N. SENT
N. RGAC
N. CRON
.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 65892 Ruolo Generale dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 10 luglio 2024, vertente
TRA
(c.f. ; residente a [...] C.F._1
Km 8.900 n. 22), elettivamente domiciliata a Terracina, in Piazza della Repubblica n. 25, presso lo studio dell'avv.to Alessandro De Angelis, che la rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTRICE
E
(c.f. ; residente a [...]), CP_1 C.F._2
elettivamente domiciliato a Roma, in via Foglia n. 9, presso lo studio dell'avv.to Roberta
Francesca Pacenza, che lo rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore dell'1/5/2023,
CONVENUTO
OGGETTO: domanda di risoluzione di contratto di compravendita con domande di restituzione del prezzo d'acquisto e di risarcimento danni.
CONCLUSIONI: per parte attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Urbisaglia si riporta alle conclusioni rassegnate nei propri atti …”; per parte convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… L'avv.to Pacenza si riporta ai propri scritti difensivi;
insiste nelle conclusioni ivi rassegnate, precisamente insiste nel rigetto della domanda attrice, con vittoria delle spese …”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato al convenuto l'attrice CP_1 Pt_1 allegava che aveva presentato davanti all'intestato Tribunale un ricorso ex art. 696
[...]
c.p.c. per ottenere la nomina di un Ctu che, previa verifica dello stato dei luoghi, accertasse le cause dei fenomeni infiltrativi e/o di allagamento e di distacco dell'intonaco dalle pareti subite dal proprio immobile, sito a Roma nel Vicolo Delle Lucarie n. 6; che nel suddetto ricorso essa attrice aveva dedotto che aveva acquistato l'immobile dal convenuto in data CP_1
4/9/2018 e che nei giorni successivi alla compravendita, durante le giornate di pioggia,
l'immobile aveva manifestato fenomeni di allagamento e di distacco dell'intonaco dalle pareti;
che in sede stragiudiziale il proprio Ctp, ing. aveva evidenziato che Persona_1
tali fenomeni erano dovuti a carenze di carattere strutturale dello stesso immobile, correlate anche a opere di captazione, emungimento, smaltimento delle acque, impermeabilizzazione evidentemente inadeguate e insufficienti;
che essa attrice aveva riscontrato anche ulteriori problematiche, in particolare: a) difformità urbanistico-edilizia tra la superficie assentita, oggetto di compravendita, e quella catastale, poiché la superficie sanata dell'immobile destinato a box di mq 18,48 non corrispondeva alla superficie catastale di mq 36, indicata nell'atto di compravendita;
b) difformità dal regolamento edilizio e d'igiene di
[...]
, dovuta alla mancanza dei requisiti igienico – sanitari per presenza diffusa di umidità CP_2
e microclima inadeguato per qualsivoglia utilizzo;
che i suddetti inconvenienti lamentati da essa attrice erano stati riscontrati anche dal Ctu, geom. nominato Persona_2 dall'intestato Tribunale nel corso del procedimento per ATP;
che l'immobile risultava essere privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare la sua funzione naturale, in quanto non vivibile e non conforme alle leggi. Tanto premesso, l'attrice instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in citazione nei seguenti termini: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, in accoglimento della presente domanda: 1.
Accertare e dichiarare che la vendita dell'immobile di cui in narrativa, avvenuta in data
4/09/2018, configuri consegna di “aliud pro alio” atteso che: l'immobile in questione si presenta privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare le ordinarie modalità di utilizzo, nonché inidoneo ed inservibile per qualsivoglia funzione, attesa l'esistenza di fenomeni di allagamento, correlati ad umidità diffusa in tutti gli ambienti, che rendono il
2 locale insalubre per la presenza diffusa di muffe ed acqua stagnante, nonché inidoneo dal punto di vista igienico-sanitario, non risultando servibile per alcun utilizzo;
l'immobile non può essere utilizzato in quanto la mancanza di riscontro d'aria e le copiose infiltrazioni non consentono la permanenza nello stesso;
l'immobile compravenduto presenta una superficie utile assentita con concessione in sanatoria n. 20898 del 20-02-1997, pari a quella del piano terreno, cioè mq 18,46, mentre la superficie del soppalco, menzionata ed accatastata in fase di presentazione della C.I.L.A., non è stata assentita tramite alcuna autorizzazione, risultando pertanto l'immobile non conforme ai regolamenti edilizi di 2. Accertare e CP_2 dichiarare, pertanto, il grave inadempimento ex art. 1455 c.c. dell'odierno convenuto e/o comunque l'intervenuta risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile de quo ex art. 1453 c.c. per i motivi di cui sopra;

3. per l'effetto, condannare l'odierno convenuto al pagamento di euro 37.064,06, in favore della Sig.ra a titolo di restituzione del Parte_1 prezzo di acquisto dell'immobile di cui in narrativa, di rimborso di tutti i pagamenti e le spese fatte per il suddetto acquisto e di refusione delle spese ATP, ctp e ctu, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal giorno del dovuto sino all'effettivo soddisfo;
Vittoria di spese di lite”.
Con decreto del 29/11/2021 ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c. era disposto il differimento dell'udienza di prima comparizione, indicata in citazione, dall'1/3/2022 al
15/3/2022.
In data 5/1/2022 si costituiva in giudizio il convenuto che contestava CP_1 tutto quanto ex adverso prodotto, dedotto, allegato ed eccepito e instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta nei seguenti termini: “Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, previa conferma e validità del contratto de quo, respingere il risarcimento del danno come richiesto, anche ai sensi e per gli effetti di cui all'art.1227 c.c. nonché per il quantum debeatur, da ritenersi infondato in fatto e in diritto e non provato.
Riserva di ulteriori richieste istruttorie. Vittoria di spese”.
All'udienza di prima comparizione del 15/3/2022 erano presenti i procuratori delle parti, i quali insistevano come in atti e chiedevano la concessione dei termini ex art. 183/6
c.p.c.. La causa veniva rinviata all'udienza del 12/7/2022 da svolgersi in modalità cartolare ex art. 221, comma 4, D.L. 34/2020, convertito con modificazioni nella L. 77/2020, e venivano assegnati i termini di legge previsti dall'art. 183/6 c.p.c. per il deposito di memorie e documenti;
inoltre, veniva assegnato alle parti termine fino a cinque giorni prima della predetta udienza per il deposito di note di trattazione cartolare.
3 Le parti provvedevano al deposito delle memorie ex art. 183/6 c.p.c. e delle note di trattazione cartolare.
All'udienza del 12/7/2022, svolta appunto in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, veniva disposta l'acquisizione del fascicolo d'ufficio del procedimento per
ATP ex art. 696 c.p.c., svoltosi dinanzi alla VII Sezione Civile di questo Tribunale (R.G. n.
52265/2020). La causa veniva rinviata al 12/10/2022, da svolgersi in modalità cartolare, e veniva assegnato alle parti termine fino a cinque giorni prima dell'anzidetta udienza per il deposito di note di trattazione cartolare;
inoltre, in base al calendario del processo, veniva fissata al 10/7/2024 l'udienza per la remissione della causa in decisione.
Le parti provvedevano al deposito delle note di trattazione cartolare.
All'udienza del 12/10/2022, svolta appunto in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, la causa veniva rinviata al 7/12/2022, da svolgersi sempre in modalità cartolare, per l'esame del fascicolo per ATP ex art. 696 c.p.c. di questo Tribunale (R.G. n.
52265/2020), non ancora acquisito benché richiesto, e veniva assegnato alle parti termine fino a cinque giorni prima della predetta udienza per il deposito di note di trattazione cartolare.
Come da calendario del processo, veniva confermata l'udienza del 10/7/2024 per la remissione della causa in decisione.
Le parti provvedevano al deposito delle note di trattazione cartolare.
All'udienza del 7/12/2022, svoltasi appunto in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, la causa veniva trattenuta in riserva.
Con ordinanza del 14-16/1/2023, a scioglimento della riserva, la causa veniva rinviata all'udienza già calendarizzata del 10/7/2024 per la precisazione delle conclusioni.
In data 1/5/2023 si costituiva in giudizio il nuovo difensore di parte attrice, avv.to
Roberta Francesca Pacenza, che si riportava a quanto allegato, dedotto e prodotto dai precedenti procuratori avv.ti Isidoro Sperti, Giovanni Paolo Sperti e Alessandro Sperti.
All'udienza del 10/7/2024, presenti i procuratori delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe, con assegnazione dei richiesti termini ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda proposta dall'attrice è sostanzialmente fondata e va accolta nei termini di cui in motivazione.

2. Richiamato quanto esposto, si osserva che l'attrice ha allegato che Parte_1 aveva acquistato dal convenuto l'immobile sito a Roma, nel Vicolo Delle CP_1
4 Lucarie n. 6, con contratto di compravendita a rogito del notaio del 4/9/2018 Persona_3
(Rep. 4197) e ha domandato di accertare e dichiarare che la vendita in questione configurava la consegna di aliud pro alio. Per tale ragione ha domandato di accertare il grave inadempimento ex art. 1455 c.c. dell'odierno convenuto e la risoluzione del CP_1
contratto di compravendita del suddetto immobile ex art. 1453 c.c., con condanna del predetto al pagamento di € 37.064,06 a titolo di restituzione del prezzo di acquisto dell'immobile, di rimborso di tutti i pagamenti per le spese sostenute per il suddetto acquisto e di refusione delle spese per ctp e ctu in sede di ATP.

3. Tanto premesso, valgono le seguenti osservazioni di carattere generale.

3.1 L'ipotesi della consegna di aliud pro alio ricorre quando la cosa venduta appartiene ad un genere del tutto diverso o presenta difetti tali che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti, facendola degradare ad una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta in contratto (cfr. Cass.
5202/2007; Cass. 18859/2008); pertanto, in questi casi, rileva l'inidoneità del bene venduto ad assolvere alla funzione economico-sociale sua propria.

3.2 Sul punto la giurisprudenza ha invero affermato che in tema di vendita è configurabile la consegna di aliud pro alio non solo quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, ma anche quando è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente oppure presenta dei difetti che la rendano inservibile (cfr. Cass.
1092/2007).

3.3 Nel caso di vendita di aliud pro alio si rientra non nell'ambito del vizio genetico del contratto, ma in quello dell'adempimento o, meglio, dell'inadempimento contrattuale e quindi, in caso di grave inadempimento del venditore, nell'ambito della risoluzione contrattuale ai sensi degli artt. 1453 e ss. c.c. (cfr. Cass. 21829/2013; Cass. 30713/2018).

3.4 La giurisprudenza ha inoltre chiarito che, a differenza delle fattispecie, pur sempre causa di risoluzione, del vizio redibitorio (art. 1492 c.c.) e della mancanza di qualità promesse o essenziali (1497 c.c.), in cui la cosa venduta appartiene pur sempre al genere pattuito, nel caso di consegna di aliud pro alio la cosa venduta appartiene ad un genere del tutto diverso o presenta comunque difetti, che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti (cfr. Cass. 6596/2016).

3.5 In tale contesto è altrettanto pacifico in giurisprudenza che nel caso di consegna di aliud pro alio si è in presenza di un'ordinaria domanda di risoluzione contrattuale ex art. 1453
5 c.c. -l'acquirente potrebbe peraltro anche chiedere solo il risarcimento del danno, comunque
“… in ogni caso …” invocabile, anche senza la contestuale proposizione di domanda di risoluzione- e si è pertanto al di fuori dell'applicazione della disposizione ex art. 1495 c.c. in tema di decadenza e di prescrizione (cfr. Cass. 2313/2016).

4. Chiusa questa parentesi di generale inquadramento della materia, osserva il Giudice, alla luce della documentazione ritualmente prodotta con l'atto di citazione, che nel caso di specie ricorrono i presupposti per qualificare la vendita in questione come appunto consegna di aliud pro alio.

5. Come proprio doc. 14 (ctu del 14/7/2021), l'attrice ha appunto prodotto la ctu svolta in sede di ATP ex art. 696 c.p.c. davanti all'intestato Tribunale (n. 52265/2020 r.g.), dalla quale è possibile evincere che le problematiche, già a suo tempo riscontrate in sede stragiudiziale dall'ing. (cfr. doc. 2 del fascicolo di parte attrice: relazione Persona_1
tecnica di parte del 26/6/2020), sono state successivamente accertate e confermate dal geom.
nominato Ctu nel suddetto procedimento. Persona_2

6. La ctu in sede di ATP era stata ammessa (cfr. verbale di udienza del 24/2/2021, contenuto nel fascicolo d'ufficio acquisito) con i seguenti quesiti: “1) Dica il Ctu se esistano nel locale oggetto del ricorso gli inconvenienti lamentati dal ricorrente;
2) In caso di riscontro positivo, dica il Ctu se detti inconvenienti, alla stregua degli accertamenti tecnico preventivi,
…(si)… possano ritenere evidenti all'atto della conclusione dell'atto di vendita;
3) Dica il Ctu sempre in caso di riscontro positivo del punto n. 1 se tali inconvenienti rendono il locale totalmente inadatto ovvero in caso di contrarietà ai regolamenti edilizi ed igiene di
[...]
”. CP_2

6.1 Con valutazione esente da vizi tecnici o logici ovvero di impostazione metodologica e pienamente condivisa dall'Ufficio, il Ctu, all'esito del sopralluogo e degli accertamenti eseguiti in loco, aveva accertato, in relazione al primo quesito, che “… Nel sopralluogo effettuato il sottoscritto alla presenza delle parti ha potuto visionare i luoghi, constatando che all'interno dell'immobile sono state riscontrate notevoli infiltrazioni sia sulle pareti confinanti con il camminamento, sia sulla pavimentazione. …” (cfr. doc.14 di parte attrice: ctu, a pagg. 4
e 5).

6.2 Con riferimento al secondo quesito, il Ctu ha poi precisato che “… Le infiltrazioni menzionate si manifestano maggiormente durante copiose piogge, considerato la morfologia del terreno roccioso, le percolazioni delle acque si concentrano nel camminamento sopra descritto, manifestandosi all'interno dell'immobile solo quan(d)o il livello dell'acqua si alza.
6 Pertanto se nel periodo precedente alla compravendita non ci sono state manifestazione meteoriche, il problema poteva non essere evidenziato. Si precisa che all'interno del camminamento è stato rilevato un pozzo con anelli di cemento prefabbricato che serve, mediante una pompa di sollevamento all'abbassamento del livello delle acque di percolazione, quindi se l'impianto di sollevamento era in funzione il fenomeno delle infiltrazioni poteva non essere riscontrato. Si precisa che durante il sopralluogo l'impianto di sollevamento non era funzionante. …” (cfr. citato doc. 14 di parte attrice a pag. 6).

6.3 Ed ancora, in relazione al terzo quesito, il Ctu ha chiarito che “… Il locale garage così come riscontrato non può essere utilizzato in quanto la mancanza di riscontro d'aria e le copiose infiltrazioni non consentono la permanenza nello stesso, si è potuto constatare che la superficie dell'immobile è di mq 18,48 piano terreno e mq 13,90 piano soppalcato. Risulta dagli atti che la superficie con concessione in sanatoria n. 20898 del 20/2/1997 è solo quella del piano terreno cioè mq 18,46 …(mentre)… la superficie del soppalco è stata menzionata ed accatastata in fase di presentazione della C.I.L.A. ma trattandosi …(di)… un aumento di superficie in quanto di altezza superiore a 1,50 non è stata richiesta nessuna autorizzazione, pertanto non …(è)… conforme ai regolamenti edilizi di …” (cfr. doc. 14 di CP_2
parte attrice, ctu a pag. 7).

7. In conclusione la suddetta ctu fornisce la prova che l'immobile in questione risulta essere privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare le ordinarie modalità di utilizzo, come box auto o anche solo come locale deposito, e risulta essere inidoneo e inservibile per qualsivoglia funzione, anche per le rilevate carenze a livello igienico-sanitario.

8. Osserva il Giudice che le deduzioni svolte dall'odierno convenuto nei propri scritti difensivi non possono essere condivise, atteso che lo stesso è rimasto colpevolmente inadempiente in ordine all'obbligazione assunta e cioè quella di vendere un bene idoneo ad assolvere la propria funzione economico-sociale; infatti, è stato accertato e provato che lo stesso non può essere utilizzato neanche appunto come garage auto e inoltre non presenta le caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'attrice connesse appunto all'acquisto del locale garage.

8.1 In altre parole l'attrice ha acquistato un immobile del tutto difforme da Parte_1
quello pattuito.

9. Il convenuto fin dalla comparsa di risposta ha dedotto che “… l'immobile compravenduto risultava perfettamente agibile e giuridicamente funzionale alla sua destinazione, oltre che corrispondente al genere liberamente pattuito tra le parti di box auto,
7 non quello diverso di civile abitazione che l'acquirente ha evidentemente pensato di attribuirgli, traendone un ulteriore o diverso vantaggio economico …”.

9.1 Al riguardo, pur essendo vero che oggetto del contratto era un “… box auto sito al piano terra … della consistenza catastale di mq 36 …” (cfr. doc. 1 di parte attrice: contratto di vendita del 4/9/2018), è peraltro innegabile che, al di là di quelle che possano essere state le intenzioni dell'attrice, l'immobile, per come si presenta e per le gravi criticità che mostra e che sono state accertate dal Ctu, non consente alcun utilizzo neanche come box auto o come deposito.

9.2 Sul punto è sufficiente ricordare che il Ctu, facendo riferimento proprio al locale garage in questione e non ad un locale trasformato in abitazione, ha precisato che “… Il locale garage così come riscontrato non può essere utilizzato in quanto la mancanza di riscontro d'aria e le copiose infiltrazioni non consentono la permanenza nello stesso …” (cfr. ctu a pag.
7).

9.3 Dunque il locale garage non può essere utilizzato neanche come tale e con questa funzione, visti i ricordati gravi fenomeni di umidità e anche di allagamenti e la mancanza di ricircolo dell'aria, che ne impediscono qualsiasi uso.
10. Le risultanze di causa consentono pertanto di ritenere che nel caso di specie ricorre, alla luce della richiamata giurisprudenza, un'ipotesi di vendita di aliud pro alio, che pertanto legittima l'acquirente, odierna attrice, a richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore ex art. 1453 c.c..
11. A questo punto, accertato che la vicenda per cui è causa configura un'ipotesi di vendita di aliud pro alio ed emerso l'inadempimento colpevole da parte del convenuto, occorre verificare se ricorrono, in relazione al rapporto contrattuale che qui ci occupa, i presupposti di cui all'art. 1455 c.c. per la risoluzione del contratto in parola (cfr. art. 1455 c.c.:
“Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra”).
11.1 Dalla valutazione unitaria e globale del comportamento delle parti (cfr. Cass.
2799/1997; Cass. 336/2013) è innegabile che si è verificata un'oggettiva e irrimediabile lesione dell'equilibrio contrattuale, in quanto, a fronte dell'emerso pacifico integrale pagamento del corrispettivo da parte dell'acquirente, si è riscontrato l'inadempimento da parte del venditore, che ha venduto un bene inutilizzabile, del tutto inidoneo dal punto di vista igienico-sanitario e altresì con accertate difformità urbanistico-edilizia.
8 11.2 Le prove costituende (interrogatorio formale dell'attrice e prova per testi), richieste dal convenuto, non sono state ammesse, in quanto superflue alla luce delle risultanze degli accertamenti tecnici svolti in sede di ATP e delle superiori osservazioni sull'impossibile utilizzazione del locale come box auto o anche solo come deposito.
12. Va pertanto risolto il contratto di vendita del 4/9/2018 a rogito notaio
[...]
(Rep. 4197, Racc. n. 2937), per grave inadempimento del venditore Per_3 CP_1
odierno convenuto.
13. In conseguenza della risoluzione del suddetto contratto di compravendita, l'attrice ha avanzato domande restitutorie e risarcitorie.
13.1 In particolare, ha chiesto “… la restituzione del prezzo di acquisto dell'immobile di cui sopra pari ad euro 27.000,00; il rimborso di tutte le spese e di tutti i pagamenti legittimamente fatti a seguito dell'avvenuta compravendita dell'immobile de quo, fra cui: spese notarili pari ad euro 5.400,00; spese di mediazione agenzia immobiliare pari ad euro
1.220,00; refusione spese Ctp pari ad euro 1.874,06; refusione spese ctu, unitamente al pagamento del contributo unificato e alla … (marca)… da bollo, pari ad euro 1.570,00; Totale euro 37.064,06 …” (cfr. pagg. 5 e 6 dell'atto di citazione).
14. Per quanto riguarda la restituzione del prezzo d'acquisto dell'immobile, si rammenta che il debito restitutorio trova la sua giustificazione non nella colpa, ma nella risoluzione, che sanziona il venir meno del contratto e impone il ristabilimento della situazione ad esso anteriore e quindi, fatte salve quelle relative ai contratti di durata, priva di titolo le prestazioni anteriormente eseguite da entrambe le parti;
pertanto gli effetti liberatori
(ex nunc) e quelli restitutori (ex tunc) si verificano anche nei confronti e a favore della parte inadempiente per il semplice fatto della risoluzione, che lascia privo di causa ogni adempimento futuro in relazione al contratto e rende indebite, ob causam finitam, le prestazioni già effettuate (cfr. Cass. 4442/2014).
14.1 L'obbligo restitutorio prescinde dall'imputabilità della risoluzione e quindi dall'inadempimento colpevole, conseguendo invero -sia pure a domanda (cfr. Cass.
7829/2003; Cass. 3578/2018)- dall'accertamento del venir meno del vincolo contrattuale.
14.2 Il venir meno del titolo, quale ne sia la causa, rende indebita la prestazione effettuata in base ad esso (art. 2033 c.c.) e legittima le parti, in ipotesi anche il contraente inadempiente, a far valere, in proprio favore, gli effetti restitutori, conseguenti alla risoluzione.
9 14.3 Gli effetti restitutori si distinguono pertanto dagli effetti sanzionatori (il risarcimento dei danni), che conseguono infatti esclusivamente a favore della parte adempiente e gravano sul contraente inadempiente, trovando invero titolo nella responsabilità
(contrattuale) di quest'ultimo.
15. Orbene, essendo venuta meno la causa del versamento, a titolo di corrispettivo, della complessiva somma di € 27.000,00 (cfr. doc. 1 di parte attrice: contratto di vendita: art. 4) per effetto della risoluzione del contratto del 4/9/2018, l'attrice ha diritto alla ripetizione della già menzionata somma.
15.1 Non vi è contestazione da parte del convenuto (art. 115 c.p.c.) sul fatto che il prezzo sia stato regolarmente pagato, come peraltro emerge dallo stesso art. 4 del contratto, ove si è fatto riferimento al pagamento della somma mediante assegno circolare di pari importo e al rilascio in favore della parte acquirente di “… ampia e finale quietanza di saldo
…”.
16. Trattandosi di debito di valuta (cfr. Cass. 15708/2018), lo stesso non è soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art. 1224 c.c., sempre che ne sia offerta la prova, in base a conferente allegazione, da parte del preteso danneggiato (cfr. Cass. 5639/2014; Cass.
14289/2018): nel caso di specie la rivalutazione monetaria non è dovuta in mancanza di prova, in base a conferente allegazione, del maggior danno.
17. Sono invece dovuti gli interessi moratori.
18. Alla luce dell'art. 2033 c.c. e dovendosi presumere la buona fede dell'accipiens, va ribadito che gli interessi al tasso legale (artt. 1224 e 1284 c.c.) sono dovuti dalla 'domanda', che, in base a condivisa giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. SU 15895/2019), va individuata in uno qualsiasi degli atti stragiudiziali, aventi valore di costituzione in mora ai sensi dell'art. 1219 c.c..
18.1 Al riguardo, ricordata l'applicazione generale dell'art. 1284, comma 4, c.c. (cfr.
Cass. 61/2023; contra, peraltro, Cass. 36595/2022) e la derivazione causale dell'obbligo restitutorio ex art. 2033 c.c. dalla risoluzione del contratto di vendita intercorso fra le parti nonché ricordata la necessaria specifica indicazione del riconoscimento degli interessi commerciali ex art. 1284, comma 4, c.c. (cfr. Cass. SU 12449/2024), si evidenzia che in astratto l'attrice avrebbe diritto agli interessi moratori al tasso legale (art. 1284, comma 1,
c.c.) dall'atto di messa in mora, mentre dalla data di notificazione della domanda giudiziale e
10 fino al saldo effettivo avrebbe diritto agli interessi al tasso maggiorato, ex art.1284, comma 4,
c.c. e D.Lgs 231/2002.
18.2 Nel caso di specie peraltro, non risultando atto di messa in mora in data anteriore alla data di notificazione dell'atto di citazione dell'odierna causa -tale non può essere la notifica del ricorso per ATP, non essendovi formale intimazione di pagamento di somme di denaro (cfr. Cass. 3371/2010; Cass. 15714/2018; Cass. 15140/2021)-, sulla somma da restituire di € 27.000,00 sono dovuti solo gli interessi al tasso maggiorato, ex art. 1284, comma 4, c.c. e D.Lgs 231/2002, dalla notificazione dell'atto di citazione (3/11/2021: cfr. cartolina avviso di ricevimento della notifica a mezzo del servizio postale, depositata in data
14/12/2021), valido ed efficace atto di messa in mora, fino al saldo effettivo.
19. Passando alla domanda risarcitoria, valgono le seguenti osservazioni.
20. Per quanto riguarda il rimborso delle spese notarili per € 5.400,00; il rimborso delle spese di mediazione pagate all'agenzia immobiliare per € 1.220,00 e il rimborso delle spese di assistenza tecnica stragiudiziale con l'ing. per € 1.874,00, osserva il Giudice Per_1
che le stesse sono dovute a titolo di risarcimento del danno patrimoniale.
21. Preliminarmente va ricordato che ai fini della risarcibilità del danno ex art. 1223
c.c., in relazione all'art. 1218 c.c., il creditore deve allegare, in relazione a specifici fatti concreti di cui deve essere fornita la prova, non solo l'altrui inadempimento, ma deve pur sempre allegare e provare l'esistenza di una lesione, cioè della riduzione del bene della vita
(patrimonio, salute, immagine, ecc.) di cui chiede il ristoro, e la riconducibilità della lesione al fatto del debitore inadempiente: in ciò appunto consiste il danno risarcibile, che è un quid pluris rispetto alla condotta asseritamente inadempiente;
in difetto di tale allegazione e prova la domanda risarcitoria mancherebbe di oggetto (cfr. Cass. 5960/2005).
21.1 Pertanto anche nel caso del risarcimento da inadempimento contrattuale il richiamo al noto principio giurisprudenziale sugli oneri allegatori e probatori (cfr. fin da Cass.
SU 13533/2001, con orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: cfr. Cass. 9439/2008;
Cass. 15677/2009; Cass. 3373/2010; Cass. 15659/2011; Cass. 7530/2012; Cass. 8901/2013;
Cass. 826/2015; Cass. 13685/2019), non esaurisce il discorso sul risarcimento del danno, in quanto, oltre all'inadempimento della controparte, è pur sempre necessaria l'allegazione e la prova, da parte del preteso danneggiato, anche del danno in concreto sofferto e del nesso causale fra inadempimento e danno.
21.2 In adesione all'ormai consolidato principio ermeneutico basato sul concetto di danno-conseguenza in contrapposizione a quello di danno-evento ed escludendo
11 l'ipotizzabilità di un risarcimento automatico e di un danno in re ipsa, così da coincidere con l'evento, appare quindi evidente che la domanda risarcitoria deve essere provata, sia pure ricorrendo a presunzioni, sulla base di conferente allegazione: non si può invero provare ciò che non è stato oggetto di rituale e adeguata allegazione (cfr. Cass. SU 26972/2008).
21.3 A completamento di quanto detto, si intende dare continuità all'orientamento in base al quale l'eventuale lacuna in ordine all'allegazione e prova di precisi elementi oggettivi, da cui desumere l'esistenza stessa del danno risarcibile, non potrebbe essere colmata neanche ricorrendo all'equità, che infatti non può mai equivalere ad arbitrio da parte del Giudice:
l'equità soccorre quando è difficile o impossibile l'esatta monetizzazione del danno, ma presuppone pur sempre la prova, in base a conferente allegazione, degli elementi costitutivi del danno stesso, oltre che dell'altrui responsabilità; quindi l'esistenza e la derivazione causale dei danni integrano il fatto costitutivo della pretesa al risarcimento e la loro sussistenza va provata da chi l'allega (cfr. Cass. 13288/2007; Cass. 10607/2010; Cass.
27447/2011; Cass. 8213/2013; Cass. 20889/2016; Cass. 4534/2017).
22. Tanto premesso, si osserva che le anzidette spese notarili e di mediazione per l'agenzia immobiliare sono state adeguatamente documentate (cfr. rispettivamente doc. 6 e doc. 7 del fascicolo di parte attrice); quindi le stesse sono dovute a titolo di risarcimento del danno, trattandosi invero di spese inutilmente sostenute da parte attrice e sottese al risolto contratto di compravendita del 4/9/2018, e vanno poste a carico del convenuto CP_1
22.1 Si tratta di spese, che sono state sostenute dall'attrice in relazione alla conclusione del contratto di vendita, oggi risolto per inadempimento del convenuto, e che non sono state oggetto di alcuna contestazione ai fini e per gli effetti dell'art. 115 c.p.c..
23. Per quanto riguarda la domanda di rimborso delle spese sostenute per l'assistenza stragiudiziale da parte del proprio Ctp, ing. poiché si tratta di spese Persona_1 sostenute prima del presente giudizio, introdotto nel 2021, non è applicabile l'ordinaria disciplina in tema di spese di lite, di cui poi si dirà, dovendosi invero applicare, anche in questo caso, la normale disciplina in tema di risarcimento del danno patrimoniale.
23.1 Invero nei casi in cui, attesa la natura estremamente tecnica delle doglianze lamentate, il soggetto danneggiato ha la necessità di avvalersi di un proprio consulente tecnico nella fase stragiudiziale, va ribadito che nel successivo giudizio di merito il predetto danneggiato, risultato vittorioso, ha diritto di ottenere il risarcimento del danno patrimoniale, conseguente alle spese sostenute per detta assistenza tecnica: si tratta di un danno emergente, la cui sussistenza va provata, in base a conferente allegazione, da parte di chi lo lamenta (cfr.
12 Cass. 1575/2022, in tema di consulenza medico-legale stragiudiziale di parte ex art. 148 del
Cod. Assicurazioni, ma il principio è di generale applicazione, in motivazione: “…. Ritiene il
Collegio che le spese per consulenza medico-legale stragiudiziale di parte ex art. 148 c.d.a., hanno natura di danno emergente, natura, quindi, intrinsecamente differente rispetto alle spese processuali vere e proprie, con la conseguenza che la loro liquidazione è soggetta ai normali oneri di domanda, allegazione e prova secondo le ordinarie scansioni processuali
(arg. ex Cass., sez. un., 10/07/2017, n. 16990; Cass., ord., 2/02/2018, n. 2644; Cass., ord.,
4/11/2020, n. 24481, in tema di spese relative ad attività legale stragiudiziale, nonché Cass.
21/01/2010, n. 997 e Cass., ord., 26/05/2021, n. 14444, in tema di spese per attività stragiudiziale svolta da uno studio di assistenza infortunistica stradale in funzione della successiva causa risarcitoria) …”).
23.2 Nel caso di specie l'attrice ha fornito piena prova della spesa sostenuta per la Ctp per complessivi € 1.874,00, come risulta dalle richiamate fatture dell'ing. (cfr. docc. 8 Per_1
e 9 fascicolo di parte attrice: rispettivamente fattura n. 11/20 del 10/4/2020 per il primo acconto di € 800,00 e fattura n. 19/20 del 17/7/2020 per il saldo di € 1.074,06), da cui emerge altresì -come detto- l'avvenuto pagamento (cfr. docc. 10 e 11 del fascicolo di parte attrice: rispettivamente bonifico di € 800,00 del 6/4/2020 e bonifico di € 1.074,00 del 14/7/2020).
24. In definitiva, alla luce delle superiori osservazioni in fatto e in diritto, sono quindi dovuti, a titolo di risarcimento del danno, i seguenti importi: € 5.400,00 pagati in data
4/9/2018 per le spese notarili (cfr. doc. 6 del fascicolo di parte attrice); € 1.220,00 pagati in data 4/9/2018 per le spese di mediazione in favore dell'agenzia immobiliare (cfr. doc. 7 del fascicolo di parte attrice) ed € 1.874,00 pagati in data 6/4/2020 (€ 800,00) e in data 14/7/2020
(€ 1.074,00) per le spese di assistenza stragiudiziale in favore dell'ing. (cfr. docc. 10 Per_1
e 11 del fascicolo di parte attrice), il tutto per complessivi € 8.494,00.
25. Trattandosi di risarcimento da inadempimento contrattuale (cfr. Cass.
13225/2016), su detta somma è dovuta la rivalutazione monetaria, in base ai noti indici Istat sul costo della vita, dai singoli pagamenti fino alla presente sentenza e, sulla somma così rivalutata, sono dovuti gli interessi legali fino al saldo effettivo (cfr. Cass. 9039/2016).
26. Tali essendo le risultanze di causa, il convenuto va condannato al pagamento, in favore dell'attrice e a titolo di risarcimento del danno, della complessiva somma di €
8.494,00, oltre alla rivalutazione monetaria, in base ai noti indici Istat sul costo della vita, dal
4/9/2018 su € 5.400,00, dal 4/9/2018 su € 1.220,00, dal 6/4/2020 su € 800,00 e dal 14/7/2020
13 su € 1.074,00 fino alla presente sentenza e, sulle somme così rivalutate, agli interessi al tasso maggiorato ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla presente sentenza fino al saldo effettivo.
26.1 Non sono invece dovuti gli interessi compensativi, congiuntamente alla rivalutazione monetaria, per il periodo compreso fra i singoli indicati pagamenti e l'attuale sentenza, in mancanza di prova del danno da ritardo.
26.2 Tradizionalmente, a proposito di detta ulteriore somma di denaro, dovuta in conseguenza del mancato godimento della somma originaria, liquidata per il danno emergente, la giurisprudenza parla appunto di interessi compensativi (cfr. Cass. 11718/2002;
Cass. 2654/2005), che vengono così a rappresentare una modalità liquidatoria, in via equitativa, del danno da ritardo nei debiti di valore (Cass. 4242/2003), in mancanza di prova specifica del danno da ritardo.
26.3 Se dunque è accolta questa sostanziale equipollenza in ambito di liquidazione equitativa fra lucro cessante e interessi compensativi e se è vero il richiamato principio, ormai consolidato, del danno-conseguenza in antitesi al principio del danno-evento e quindi del danno in re ipsa, è allora evidente che non è configurabile alcun automatismo nel riconoscimento di tali interessi in funzione risarcitoria, con conseguente onere allegatorio e probatorio, anche attraverso presunzioni, a carico del danneggiato per il loro riconoscimento
(cfr. Cass. 1111/2020; Cass. 18564/2018).
26.4 Pertanto il riconoscimento degli interessi compensativi unitamente alla rivalutazione monetaria è possibile solo nel caso di allegazione e prova, da parte del creditore, su di un eventuale danno da ritardo, ulteriore e maggiore rispetto a quello risarcito con la rivalutazione (cfr. Cass. 12452/2003; Cass. 2654/2005 in motivazione: “… Gli interessi che vengono qui in considerazione sono interessi 'compensativi' … possono … non riconoscersi affatto se il giudice ritenga che la rivalutazione abbia interamente coperto il danno da ritardato conseguimento dell'equivalente monetario …, essendo inibito solo il calcolo degli interessi al tasso legale sulle somme integralmente rivalutate a far data dall'evento dannoso.
…”).
26.5 Del resto anche la nota Cass. SU 1712/1995 richiede la prova -e ancor prima-
l'allegazione di detto danno, in conseguenza del lamentato ritardato pagamento della somma dovuta a titolo di risarcimento del danno emergente (cfr. Cass. SU 1712/1995: “… Tale prova può essere offerta dalla parte e riconosciuta dal giudice mediante criteri presuntivi ed equitativi, quale l'attribuzione degli interessi, ad un tasso stabilito valutando tutte le circostanze obiettive e soggettive del caso. …”).
14 26.6 In conclusione, solo qualora l'equivalente monetario attuale del danno dovesse risultare in concreto, in base alle allegazioni e prove del danneggiato, non sufficiente a tenere indenne costui da tutte le conseguenze pregiudizievoli del fatto dannoso, a causa del ritardo con il quale la somma gli è stata erogata, il giudice può liquidare tale danno anche sotto forma di interessi, a condizione che tale danno sia ritenuto esistente prima del riconoscimento di detti interessi, che -come detto- costituiscono una mera modalità di liquidazione del danno.
26.7 Nel caso di specie, nulla di specifico risulta allegato e provato da parte dell'attrice, per cui non possono essere riconosciuti gli interessi c.d. compensativi in aggiunta alla rivalutazione monetaria.
26.8 Sono invece dovuti -come detto- gli interessi corrispettivi, al tasso maggiorato ex art. 1284, comma 4, c.c. (cfr. citata Cass. SU 12449/2024), dalla data della presente sentenza fino al pagamento effettivo, essendo il credito di valore divenuto, con la liquidazione del danno, un credito di valuta.
27. Il convenuto ha invocato, ai fini del rigetto della domanda di risarcimento e/o della riduzione del quantum, il preteso concorso di colpa dell'attrice ex art. 1227 c.c..
28. Premesso che non risulta specificato a quale fattispecie, ricollegabile al comma 1 ovvero al comma 2, abbia inteso riferirsi parte convenuta, osserva il Giudice che in ogni caso assolutamente generica era -ed è rimasta- l'allegazione del convenuto su un non meglio precisato concorso di colpa dell'attrice, anche in considerazione del fatto che l'unità immobiliare venduta non appare utilizzabile neanche come garage o anche solo come mero deposito.
28.1 Pertanto va rigettata qualsiasi ipotesi di concorso di colpa in capo all'attrice.
29. In ordine alla domanda di rifusione delle spese di ctu, sostenute nelle procedure di
ATP (art. 696 c.p.c.) ovvero di CTP (art. 696 bis c.p.c.) svolte ante causam, valgono le seguenti osservazioni.
29.1 Va ricordato che “le spese dell'accertamento tecnico preventivo 'ante causam' devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c.” (cfr. Cass. 9735/2020); quindi, nel caso di acquisizione della consulenza svolta ante causam, si devono considerare le relative spese, poste originariamente a carico del ricorrente, come spese giudiziali, da
15 regolare, all'esito dell'eventuale successivo giudizio di merito, secondo le regole ordinarie
(cfr. Cass. 14268/2017).
29.2 Nel caso di specie è pacifica l'acquisizione della ctu svolta ante causam dinanzi all'intestato Tribunale (R.G. n. 52265/2020).
29.3 In base alla documentazione prodotta dall'attrice risulta che, a fronte dell'emissione della fattura n. 8 del 30/3/2021 (cfr. doc. 12 del fascicolo di parte attrice), vi è stata l'effettuazione del pagamento al Ctu, geom. di € 1.281,00 mediante Persona_2 bonifico bancario con addebito all'attrice in data 29/3/2021 e accredito al beneficiario in data
31/3/2021 (cfr. doc. 13 del fascicolo di parte attrice).
29.4 Dall'esame del fascicolo dell'ATP risulta anche il pagamento della complessiva somma di € 286,00 per pagamento del contributo unificato e della marca da bollo, per cui la domanda va accolta anche con riferimento a detta spesa.
29.5 Alla luce delle superiori premesse in diritto, le relative spese verranno prese in considerazione nella liquidazione complessiva delle spese di lite del presente giudizio, in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c..
30. Atteso l'esito del giudizio, le spese di lite vanno poste a carico del convenuto,
per la soccombenza. CP_1
30.1 La liquidazione viene effettuata in dispositivo, alla luce del DM 147/2022: si è preso in considerazione il valore fra minimo e medio delle quattro fasi dello scaglione '26.001
– 52.000' (giudizi di cognizione dinanzi al Tribunale), tenuto conto della natura e del valore
(accertato) della controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dal difensore di parte attrice, in presenza di istruzione solo documentale.
30.2 Per quanto riguarda le spese, vanno liquidate, oltre alle spese della ctu svolta in sede di ATP (€ 1.281,00 + € 286,00), anche le spese del presente giudizio (€ 545,00), il tutto per complessivi € 2.112,00, da porre sempre a carico del convenuto per la soccombenza.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• in accoglimento della domanda di parte attrice, va risolto il contratto di compravendita del
4/9/2018, a rogito del notaio (Rep. 4197; Racc. n. 2937), per grave Persona_3
inadempimento del venditore odierno convenuto;
CP_1
16 • condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice e a titolo di Parte_1 restituzione del corrispettivo, della complessiva somma di € 27.000,00, oltre agli interessi come indicato in motivazione;

• condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice e a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, della complessiva somma di € 8.494,00 per le spese notarili, per le spese di mediazione immobiliare e per l'assistenza stragiudiziale da parte del proprio tecnico, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi come indicato in motivazione;

• condanna altresì il convenuto al pagamento delle spese di lite, che liquida in € 5.712,00 per compensi professionali e complessivamente in € 2.112,00 per spese, oltre rimborso forfettario, CPA e IVA come per legge.
Così deciso a Roma, il 12/2/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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