TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
Sezione Seconda Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce, Sezione Seconda Civile, in funzione di Giudice Unico e in persona del dott. Francesco Cavone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta sul ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine n. 3035 dell'anno 2022, vertente
TRA
P.IVA P.IVA: ), in persona del liquidatore pro Parte_1 P.IVA_1
tempore, e ( in persona del Controparte_1 PartitaIVA_3
rappresentante legale pro tempore, entrambe rappresentate e difese dall'avv.
LO ST presso il cui studio legale in Lecce alla via Zanardelli n. 115 hanno eletto domicilio, come da procura in atti;

– Ricorrenti e Resistenti in riconvenzionale –
E
(P.IVA: ), con sede in Roma alla via Controparte_2 P.IVA_4
Cornelia n. 498, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli avv.ti Antonio Donato, Daniele Scuto e
1 IO HI MI, presso il cui studio legale in Lecce alla via 95°
Reggimento Fanteria n. 9 ha eletto domicilio, come da procura in atti;

– Resistente e Ricorrente in riconvenzionale –
All'udienza del 20.11.2025 la causa è stata discussa con le note scritte cui ci si riporta.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato il 12.4.2022, le società
[...]
convenivano in giudizio la società Parte_2
deducendo in particolare: Controparte_2
- che con contratto sottoscritto in data 18/10/2001 la società Acquaviva di Josè
e i signori Controparte_3 Parte_3 Parte_4
e concedevano in locazione alla Parte_5 Controparte_4
società (successivamente per incorporazione nella Controparte_5 CP_6
società ) le unità immobiliare site in Lecce alla via Controparte_2
Trinchese n. 29, fino a quel momento sede del teatro Ariston, per destinarli allo svolgimento del gioco del bingo da parte dello stesso conduttore;

- che in data 27/03/2008 la società (nel frattempo Parte_1
succeduta alla società ed i Controparte_7
signori e Parte_3 Parte_4 Parte_5
concedevano in locazione il piano seminterrato del Controparte_4
medesimo immobile sempre al fine di destinarlo quale sala Bingo;

2 - che in pari data i contraenti sottoscrivevano una scrittura privata, integrativa del contratto di locazione, con la quale la scadenza della locazione veniva prorogata al 30.9.2014; scadenza successivamente prorogata tacitamente sino al 30.9.2020;
- che in data 18.10.2019 le locatrici, stante l'approssimarsi del termine di fine locazione, sollecitavano la rimessione in pristino dell'immobile locato entro la data del 30.9.2020;
- che, stante il rifiuto opposto dalla resistente, le locatrici proponevano ricorso per accertamento tecnico preventivo iscritto presso il Tribunale di Lecce al n.
R.G. 3965/2020;
- che in data 6.10.2020, senza aver provveduto alla sollecitata riduzione in pristino dell'immobile, la conduttrice riconsegnava l'immobile previa corresponsione in suo favore dell'indennità di avviamento commerciale per un importo pari a 673.557,66 euro, con riserva delle locatrici di agire in giudizio ai fini del risarcimento del danno derivante dalla mancata riduzione in pristino dei locali;

- che in data 2.10.2020 le ricorrenti sottoscrivevano un contratto di locazione del medesimo immobile con un terzo per la durata di 20 anni ad un canone annuo pari a 430.000,00 euro;
le parti concordavano in particolare che i lavori di rimessione in pristino dell'immobile e l'adeguamento dello stesso allo svolgimento della nuova attività commerciale, sarebbero stati sostenuti dal nuovo conduttore a fronte di una contestuale riduzione ad euro 330.000,00 euro del canone annuo dovuto per i primi 10 anni;

3 - che i costi di riduzione in pristino dello stato dei luoghi, quantificati dal CTU nell'ambito del procedimento per A.T.P., erano pari ad euro 1.140.500,00, oltre IVA.
Le società ricorrenti, ritenendo pertanto sussistente un grave inadempimento della resistente per mancata riduzione in pristino dell'immobile al termine della locazione ed affermando di aver sopportato oneri economici – nella forma del mancato guadagno per lo sconto sul nuovo canone locatizio – da imputare alla controparte processuale, chiedevano quindi nel presente giudizio il relativo l'accertamento, con condanna della società locataria al risarcimento del danno conseguenziale e con vittoria delle spese di lite.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 5.7.2022, la società resistente si opponeva alle domande formulate dalle ricorrenti, contestando quanto ex adverso dedotto e chiedendo quindi in via principale il rigetto in quanto infondate in fatto come in diritto e, in via subordinata, la riduzione della pretesa risarcitoria in ragione dell'eccezione “compensatio lucri cum damno”. La società resistente spiegava infine una domanda riconvenzionale di ripetizione di indebito, con riferimento ai canoni corrisposti dal mese di marzo al mese di settembre 2020.
Acquisito il fascicolo avente ad oggetto l'accertamento tecnico preventivo iscritto al R.G. n. 3965/2020 ed istruita con prove per interpello e per testi, all'udienza del 20.11.2025, celebrata con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata discussa e decisa.
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4 1 – In via principale i ricorrenti hanno chiesto che sia accertato e dichiarato l'inadempimento della società resistente all'obbligo di riduzione in pristino dell'immobile secondo quanto previsto dall'art. 11 del contratto di locazione intercorso tra le parti.
Tale domanda non è fondata e deve quindi essere respinta.
L'art. 11 del contratto di locazione intercorso tra le parti prevede che “il
Locatore, al termine del contratto, potrà richiedere la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, che dovrà essere eseguita a spese del Conduttore ed entro il termine che sarà fissato dal Locatore”.
Tale clausola deve essere letta alla stregua dei generali principi in tema di interpretazione dei contratti nonché alla luce di quanto previsto dall'art. 1590
c.c.; norma che statuisce tra l'altro, che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.
Come si evince dalla lettura della clausola pattizia, il diritto del locatore di richiedere la riduzione in pristino dello stato dei luoghi costituisce mero richiamo al medesimo principio di cui alla richiamata disposizione codicistica.
Secondo un condivisibile orientamento giurisprudenziale l'obbligo di riduzione in pristino dell'immobile locato gravante sul conduttore non può spingersi al punto di aggravare la posizione del medesimo, imponendogli oneri economici
5 per lavori che risulterebbero inutili per il locatore;
in tale prospettiva, la richiesta di riduzione in pristino appare infatti contraria all'obbligo di esecuzione secondo buona fede del contratto, dovendo l'immobile essere destinato non ad attività teatrali ma ad attività commerciali di abbigliamento per le quali si rendevano comunque necessarie opere di adattamento strutturale (Cass. civ., sez. III, sent.
n. 5193/2012).
Difetta nel caso di specie un oggettivo e concreto interesse del locatore alla rimessione in pristino dell'immobile nella sua originaria destinazione d'uso quale teatro, con conseguente illegittimità della pretesa di ripristino avanzata nei confronti della società conduttrice.
Il principio di buona fede nell'esecuzione del contratto, infatti, impone a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge nei limiti dell'interesse proprio o, comunque, nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico e sempre che non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse.
2 – In ordine alla domanda riconvenzionale occorre evidenziare quanto segue.
La giurisprudenza di legittimità ha affermato il principio – al quale questo
Giudicante aderisce senza riserve – per il quale dalle misure normative di contenimento dell'emergenza epidemiologica del 2020 “non può farsi derivare
l'esistenza di un diritto potestativo giudiziale di ottenere la riduzione della prestazione dovuta in esecuzione di un rapporto contrattuale a prestazioni
6 corrispettive e ad esecuzione continuata o periodica per effetto dell'incidenza su tale rapporto delle suddette misure restrittive anti-pandemiche, atteso che, stante il principio di tipicità dei rimedi giudiziali potestativi diretti a suscitare sentenze di carattere costitutivo (art. 2908 cod. civ.), un potere conservativo di riduzione ad equità della prestazione va riconosciuto alla parte eccessivamente onerata soltanto nell'ipotesi di contratto a titolo gratuito (art. 1468 cod. civ.), mentre, al di fuori di tale ipotesi, essa parte resta legittimata all'azione di risoluzione per eccesiva onerosità sopravvenuta, spettando in tal caso alla controparte che intenda evitare lo scioglimento del rapporto contrattuale un diritto potestativo di rettifica (da esercitarsi mediante negozio giuridico unilaterale e recettizio), analogo a quello previsto in tema di contratto annullabile per errore (art. 1432 cod. civ.) e di contratto rescindibile” (Cass., ord. n. 20779 del 22.7.2025).
Azione di risoluzione che non veniva esperita dalla resistente, essendosi quest'ultima limitata a richiedere la ripetizione dei canoni asseritamente indebiti ovvero, in subordine, la riduzione degli stessi.
3 – Quanto alle spese di lite ritiene il Giudicante sussistenti nel caso di specie ragioni per derogare al generale principio della soccombenza sancito dall'art. 91
c.p.c., stante il contestuale rigetto delle domande reciprocamente spiegate dalle parti processuali.
Le spese dell'accertamento tecnico preventivo restano a carico della parte che ne ha fatto richiesta.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce, in funzione monocratica, disattesa, rigettata o assorbita ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, definitivamente decidendo sul ricorso proposto dalle società ed Parte_1 Controparte_1
nei confronti della società e sulla domanda Controparte_2
riconvenzionale spiegata da quest'ultima società, così provvede:
1) rigetta le domande;

2) compensa le spese di lite tra le parti processuali.
La presente sentenza è parte integrante del verbale di udienza e viene depositata telematicamente in applicazione delle norme sul Processo Civile Telematico.
Così deciso in Lecce il 21.11.2025.
IL GIUDICE
dott. Francesco CAVONE
Sentenza redatta con la collaborazione del dott. Valentino Pirelli, funzionario addetto all'Ufficio per il Processo del Tribunale di Lecce.
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