915/2022 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, in persona del
Giudice dott.ssa Anna Coletti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 915/2022 del R.G.A.C. avente ad oggetto actio negatoria servitutis, vertente
TRA
(C.F.: ) nato a [...] il Parte_1 CodiceFiscale_1
27.03.1973 e residente a [...], rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Pertusi Niccolò presso il cui studio, sito in Varese alla Via G. Rossini 16, elettivamente domicilia
ATTORE
E
(C.F.: ) nato a [...] il Controparte_1 CodiceFiscale_2
14.02.1951 ed ivi residente a[...], rappresentato e difeso giusta procura in atti dell'avv. Acampora Daniele presso il cui studio, sito in Sorrento alla Via degli Aranci n.
139, elettivamente domicilia
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Come da note ex art. 127 ter c.p.c., depositate in sostituzione dell'udienza del 11.06.2025.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, evocava in giudizio innanzi Parte_1 all'intestato Tribunale il convenuto per ivi sentire accogliere le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Accertare l'inesistenza del diritto d'uso del terrazzo e di qualsiasi altro diritto reale minore individuabile in favore del sig. , contestualmente ordinando Controparte_1 la cessazione di qualsivoglia turbativa al legittimo esercizio del diritto di proprietà da parte dell'attore; - condannare, altresì, il convenuto al ripristino dello status quo ante, ovvero alla
1 chiusura della ringhiera del terrazzo mediante il riposizionamento in loco della parte mancante della ringhiera fissandola a quella ancora esistente ricostituendo un blocco unico e ininterrotto. - condannare al risarcimento del danno nella misura che verrà provata in corso di causa, da liquidare eventualmente anche in via equitativa. Con vittoria di compensi anticipazioni e spese di causa oltre alle spese generali 15%, maggiorati dei contributi fiscali e previdenziali, come per legge.”
A sostegno della domanda, allegava di essere proprietario di un appartamento sito a Massa
Lubrense in via Castagneto 4, meglio individuato al Catasto Fabbricati del suddetto Comune al foglio 9, mapp. 153, sub. 8 (già sub. 4) in virtù di atto di donazione e divisione a rogito del
Notaio (Rep. n. 27071; Racc. n. 15588); che il subalterno 4 subiva uno Persona_1 strano mutamento, atteso che, senza la richiesta del legittimo proprietario, questo era stato diviso dando vita ai subalterni 6 (appartamento e porzione di terrazzo a nord dell'appartamento)
e 7 (porzione di terrazzo a est dell'appartamento) in forza di un'istanza presentata a nome senza che questi ne fosse a conoscenza e avesse mai firmato la relativa Parte_1 istanza;
che l'attore richiedeva al geom. , firmatario in qualità di tecnico Controparte_2 della pratica divisionale, di ripristinare lo status quo ante illecitamente modificato, riunificando i due subalterni, ora ricongiunti nel subalterno 8; che l'odierno convenuto, CP_1
, proprietario dell'appartamento sottostante quello dell'attore, nell'anno 2016 tagliava
[...] con un flessibile la ringhiera del terrazzo dell'appartamento dell'attore creando una sorta di apertura, chiusa con un cancelletto e, con l'ausilio di una scala appoggiata al muro accedeva, dal balcone dell'appartamento di sua proprietà, al terrazzo del piano soprastante, lasciando intendere di dedurre, in modo assolutamente infondato, la sussistenza sullo stesso di un diritto reale minore;
che l'istante, mediante il proprio difensore di allora, intimava all'odierno convenuto di rimuovere la scala e di ripristinare lo status quo ante limitatamente, per quello che qui interessa, alla ringhiera e lo stesso asportava la scala ma lasciava la ringhiera con il cancelletto;
che nel corso di questi anni l'odierno convenuto non aveva mai utilizzato il terrazzo ma dava incarico al Notaio di redigere l'atto di compravendita del terrazzo Tes_1 ipotizzando nell'attore la volontà di cederglielo.
Precisava che l'appartamento con terrazzo in proprietà dell'istante veniva Parte_1 concesso in locazione ai signori e i quali, in data 25.11.21, avvisavano il Pt_2 Pt_3 proprietario che il sig. aveva imbullonato una grata all'esterno della Controparte_1 portafinestra che dà accesso al terrazzo dall'abitazione da loro locato, impedendone l'apertura;
i conduttori avvisavano altresì che in data 07.11.21 il convenuto aveva ancora una volta tagliato la ringhiera, asportato il cancelletto in precedenza installato e che, mediante l'uso di una scala,
2 questa volta appoggiata ad una struttura applicata alla ringhiera, il convenuto aveva avuto accesso al terrazzo di proprietà del sig. che i conduttori intimavano al Parte_1 convenuto di eliminare la grata dalla portafinestra dell'appartamento da loro condotto in locazione e questi provvedeva subito a sbullonarla parzialmente, senza ripristinare la ringhiera;
che con una raccomandata 30.11.21 il convenuto non solo chiedeva nuovamente la cessione del terrazzo, ma intimava all'attore di chiudere la portafinestra attraverso la quale l'appartamento ed il terrazzo erano connessi;
che il convenuto non riparava la ringhiera neppure in seguito alla raccomandata spedita in data 10.12.21. Pertanto, deduceva che l'uso del terrazzo, seppur esercitato dal convenuto in modo assolutamente sporadico e senza averne alcun diritto, doveva dirsi foriero di un grave pregiudizio per l'attore, il quale, pertanto, aveva pieno diritto di veder cessata tale illecita situazione oltre al ripristino della ringhiera allo status quo ante, imputabile esclusivamente alla condotta posta in essere dal convenuto.
Con comparsa depositata in data 20.05.2022, si costituiva in giudizio il convenuto CP_1
il quale contestava il preteso diritto di proprietà dell'attore sul lastrico solare,
[...] evidenziando che la porzione reclamata non rientrava nella quota attribuita al Parte_1 con l'atto di donazione e divisione per notaio del 23 novembre 2011, né in Persona_1 quella attribuita al suo dante causa con l'atto di divisione del 24 febbraio Persona_2
1973 per notaio . Persona_3
Il lastrico solare per cui è causa veniva, infatti, costruito successivamente al predetto atto di divisione del 1973 a seguito dei lavori di ampliamento realizzati sulla porzione di cortile antistante la camera rettangolare a piano terra assegnata alla signora dante Persona_4 causa del , la quale presentava istanza di condono presso il Comune di Controparte_1
Massa Lubrense il 28 maggio 1986 al prot. 5437.
Deduceva che, insistendo la costruzione oggetto dei lavori di ampliamento (e quindi il lastrico solare di copertura della stessa) sul cortile di proprietà dell'odierno convenuto (avente causa di
, la predetta costruzione doveva ritenersi attratta nella sfera del diritto di Persona_4 proprietà del , quale proprietario del suolo in virtù del principio Controparte_1 dell'accessione di cui all'art. 934 c.c.. Allegava, poi, che l'appartenenza del lastrico solare al convenuto poteva altresì ricavarsi dalle caratteristiche strutturali del lastrico, il cui piano di calpestio si trovava ad una quota inferiore di circa 80 cm rispetto al gocciolatoio in marmo del balcone dell'attore in assenza di gradini per consentire di sorpassare il citato dislivello;
precisava, ancora, che la quota del calpestio del lastrico solare per cui è causa era posta ad una quota inferiore di circa 10 cm rispetto alla restante ed adiacente porzione di lastrico solare di proprietà del e che lo stato di uso e manutenzione delle due porzioni di lastrico Parte_1
3 solare era diverso ed era sempre stato così perché erano stati manutenuti in momenti diversi ed in modo parzialmente diverso dai rispettivi proprietari. Al riguardo, precisava che, in passato, la porzione di lastrico del era interamente ricoperta da tegole e che, Parte_1 successivamente era intervenuta la trasformazione del tetto inclinato in tegole in lastrico solare, così come risultava dalla relazione tecnica a firma dell'ing. allegata alla Persona_5 richiesta di autorizzazione in sanatoria;
per tale opera il Comune di Massa Lubrense emetteva ordinanza di sospensione lavori n. 351 del 18 settembre 1993 e successiva ordinanza di demolizione n. 417 del 20 settembre 1993.
A ciò si aggiungeva che il lastrico solare del dall'anno 2005 ad oggi Controparte_1 aveva subito vari interventi di manutenzione prima su incarico della signora Persona_4
(in data 3 giugno 2005, prot. 12.896 e poi in data 21 gennaio 2009, prot. 1864) e poi su incarico dello stesso convenuto (in data 29 giugno 2021, prot. n. 15.451).
Precisava inoltre che, a decorrere dall'anno 2010, il signor (dante causa Persona_2 dell'attore) prima, e il signor poi, senza che il fabbricato avesse subito alcuna Parte_1 modifica circa i diritti di proprietà sulle due porzioni immobiliari ben individuate nell'atto del
1973, con semplici dichiarazioni di parte apportavano quattro modifiche catastali, in particolare: - nel 2010, il signor dichiarava in catasto urbano le proprie unità Persona_2 abitative che venivano individuate al foglio 9, p.lla 153, sub 3 e 4, mentre l'immobile della signora veniva individuato al foglio 9, p.lla 153 sub 2; - nel dichiarare l'unità Persona_4 sub 3 il signor dichiarava altresì il lastrico solare, oggetto di trasformazione Persona_2 nel 1993 da copertura a falda inclinata a lastrico solare piano e a questa dichiarazione di parte veniva allegato un elaborato planimetrico che ricomprendeva anche il lastrico solare della signora nonostante la predetta porzione era stata edificata sul cortile Persona_4 assegnato alla medesima con atto di divisione per notaio del 1973; Persona_4 Per_3
- nel 2011 il signor , verosimilmente resosi conto dell'errore, procedeva ad Persona_2 una rettifica del predetto elaborato planimetrico, indicando semplicemente la parola terrazzo sul lastrico solare in sua proprietà, senza nulla indicare sul lastrico solare in proprietà della
- nel 2017 il signor (avente causa di Persona_4 Parte_1 Persona_2 dati i buoni rapporti allora esistenti tra le parti incaricava il geom. di Controparte_2 procedere ad una nuova dichiarazione con conseguente modifica dei soli dati catastali, ovvero individuando con il sub 6 il lastrico solare di (avente causa di Parte_1 [...]
) e con il sub 7 il lastrico solare di (avente causa di Per_2 Controparte_1 [...]
; - nel 2021 il signor incaricava nuovamente il geom. Per_4 Parte_1 [...]
per procedere ad un'ulteriore dichiarazione con conseguente modifica dei soli dati CP_2
4 catastali, ovvero la fusione delle due proprietà dei lastrici solari (sub 6 e sub 7) in un unico sub

8. Aggiungeva che le autorizzazioni per la manutenzione del lastrico prodotte dal convenuto per i lavori eseguiti in data 3 giugno 2005 prot. 12.896, poi in data 21 gennaio 2009 prot. 1864 ed infine in data 29 giugno 2021 prot. n. 15.451 costituivano prova di tale possesso e smentivano l'assunto dell'attore circa il non uso di detta porzione della proprietà.
Tanto premesso, contestando la proprietà del lastrico in capo all'attore, chiedeva il rigetto della domanda da lui avanzata e, in via subordinata, ove accertata la proprietà del lastrico in capo all'attore, chiedeva accertarsi l'acquisto del diritto di proprietà del citato lastrico solare per effetto dell'intervenuta usucapione. A supporto della spiegata riconvenzionale deduceva che successivamente alla divisione per notaio del 1973, aveva Persona_4 Per_3 provveduto a realizzare, tra i corpi di fabbrica specificamente menzionati nella domanda di condono edilizio presentata presso il Comune di Massa Lubrense in data 29 maggio 1986 prot.
5437, anche il lastrico solare per cui è causa;
che gli ampliamenti realizzati avevano comportato anche la creazione di un lastrico solare di copertura sovrastante il primo piano, lastrico che dalla sua edificazione era stato sempre nel possesso esclusivo, pacifico, pubblico continuo ed ininterrotto della predetta e successivamente del figlio . Tale Pt_1 Controparte_1 lastrico era stato posseduto animo domini in modo pacifico, pubblico, continuo ed ininterrotto dalla signora prima, e poi dal , a partire dall'anno Persona_4 Controparte_1
1980 sino al giorno della notifica della citazione. Il possesso si era esplicato mediante l'attività di edificazione, di godimento della copertura, di pulizia, manutenzione, riparazione e nella presentazione a nome proprio delle istanze di sanatoria edilizia o di autorizzazione urbanistica presso il Comune di Massa Lubrense.
Ancora, in via riconvenzionale, chiedeva accertarsi e dichiararsi ex art. 949 c.c. l'inesistenza di diritti, pretese e servitù di passaggio a carico del lastrico solare di sua proprietà ed a vantaggio del fondo dell'attore per il transito lungo la porzione di lastrico per cui è causa per raggiungere l'altra ed attigua porzione di lastrico posta nella proprietà del . Parte_1
Tanto eccepito e dedotto, chiedeva all'intestato Tribunale di: “1) Rigettarsi la domanda dell'attore siccome inammissibile ed infondata previa disposizione di C.T.U. per la corretta individuazione della posizione del lastrico solare rispetto alle proprietà delle parti in causa. 2)
In subordine, nella denegata ipotesi in cui la C.T.U. che espressamente si richiede dovesse ritenere che la porzione del citato lastrico posta nel cortile antistante la camera rettangolare
a piano terra spetti al , accertare e dichiarare in via riconvenzionale Parte_1
l'acquisto per effetto di usucapione del diritto di proprietà del citato lastrico che è stato posseduto animo domini in modo pacifico, pubblico, continuo ed ininterrotto dalla signora
5 prima, e poi dal a partire dall'anno 1980 sino al Persona_4 Controparte_1 giorno della notifica della citazione. 3) Accertarsi e dichiararsi ex art. 949 c.c. l'inesistenza di diritti, pretese e servitù di passaggio a carico del lastrico solare di proprietà CP_1
ed a vantaggio del fondo dell'attore che consentano il transito lungo la porzione di
[...] lastrico per cui è causa per raggiungere l'altra ed attigua porzione di lastrico posta nella proprietà del . 4) Condannarsi l'attore alla refusione delle spese di lite e dei Parte_1 compensi di difesa, oltre cpa, iva e rimborso spese generali”.
Assegnati alle parti i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. e disposta C.T.U., la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 11.06.2025, in sostituzione della quale con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. depositata in data 12.06.2025 veniva assunta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
In via preliminare, va qualificata la domanda proposta dall'attore in termini Parte_1 di azione negatoria di cui all'art. 949 c.c. posto che, con riferimento al thema decidendum della presente controversia, l'istante, con l'atto introduttivo del giudizio, ha avanzato domanda volta a far dichiarare l'inesistenza di qualsivoglia diritto affermato dal convenuto sul terrazzo di copertura per cui è causa chiedendo la cessazione di ogni turbativa a riguardo, con condanna del medesimo al ripristino dello status quo ante dei luoghi oltre al risarcimento dei danni.
Come noto, detta azione, tendendo proprio alla negazione di qualsivoglia diritto, anche dominicale, affermato da terzi sul bene è finalizzata, in primo luogo, all'accertamento dell'inesistenza della pretesa avanzata dal terzo sulla cosa e, altresì, al conseguimento della cessazione della situazione antigiuridica (turbativa o molestia) lesiva del diritto di proprietà di chi agisce. L'azione di cui all'art. 949 c.c. ha, infatti, come presupposto essenziale la sussistenza di un'altrui pretesa sul bene, non potendo essere esercitata in presenza di turbative o molestie che non si sostanzino in una pretesa di diritto sulla cosa (cfr. ex multis Cass., sez. VI, 5 dicembre
2018, n. 31382).
Quanto all'onere della prova, si osserva che nell'azione negatoria la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non già come oggetto della controversia, sicché, la parte che agisce in giudizio per far accertare l'inesistenza dell'altrui diritto di servitù su un fondo del quale affermi di essere il proprietario ha l'onere non già di fornire, come nell'azione di rivendica, la prova rigorosa della proprietà del fondo, ma di dimostrare, con ogni mezzo e anche in via presuntiva, di possederlo in forza di un valido titolo spettando, invece, al convenuto l'onere di provare l'esistenza del proprio diritto, di compiere l'attività lamentata come lesiva dalla controparte in virtù di rapporto di natura obbligatoria o reale (cfr. Cass. Civ. Sez. 2 -
Ordinanza n. 1905 del 23/01/2023).
6 Ed invero, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità “L'azione negatoria servitutis, quella di rivendica e la confessoria servitutis si differenziano in quanto l'attore, con la prima, si propone quale proprietario e possessore del fondo, chiedendone il riconoscimento della libertà contro qualsiasi pretesa di terzi;
con la seconda, si afferma proprietario della cosa di cui non ha il possesso, agendo contro chi la detiene per ottenerne, previo riconoscimento del suo diritto, la restituzione;
con la terza, infine, dichiara di vantare sul fondo, che pretende servente, la titolarità di una servitù. Pertanto, sotto il profilo probatorio, nel primo caso egli deve dimostrare, con ogni mezzo ed anche in via presuntiva, di possedere il fondo in forza di un titolo valido;
allorché, invece, agisca in rivendica, deve fornire la piena prova della proprietà, dimostrando il suo titolo di acquisto e quello dei suoi danti causa fino ad un acquisto
a titolo originario;
da ultimo, nell'ipotesi di confessoria servitutis, ha l'onere di provare
l'esistenza della servitù che lo avvantaggia” (cfr. Cass. Civ. Sez.

2 - Sentenza n. 472 del
11/01/2017).
Tanto premesso in diritto, venendo al caso che ci occupa, si osserva che i beni in argomento costituiscono parte integrante di un compendio immobiliare dalle più vaste dimensioni ubicato nel Comune di Massa Lubrense.
Più precisamente, l'attore risulta essere proprietario di una unità abitativa in Parte_1 primo piano del fabbricato sito alla via Castagneto n. 4 identificato catastalmente al foglio 9, particella 153, subalterno 4, giusta atto di donazione e divisione per notaio Persona_1 del 23.11.2011, rep. n. 27071 racc. n. 15588; invece, il convenuto risulta Controparte_1 essere proprietario di unità abitativa articolata su più livelli, sita anch'essa alla via Castagneto
n. 4 identificata catastalmente al foglio 9, particella 153, subalterno 2, giusta atto di donazione e cessione per notaio del 28.11.1994, rep. n. 39884 e racc. n. 7429. Persona_6
Ciò posto, quanto al lastrico solare per cui è causa, il nominato C.T.U., arch. , ha Persona_7 accertato che: “Il terrazzo di copertura per cui è causa risulta essere di forma regolare approssimativamente trapezoidale, si estende per una superficie pari a circa 24 mq e risulta essere libero sui lati di ovest, di nord e, in parte, sul lato di est;
nel mentre, resta aderente dal lato di sud e in parte dal lato di est con corpi di fabbrica che lo cingono e ringhiera di protezione sui lati liberi. Il lastrico solare per cui è causa costituisce la porzione sommitale
(copertura) di un corpo di fabbrica edificato dal dante causa del convenuto CP_1
, sig.ra su porzione di area cortilizia ereditata dal di lei
[...] Persona_4 genitore e che ha costituito oggetto del più volte citato atto di divisione Persona_2 del 24 febbraio 1973 per Notaio ” (cfr. pag. 21 della relazione tecnica). Persona_3
7 Pertanto, fondate sono le contestazioni sollevate dal convenuto circa la titolarità del lastrico in capo all'attore: detto lastrico non risulta di proprietà di posto che, lo stesso, Parte_1 insiste sulla porzione di cortile antistante la camera rettangolare a piano terra assegnato in proprietà a dante causa di . Persona_4 Controparte_1
Ed invero, analizzando l'atto di divisione per Notaio del 1973 con cui i germani Per_3 Pt_1 provvedevano allo scioglimento della comunione sui beni immobili oggetto di pregressa donazione del padre , si rileva che a , dante causa dell'attore Controparte_3 Persona_2
, veniva assegnata la “Terza quota” con esclusione della proprietà dei lastrici Parte_1 di copertura di quella parte di cortile assegnata alla destinataria della quarta quota;
testualmente si legge: “TERZA QUOTA – A CACACE FRANCESCO: A) - parte della casa colonica situata sulla particella 153 (fabbricato rurale) e precisamente quella costituita da un piano terra e da un primo piano. (…) La piena proprietà dei lastrici di copertura delle stanze in primo piano assegnate, e del cortile, tranne che per quella parte che sarà assegnata in proprietà all'assegnataria della quarta quota.”
A dante causa del convenuto , veniva assegnata la Persona_4 Controparte_1
“Quarta quota”; testualmente si legge: “QUARTA QUOTA - A CACACE MADDALENA: “A) - parte della casa colonica situata sul fondo costituita al piano terra da una camera rettangolare.
(…) La piena proprietà dei lastrici di copertura delle stanze in primo piano e del cortile antistante la camera rettangolare a piano terra assegnata”.
Ciò premesso, le indagini condotte dal C.T.U. hanno consentito di accertare che il lastrico solare in contestazione insiste sull'edificio (oggetto di istanza di concessione edilizia in sanatoria - avanzata al Comune di Massa Lubrense con prot. 5437 del 28.05.1986) realizzato sulla parte di
“cortile” assegnata in esclusiva proprietà a per effetto dell'atto di divisione Persona_4 del 1973. Dalla relazione tecnica è dato leggere, infatti, che: “Per questa consistenza immobiliare, agli atti dell'Ufficio Urbanistica del Comune di Massa Lubrense risulta una
Domanda di Condono Edilizio intestata alla sig.ra (attuale proprietario Persona_4 il convenuto acquisita in atti con prot. 5437 del 29.03.1986 (pratica Controparte_1
n°488/c) relativa alla realizzazione di un ampliamento di un vecchio fabbricato, costituito da un ambiente di forma irregolare, approssimativamente trapezoidale, realizzato in sequenza della stanza di forma rettangolare costituente il “sub 2” oggetto della c.d. “Quarta Quota”.
Ebbene, dalla disamina dei titoli e della intera documentazione in atti e prodotta, allo scrivente
Consulente risulta che tale ampliamento è stato realizzato sull'area cortilizia di cui ne risulta essere proprietaria la stessa dante causa del convenuto Persona_4 CP_1
” (cfr. pag. 15 della relazione tecnica).
[...]
8 Il consulente ha anche precisato che, con l'atto di donazione e divisione per Notaio Per_1 del 2011, l'attore riceveva in proprietà la porzione di fabbricato nel Comune di Massa Lubrense alla via Castagneto n. 04 - costituita da un'unità abitativa posta al primo piano, composta di tre vani ed accessori confinante a nord con cortile comune, ad est con immobile sub 2 e con cortile comune, riportata nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 9, p.lla 153, sub 4; che detto immobile, pertanto, confina con quello di proprietà del convenuto, individuato con il sub 2; che la consistenza immobiliare dell'attore è stata interessata da opere di trasformazione (da copertura a falda a copertura piana) della terrazza “di forma regolare ed approssimativamente rettangolare posta in aderenza -dal lato di nord- ed antistante la unità immobiliare”, oggetto di autorizzazione edilizia in sanatoria n. 124 del 14.12.1994, diversa dal lastrico di copertura per cui è causa.
Inoltre, è opportuno evidenziare che, come si evince dalla descrizione dei luoghi effettuata dal consulente e dalla documentazione fotografica versata in atti, la consistenza immobiliare dell'attore è posta - con il piano di calpestio dell'impalcato costituente la pavimentazione dell'unità in proprietà - ad una quota maggiore di circa 85 cm rispetto all'estradosso del solaio di copertura e calpestio della consistenza immobiliare in proprietà del convenuto. L'ausiliario ha, poi, precisato che, per il superamento dell'anzidetto dislivello di 85 cm, tra l'apertura dell'unità immobiliare in proprietà dell'attore ed il lastrico solare di copertura della consistenza immobiliare in proprietà del convenuto, non vi sono scale di collegamento.
Tanto premesso, analizzando le difese spiegate dalle parti, è pacifico che ha Persona_4 realizzato un fabbricato in ampliamento e, secondo la ricostruzione offerta proprio dall'attore nella memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. I termine a precisazione della domanda, tra
[...]
e il fratello sarebbe intercorso un accordo con il quale, avendo Per_4 Persona_2
rinunciato ai diritti ex art. 907 c.c. in tema di distanze, egli avrebbe ottenuto Persona_2 quale contropartita la “cessione del diritto di proprietà del lastrico solare” al quale aveva accesso da una portafinestra (in particolare si legge: “Nella realtà tra i fratelli Per_2
(padre di e (madre di ) vi
[...] Parte_1 Persona_4 Controparte_1 fu un accordo in base al quale il primo avrebbe lasciato edificare la porzione immobiliare sottostante al lastrico solare in discussione, rinunciando ai propri diritti derivanti dalla disciplina edificatoria dell'art. 907 c.c. che vieta di costruire a distanza inferiore a metri tre da luci e vedute, ovvero dalla portafinestra, a fronte della cessione del diritto di proprietà del lastrico solare. L'accordo venne raggiunto, la signora costruì l'edificio Per_4 attualmente in discussione e il sig. diventò proprietario e unico utilizzatore del Per_2 lastrico solare al quale accedeva e tuttora si accede dalla portafinestra;
per decenni venne
9 utilizzata una scaletta per accedere dalla portafinestra al lastrico solare sino a quando la scaletta scomparve. Ora si accede dalla portafinestra solo con maggior scomodità. […]
Un'ulteriore precisazione, l'accatastamento come sub. 4 del lastrico solare era la semplice formalizzazione degli accordi intercorsi tra e ). Per_2 Persona_4
Orbene, si osserva che proprio detta ricostruzione depone per l'insussistenza di un valido titolo di proprietà in capo al dante causa dell'attore nonché per la correttezza dell'avversa ricostruzione, secondo cui il lastrico posto a copertura del fabbricato realizzato da
[...] su un'area ad ella assegnata con l'atto di divisione per Notaio - ovvero sul Per_4 Per_3 cortile antistante la camera rettangolare posta a piano terra - rientra per accessione nella proprietà esclusiva della dante causa del convenuto.
Infatti, secondo la giurisprudenza di legittimità “nel caso in cui più soggetti, proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la proprietà esclusiva della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali” (Cass. n. 5112/2006; conf. Cass. n. 3714/1994).
Pertanto, laddove un manufatto sia realizzato su due fondi contigui, ma appartenenti a soggetti diversi, ciascuno di essi diventa proprietario, in via esclusiva, per il principio dell'accessione
(art. 934 c.c.), della parte di edificio che viene ad insistere in proiezione verticale sull'area a lui appartenente, sempre che non intervengano delle convenzioni, rivestite dalla forma scritta ad substantiam a norma dell'art. 1350 c.c., atte a modificare la situazione giuridica prodottasi per effetto dell'indicato principio. Nella specie, siccome il lastrico per cui è causa sovrasta il fabbricato realizzato sulla porzione di cortile assegnata a dante causa del Persona_4 convenuto, per il principio dell'accessione deve ritenersi che il lastrico sovrastante rientri nella proprietà del convenuto, quale avente causa di Persona_4
Quanto, poi, al profilo contestato dall'attore, relativo all'impossibilità per il convenuto di accedere al lastrico in assenza di un collegamento diretto con il fabbricato del medesimo, è sufficiente evidenziare che l'estensione verticale della proprietà immobiliare comprende tutte le strutture che ne sono accessorie, tra cui anche il lastrico di copertura, ancorché questo sia
10 inaccessibile;
in termini analoghi Cassazione civile sez. II, 18/02/1981, n. 991 che in relazione al sottotetto ha affermato che “La proprietà immobiliare, estendendosi alla proiezione verticale, nel sottosuolo e nello spazio sovrastante, dell'immobile che ne è oggetto, include, nell'ipotesi di porzione di edificio diviso verticalmente in due parti adiacenti, anche le strutture sovrastanti quali il sottotetto, che, concorrendo a formare l'unita complessa, ne sono accessorie. A tale proprietà è connesso il possesso pure delle suddette parti accessorie, anche se non utilizzate, finché altri non lo acquisti separatamente, in quanto il relativo diritto (ius possessionis) spetta al proprietario per il solo fatto di essere titolare del potere di disposizione
e di godimento sull'intero immobile […]”.
Considerando il quadro giurisprudenziale appena delineato, nella fattispecie in esame, l'attore non ha dato in alcun modo prova che lui o il suo dante causa abbiano acquistato la proprietà del lastrico in questione. Certamente insufficiente è, infatti, l'allegazione di un accordo asseritamente intercorso tra e , con cui quest'ultimo a Persona_4 Persona_2 fronte dell'autorizzazione concessa alla sorella di costruire senza rispettare le distanze ai sensi dell'art. 907 c.c. avrebbe ottenuto, quale contropartita, la cessione del diritto di proprietà sul lastrico. Di detto accordo non vi è alcuna evidenza documentale, certamente necessaria essendo richiesta per i contratti traslativi della proprietà di beni immobili o costitutivi, modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari su cosa altrui la forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 c.c.. Ne consegue che l'accatastamento del lastrico solare come sub 4 non può certamente essere “la semplice formalizzazione degli accordi intercorsi tra e Per_2
; accordi che, in assenza di prova scritta, non hanno alcun valore. Persona_4
Neppure, poi, l'istante ha chiesto accertarsi l'intervenuta usucapione del bene o, meglio, solo con la memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. II termine ha eccepito che, essendo il terrazzo rimasto nel suo esclusivo possesso e in quello del suo del dante causa , egli lo avrebbe Persona_2 comunque usucapito. Ma detta eccezione è tardiva, in quanto proposta per la prima volta solo con la memoria istruttoria II termine.
Non può dirsi, come argomentato dall'attore sempre per la prima volta nella memoria istruttoria
II termine che, in assenza di un frazionamento del terreno, l'area sia rimasta comune e che il terrazzo sovrastante la costruzione realizzata da spetterebbe ad entrambe le Persona_4 parti in causa quali comproprietari. Si osserva che il frazionamento catastale ha ad oggetto la redazione di un documento tecnico indicante in planimetria le particelle catastali frazionate con le rispettive superfici, che serve al fine preminente della voltura catastale;
pertanto, esso non incide sullo scioglimento della comunione e non può prevalere sul contenuto dell'atto di divisione per Notaio , con il quale la parte di cortile “antistante la camera rettangolare Per_3
11 a piano terra assegnata” veniva espressamente attribuita a unitamente alla Persona_4
“piena proprietà dei lastrici di copertura delle stanze in primo piano” oggetto, appunto, della quarta quota.
Si osserva, poi, che secondo la giurisprudenza di legittimità “è senz'altro lecito presumere la proprietà comune delle cose oggettivamente e stabilmente destinate all'uso di edifici limitrofi, ancorché insistenti in tutto o in parte, tali cose, sull'area di uno solo di detti edifici, ma che la presunzione soccorre soltanto ove l'indagine sui titoli di proprietà conduca a ritenere che la destinazione sia stata impressa quando il suolo e gli edifici appartenevano ad una stessa persona o a più persone in comunione, mentre nel caso in cui risulti che appartenevano, invece,
a più persone pro diviso, le norme relative all'accessione e alla forma scritta richiesta ad substantiam per il trasferimento dei diritti reali immobiliari - a meno che non sia stata stipulata una nuova apposita convenzione scritta o che non si sia verificata l'usucapione - non consentono ai proprietari di edifici diversi da quelli dove le cose sono situate di acquistare la comproprietà delle medesime, a nulla rilevando che la loro costruzione o trasformazione siano avvenute d'accordo tra gli interessati o che le relative spese siano state sostenute in tutto o in parte da persona diversa dal dominus soli” (v. sent.

3.9.1976 n. 3084, 22.10.1975 n. 3501,
15.1.1968 n. 863 richiamate da Cassazione civile sez. II, 19/04/1994, n.3714).
Analogamente si è affermato che, “allorquando più soggetti, singolarmente proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti [come nella specie], si accordino per realizzare su tali aree accorpate una costruzione, sia pure concepita e progettata in modo unitario, ciascuno di essi diventa proprietario, parimenti in via esclusiva, per il principio dell'accessione consacrato nell'art. 934 cod. civ., della parte di edificio, comprese fondazioni, strutture portanti, piano terra, piano interrato e lastrico solare, che viene ad insistere, in proiezione verticale, sull'area
a lui appartenente, sempre che non intervengano delle convenzioni, ovviamente abbisognevoli della forma scritta ad substantiam, atte a modificare la situazione giuridica prodottasi per effetto dell'indicato principio: e a nulla rileva che vi siano opere e strutture inscindibilmente poste al servizio dell'intero fabbricato, come, ad esempio, un'unica scala, un unico androne, un unico impianto di riscaldamento e simili, poiché anche esse rientrano per accessione (in tutto o in parte a seconda della loro collocazione) nella proprietà esclusiva dell'uno o dell'altro dominus soli, salvo l'instaurarsi sulle medesime, solo in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali, comunione che, senza interferire su tali diritti e sulla loro estensione, è
12 destinata a durare, con una sorta di vincolo propter rem, finché dura l'edificio così strutturato”
(cfr. Cassazione civile sez. II, 19/04/1994, n.3714).
Dunque, nella specie, essendo emerso che tra e originari Persona_2 Persona_4 proprietari, è intervenuto atto di divisione con cui alla seconda veniva assegnata “A) - parte della casa colonica situata sul fondo costituita al piano terra da una camera rettangolare. (…)
La piena proprietà dei lastrici di copertura delle stanze in primo piano e del cortile antistante la camera rettangolare a piano terra assegnata”, che la costruzione in ampliamento è avvenuta proprio su detta parte di cortile di sua esclusiva proprietà - circostanza supportata dalla stessa prospettazione offerta dall'attore nella memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. I termine - e considerato che non risulta provata l'esistenza di alcuna convenzione avente la forma scritta, atta a modificare la situazione giuridica prodottasi per effetto del principio dell'accessione (né risulta formulata tempestivamente alcuna domanda o eccezione di usucapione), deve concludersi che l'attore non vanta alcun diritto sul lastrico per cui è causa.
Da ciò, pertanto, non può che conseguire il rigetto dell'actio negatoria servitutis proposta da con conseguenziale assorbimento della domanda risarcitoria. Parte_1
Parimenti assorbita è la domanda riconvenzionale di usucapione spiegata dalla difesa di parte convenuta, in quanto subordinata all'accertamento della proprietà della porzione di lastrico, posta nel cortile antistante la camera rettangolare a piano terra, in capo all'attore.
Va, invece, analizzata la domanda riconvenzionale con la quale il convenuto ha chiesto accertarsi e dichiararsi ex art. 949 c.c. l'inesistenza di diritti, pretese e servitù di passaggio a carico del lastrico solare di sua proprietà ed a vantaggio del fondo dell'attore che consentano il transito lungo la porzione di lastrico per cui è causa per raggiungere l'altra ed attigua porzione di lastrico posta nella proprietà del . Parte_1
Ebbene, in relazione a tale domanda si osserva che, dai titoli di provenienza versati in atti, non emerge l'esistenza di alcuna servitù di passaggio a carico del lastrico solare di proprietà del convenuto sovrastante la costruzione realizzata in ampliamento sulla parte di CP_1 cortile assegnata a (dante causa del convenuto) e a favore della residua parte Persona_4 del lastrico appartenente all'attore.
Sul punto sono tardive le deduzioni dell'attore che, solo nella memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c.
II termine, nel contestare l'avversa riconvenzionale, ha eccepito di aver quantomeno usucapito la servitù di passo sul presupposto di aver esercitato il passaggio per eseguire la manutenzione degli impianti di riscaldamento e, in subordine, l'interclusione del fondo chiedendone, pertanto, un accertamento ai fini del rigetto della riconvenzionale. Solo a fini di completezza motivazionale, va precisato che, comunque, la deduzione di parte attrice, secondo cui il
13 passaggio è stato sempre esercitato per accedere al lastrico al fine di eseguire opere di manutenzione degli impianti di riscaldamento, più che essere la prova dell'esistenza di una servitù a carico di una proprietà esclusiva, consente di configurare una obbligazione propter rem che si risolve in una limitazione legale del diritto del proprietario del fondo per una utilità occasionale e transeunte del vicino (v. Cass. 27.2.1995, n. 2274).
Da quanto precede consegue, dunque, l'accoglimento della domanda riconvenzionale ex art. 949 c.c. proposta dal convenuto . Controparte_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in base al DM 55/14 come modificato dal 147/22, tenuto conto del valore non determinabile della controversia e della non particolare complessità delle questioni trattate, secondo i valori minimi in ragione dell'attività effettivamente espletata nelle differenti fasi.
Le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, nei rapporti interni tra le parti sono poste a carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza e conclusione, così provvede:
1) rigetta le domande avanzate dall'attore;
2) dichiara assorbita la domanda riconvenzionale di accertamento dell'usucapione avanzata dal convenuto;

3) accoglie la domanda riconvenzionale di parte convenuta e, per l'effetto, dichiara l'inesistenza di una servitù di passaggio a carico del lastrico solare sovrastante il fabbricato costruito in ampliamento di proprietà di e a favore della residua parte Controparte_1 del lastrico appartenente all'attore ; Parte_1
4) condanna l'attore al pagamento in favore del convenuto Parte_1 CP_1
delle spese di lite che si liquidano in euro 237,00 per spese ed euro 3.809,00 per
[...] compensi professionali oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% come per legge, con attribuzione all'avv. Daniele Acampora dichiaratosi antistatario;

5) pone le spese di C.T.U., già liquidate con separato decreto in corso di causa, nei rapporti interni tra le parti, a carico dell'attore . Parte_1
Torre Annunziata, 04.11.2025
Il Giudice
dott.ssa Anna Coletti
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