TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. CO Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 6/10/2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.;
considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.;
dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che le parti costituite hanno depositato note scritte in sostituzione dell'odierna udienza con le quali si sono riportate ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;

letto l'art.127 c.p.c.;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
CO Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 26495/2024 R.G., vertente
TRA
in persona dell'amministratore pro Parte_1 tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Feliciano Rispo, Email_1
Ricorrente
E
; CP_1
Convenuto contumace
CONCLUSIONI Come rassegnati in atti.
DECISIONE
Con ricorso depositato il 20/12/2023, il – premesso Parte_1
di essere proprietario di un immobile sito alla Via San Sebastiano n. 30, all'interno del fabbricato, al piano terra, concesso in locazione nel lontano 1990, con contratto a termine della durata di un anno,
a , e che nel contratto è precisato (art. 2) che l'immobile era concesso in locazione per CP_1 il deposito di merci non deperibili con l'umidità “essendo il predetto locale non perfettamente asciutto” – ha convenuto in giudizio il perché, pur essendo scaduto il contratto in data 4/2/1991, CP_1
senza mai ricevere disdetta o rinnovo, il conduttore non lo ha mai restituito. Ha precisato che negli anni il convenuto ha occupato il suddetto locale condominiale, ammettendo in diverse assemblee che si trattava di una occupazione ormai senza titolo e pagando l'indennità di occupazione, stabilita dalle stesse parti nella misura di euro 210,00, come da verbali di assemblea condominiale allegati, ma che già dalla fine dell'anno 2018 non ha più corrisposto alcuna somma per la disponibilità dell'immobile.
Ha evidenziato che l'occupante ha accumulato una ingente morosità da gennaio 2019 a dicembre
2023, e che in data 28 ottobre 2021, presente in assemblea condominiale, ha proposto CP_1
di provvedere al pagamento delle indennità di occupazione dovute per il locale condominiale, versando rate mensili dell'importo di euro 500,00. Ha affermato che nulla ha però mai pagato il convenuto, neanche dopo la messa in mora da parte dell'amministratore, con raccomandata A/r del
26.01.2022. Ha concluso, chiedendo la condanna di al rilascio dell'immobile, detenuto CP_1
senza titolo, in suo favore, con condanna, altresì, al pagamento di euro 13.320,00 oltre interessi, per indennità di occupazione non corrisposta, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti in seguito al ritardo nella restituzione dell'immobile, con vittoria di spese e competenze di lite.
Va, preliminarmente, evidenziato che il ricorso introduttivo, unitamente al decreto di fissazione di udienza sono stati ritualmente notificati a in data 6.02.2024, senza che lo stesso si sia CP_1
costituito in giudizio. Ne va, quindi, dichiarata la contumacia.
La causa, istruita documentalmente ed a mezzo prova testimoniale, è stata rinviata per la decisione al
6 ottobre 2025, udienza sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., dal deposito di note scritte.
La domanda è fondata e deve essere accolta per quanto di ragione.
Dal punto di vista della qualificazione della fattispecie in esame, va evidenziato come sia ormai pacifico, in seguito all'intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza
7305/2014, che mentre, da un lato, “l'azione personale di restituzione è destinata a ottenere
l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario, con la conseguenza che le difese di carattere pretorio opposte a un'azione di rilascio o consegna non comportano la trasformazione in reale della domanda che sia stata proposta e mantenuta ferma dall'attore come personale”; dall'altro lato “l'azione personale di restituzione non può surrogare l'azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna venga chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo. In questo caso, infatti, la domanda è da qualificarsi come di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica”.
Notevoli sono le conseguenze sotto il profilo probatorio che discendono dalla diversa qualificazione: mentre nell'azione di restituzione è sufficiente, per l'attore, dimostrare l'avvenuta consegna dell'immobile in base ad un titolo ed il suo successivo venir meno, nell'ipotesi di rivendicazione, poiché fondata sul diritto di proprietà tutelato erga omnes e non su un rapporto obbligatorio personale inter partes, occorre che di tale diritto venga data fornita piena prova, mediante la cd. "probatio diabolica". Ciò comporta che, in questo caso, l'attore deve dimostrare la propria titolarità fornendo la prova che il suo dante causa aveva, a sua volta, validamente acquistato il diritto da un altro soggetto e così di seguito fino a risalire ad un acquisto a titolo originario.
Da ultimo la Suprema Corte con la sentenza 19872/2022 ha ribadito che “in tema di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa.
In tale seconda ipotesi, la difesa del convenuto che pretenda di essere proprietario del bene in contestazione, non è idonea a trasformare in reale l'azione personale proposta nei suoi confronti, atteso che, per un verso, la controversia va decisa con esclusivo riferimento alla pretesa dedotta, per altro, la semplice contestazione del convenuto non costituisce strumento idoneo a determinare
l'immutazione, oltre che dell'azione, anche dell'onere della prova incombente sull'attore, imponendogli, una prova ben più onerosa - la probatio diabolica della rivendica - di quella cui sarebbe tenuto alla stregua dell'azione inizialmente introdotta”. Dal punto di vista della qualificazione della fattispecie per cui è causa, va evidenziato che l'occupazione del cespite risulta pacificamente documentata dalla documentazione prodotta e dall'esame testimoniale. In particolare, i verbali di assemblea condominiale prodotti confermano l'occupazione del bene da parte del . A titolo esemplificativo, nel verbale del 14/6/2023 si legge CP_1 che il “propone ai presenti di sottoscrivere un nuovo contratto di locazione ad un canone da CP_1 concordarsi … con obbligo di utilizzarlo esclusivamente per l'uso convenuto e non per parcheggio motorino”. Il teste ha dichiarato: “ADR: conosco perché è stato Testimone_1 CP_1
condomino presso il fabbricato sito in alla via San Sebastiano n. 30, di cui sono stata Pt_1
amministratrice fino a marzo 2024. In particolare, il sig. occupava il locale, al piano terra, ex CP_1
casa portiere sicuramente fino a marzo 2024, mentre successivamente non sono stata più sul luogo.
… Il ha sempre utilizzato l'immobile come deposito dei libri, essendo un venditore di libri. I CP_1
condomini si lamentavano perché il vi parcheggiava due o tre motorini. Il pagava un CP_1 CP_1 canone di 250,00 euro al mese, ma dal in poi ha smesso di pagare”. Pt_2
L'azione di rilascio in esame è da qualificare come azione personale di restituzione e non già di rivendica. Invero, con l'azione personale di restituzione di immobile, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento del suo diritto di proprietà, come avviene nell'azione reale di rivendica, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione o dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l'insussistenza ab origine di qualsiasi titolo. Nella vicenda in esame è risultato provato che l'immobile oggetto di causa fu consegnato dal al in forza di un contratto di locazione della Parte_1 CP_1
durata di un anno. Legittimato passivo dell'azione di restituzione di immobile di natura personale è a sua volta colui che detiene l'immobile senza alcun titolo, non venendo in contestazione l'accertamento del diritto di proprietà sul bene (ex Cass. n. 7041/2012). “L'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel "tradens" la qualità di proprietario” (Cass. n. 25052/2018; Cass. Sez. Un. 7305/2014).
In conclusione, la domanda di condanna della resistente al rilascio dell'immobile per occupazione senza titolo dell'immobile deve essere accolta, in quanto, cessata la validità e l'efficacia del contratto di locazione, , come dallo stesso dichiarato in assemblea condominiale, è rimasto nella CP_1 disponibilità del bene, pagando una indennità di occupazione di euro 210,00 mensili.
In relazione alla domanda di pagamento della indennità di occupazione, va evidenziato che la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 13071/2018) ha stabilito che il danno risarcibile non può essere identificato nel c.d. “danno-evento”, cioè nella mera lesione dell'interesse protetto dall'ordinamento, ma ciò che rileva ai fini risarcitori è il c.d. “danno-conseguenza”, che deve essere allegato e provato, secondo quanto sancito dalla storica sentenza delle Sezioni Unite Civili n.
26972/2008. Dunque il danno da occupazione senza titolo non può rientrare nella categoria del danno
“in re ipsa”, poiché ciò snaturerebbe la funzione del risarcimento, che sarebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento di un danno, al fine di ripristinare lo “status” anteriore alla condotta illecita, secondo la funzione riparatoria tipica del risarcimento del danno, ma quale punizione per un comportamento lesivo.
Come già sottolineato in altre pronunce della stessa Corte di Cassazione "nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente in re ipsa, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della Suprema Corte (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato”. Ne consegue che il danno da occupazione
"sine titulo", in quanto particolarmente evidente, “può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto" (cfr. Cass. Sez. 3, sent. 25 maggio 2018, n. 13071).
La Corte di Cassazione ha precisato, quindi, che se non si deve escludere il ricorso alla prova per presunzioni - che costituiscono una prova completa alla quale il giudice di merito può attribuire rilevanza, anche in via esclusiva - tale alleggerimento dell'onere probatorio “non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto" (così Cass. 7280/2021).
Quanto affermato risulta sostanzialmente confermato da quanto ribadito dalle Sezioni Unite della
Corte di Cassazione con la sentenza 33645/2022, che, nel risolvere il contrasto interpretativo sorto fra l'orientamento della seconda sezione civile e quello della terza sezione civile, hanno affermato che <la questione posta dal contrasto è, al fondo, se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria. Ritengono le Sezioni Unite che al quesito debba darsi risposta positiva, nei termini emersi nella richiamata linea evolutiva della giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, secondo cui la locuzione "danno in re ipsa" va sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; 20 gennaio 2022, n. 4936; 22 aprile 2022, n. 12865). Tale esito interpretativo, per quanto riguarda la lesione della facoltà di godimento, resta coerente al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito>>.
Le Sezioni Unite, partendo dalla differenza con l'occupazione sine titulo da parte della pubblica amministrazione, ribadisce che “nella comune fattispecie di occupazione abusiva d'immobile è al contrario richiesta, come si è visto, l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. E' pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria. … la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri, che è poi l'oggetto vero del contrasto giurisprudenziale da risolvere, e non alla vendita, per la quale, corrispondendo il relativo danno alla differenza fra il prezzo di mercato e quello maggiore che si sarebbe potuto ricavare dall'atto dispositivo mancato, non può che parlarsi di mancato guadagno. L'allegazione che l'attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115 c.p.c., comma 1. In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l'attore ha l'onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa. Sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa”.
I principi di diritto affermati dalle Sezioni Unite sono i seguenti : << "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che
è andata perduta"; "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato"; "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato">>.
Tanto chiarito, ritiene il Tribunale che il danno subito dal proprietario (o possessore o detentore qualificato) discenda dalla perdita, totale o parziale, della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla sua natura normalmente fruttifera. Il risarcimento – come appena detto - ben può essere determinato sulla base di elementi presuntivi semplici e facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo, ossia al danno rapportato al valore locativo del cespite usurpato (cfr. es. Cass., 8.6.1979, n. 3256; Cass.,
8.11.1985, n. 5459; Cass., 27.7.1988, n. 4779; Cass., 11.3.1995, n. 2859; Cass., 4.2.1998, n. 1123;
Cass., 18.12.1999, n. 1373; Cass., 21.1.2000, n. 649; Cass., 5.11.2001, n. 13630; Cass., 7.6.2001, n.
7692; Cass., 18.01.2006, n. 827; Cass.,11.02.2008, n. 3251; Cass., 8.3.2010, n. 5568; Cass.,
9.04.2013, n.8571; Cass.7280/2021 e Cass.14268/2021). In sostanza, in virtù del principio del neminem laedere, la illegittima occupazione costituisce un fatto che determina un ingiusto danno a carico del proprietario del bene, fatto a cui necessariamente consegue l'obbligazione di risarcire il danneggiato nella misura del pregiudizio subito. Il Condominio ricorrente ha assolto l'onere di allegazione posto a suo carico, allorquando ha documentato i diversi tentativi, solo verbali, fatti in assemblea dall'occupante di addivenire ad un accordo per il pagamento dell'indennità di occupazione, con il riconoscimento della fruttuosità del bene.
Ebbene, nel caso in esame, accertato l'an, il danno può essere quantificato in via equitativa - in considerazione del luogo in cui si trova l'immobile e della sua destinazione a deposito, del tempo trascorso dall'inizio dell'occupazione prova di titolo, dei parametri di canoni di locazione forniti per analoghi immobili in analoghi periodi, nonché della possibilità di locare il bene ad un canone di mercato, e, soprattutto, facendo riferimento alla somma che le parti stesse hanno concordato nel corso del rapporto - in complessivi euro 12.000,00 (euro 200,00 mensili per 60 mensilità dal gennaio 2019 al dicembre 2023). Sulle predette somme vanno calcolati gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, in quanto è pacifico che “l'indennità di occupazione immobiliare costituisce l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un immobile (nella specie, un appartamento); ne consegue che gli interessi sulle somme liquidate a tale titolo decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze mensili di occupazione” (cfr. Cassazione civile, sez. II, 15/05/2013, n. 11736).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, sulla domanda proposta da in Parte_1 Pt_1 nei confronti di , così provvede: CP_1
a) dichiara la contumacia di;
CP_1
b) dichiara occupante sine titulo dell'immobile sito in alla Via San CP_1 Pt_1
Sebastiano n. 30, all'interno del fabbricato, al piano terra, meglio descritto nell'atto introduttivo;

c) condanna all'immediato rilascio dell'immobile, libero da persone e cose;
CP_1
d) condanna al pagamento di euro 12.000,00, oltre interessi legali dalle singole CP_1
scadenze al saldo;

e) condanna al pagamento delle spese di lite in favore del ricorrente, liquidandole CP_1
in euro 150,00 per spese ed euro 1.600,00 per compensi, oltre rimborso forfetario nella misura del 15 % sul compenso, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Napoli il 7 ottobre 2025.
Il giudice
dott. CO Ardituro