REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE OTTAVA CIVILE
In composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, Dr. Mario CODERONI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di primo grado iscritta al n. 35016/2021 del R.G., pendente tra
(C.F. , con gli Avv.ti REBOA ROMOLO e Parte_1 C.F._1
REBOA MASSIMO,
ATTRICE
E
(C.F. , con l'Avv. BARRICELLI PASQUALE, CP_1 C.F._2
CONVENUTO
NONCHÉ
(P. IVA , con l'Avv. ALBERICI FABIO, CP_2 P.IVA_1
RZ MA
OGGETTO: Mediazione.
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
1) Accertare e dichiarare la responsabilità professionale, per violazione dell'art. 1759 c.c., del sig. ; CP_1
2) Conseguentemente condannare il sig. al pagamento di € 9.754,00 per CP_1 danno emergente ovvero all'ulteriore importo per perdita di chance da liquidarsi in via equitativa o alla somma, maggiore o minore, ritenuta provata o, comunque, di giustizia.
Pagina 1 di 9 3) In via del tutto subordinata, condannare l'odierno convenuto alla restituzione della provvigione di € 2.500,00 indebitamente trattenuta.
4) Ai fini del contributo unificato si dichiara che il valore della presente controversia ammonta ad € 14.754,00 e, quindi, il contributo unificato ad € 237,00.
5) Condannare il sig. al pagamento delle spese del presente giudizio, oltre CP_1
rimborso spese generali, C.A. ed IVA, con richiesta di aumento automatico del compenso del 30% ex art. 4, co. 1 bis, D.M. 55/2014 per i collegamenti dei documenti tramite link ipertestuali.>>
Per parte convenuta: «voglia il Tribunale adito, per le causali di cui in narrativa,
1. accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda di accertamento della responsabilità professionale del sig. ; CP_1
2. per l'effetto, rigettare la domanda di risarcimento del danno emergente, perché infondata in fatto ed in diritto, carente di presupposti e comunque sfornita di prova;

3. per l'effetto, rigettare la domanda di risarcimento del danno da perdita di chance, perché infondata in fatto ed in diritto, carente di presupposti e comunque sfornita di prova;

4. per l'effetto, rigettare la domanda di restituzione della provvigione versata al sig.
, perché infondata in fatto ed in diritto, carente di presupposti e comunque sfornita CP_1
di prova;

5. condannare la sig.ra al pagamento delle spese di giudizio;
Parte_1
6. condannare, per tutte le ragioni suesposte, la sig.ra ex art. 96 c.p.c., non Parte_1
fosse altro per il travisamento fra impianti “insistenti” nell'immobile ed “inesistenti”;

7. nel caso in cui il Giudice ritenesse invece di accogliere la domanda attrice, voglia lo stesso condannare la in persona del legale rappresentante pro tempore, a CP_2 tenere indenne il convenuto dal pagamento di qualsivoglia somma (a qualsiasi titolo giustificata) risultasse dovuta nei confronti dell'attrice, tenendo anche conto della mancata risposta della Compagnia alla domanda di negoziazione assistita;

Salvo ogni altro diritto»
Per il terzo chiamato: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria eccezione disattesa e respinta,
1) nel merito rigettare ogni e qualsiasi domanda da chiunque proposta nei confronti della per tutti i suesposti motivi e, segnatamente, per la inoperatività delle CP_2
garanzie della polizza invocata dal il Sig. , quale titolare dell'Istituto CP_1
Pagina 2 di 9 Immobiliare di Roma, per la richiesta formulata da parte attrice di restituzione delle somme versate a titolo di provvigione;

2) sempre nel merito rigettare, comunque, ogni e qualsiasi domanda da chiunque proposta nei confronti della perché infondata sia in fatto che in diritto per i suesposti CP_2 motivi, inammissibile e non provata anche in punto al quantum debeatur ed al nesso causale con l'evento per cui è causa;

3) in via ulteriormente subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda proposta dalla Sig.ra e nella altrettanto deprecata e non creduta Parte_1
ipotesi di accoglimento della domanda di garanzia e manleva, limitare la liquidazione del risarcimento esclusivamente al danno che risulterà effettivamente provato ed in nesso causale con la condotta del Sig. , quale titolare dell'Istituto Immobiliare di CP_1
Roma, per la richiesta formulata da parte attrice di restituzione delle somme versate a titolo di provvigione e nella percentuale che dovesse essere eventualmente ascritta a quest'ultimo, rigettando ogni superiore e/o diversa domanda perché infondata in fatto ed in diritto e non provata anche in punto al quantum debeatur ed al nesso causale con l'evento;
4) sempre in via subordinata e sempre nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda della Sig.ra e nella altrettanto deprecata e non creduta ipotesi di Pt_1
accoglimento della domanda di garanzia e manleva proposta dal Sig. , CP_1 limitare di conseguenza - l'indennizzo che dovesse essere ritenuto dovuto dalla CP_2
ai sensi delle condizioni e pattuizioni contrattuali, e, quindi, alla sola quota parte
[...]
direttamente e personalmente riconducibile all'operato dell'assicurato, escluso quanto allo stesso riferibile in virtù di vincolo solidale con altri soggetti, detratto lo scoperto contrattale del 10%, con il minimo assoluto di € 500,00, e comunque entro il limite del massimale di polizza, rigettando ogni superiore e/o diversa domanda perché infondata in fatto ed in diritto e non provata anche in punto al quantum debeatur ed al nesso causale con l'evento.
Con ogni conseguenza in ordine alle spese competenze ed onorari del presente giudizio.
Con ogni salvezza istruttoria.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Fatto e diritto.
La sig.ra ha agito in giudizio contro il sig. titolare di Parte_1 CP_1
un'agenzia di intermediazione immobiliare -Istituto Immobiliare di Roma- chiedendo che
Pagina 3 di 9 venisse accertata la responsabilità professionale del mediatore, per violazione dei propri doveri e, in particolare, dell'art. 1759 c.c., in quanto, nello svolgere l'attività di mediazione in relazione all'acquisto, da parte dell'attrice, di un immobile in Roma, Via Gianfilippo
Usellini n. 483, adibito a negozio, aveva omesso di consegnare la documentazione richiesta, relativa alla regolarità edilizia, urbanistica e catastale del bene ed aveva, inoltre, sottaciuto,
o, comunque, impedito di verificare, l'esistenza di diverse irregolarità edilizie e catastali, alcune delle quali insanabili;
per tale immobile, la sig.ra aveva formulato una proposta Pt_1 di acquisto irrevocabile, accettata dalla proprietaria/venditrice, Artois Immobiliare srl;
una volta scoperti gli abusi e le irregolarità, con l'ausilio di un proprio tecnico di fiducia, la sig.ra chiamava in mediazione il promissario acquirente, prospettando la proposizione Pt_1
di una domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ex art. 2932 c.c., con richiesta di riduzione del prezzo;
conclusasi con esito negativo la mediazione, l'attrice scopriva, tramite ispezione ipotecaria, che l'immobile, in data 27.08.2020 era stato venduto ad un terzo. Sostenendo, dunque, che l'affare non era andato a buon fine a causa delle negligenze ed omissioni informative del mediatore, ha chiesto la condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni, sia nella forma del danno emergente (costituito dagli esborsi a titolo di acconto, caparra e provvigione di mediazione), sia a titolo di lucro cessante e di danno da perdita di chance.
In base ai principi generali sull'onere probatorio, in primis la regola di cui all'art. 2697 c.c.,
è la parte attrice che deve dimostrare i fatti posti a fondamento delle sue pretese e, quindi, in primo luogo, l'esistenza degli abusi e/o irregolarità sull'immobile offerto in vendita, che avrebbero determinato, se non la sua incommerciabilità, quanto meno, una rilevante diminuzione di valore;
soltanto dimostrando tale elemento essenziale, potrà poi vagliarsi la sussistenza o meno di una responsabilità in capo al mediatore, per avere (volontariamente, o anche solo per negligenza o imperizia), nascosto o taciuto tali irregolarità, o, comunque, per avere impedito alla promissaria acquirente di conoscerle, inducendola alla conclusione di un affare invalido, o, per lo meno, non conveniente rispetto alle condizioni contrattuali pattuite.
Ebbene, si ritiene che la parte attrice, nel presente giudizio, non ha fornito idonea prova di tale circostanza, a fronte delle contestazioni della controparte, che ha sempre negato la sussistenza delle pretese irregolarità.
Si deve infatti rilevare come non sia mai stato prodotto alcuno dei documenti, pure più volte
Pagina 4 di 9 richiamati e citati dalle parti (sia nei propri atti difensivi, sia nella corrispondenza stragiudiziale intercorsa), relativi all'immobile de quo e, in particolare, alla sua regolarità edilizia ed urbanistica o alla sua conformità catastale, quali, su tutti, la concessione edilizia, la DIA per interventi successivi, i progetti e le planimetrie allegati ai predetti titoli abilitativi;
né di tali documenti è stata chiesta l'acquisizione in giudizio (ai sensi dell'art. 210 c.p.c.).
Sicché, in assenza di essi, non è assolutamente possibile verificare e valutare quale delle due divergenti versioni offerte dalle parti sia corretta e se, effettivamente, l'immobile fosse conforme o meno al titolo abilitativo, ovvero se abbia subito modifiche tali da renderlo, almeno in parte, abusivo o difforme (come, ad esempio, il cambio di destinazione d'uso dedotto dall'attrice); né tale verifica poteva essere demandata ad una TU (richiesta da parte attrice), proprio perché, in assenza della preventiva produzione o esibizione dei necessari documenti, non si sarebbe trattato di una consulenza diretta a valutare -sotto il profilo tecnico- fatti ed elementi già ritualmente acquisiti in giudizio, bensì rivolta essa stessa a ricercare la prova documentale dei fatti principali a fondamento delle domande proposte.
La consulenza tecnica, come noto, non è un mezzo istruttorio in senso proprio, ma Con costituisce uno strumento processuale, finalizzato a coadiuvare l' nella decisione, laddove per la stessa siano necessarie nozioni di carattere tecnico e/o scientifico, che il
Giudice non possiede, al fine di valutare elementi già acquisiti o risolvere questioni tecniche;
in relazione alle sue specifiche funzioni e finalità, pertanto, la TU «non può essere disposta al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume» o «a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerta di prove ovvero a compiere un'attività esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati» (Cass. sez.
3, n. 9060 del 6/06/2003; sez. 2, n. 5422 del 15/04/2002 e sez. 3 n. 3343 del 7/03/2001, n.
3191 del 14/02/2006 e n. 31886 del 6.12.2019; sez. Lav., n. 3130 del 8/02/2011; sez. 6, n.
30218 del 15/12/2017; da ultimo, sez. 3, n. 8498 del 31/03/2025); alla luce di ciò, «è consentito al C.T.U. anche acquisire ogni elemento necessario a rispondere ai quesiti, sebbene risultante da documenti non prodotti dalle parti, sempre che si tratti di fatti accessori rientranti nell'ambito strettamente tecnico della consulenza e non di fatti e situazioni che, essendo posti direttamente a fondamento della domanda o delle eccezioni delle parti, debbano necessariamente essere dalle medesime provati» (così, da ultimo, Cass.
Pagina 5 di 9 9060/03 e 5422/02 citate).
In sostanza ciò che è sostenuto dalla Suprema Corte -e che questo giudicante condivide- è che, tramite il mezzo della TU non si può violare il principio processualcivilistico dell'onere di allegazione e di prova a carico delle parti, nel senso che mediante la consulenza non possono essere ricercati e/o introdotti elementi probatori che avrebbero dovuto essere acquisiti su iniziativa delle parti, mediante i mezzi istruttori e nelle forme previste dal codice civile e di procedura civile;
in particolare, nel caso di documenti, questi,
o vengono prodotti direttamente dalla parte, qualora siano nella sua disponibilità, oppure possono essere indicati (con precisione), chiedendosene l'esibizione, qualora siano nella disponibilità di un'altra parte o di un terzo;
né, tanto meno, il consulente può essere utilizzato per superare le decadenze già maturate a carico delle parti.
Tali limiti ai poteri del consulente d'ufficio, altro non sono che l'applicazione dei principi dell'onere della prova (art. 2697 c.c.) e di terzietà ed imparzialità del giudice, poiché, essendo il TU un suo ausiliario ed operando come una sorta di longa manus dello stesso, si addiverrebbe, diversamente argomentando, ad operare un'acquisizione di prove d'ufficio, assumendo il TU (e, per esso, il giudice) un atteggiamento inquisitorio, assolutamente vietato dal nostro ordinamento nel processo civile.
In conclusione l'esame del TU deve e può avere ad oggetto soltanto la documentazione ritualmente e tempestivamente prodotta in atti, qualora si tratti di scritti costituenti prova dei fatti costitutivi dei diritti oggetto del giudizio e salva la possibilità di esaminare altri documenti, comunque utili alla sua indagine, ma meramente accessori ai fatti costitutivi essenziali oggetto del giudizio (oltre, ovviamente, all'ipotesi del consenso di tutte le parti e a quella del tentativo di conciliazione).
Tali regole non risultano smentite nemmeno dalla nota sentenza delle Sezioni Unite, n. 3086 del 1° febbraio 2022, che, pur estendendo, rispetto al precedente orientamento, i poteri acquisitivi ed accertativi del TU, mantiene pur sempre fermo il fondamentale principio dispositivo da cui è governato il nostro attuale processo civile (si veda, in particolare, il secondo principio di diritto di cui al punto 41 della motivazione: «In materia di consulenza tecnica d'ufficio il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti, non applicandosi alle attività del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a carico delle parti, tutti i documenti che si rende necessario
Pagina 6 di 9 acquisire al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che essi non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che
è onere delle parti provare e, salvo quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d'ufficio»).
Si conferma, pertanto, l'ordinanza del 15.07.2023, con la quale sono state rigettate tutte le prove richieste dalle parti, ivi compresa la consulenza tecnica.
In mancanza dei documenti di riferimento, nessun valore probatorio può poi assumere la perizia di parte attrice, ad opera del geom. (doc. 11 allegato alla citazione), Persona_1
poiché, oltre ad essere stata redatta su incarico di parte -il che, chiaramente, ne mette in dubbio l'attendibilità- e svolta unilateralmente, in assenza di contraddittorio, non costituisce un documento in senso proprio, cioè uno scritto rappresentativo di fatti oggettivi, ma riporta soltanto valutazioni tecniche e soggettive del professionista incaricato dalla sig.ra Pt_1
mancando, però, la base documentale sulla quale sono state elaborate le conclusioni, non è possibile verificarne la correttezza e la rispondenza alla realtà, restando, quindi, delle mere deduzioni, privi di oggettivo riscontro.
Vi sono, poi, degli ulteriori elementi che, sia pure a livello presuntivo, militano in senso contrario alla tesi di parte attrice.
In primo luogo, la stessa condotta della sig.ra che, sebbene abbia contestato la Pt_1 presenza di un abuso insanabile, che, quindi, avrebbe reso l'immobile incommerciabile e non trasferibile, se non a seguito di ripristino dello stato dei luoghi, tuttavia ha agito (in sede di mediazione) per chiedere l'esecuzione coattiva dell'obbligo a contrarre, mostrandosi interessata ad acquistare il bene, non manifestando mai, al contrario, la volontà di risolvere il contratto preliminare concluso;
in secondo luogo, il fatto che, a pochi mesi di distanza dalla vicenda oggetto di causa (particolare che, tendenzialmente, porta ad escludere che l'immobile abbia subito modifiche nelle more), il locale sia stato effettivamente venduto ad altro soggetto, tramite atto notarile (doc. 2 di parte attrice), il che fa presumere che non vi fossero problematiche o irregolarità tali da rendere l'immobile completamente abusivo e, quindi, la vendita nulla, altrimenti il Notaio (vincolato dalla propria legge professionale a non redigere atti nulli, pena responsabilità disciplinare, oltre che civile e risarcitoria nei confronti dei contraenti), non lo avrebbe verosimilmente rogato.
Nessun riscontro obbiettivo, poi, risulta in relazione agli altri “abusi” minori contestati, che avrebbero determinato (in ipotesi) una diminuzione di valore dell'immobile.
Pagina 7 di 9 La rilevata carenza probatoria non può che andare a detrimento della parte attrice, in quanto gravata del relativo onere, come spiegato sopra.
E, chiaramente, non essendo stato dimostrato il fatto che è alla base di tutte le contestazioni della sig.ra ovvero che l'immobile oggetto di vendita fosse interessato da abusi o Pt_1 irregolarità edilizie, non è possibile configurare, nemmeno in astratto, alcuna violazione o negligenza in capo al mediatore, colpevole (sempre secondo la tesi di parte attrice), appunto di aver sottaciuto o negligentemente occultato tali irregolarità alla promissaria acquirente, impedendo la conclusione dell'affare.
Ed infatti, in assenza di prova di irregolarità o vizi del bene, non può configurarsi alcuna violazione dell'art. 1759, primo comma, c.c., dovendosi ritenere che l'affare poteva essere validamente ed utilmente concluso.
Peraltro, si osserva in via incidentale (essendo sufficiente già quanto sin qui esposto e motivato), la contestata omissione informativa da parte del mediatore appare smentita dalla documentazione in atti, atteso che, a fronte delle richieste della sig.ra il sig. Pt_1 CP_1 ha sempre tempestivamente dato riscontro, inviando ed allegando la documentazione richiesta (cfr. docc. 1 e 3 allegati alla comparsa di risposta del convenuto).
È quasi superfluo aggiungere che, in assenza di un inadempimento del mediatore, non è accoglibile alcuna delle richieste risarcitorie avanzate dall'attrice, così come non è necessario verificare la sussistenza dei presupposti per la domanda subordinata di manleva nei confronti dell'assicurazione, chiamata in causa dal convenuto.
Spese di lite.
Le spese seguono la soccombenza e sono poste a carico di parte attrice, in favore sia del convenuto sia del terzo chiamato (cfr. Cass. sez. 3, n. 31889 del 6/12/2019 e n. 6144 del
07/03/2024; sez. 6-3, n. 1123 del 14/01/2022; sez. 1, n. 10364 del 18/04/2023), nella misura liquidata in base ai parametri medi di cui al DM 13.08.2022, n. 147 -tenuto conto del valore della causa, della sua natura, tipologia e durata, della complessità dell'attività svolta- in complessivi € 5.077,00 (di cui € 919,00 per la fase di studio, € 777,00 per quella introduttiva, € 1.680,00 per la fase istruttoria ed € 1.701,00 per la decisionale), oltre spese generali forfettarie al 15%, IVA e CPA come per legge, per ciascuna parte.
Pagina 8 di 9

P.Q.M.

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa n. 35016/2021, respinta ogni diversa domanda, eccezione e difesa, così provvede:
- rigetta tutte le domande di parte attrice;

- condanna l'attrice alla refusione, in favore del convenuto Parte_1 CP_1
, delle spese di lite, che liquida in complessivi € 5.077,00, oltre accessori di legge;

[...]
- condanna l'attrice alla refusione, in favore della terza chiamata Parte_1 CP_2
, delle spese di lite, che liquida in complessivi € 5.077,00, oltre accessori di legge.
[...]
Così deciso in Roma, in data 14/08/2025.
Il Giudice
Dr. Mario Coderoni
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