N. R.G. 7384/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOLA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Valeria Napolitano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7384/2020 promossa da:
, con il patrocinio dell'avv.to Antonio Clavino Parte_1
Ambrosino
RICORRENTE
contro in persona del legale rapp.te p.t., con il patrocinio dell'avv.to CP_1
US SE
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note ex art. 127-ter c.p.c.
FATTO E DIRITTO
In via preliminare, va rilevato che la modalità di trattazione scritta ex art. 127-
ter c.p.c. ben può reputarsi idonea a sostituire anche l'udienza fisica di
1 discussione e decisione ex art. 429 c.p.c.; difatti, l'articolo 127-ter c.p.c.
prevede la possibilità di utilizzare tale modulo procedimentale in tutti quei casi in cui non è richiesta la presenza di soggetti diversi dai difensori, dalle parti, dal pubblico ministero e dagli ausiliari del giudice. Di conseguenza, il provvedimento da adottare entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note, ai sensi del terzo comma del predetto articolo, ben può
consistere anche in una sentenza.
Inoltre, si dà atto che la presente sentenza sarà redatta in base alle disposizioni contenute negli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. come modificati dalla l.
69/2009 e, pertanto, in relazione al dettagliato svolgimento del processo ed alle deduzioni difensive delle parti si rinvia al contenuto degli atti di causa e dei verbali d'udienza che qui si hanno per noti.
Con atto di intimazione ritualmente notificato, chiedeva Parte_1
convalidarsi lo sfratto per morosità nei confronti della in relazione CP_1
all'immobile di sua proprietà sito in Marigliano (NA) al C.ro Umberto I n.
360/362 (meglio indicato in citazione).
Si costituiva in giudizio la società intimata opponendosi alla convalida ed eccependo la propria carenza di legittimazione passiva nonché la nullità del contratto di locazione in quanto registrato in data successiva alla stipula.
Il Tribunale, a seguito della prima udienza, rilevato che l'opposizione non risultava fondata su prova scritta e che non sussistevano gravi motivi ostativi alla concessione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c., procedeva ad emettere ordinanza provvisoria di rilascio ed a disporre il mutamento del rito,
assegnando alle parti termine perentorio per l'integrazione degli atti introduttivi e per l'espletamento del tentativo di mediazione obbligatoria. Nelle more del
2 giudizio veniva documentato il rilascio dell'immobile a seguito dell'instaurazione di apposita procedura esecutiva. Infine, dopo alcuni rinvii dovuti al carico di ruolo, la causa giungeva all'udienza cartolare del 30/10/2025
per la decisione.
Così brevemente riassunti i termini della controversia, ritiene il Tribunale che la domanda avanzata dalla parte attrice sia fondata e vada accolta;
quest'ultima,
difatti, provava la sussistenza del rapporto di locazione mediante deposito di copia del relativo contratto registrato presso l'Agenzia delle Entrate e vigente al momento della presentazione della domanda giudiziale.
Difatti, va rammentato che, in materia di responsabilità contrattuale, ai sensi dell'art. 1218 c.c., al creditore spetta unicamente la prova dell'esistenza di un'obbligazione inadempiuta mentre è il debitore a dover provare il fatto impeditivo o estintivo della pretesa creditoria. Sul punto la Corte di Cassazione
ha avuto modo di rilevare che “In tema di prova dell'inadempimento di una
obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il
risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o
legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad
allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al
debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa,
costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere
della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai
sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti
in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui
inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento,
ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando
3 sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta
la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una
volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della
propria obbligazione” (Cass. civ. 826/2015).
Parte convenuta, invero, non contestava la morosità dedotta in intimazione ma eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva e si opponeva allo sfratto per le ragioni di cui alla comparsa di costituzione e risposta. Tuttavia, come già
indicato nell'ordinanza provvisoria di rilascio del 19/12/2020, la società
resistente risultava parte del contratto di locazione e, in relazione alla registrazione tardiva dello stesso, tale incombenza comportava una regolarizzazione civilistica ex tunc del contratto in questione fina dal momento della stipula, con conseguente piena validità del predetto.
Pertanto, può dirsi accertato che nel caso in esame il conduttore non abbia corrisposto i canoni di locazione per un periodo di tempo sicuramente rilevante,
come indicato in citazione, pur restando nella detenzione dell'immobile oggetto di lite ed a nulla rilevando l'utilizzazione o meno dell'immobile in questione
(anche se, come provato dalla ricorrente, l'insegna, posta all'ingresso dell'immobile, della presenza in loco di un'autoscuola a nome porta CP_1
invero a propendere per un suo concreto utilizzo). Non può reputarsi sufficiente a contrastare il suddetto compendio probatorio la testimonianza resa in corso di causa da (legale rapp.te della al momento Testimone_1 CP_1
della sottoscrizione del contratto di locazione) in quanto le dichiarazioni in questione non inficiavano il valore delle predette prove ed attenevano a circostanze irrilevanti ai fini della decisione. Infine, la missiva contenente il recesso da parte della società resistente non appare idonea a produrre effetti
4 giuridici in quanto con il suo inoltro non veniva rispettata la tempistica prevista dalla legge (ovvero invio mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione – cfr. art. 27 legge 392/1978).
Pertanto, alla luce del complessivo compendio probatorio, può dirsi accertato che nel caso in esame la società conduttrice non abbia corrisposto i canoni di locazione per il periodo indicato dalla ricorrente, pur restando nella detenzione dell'immobile oggetto di lite fino all'esecuzione dello sfratto, il tutto nell'evidenza che alla data della proposizione della domanda giudiziale il contratto di locazione era tra le parti pienamente efficace.
In definitiva, la domanda attorea di condanna della controparte al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti deve trovare accoglimento;
pertanto, la resistente va condannata a corrispondere a parte ricorrente l'ammontare complessivo dei canoni dovuti dal mese di novembre 2019 fino al mese di agosto 2020 e pari ad un importo complessivo di € 6.000 come indicato in intimazione. Su tali somme risultano dovuti anche gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo a norma del DM 147/22, in applicazione dei parametri minimi, tenuto conto del valore e della natura della controversia nonché dell'attività difensiva concretamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda in esame, così dispone:
- accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto, Parte_1
dichiara risolto il contratto di locazione oggetto di lite per
5 inadempimento della CP_1
- condanna la al pagamento, in favore di CP_1 Parte_1
della somma complessiva di € 6.000,00 oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo;

- condanna altresì la a rimborsare alla parte attrice le spese di CP_1
lite, che si liquidano in complessivi € 172,00 per spese e € 2.540,00 per compensi oltre rimborso spese forfettarie in ragione del 15%, IVA e
CPA come per legge, con attribuzione all'avv.to Antonio Clavino
Ambrosino.
Nola, 18/11/2025
Il Giudice
(Dott.ssa Valeria Napolitano)
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