REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Nocera Inferiore, Sezione civile in persona del giudice monocratico Dr. FLAVIO CUSANI ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 108/2018 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risarcimento danni da vendita immobiliare TRA
, rappresentata e difesa Parte_1 dagli avv.ti Luigi Apicella e Annalisa Loria, come da procura in atti;
ATTRICE E

Controparte_1 Controparte_2 [...]
, rappresentate e difese dagli avv.ti Alfonso Viscardi e Stefania CP_3
Pontrandolfi, come da procura in atti CONVENUTE
CONCLUSIONI Quelle di cui alle note scritte in sostituzione dell'udienza di discussione del 17/09/2025, qui da intendersi richiamate e trascritte MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione in data 15/12/2017 la Parte_2
, acquirente di un terreno sito in Baronissi, giusto rogito per notar
[...]
, conveniva in giudizio le venditrici sig.re , Parte_3 Controparte_3
Annalisa e chiedendo al giudice di dichiarare la responsabilità di CP_2 esse venditrici per avere ceduto alla attrice come area Parte_2 edificabile di mq 1714,00 , mentre l'area edificabile era di soli mq 1329,00, chiedendo la condanna delle convenute al pagamento della somma di euro 82.650,00 a titolo di risarcimento del danno per mancata realizzazione di mc 370,00. L'attrice deduceva a base della domanda che dal rogito di acquisto e dalla documentazione tecnica allegata emergeva evidente l'errore a cui le venditrici ebbero ad indurre l'acquirente nascondendo l'esistenza e CP_1
l'incidenza dell'asservimento esistente sull'edificabilità dell'area che esse cedevano. Precisava, inoltre, solo in termini generici, garantendo proprietà, disponibilità e libertà da diritti di prelazione e da pesi, facevano le venditrici avevano fatto riferimento all'esistenza di un vincolo di destinazione in favore
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 1/4 di erigendo fabbricato e non specificavano né l'estensione dell'area interessata, né l'entità dell'incidenza di detto vincolo sull'edificabilità della superficie venduta. Rilevava che la genericità delle indicazioni, tenuto conto del contenuto del permesso di costruire rilasciato dal Comune di Baronissi il 04.07.2012, nel quale l'asservimento non era menzionato e che non riduceva la superficie dell'area edificabile, faceva ritenere irrilevante tale richiamo e consolidava l'errore nell'acquirente che non richiedeva chiarimenti su tale clausola. Argomentava che trattandosi di una clausola che limitava la responsabilità del venditore, essa doveva essere approvata espressamente e specificamente ai sensi dell'art. 1341 c.c. e nessuna approvazione espressa risulta dall'atto notarile. La riduzione dell'area edificabile aveva determinato per l'attrice la valutazione come area edificabile di una superficie maggiore di quella realmente trasferita e quindi il pagamento di una somma superiore a quella dovuta, nonché il danno della realizzazione di cubature inferiori a quelle previste. Costituitesi in giudizio, e Controparte_1 Controparte_2 [...]
, contestavano in fatto e in diritto la domanda attorea, rilevando come CP_3 nessuna induzione in errore vi era stata, in quanto la stessa acquirente aveva riconosciuto che nel rogito le venditrici avevano fatto riferimento all'esistenza di un vincolo di destinazione in favore di erigendo fabbricato. Aggiungevano che controvertendosi su pattuizioni sancite in un rogito notarile con l'assistenza e le garanzia del notaio pubblico ufficiale rogante e tra soggetti di cui una in veste di costruttore e tre Parte_2 cittadini comuni, non era assolutamente ipotizzabile, nonostante la specifica competenza nel settore dell'acquirente, l'errore indotto dalle convenute, che sarebbe avvenuto, peraltro, con la complicità del Comune che aveva rilasciato un permesso il costruire decaduto e perfino del notaio rogante, scelto e remunerato dalla stessa parte acquirente. Per tali motivi chiedeva il rigetto della domanda, con vittoria di spese di lite. Assegnati i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., ritenuta la causa matura per la discussione alla luce della documentazione prodotta e dei fatti non contestati, all'esito della discussione, la causa veniva decisa. La domanda attorea non è fondata a va pertanto rigettata. Invero rientra nella ordinaria diligenza di ogni acquirente accertarsi delle concrete e specifiche capacità edificatorie di un terreno che si intende acquistare. Tale diligenza aumenta quando l'acquirente è una società cooperativa con finalità edilizie, dai cui amministratori ci si attende che abbiano le competenze professionali per esaminare gli atti amministrativi,
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 2/4 tecnici e urbanistici per comprendere e valutare il valore dell'immobile che si intende acquistare. Peraltro, nel rogito è dichiarato il vincolo di destinazione con la precisa indicazione degli estremi della relativa trascrizione sui pubblici registri. Né è applicabile ad un atto pubblico di compravendita la disciplina delle clausole vessatorie, in quanto, seppure paradossalmente si volesse ipotizzare l'esistenza di una clausola limitativa della responsabilità (che non si riscontra nel rogito), il contratto ha il contenuto voluto dalle parti come derivante dalle dichiarazioni delle parti raccolte dal pubblico ufficiale rogante, che ha anche il compito di accertare quale sia l'effettiva volontà negoziale delle parti, che esse abbiano compreso in pieno il contenuto del contratto, che vi sia conformità tra il bene oggetto di compravendita e le emergenze catastali e quelle di cui alle risultanze dei registri immobiliari. Pertanto è assolutamente inconferente il richiamo di parte attrice all'art. 1341 c.c. In rogito risulta indicata la fonte dell'atto di costituzione del vincolo di destinazione, regolarmente trascritto presso la conservatoria dei R.R.I.I. di Salerno in data 26/1/1983 ai n.ri 2317/1985, espressamente richiamato dal notaio all'articolo quarto del rogito;
e all'articolo terzo del rogito si Pt_3 legge anche che “Il signor , nella qualità, dichiara di avere Controparte_4 direttamente verificato l'ubicazione, la consistenza e l'espressione catastale della zona di terreno oggetto del presente e accertata la destinazione e l'idoneità urbanistica della stessa”. Lo stesso richiamo, sempre all'art. 3 del rogito, del permesso di costruire n.37 rilasciato dal Comune di Baronissi il 4/7/2012, decaduto di diritto di ogni efficacia per scadenza del termine di inizio dei lavori, risulta del tutto veritiero, non potendosi discettare se le valutazioni e le determinazioni passate in materia urbanistica di detto ente siano state complete, esatte e conformi a legge. Tale approfondimento spettava farlo – se di interesse – alla parte acquirente. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidata in relazione al valore della causa tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00 tariffe medie per studio, introduzione, trattazione, conclusionale, ridotte del 50% per la semplicità del processo e delle questioni trattate.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 3/4 1) Rigetta la domanda attorea
2) Rigetta ogni altra domanda
3) Condanna l'attrice al pagamento alle convenute delle spese di giudizio, che liquida in euro 7.051,50 per compensi di difesa, oltre rimborso spese generali, Cpa e Iva come per legge, con distrazione in favore dei difensori antistatari. Così deciso in data 18.09.2025 Il Giudice
Dott. Flavio Cusani
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 4/4