N. R.G. 9322/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Got dott. Maria Rosalia Grassadonia, all'udienza del 18 giugno 2025 ,
ha pronunciato ex art 429 cpc la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9322/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. COCO Parte_1 C.F._1
FRANCESCO
Ricorrente
contro
(C.F. , (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
), C.F._3
Resistenti contumaci
oggetto: sfratto per morosità


P.Q.M.


Il Giudice Unico, ogni contraria istanza, eccezione e difesa reietta, definitivamente pronunciando, così
provvede:
pagina 1 di 8 1)Dichiara la risoluzione del contratto oggetto del giudizio per grave inadempimento del conduttore
2) Conferma l'ordinanza di rilascio
3) Condanna al pagamento, in favore del ricorrente, della somma intimata pari ad euro Controparte_1
€ 11.200,00, oltre ai canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze e fino al soddisfo
4) Dichiara inammissibili nel presente giudizio le domande proposte nei confronti di CP_2
5) Condanna a rifondere al ricorrente le spese del giudizio che si liquidano in euro Controparte_1
3300,00 per compensi professionali, oltre euro 387,00 per spese, oltre iva, c.p.a. e spese forfettarie .
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione l'odierno ricorrente esponeva di avere concesso in locazione, per uso abitazione,
con contratto di locazione del 12.02.2019, a , l'appartamento di sua proprietà, sito in Controparte_1
Palermo nel Corso Tukory, n° 210, piano 2°, in catasto al NCEU di Palermo al foglio 62, mappale 39
sub 5, z.c. 2, cat. A/5, cl. 8, vani catastali 3, R.C. € 96,06, composto da tre vani catastali.
La locazione prevedeva un canone annuo di € 4.200,00 (art. 3), da corrispondersi al locatore mediante bonifico bancario in rate mensili anticipate, scadenti il giorno 5 di ogni mese, di € 350,00 ciascuna,
oltre oneri accessori (luce, gas, tassa rifiuti, ecc…).
Esponeva che nel predetto contratto di locazione (art. 10) si era costituita come garante del conduttore e, pertanto, solidalmente obbligata con questi all'adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto, in favore del locatore, la sig.ra CP_2
Precisava che il conduttore si era reso moroso nel pagamento di tutti i canoni maturati dal mese di
Ottobre 2021 e che al momento dell'intimazione dello sfratto (Maggio 2024) la somma dovuta dal conduttore ammontava a ben € 11.200,00 (32 mensilità x € 350,00 cad.).
Ciò premesso, conveniva in giudizio il conduttore e il garante, intimando al conduttore sfratto per morosità e chiedendo inoltre l'emissione del decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e a scadere nei confronti del conduttore e del garante. pagina 2 di 8 All'udienza per la convalida l'intimato compariva e si opponeva alla convalida, deduceva che l'immobile presentava dei vizi che ne limitavano il godimento .
Questo decidente, ritenendo che l'opposizione non si fondava su prova scritta e l'insussistenza di gravi motivi ostativi all'emissione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c., ordinava all'intimato di rilasciare l'immobile ex art. 665 c.p.c. sgombero da persone o cose nella libera disponibilità dell'intimante e disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., fissando per la comparizione delle parti l'udienza del 27-11-2024.
Veniva espletata la procedura di mediazione obbligatoria ed infine, questo decidente, ritenuta la causa matura per la decisione , rinviava per la discussione e la decisione.
All'udienza del 18 giugno 2025 viene emessa sentenza ex art 429 cpc .
La domanda del ricorrente di risoluzione del contratto per morosità del conduttore - in cui si converte l'intimazione di sfratto per morosità a seguito dell'ordinanza di mutamento di rito- appare fondata e pertanto deve essere accolta.
Nella fattispecie in esame, il ricorrente ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione per morosità
del conduttore, sostenendo che lo stesso non aveva pagato i canoni per un totale complessivo di €
11.200,00 e ha depositato in giudizio il contratto di locazione da cui risulta il proprio credito.
L'intimato, nella fase sommaria, si è opposto alla convalida, deducendo l'esistenza di vizi presenti nell'immobile che ne limitavano il godimento, però non si è costituito in giudizio e pertanto non ha dato alcuna prova di vizi presenti nell'immobile.
Nella fattispecie, non essendo stata data la prova dei danni da parte del conduttore, questo decidente ha ritenuto di non nominare un CTU e di rinviare per la discussione e la decisione.
Si rileva che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti. In relazione ai contratti di durata, quantomeno in tutti i casi nei quali il contraente che abbia domandato la risoluzione pagina 3 di 8 del contratto non è posto nella condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile il venir meno del suo interesse all'adempimento da parte del contraente inadempiente.
Ciò accade appunto nella locazione, dove il conduttore continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore, che non può impedirlo, pur continuando a non adempiere alle proprie obbligazioni, in contrasto con il disposto dell'art 1591 c.c. che gli impone il pagamento del corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.
Il resistente, nella fattispecie, non ha pagato i canoni intimati e anche nelle more del giudizio ha continuato ad essere moroso. Per tali motivi il contratto di locazione deve ritenersi risolto per grave inadempimento del conduttore.
Infatti l'art 5 legge 392/78 - per il quale il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla prevista scadenza ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto, quando l'importo di esso superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1455 c.c.- opera ex lege una valutazione dell'importanza dell'inadempimento. Comunque la non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi in “re ipsa” ove l'inadempimento stesso venga definito con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto come è appunto il mancato pagamento dei canoni di locazione che deve considerarsi grave in quanto lede in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore ed è tale da sconvolgere l'intera economia del rapporto e da determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del rapporto medesimo.
Per i motivi esposti va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione oggetto del giudizio per grave inadempimento del conduttore e va confermata l'ordinanza di rilascio.
Il conduttore va condannato al pagamento in favore della parte ricorrente della somma intimata pari ad euro € 11.200,00, oltre ai canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, oltre agli interessi legali a far data dalle singole scadenze e fino al soddisfo.
pagina 4 di 8 Si ritiene, invece, inammissibile la domanda di condannare anche il garante al pagamento dei canoni per i motivi che seguono.
Il giudizio di sfratto è un giudizio "speciale", cui sono legittimati esclusivamente le parti del rapporto locatizio: la legittimazione attiva spetta unicamente al locatore mentre la legittimazione passiva spetta unicamente al conduttore. Non sono, quindi, ammesse altre parti che non siano quelle direttamente titolari del rapporto, personale ed obbligatorio, di locazione in quanto l'oggetto del processo, introdotto dagli artt. 658 e segg.ti c.p.c., è soltanto il rapporto locatizio.
Il rapporto fideiussorio, al contrario di quello locativo, coinvolge il locatore ed il terzo garante, per cui a quest'ultimo, come non può applicarsi la disciplina sostanziale della locazione, così non può
applicarsi la relativa disciplina processuale.
Tale principio è stato ancora confermato dalla Suprema Corte la quale ha ribadito che il rito applicabile ad una controversia relativa al rapporto nascente da fideiussione prestata da un terzo a garanzia degli obblighi che scaturiscono da un rapporto di locazione di immobili urbani è quello ordinario. Ed invero, osserva la Corte: "l'accessorietà del rapporto fideiussorio rispetto a quello
principale opera sul piano funzionale degli obblighi assunti dal fideiussore ma non già su quello
morfologico e strutturale rispetto al quale resta netta ed indiscutibile la distinzione e autonomia dei
rapporti. Di questi, solo uno, quello tra il locatore-creditore ed il conduttore-debitore è connotato da
quella specialità che si riflette sia nella disciplina sostanziale che in quella processuale;
l'altro, invece,
riguarda soggetto estraneo e persegue lo scopo di garanzia del credito che ne definisce e giustifica
l'accessorietà ma non ne comporta anche l'attrazione nella medesima disciplina speciale del rapporto
obbligatorio principale". La Corte ha, dunque dato continuità ai precedenti sia sulla inconfigurabilità,
sul piano processuale, del litisconsorzio tra creditore, debitore principale e fideiussore che sulla autonomia di ordine soggettivo ed oggettivo tra l'obbligazione principale e quella fideiussoria con la conseguenza che la disciplina processuale speciale dell'una non influisce su quella dell'altra . (Cass.
S.U. 08.09.15 n. 17741) pagina 5 di 8 La normativa sull'intimazione di sfratto per morosità non prevede che il garante possa essere coinvolto in tale procedura. Anche se il locatore qualificasse la richiesta di ingiunzione come domanda ordinaria di pagamento contro il garante, essa rimarrebbe priva di legittimità processuale e dovrebbe comunque essere rigettata.
L'esclusività del procedimento di sfratto per morosità per il solo rapporto locatizio rende inapplicabile ogni richiesta diretta verso il garante. In caso di morosità, il locatore può richiedere un decreto ingiuntivo solo nei confronti del conduttore.
Il decreto ingiuntivo ex art 664 cpc rappresenta una modalità particolare di decreto ingiuntivo, che presenta alcune caratteristiche distintive rispetto al decreto ingiuntivo ordinario previsto dall'art. 633 e seguenti c.p.c. Queste peculiarità sono di fondamentale importanza per comprendere le limitazioni e le condizioni della richiesta.
In primo luogo, l'ingiunzione di pagamento in questa procedura è preceduta da un contraddittorio ex ante, in quanto l'intimazione di sfratto per morosità è notificata alla parte prima dell'emissione del decreto. Questo tipo di decreto comprende non solo i canoni scaduti, ma anche quelli ancora da scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile. Inoltre, include anche le spese relative all'intimazione e non solo quelle dell'ingiunzione stessa. È immediatamente esecutivo per legge e può essere concesso solo all'interno del giudizio di convalida di sfratto per morosità, il quale coinvolge esclusivamente le parti del rapporto locatizio.
È importante distinguere tra il rapporto di locazione e quello fideiussorio, in quanto le implicazioni procedurali sono diverse.
Mentre il rapporto locativo coinvolge il locatore e il conduttore, il rapporto fideiussorio coinvolge il locatore e un terzo garante.
pagina 6 di 8 Si ribadisce, pertanto, che il rito applicabile a una controversia derivante da una fideiussione prestata da un terzo a garanzia degli obblighi di locazione è quello ordinario, infatti i rapporti di locazione e di fideiussione sono soggetti a discipline diverse: lo sfratto segue un iter processuale speciale, mentre il garante risponde secondo il rito ordinario. Nonostante il rapporto fideiussorio sia accessorio rispetto alla locazione, esso conserva autonomia giuridica e processuale. Ciò implica che, anche in caso di sfratto per morosità, il garante non può essere coinvolto direttamente nella richiesta di ingiunzione di pagamento. Il locatore, quindi, non è legittimato a richiedere un decreto ingiuntivo per morosità nei confronti del garante, poiché la legge consente solo azioni dirette contro il conduttore inadempiente
In conclusione, lo sfratto per morosità è una procedura destinata esclusivamente al recupero dei canoni arretrati dal conduttore, senza che il garante possa essere destinatario di un decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. La disciplina speciale applicabile allo sfratto per morosità prevede che solo il conduttore possa essere destinatario dell'ingiunzione di pagamento, mentre il garante resta estraneo al procedimento e soggetto a un diverso rito processuale.
Il locatore potrà comunque agire nei confronti del garante attraverso un'azione ordinaria di recupero crediti.
Per tutti i motivi esposti ,vanno quindi dichiarate inammissibili le domande proposte nei confronti del garante che potranno sempre essere proposte con altro giudizio .
Stante la soccombenza, il resistente va condannato al pagamento delle spese del Controparte_1
giudizio che si liquidano come da dispositivo.
Nulla sulle spese relativamente alla resistente CP_2
IL GOT
Dott. ssa Maria Rosalia Grassadonia
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