R.G. 5123/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE nella persona del Giudice dott.ssa Elena Fondrieschi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5123/2020 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CONSOLI Parte_1 C.F._1 FRANCESCO e dell'avv. FLORIMO LAVINIA
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TONONI Controparte_1 C.F._2 STEFANO e dell'avv. SONCINA GRETA CONVENUTO
Conclusioni
Le parti hanno precisato le conclusioni come da fogli depositati telematicamente che qui devono intendersi come integralmente trascritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. il dott. conveniva in giudizio il geom. Parte_1 [...] chiedendone la condanna al risarcimento danni per euro 26.773,31, oltre ad ulteriore CP_1 pregiudizio derivante dal disagio causato dall'esecuzione dei lavori nel condominio (nel quale è sita l'unità immobiliare compravenduta), da liquidarsi in via equitativa.
A sostegno della domanda il ricorrente deduceva che il geom. perito incaricato di CP_1 redigere la CTU di stima dell'unità immobiliare sita al quinto piano del condominio Finpro
Palace di Via Creta n. 21 in Brescia, nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n.
1229/2013 avrebbe commesso errori derivanti da una non prudente valutazione, tali per cui
1 sarebbero emersi vizi e difetti del bene all'esito dell'aggiudicazione da parte del Pt_1 comportanti ingenti esborsi.
Il geom. ritualmente costituitosi in giudizio, contestava quando ex adverso Controparte_1 dedotto e chiedeva, in principalità il rigetto delle domande formulate, nonché, in subordine, che venisse accertato un concorso di colpa del ricorrente data l'immediata rilevabilità di alcuni dei vizi contestati.
Disposto il mutamento del rito in ordinario, la causa è stata istruita con prova testimoniale e con
CTU con il seguente quesito: “esaminati atti e documenti di causa e considerato l'esito dell'istruttoria, dica il CTU se già nel 2014 sussistesse obbligo di avere certificato prevenzione incendi;
accerti se l'immobile di proprietà del dottor , sito al quinto piano del Pt_1 condominio “Finpro Palace” corrente in Brescia alla via Creta n. 21, presentava, al momento in cui il geometra ha elaborato la relazione peritale in data 16 aprile 2014 e successiva CP_1 integrazione in data 16 giugno 2014, i vizi descritti in narrativa agli atti dall'attore e ne indichi
l'effettiva entità, le cause, nonché le modalità ed i costi di riparazione;
dica il CTU se i vizi riscontrati sugli impianti di riscaldamento raffrescamento fossero tali da incidere sulla stima del bene, tenuto conto del fatto che la stessa è stata redatta nel 2014 e se le problematiche che emergono dagli atti siano compatibili con la vetustà dell'edificio e con la data di realizzazione degli impianti stessi, dica il CTU se nella perizia di stima tale elemento è stato considerato.
Valuti il CTU la congruità dei costi esposti e documentati per la Firmato Da: EN UI
Emesso Da: NG CA 3 Serial#: 2 Controparte_2 CodiceFiscale_3 risoluzione degli interventi di cui è causa. Dica il CTU anche se i vizi riscontrati fossero tali da incidere sulla stima del bene e di dire, dunque, se tali elementi sono stati considerati nella perizia di stima”. All'esito della CTU, la causa è stata fissata a precisazione delle conclusioni, quindi trattenuta in decisione con termini di legge per deposito di comparse conclusionali di replica.
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Dall'analisi degli atti e documenti di causa emerge quanto segue.
Nel marzo 2014 il geom. assumeva l'incarico di redigere la perizia immobiliare del CP_1 compendio oggetto dell'esecuzione immobiliare R.G.E. 1229/2013 Tribunale di Brescia.
All'esito di sopralluoghi e dell'assunzione di informazioni da parte dell'allora amministratore di condominio, geom. , il convenuto redigeva la relazione e successiva integrazione in CP_3 data 16.04.2014 attribuendo al bene pignorato un valore stimato in euro 436.500,00.
L'immobile oggetto di esecuzione immobiliare, come confermato dal CTU Ing. Per_1 all'epoca della redazione della perizia risultava occupato dal precedente proprietario.
2 In data 11.7.2017 il dott. si aggiudicava, al terzo esperimento d'asta, l'immobile Pt_1 identificato catastalmente al mapp. 229 sub 56, al prezzo di euro 210.000,00, inferiore di euro
226.500,00 al prezzo base di perizia.
Nel merito delle contestazioni sollevate dall'attore si rileva quanto segue.
§ Malfunzionamento degli impianti di riscaldamento e raffrescamento
Il dott. denuncia la sussistenza di vizi agli impianti di riscaldamento e raffrescamento Pt_1 dell'immobile staggito, all'epoca della redazione dell'elaborato peritale, tali da determinare l'insorgenza di una responsabilità del perito per non aver rilevato entità e gravità del pregiudizio.
In primo luogo la CTU rileva che durante le operazioni peritali è stato constatato che i millesimi condominiali corrispondenti al compendio immobiliare acquisito con asta giudiziaria dall'attore sono pari a 15,53 (ovvero 14,217 millesimi per l'appartamento e 0,567 e 6 millesimi per ciascuno dei due posti auto coperti) anziché i 17,18 millesimi indicati nell'atto di citazione. Tale differenza deriva dal fatto che il dott. ha acquisito un'altra autorimessa nel medesimo condominio, Pt_1 non riferibile al compendio periziato dal Geom. ed acquisito all'asta. CP_1
Pertanto con riguardo alla spesa per la problematica in discussione “se il Condominio dovrà sostenere la spesa di € 1.101.400,00, il dott. dovrà corrispondere € 17.104,74” (e non Pt_1
€ 18.922,05).
La CTU redatta dall'Ing. in corso di causa riporta (cfr. pagg. 7 – 11 elaborato) Persona_2 che “solo a decorrere dal verbale del 05/12/2018 il nuovo Amministratore Geom. ha Pt_2 informato i condomini della necessità di intervenire integralmente sugli impianti condominiali di riscaldamento e raffrescamento perché obsoleti e per facilitare le future manutenzioni” e conclude che “Alla luce di quanto acquisito, la scrivente non può attestare che l'immobile di proprietà del Dott. presentasse il vizio lamentato al momento in cui il Geom. Pt_1 CP_1 ha elaborato la relazione peritale in data 16/04/2014 e successiva integrazione in data
16/06/2014”. La CTU osserva anche che: “Data l'allegazione alle perizie dei certificati di conformità degli impianti, la scrivente ritiene che il Geom. abbia dichiarato CP_1 correttamente la funzionalità degli impianti (in quanto soggetti a manutenzione continuativa da parte della ditta incaricata dal Condominio) e si ritiene che abbia dunque chiaramente reso edotto l'acquirente dell'asta relativamente alla vetustà degli impianti condominiali […]. E' quindi parere della scrivente che l'acquirente sia stato correttamente reso edotto dell'epoca di realizzazione degli impianti che non potevano essere classificati come ottimi stante la vetustà dimostrata dall'allegazione alle perizie delle certificazioni di conformità”.
Si precisa che, all'epoca della redazione della perizia, l'immobile, consistente in 64 tra appartamenti e uffici, aveva compiuto almeno 22 anni (risulta, infatti, edificato negli anni 1991-
1995).
3 La CTU, ing. ha regolarmente acquisito in accordo con i ctp copia di documentazione Per_1 extra fascicoli (cfr. pag. 7 relazione: “Tutta la documentazione acquisita è stata condivisa con i
CTP ed i legali delle parti per il rispetto del corretto contraddittorio” ed ancora in rispsota alle osservazioni cfr. pag. 27-30).
Con una relazione approfondita che dà conto di tutta la disamina dei documenti ela CTU ha concluso che: “solo nei verbali successivi al 2018 è stata segnalata la scelta a livello condominiale di eseguire la manutenzione straordinaria con la sostituzione integrale dell'impianto condominiale di raffrescamento e riscaldamento. Come si evince dall'analisi delle due perizie a firma del Geom. si rileva che sono stati correttamente allegati i certificati CP_1 di conformità degli impianti rilasciati all'epoca della costruzione del condominio (vedasi allegato n° 15). […]. Data l'allegazione alle perizie dei certificati di conformità degli impianti, la scrivente ritiene che il Geom. abbia dichiarato correttamente la funzionalità degli CP_1 impianti (in quanto soggetti a manutenzione continuativa da parte della ditta incaricata dal
Condominio) e si ritiene che abbia dunque chiaramente reso edotto l'acquirente dell'asta relativamente alla vetustà degli impianti condominiali. Il Geom. non aveva alcun CP_1 incarico per ulteriori indagini relative agli impianti condominiali di riscaldamento e raffrescamento”.
Si precisa che l'epoca di redazione delle perizie a firma del Geom. è datata nell'anno CP_1
2014, mentre il decreto di trasferimento sancito dal Tribunale di Brescia a seguito dell'acquisto all'asta del compendio da parte del dott. è avvenuto in data 08/02/2018, per cui la CTU Pt_1 conclude che “le problematiche insorte all'impianto di riscaldamento e raffrescamento si [sono] probabilmente manifestatesi successivamente al deposito delle perizie del Geom. o, CP_1 comunque” ritiene “che il Geom. non potesse accertare il vizio avente natura di CP_1 carattere condominiale, ove fosse già esistente”.
§ Manomissione della facciata continua esterna
Parte attrice deduce che le facciate continue presenterebbero uno stato di fatiscenza e all'esito degli accertamenti dei tecnici incaricati dall'amministratore di condominio sarebbe emerso che
“le finestre sono pericolanti” essendo prive del cordoncino di sicurezza. La quota di spettanza dell'attore per la messa in sicurezza della facciata sarebbe di euro 2.5877,00.
La CTU ha esposto che: “all'epoca della redazione delle perizie del Geom. l'unità CP_1 abitativa poi acquistata dall'attore era regolarmente abitata. Il perito dell'esecuzione immobiliare non ha il compito di controllare il corretto funzionamento delle finestre. L'aspetto estetico della facciata riferita all'epoca della redazione delle perizie, come visibile nella relazione fotografica redatta dal Geom. (vedasi allegato n. 4) non faceva presumere CP_1
l'esistenza di vizi relativi alle finestre della facciata condominiale continua”.
4 Conclusivamente: “non è possibile attestare se l'immobile di proprietà del dott. Pt_1 presentasse il vizio relativo alla facciata esterna, al momento in cui il Geometra ha CP_1 elaborato la relazione peritale in data 16 aprile 2014 e successiva integrazione in data 16 giugno 2014”.
§ Deterioramento delle vasche esterne condominiali
L'attore eccepisce la sussistenza di un deterioramento delle vasche esterne tale da compromettere il valore complessivo dell'edificio. La CTU riporta che nei verbali di assemblea del 2011 era stata approvato il rifacimento delle due piscine e l'anno successivo era stato chiesto di interpellare l'arch. per studiare una variante delle stesse. Per_3
Negli anni successivi (2015-2016-2018) alla redazione della perizia oggetto di causa la tematica è rimasta e non è ancora stata risolta.
La CTU conclude che all'epoca della redazione della perizia del geom. il problema di CP_1 impermeabilizzazione delle vasche ci fosse ma sottolinea anche che ad oggi nulla possa dirsi relativamente ai costi di ripristino, dal momento che non è ancora stata definita la modalità di intervento.
La stessa prospettazione attorea (costo ripristino per il Condominio di 50.000 euro) con la conseguente quota di spettanza riferibile al dott. di 859 euro rende non sostenibile la tesi Pt_1 che tale elemento avrebbe inciso sulla effettiva determinazione del valore dell'immobile. Tanto meno appare affermabile, posto che trattasi di responsabilità extracontrattuale dell'esperto estimatore che il dott. se edotto di tale vizio non si sarebbe determinato all'acquisto; Pt_1 posto che peraltro lo stato delle vasche data la stessa posizione esterna all'edificio era certamente visibile dall'acquirente stesso.
§ Mancanza del certificato di prevenzione incendi
Parte attrice ha relazionato che la quantificazione dei lavori per l'ottenimento del CPI è pari a €
257.000,00 per cui la quota di spettanza del dott. andrebbe quantificata in € 4.415,26, Pt_1 ovvero la quota riferibile a 17,18 millesimi di proprietà dell'attore.
La CTU esperita in corso di causa rileva che nel verbale del 08/05/2014, fornito dall'Amministratore Geom. viene nominato per la prima volta il CPI da rinnovare, con Pt_2
l'indicazione che l'Amministratore Geom. ha dato mandato di procedere ad un tecnico il CP_3 cui nome non è stato specificato. Tale dicitura, come osservato dalla CTU, risulta impropria in quanto in realtà il CPI non risulta essere stato mai rilasciato. Invero la sola richiesta di sopralluogo del 1995 per il rilascio del “Certificato di Prevenzione Incendi” con riferimento alla pratica 1666 non può essere considerata come atto abilitativo per il CPI del fabbricato.
Nella relazione del geom. non è stata affrontata in modo esaustivo ed approfondito la CP_1 tematica come ricostruita puntualmente dalla CTU a pagg. 11-12-13, ma si è dato solo conto del
5 fatto che all'epoca fossero in corso “pratiche per il certificato di prevenzione incendi dell'immobile” con nomina di un tecnico così facendo supporre la sussistenza del certificato come, peraltro, inteso e dichiarato al geom. dall'allora amministratore di condominio. CP_1
La rappresentazione che ha offerto il convenuto è quindi parziale e generica anche se dà conto dell'esigenza quantomeno di un aggiornamento dello stesso (in realtà come detto della sua stessa emissione in quanto mancante).
La CTU ha riscontrato che “alla data odierna non si ha conoscenza di nuove convocazioni di assemblee per la valutazione dei preventivi dei lavori necessari per il rilascio del CPI” conclude di non poter “dare giudizio di congruità di alcun importo in quanto al momento non risulta essere chiaramente identificato”.
Ciò premesso si rileva che in tema di quantificazione del danno, come sopra detto riferibile solo¹ all'assenza di specifica constatazione dell'assenza di CPI pur a fronte dell'indicata necessità di esperire un'apposita pratica impropriamente definita per il suo rinnovo si riscontra quanto segue.
La percentuale di incidenza del vizio (secondo la prospettazione attorea euro 4.415,26) risulta esigua rispetto all'importo del valore indicato in perizia dell'immobile e così anche sul valore a cui poi effettivamente è stato acquistato l'immobile in asta giudiziaria.
Si osserva anche che, per contro, la stessa rilevazione che la pratica CPI avrebbe dovuto essere rinnovata non poteva nemmeno valutarsi già all'epoca come priva di alcun costo, quindi, nemmeno può dirsi inaspettata la necessità di contribuzione da parte dell'acquirente attore alla spesa per il definito (erroneamente) rinnovo CPI, né in assenza di dati sul punto può affermarsi che la stessa sarebbe stata inferiore a quella verosimilmente da affrontare.
La predetta voce anche se fosse stata rilevata nei termini corretti non avrebbe comportato una lesione effettiva nell'acquisto all'asta del bene di cui si discute alla luce dell'aggiudicazione al prezzo di euro 210.000,00, né appare verosimile che ciò avrebbe condizionato la scelta di partecipato all'asta. Invero la stessa CTU ha rilevato che “unità abitative paragonabili per metratura a quella dell'attore attualmente in vendita in regime di libero mercato nello stesso complesso ad un importo di € 330.000,00, nonostante i vizi attualmente esistenti e ormai
6 chiaramente palesati in molteplici verbali delle assemblee condominiali successivamente al 2018
(vedasi allegato n° 5)”; per cui risulta che l'immobile è stato acquistato ad un prezzo comunque nettamente scontato tale da assorbire anche l'esiguo importo che l'attore si trova a dover partecipare per contribuire per l'emissione del CPI. Coglie nel segno l'osservazione di parte convenuta laddove evidenzia che l'immobile venduto all'asta sconta prezzi più bassi rispetto al libero mercato proprio perché chi lo acquista non ha alcuna garanzia sui vizi della cosa venduta così da sopperire ad eventuali rischi legati a vizi e difetti non conosciuti che potrebbero gravare in futuro.
Posto che l'azione promossa va inquadrata come responsabilità extracontrattuale si conclude per l'assenza di prova di errori da parte dell'esperto estimatore con riferimento ai vizi di manomissione della facciata, deterioramento delle vasche esterne condominiali e di malfunzionamento degli impianti. L'unica omissione riguarda la mancata rilevazione dell'assenza di Certificato di prevenzione Incendi che, tuttavia, dato il riscontro, sebbene impreciso, della necessità di rinnovo del CPI non poteva escludere la sussistenza di eventuali costi, la cui incidenza, per come prospettati e documentati dall'attore (in assenza dell'effettiva e definitiva approvazione dei preventivi per i lavori necessari per il rilascio del CPI) non appare tale da incidere sul prezzo e tale da arrecare danno all'acquirente che si è aggiudicato l'immobile in asta giudiziaria.
Sul punto infatti non si potrebbe determinare il danno semplicisticamente nell'ammontare del costo che l'acquirente dovrebbe sopportare, non trattandosi di vizi della vendita, ma andrebbe valutato alla luce della stima complessiva dell'immobile in base al quale è stata espletata l'asta giudiziaria che 4 anni dopo la redazione della perizia si è conclusa con l'aggiudicazione dell'immobile in capo al dott. ad un prezzo sensibilmente più basso rispetto a quanto il Pt_1
CTU ing. ha constato essere il valore di mercato di immobili paragonabili per metratura Per_1
a quello dell'attore e parimenti affetti dalla medesima problematica relativa al CPI (cfr. pag. 25 relazione CTU).
Le spese di lite seguono la soccombenza con condanna di parte attrice alla rifusione in favore di parte convenuta delle spese di lite, liquidate in complessivi euro 5.838,55 di cui euro 5.077,00 per compenso professionale (considerati valori medi per fase studio, introduttiva, istruttoria e decisionale) ed euro 761,55 per spese generali oltre iva e cpa di legge.
Data la necessità di espletare CTU e la non conoscibilità a priori delle risultanze della medesima anche alla luce di alcune imprecisioni effettivamente riscontrate nella relazione del convenuto le spese di CTU, già liquidate in separato decreto vanno poste a carico delle parti in misura del 50% ciascuna.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita così dispone:
Respinge le domande di parte attrice;

Condanna parte attrice a rifondere a parte convenuta le spese di lite, liquidate come in parte motiva.
Pone le spese di CTU, già liquidate in separato decreto, a carico delle parti in misura del 50% ciascuna con vincolo di solidarietà
Brescia, 11 febbraio 2025
Il Giudice
Elena Fondrieschi
8 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ “Alla luce di quanto relazionato in precedenza, la scrivente ritiene che le problematiche relative agli impianti di raffrescamento e riscaldamento all'epoca della redazione della perizia del Geom. come relazionato in CP_1 precedenza, non potessero essere note al perito. […]. “L'immobile è stato traferito all'attore, mediante asta giudiziaria, quasi 4 anni dopo la redazione della perizia ed in quel lasso di tempo possono essere accaduti eventi che hanno peggiorato lo stato degli impianti” (cfr. pag. 23 elaborato peritale). In ordine al potenziale danno derivante dalla dedotta manomissione della facciata esterna, il CTU Ing. oltre a non rilevare la sussistenza Per_1 del danno denunciato, dichiara (ad ogni modo) in punto di quantificazione dello stesso che: “anche per tale doglianza nulla si può dire relativamente ai costi di ripristino, dal momento che non è ancora stata definita la modalità di intervento”. Come più sopra rilevato, anche con riferimento al dedotto vizio relativo al deterioramento delle vasche esterne, il perito conclude ancora una volta che “nulla possa dirsi relativamente ai costi di ripristino, dal momento che non è ancora stata definita la modalità di intervento”.