualificazione giuridica del terreno al momento della cessione. La sentenza impugnata ha correttamente applicato il principio normativo e giurisprudenziale consolidato in materia. L'art. 36, comma
2, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, ha fornito una definizione di "area fabbricabile" valevole ai fini di plurime imposte, tra cui l'IRPEF, stabilendo che “un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo" La giurisprudenza di legittimità, anche a Sezioni Unite, ha costantemente ribadito che tale disposizione ha natura di interpretazione autentica e che, pertanto, l'edificabilità di un'area, ai fini fiscali, va desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale (PRG) adottato dal Comune. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è di per sé sufficiente a determinare un incremento di valore venale, che costituisce indice di capacità contributiva tassabile, a prescindere da vicende successive quali la mancata approvazione o attuazione degli strumenti urbanistici. Cit. 1 Come affermato dalla Corte Costituzionale, "La potenzialità edificatoria dell'area, anche se prevista da strumenti urbanistici solo in itinere o ancora inattuati, costituisce notoriamente un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno, e, pertanto, rappresenta un indice di capacità contributiva adeguato, ai sensi dell'art. 53 della Costituzione". Cit. 2
Nel caso di specie, è pacifico che il terreno ceduto, al momento della vendita, ricadesse in un'area qualificata dal PRG del Comune di Messina come "Piano Particolareggiato Esecutivo di Capo Peloro", destinata a uno sviluppo turistico-ricettivo. Tale qualificazione urbanistica generale è sufficiente a integrare il presupposto impositivo della plusvalenza, rendendo irrilevanti le doglianze dell'appellante circa la decadenza del piano particolareggiato e la conseguente classificazione dell'area come "zona bianca". La decadenza dei vincoli preordinati all'esproprio o la mancata attuazione del piano esecutivo non elidono la vocazione edificatoria impressa dallo strumento urbanistico generale, che continua a differenziare il valore del terreno da quello meramente agricolo.
Irrilevante è altresì la censura relativa alla natura dei vincoli. L'art. 65 delle norme tecniche di attuazione, che nelle more della formazione degli strumenti attuativi vietava "interventi che comportino incrementi di volume edilizio", non configura un vincolo di inedificabilità assoluta, come sostenuto dall'appellante. Al contrario, tale previsione, per sua stessa natura temporanea ("nelle more"), presuppone e conferma una futura e potenziale edificabilità, limitandosi a sospenderla in attesa della pianificazione di dettaglio. La giurisprudenza distingue i vincoli di inedificabilità assoluta, che escludono la natura edificabile del suolo, dai vincoli di destinazione (come nel caso di specie), che incidono unicamente sulla determinazione del valore venale dell'immobile ma non sulla sua oggettiva qualitas edificatoria ai fini fiscali (cfr. Cass. n. 14503/2016, citata anche nella sentenza impugnata).
Nessuna efficacia retroattiva può essere attribuita, ai fini fiscali, alla statuizione della Commissione
Urbanistica Comunale del 29 maggio 2018. Il presupposto impositivo si è cristallizzato al momento della cessione del terreno, avvenuta nel 2015. Un atto amministrativo successivo, che peraltro si esprime in termini di "perdita" di una "eventuale" capacità edificatoria, non può modificare retroattivamente la qualificazione giuridica del bene rilevante ai fini dell'imposta sorta tre anni prima. L'interpretazione lessicale del termine " eventuale" proposta dall'appellante è un sofisma che non può prevalere sulla chiara portata della normativa fiscale e sull'orientamento consolidato della giurisprudenza.
L'appellante lamenta che la sentenza di primo grado abbia erroneamente menzionato un inesistente "art. 14" del rogito notarile. Pur prendendo atto dell'effettiva inesistenza di tale clausola nell'atto di compravendita, questa Corte ritiene che tale riferimento costituisca un mero *obiter dictum*, un'argomentazione accessoria e non essenziale che non inficia la *ratio decidendi* della pronuncia. La decisione dei primi giudici si fonda solidamente e correttamente sull'applicazione dell'art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006 e sui principi giurisprudenziali sopra richiamati, e la sua validità logico-giuridica non è scalfita da tale imprecisione.
Le argomentazioni proposte dal contribuente appellante devono ritenersi pertanto infondate e contrastanti con il dettato normativo e con un orientamento giurisprudenziale consolidato e richiamato nella sentenza di primo grado. Pertanto rigetto del gravame e conferma della sentenza di primo grado. Non si ritiene di la richiesta di condanna per responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c.
In applicazione del principio della soccombenza, le spese del presente grado di giudizio devono essere poste a carico dell'appellante soccombente e vengono liquidate in euro 1.500,00 (millecinquecento/00), oltre oneri ed accessori di legge.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia, Sezione 10 distaccata di Messina, rigetta l'appello proposto da Ricorrente_1 e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza n. 402/04/2022 della Commissione Tributaria Provinciale di Messina. Condanna l'appellante, sig. Ricorrente_1, alla rifusione delle spese del presente grado di giudizio in favore dell'Agenzia delle Entrate, che liquida in euro 1.500,00 (millecinquecento/00), oltre oneri ed accessori di legge.