N. 19294/2021 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
12 Sezione Civile Il Tribunale di Napoli, 12 Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona del G.O.P. dott. Raffaele Grimaldi, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 19294/2021 R.Gen.Aff.Cont., assegnata in decisione in data 2.1.2025 TRA
nata a [...] il [...], c.f. Parte_1
, nato a [...] il [...], c.f. C.F._1 Parte_2
, , nato a [...] il [...], c.f. C.F._2 Parte_3
, elettivamente domiciliati in Napoli, via dei Fiorentini C.F._3
n.61, presso lo studio degli avvocati Ettore Leperino, c.f.
, Alfonso Leperino, c.f. e C.F._4 C.F._5
Vincenzo Ferraiuolo, c.f. che li rappresentano e C.F._6 difendono come da procura apposta su foglio separato da intendersi in calce all'atto di citazione;

-attori E
nato a [...] il [...], c.f. , CP_1 C.F._7 elettivamente domiciliato in Napoli, Corso Umberto I n.106, presso lo studio dell'avvocato Vincenzo Orlando, e rappresentato e difeso dall'avvocato Antonio Orlando, c.f. come da procura apposta su C.F._8 foglio separato da intendersi in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

-convenuto NONCHE'
, nata a [...] il [...], c.f. , Controparte_2 C.F._9 elettivamente domiciliata in Napoli, Corso Umberto I n.106, presso lo studio dell'avvocato Vincenzo Orlando e rappresentata e difesa dall'avvocato Antonio Orlando, c.f. come da procura apposta su C.F._8 foglio separato da intendersi in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

-convenuta
Conclusioni: all'udienza del 2.12.2024, le parti si riportavano a tutti i propri scritti difensivi, chiedendo l'accoglimento delle rispettive conclusioni, da ritenere parte integrante della presente sentenza, anche se non ritrascritte.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal testo dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio
2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e con omissione dello svolgimento del processo. Con atto di citazione, ritualmente notificato, , Parte_1 [...]
e esponevano di essere divenuti eredi, unitamente Pt_3 Parte_2
a di quattro beni immobili siti in Napoli, via Gabriele Cirillo CP_1
n.20, a seguito del decesso di , avvenuto in data 2.1.2016, Persona_1 marito di e padre di , Parte_1 Parte_3 Parte_2
e CP_1 In particolare, gli immobili erano: un'abitazione posta al II piano dello stabile, un'abitazione posta al I piano dello stabile, un'abitazione posta al piano rialzato dello stabile e, infine, un locale deposito – tettoia posto al piano terra dello stabile.
era unico ed esclusivo proprietario di tutti gli immobili facenti Persona_1 parte dello stabile di via Gabriele Cirillo n. 20, fatta eccezione di quello identificato dal subalterno 12, ossia quello posto al piano rialzato, di cui era proprietario al 50% perché acquistato congiuntamente alla moglie Parte_1
.
[...] Per quanto concerneva l'utilizzo di tali beni, aveva concesso Persona_1 l'unità immobiliare sita al II piano dello stabile al figlio l'unità al I CP_1 piano era stata in parte adibita ad abitazione propria e della coniuge e in parte concessa al figlio , affinché la utilizzasse quale Parte_1 Pt_3 sede dello studio dentistico di sua titolarità; infine, l'unità sita al piano rialzato era stata concessa al figlio per uso abitativo proprio e del relativo Pt_2 nucleo familiare. All'apertura della successione, risultavano tutti comproprietari dei suddetti beni immobili in regime di comunione ereditaria indivisa e avevano continuato ad utilizzarli nelle medesime modalità, con denuncia di successione presentata in data 29.12.2016 dal convenuto che, CP_1 conformemente, aveva, altresì, provveduto alle conseguenti volture catastali. Tuttavia, all'esito di una recente verifica catastale, gli attori notavano che, successivamente alla successione, e precisamente in data 4.7.2018, dagli atti risultava che aveva acquistato dalla moglie con lui CP_1 convivente, la piena proprietà della unità immobiliare sita Controparte_2 al II piano dello stabile, da loro abitata.
In particolare, dal relativo atto di trasferimento aveva Controparte_2 venduto, in qualità di vera domina tale immobile, dichiarando che lo aveva usucapito dal suocero e dagli eredi di quest'ultimo, in forza di possesso pacifico e continuo per oltre vent'anni. Il prezzo era stato concordato in
€65.000,00 complessivi, da così corrispondersi: €10.000,00 a mezzo vaglia postale e il residuo in 55 rate mensili da €1.000,00 caduna a mezzo bonifico bancario.
- 2 - Sicché, gli attori lamentavano l'inesistenza di un valido titolo in capo a in quanto l'usucapione non si era mai realizzata e la Controparte_2 conseguente nullità dell'atto di compravendita. Quest'ultima, infatti, in varie sedi ha dichiarato che l'immobile era passato in eredità a tutti i figli. Chiedevano, quindi, al Tribunale di “A) accertare e dichiarare la nullità, illegittimità ed inefficacia dell'atto di compravendita per Notaio CP_3
rogato in data 4/07/2018, al rep. 72873 e alla racc. 9930, con cui la
[...] Sig.ra ha venduto al Sig. l'appartamento Controparte_2 CP_1 facente parte del fabbricato sito in Napoli alla via Gabriele Cirillo n. 20, già traversa di Corso Ponticelli n. 20, posto al secondo piano, distinto con il numero interno due, composto da tre vani, cucina ed accessori, nei confini via, beni e cortile riportato al N.C.E.U. di Napoli, Parte_1 CP_4
Sezione fabbricati, con i seguenti estremi: Sezione Urbana PON, Foglio 13,
Particella 582, Sub 4, Zona censuaria 9, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 5,5 vani, Superficie catastale totale 132 mq, Rendita € 511,29, Indirizzo Corso Ponticelli n. 20 n. 26 piano 2 interno 2; B) accertare e dichiarare che l'immobile descritto ed identificato al precedente capo A) è di proprietà comune ed indivisa della Sig.ra - per la Parte_1 quota ideale di 334/1000 – e dei Sigg.ri e CP_1 Parte_3
- per la quota ideale di 222/1000 ciascuno - rientrando il Parte_2 medesimo bene nel compendio ereditario del de cuius di cui Persona_1 gli attori sono gli unici eredi legittimi unitamente al convenuto Sig. CP_1
C) accertare e dichiarare altresì che gli attori ed il Sig.
[...] CP_1 hanno diritto a possedere e fruire paritariamente del bene immobile
[...] descritto al precedente capo A), rientrante nella comunione ereditaria, ed ordinare ai convenuti di desistere da qualunque relativa turbativa e/o lesione del compossesso nonché adottare ogni eventuale ulteriore statuizione di condanna allo scopo;
D) autorizzare il competente Conservatore dei RR.II. ad effettuare le relative e conseguenti annotazioni a margine dell'atto di compravendita descritto ed identificato al precedente capo A) nonché di ogni altro atto relativo al bene immobile sopra menzionato, esonerando il medesimo da ogni relativa responsabilità E) con vittoria di spese e compensi professionali, oltre rimborso spese generali (15%), IVA e CPA con attribuzione in favore dei procuratori costituiti per fattone anticipo”. Si costituiva in giudizio rappresentando che la vendita CP_1 dell'appartamento era legittima in quanto la propria moglie CP_2
aveva usucapito in modo legittimo l'immobile.
[...] Eccepiva l'inefficacia della richiesta di mediazione nonché della costituzione in giudizio di , essendo quest'ultima persona non Parte_1 alfabetizzata. Chiedeva, dunque, il rigetto della domanda e in subordine il disporsi dell'apertura della successione del de cuius . Persona_1
Si costituiva la convenuta la quale chiedeva il rigetto Controparte_2 della domanda di parte attrice, attesa la circostanza che lei e il marito avevano
- 3 - occupato pacificamente l'immobile per venti anni e, che, quindi, andava dichiarata l'usucapione dell'immobile in questione. All'udienza del 27.10.2022, svolta mediante trattazione scritta, su istanza delle parti il Giudice assegnava i termini ex art.183 c.6 c.p.c..
Tanto premesso si osserva quanto segue. Sulle richieste istruttorie formalizzate nei termini dell'art.183 comma VII c.p.c. il Tribunale, ha considerato che i profili in fatto rilevanti ai fini della decisione della controversia potessero essere desunti dalla documentazione versata in atti dalle parti, e ha ritenuto inammissibili ed irrilevanti i capi di prova articolati dalle parti. Solo con la comparsa conclusionale i convenuti hanno deferito giuramento decisorio, che va dichiarato inammissibile, perché tardivo, in quanto il limite temporale è l'udienza di precisazione delle conclusioni. Una volta che la causa è stata assegnata in decisione il deferimento non è più ammesso, a nulla rilevando l'eventuale riserva di proporlo fatta nei termini. Nel merito la domanda di parte attrice di nullità del contratto di compravendita del 4.7.2018 è fondata e, pertanto, merita accoglimento. Prima di passare ai motivi circa l'invalidità del contratto in questione, è bene accertare a quale titolo i convenuti e CP_1 Controparte_2 avessero la disponibilità del bene immobile controverso. I convenuti sostengono che aveva usucapito il bene immobile per Controparte_2 effetto del possesso pacifico della stessa per oltre venti anni. Ebbene, avendo riguardo alla posizione di quest'ultima, a tal proposito giova evidenziare che le situazioni possessorie considerate dall'ordinamento sono due: la detenzione e il possesso. La detenzione consiste nell'avere la materiale disponibilità del bene senza tuttavia avere l'intenzione di considerarla come propria;
pertanto, il detentore ha un potere di fatto sulla cosa che però esercita in nome altrui;
di conseguenza, l'esercizio di tale potere è subordinato al potere di un altro soggetto, il quale lo consente e lo autorizza. La detenzione poi può essere qualificata o non qualificata e nel primo caso il potere viene esercitato per soddisfare un interesse proprio ad esempio quello del comodatario. Nel possesso, invece, l'opinione prevalente è che consti di due elementi, uno oggettivo rappresentato dalla relazione materiale con la cosa e uno di tipo soggettivo rappresentato dall'intenzione di tenere e utilizzare la cosa come propria. Ciò è confermato anche dal secondo comma dell'art.1140 c.c., che consente addirittura di possedere la cosa per mezzo di altra persona che ne ha la detenzione.
Nel caso di specie, dagli atti prodotti nonché dalle dichiarazioni fatte dagli attori e, per converso, non specificatamente contestate dai convenuti, risulta che il bene immobile in questione era stato concesso in utilizzo dal de cuius
, al figlio affinché vi abitasse con il proprio Persona_1 CP_1 nucleo familiare.
- 4 - Peraltro, a conferma di ciò, la stessa in data 13.12.2017, Controparte_2 in occasione di una denuncia resa innanzi ai carabinieri della stazione di Napoli Ponticelli, aveva dichiarato che l'abitazione era di proprietà del padre del marito e che successivamente alla scomparsa del suocero era passata in eredità ai figli. Da tali dichiarazioni emerge un elemento rilevante consistente nel fatto che la convenuta non abbia mai considerato l'immobile come di sua proprietà, mancando quindi quell'elemento soggettivo che contraddistinguerebbe la sua posizione come di posseditrice anziché di detentrice. Ed invero, ai fini dell'usucapione, per acquistare a titolo originario la proprietà di un bene immobile è necessario che si realizzi il possesso, pacifico e palese, continuato del bene per un periodo di venti anni. Sul decorso del tempo utile all'usucapione, oltre alla mera dichiarazione da parte di di avere abitato per oltre venti anni all'interno di Controparte_2 tale appartamento, non vi è prova della durata agli atti da cui è possibile desumere una data dalla quale considerare il decorso del tempo.
Ad eccezione della data in cui il bene immobile è confluito nel patrimonio di
, vero proprietario, non rilevante per stabilire il periodo di Persona_1 tempo necessario ad usucapire, non è stato indicato dalle parti convenute la data o anche solo l'anno in cui tali soggetti siano andati ad abitare nell'appartamento. Sicché, non sono sussistenti presupposti per l'accertamento di una avvenuta usucapione.
A poco rilevano gli oneri sostenuti da riguardo la denuncia di CP_1 successione o lavori effettuati sull'immobile stesso, dichiarazioni e atti, peraltro, irritualmente depositati con la comparsa conclusionale, quindi oltre il termine ex art.183 c.6 n.2 c.p.c..
Tornando alle dichiarazioni di parte attrice, non contestate da parte convenuta,
e i figli, compreso sono tutti Parte_1 CP_1 comproprietari dei beni immobili del de cuius in regime di Persona_1 comunione ereditaria indivisa.
Anche successivamente al decesso del suddetto, i suindicati eredi hanno, pacificamente e consensualmente, mantenuto la medesima organizzazione dei beni così come li aveva concessi il padre: l'unità immobiliare oggi controversa sita al II piano dello stabile al figlio l'unità al I piano era CP_1 stata in parte adibita ad abitazione dei coniugi e e in parte Per_1 Parte_1 concessa al figlio affinché la utilizzasse quale sede dello studio Pt_3 dentistico di sua titolarità; infine, l'unità sita al piano rialzato era stata concessa al figlio per uso abitativo proprio e del relativo nucleo Pt_2 familiare. Tant'è che essa risulta dalla denuncia di successione presentata in data 29.12.2016 dallo stesso convenuto il quale aveva anche CP_1 provveduto alle volture catastali.
- 5 - Ad ogni buon conto, il vero proprietario del bene oggetto di compravendita è sempre stato e dopo la morte di questi la proprietà si è Persona_1 trasmessa per effetto dell'eredità in comunione indivisa alla moglie e a tutti i figli, come emerge anche dalla certificazione catastale storica, depositata da parte attrice, con l'indicazione delle quote dei beni in successione: a la quota ideale di 334/1000 e a Parte_1 CP_1 [...]
e la quota ideale di 222/1000 ciascuno. Inoltre, Pt_3 Parte_2 dalla certificazione notarile, depositata da parte attrice, unitamente alla memoria ex art.183 comma VII secondo termine, alla lettera B) si evince
<<… che con il citato atto di compravendita a rogito del Notaio CP_3
di Cassino in data 24 luglio 2018 rep.72873/9930 NON risulta
[...] osservata la continuità delle trascrizioni voluta dall'art.2650 c.c. in quanto la parte venditrice dichiarava di avere avuto il Controparte_2 possesso pacifico e continuo da vera domina per oltre venti anni dell'appartamento in oggetto>>. Ai sensi dell'art.1376 c.c., la proprietà dei beni immobili si trasferisce per effetto del consenso validamente manifestato tra le parti legittimate e richiede quindi che il disponente sia effettivamente titolare del diritto oggetto del trasferimento. In assenza di tale requisito il contratto è privo di effetti reali.
Ne deriva, che il contratto di compravendita del bene immobile è un contratto inefficace, in quanto non avendo il potere di disporre del Controparte_2 suddetto bene, non si è realizzato alcun effetto traslativo. Peraltro, si tratta di un contratto intervenuto successivamente alla denuncia di successione del
29.12.2016, sicché avente ad oggetto la compravendita di un bene di cui era già comproprietario. CP_1
Pertanto, alla luce delle suesposte considerazioni, si deve accogliere la domanda di parte attrice e dichiarare nullo e inefficace l'atto di compravendita per Notaio rogato in data 4.7.2018, al rep. 72873 e alla racc. CP_3 9930, nonché dichiarare che l'immobile descritto è di proprietà comune ed indivisa di , per la quota ideale di 334/1000 e di Parte_1 CP_1
e , per la quota ideale di 222/1000
[...] Parte_3 Parte_2 ciascuno, rientrando il medesimo bene nel compendio ereditario del de cuius
di cui gli attori sono gli unici eredi legittimi unitamente al Persona_1 convenuto Sig. Dall'accertamento e dalla dichiarazione di CP_1 proprietà comune del detto immobile, deriva anche il diritto dei comproprietari ad esercitare il compossesso.
Le spese del presente procedimento, liquidate ex D.M. 147/2022 come da dispositivo, in relazione al valore della causa (indeterminabile-complessità media) e all'attività effettivamente svolta per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria dello scaglione di valore medio, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, 12 Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del G.O.P. dott. Raffaele Grimaldi, definitivamente pronunciando
- 6 - nella causa iscritta al n.19294/2021 R.G.A.C., pendente tra Parte_1
, , e e
[...] Parte_2 Parte_3 CP_1 CP_2
ogni contraria istanza disattesa e questione assorbita, così provvede:
[...] 1)Accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dichiara nullo e inefficace l'atto di compravendita per Notaio rogato in data 4 CP_3 luglio 2018, rep. 72873 e racc. 9930, con cui ha venduto a Controparte_2 l'appartamento facente parte del fabbricato sito in Napoli alla CP_1 via Gabriele Cirillo n. 20, già traversa di Corso Ponticelli n. 20, posto al secondo piano, distinto con il numero interno due, composto da tre vani, cucina ed accessori, nei confini via, beni e cortile condominiale, Parte_1 riportato al N.C.E.U. di Napoli, Sezione fabbricati, con i seguenti estremi:
Sezione Urbana PON, Foglio 13, Particella 582, Sub 4, Zona censuaria 9,
Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 5,5 vani, Superficie catastale totale 132 mq, Rendita € 511,29, Indirizzo Corso Ponticelli n. 20 n. 26 piano 2 interno 2; 2)Dichiara che l'immobile descritto è di proprietà comune ed indivisa di
, per la quota ideale di 334/1000 e di Parte_1 CP_1
e , per la quota ideale di 222/1000 ciascuno, Parte_3 Parte_2 rientrando il medesimo bene nel compendio ereditario del de cuius Per_1
, di cui gli attori sono gli unici eredi legittimi unitamente al convenuto
[...]
con tutti i diritti di compossesso ad essi spettanti;
CP_1
3) Autorizza il competente Conservatore dei RR.II. ad effettuare le relative e conseguenti annotazioni a margine dell'atto di compravendita descritto ed identificato al precedente punto 1), nonché di ogni altro atto relativo al bene immobile sopra menzionato, esonerando il medesimo da ogni relativa responsabilità.
4)Condanna e in solido tra loro, al CP_1 Controparte_2 pagamento delle spese di lite in favore degli attori che liquida in €10.860,00 per compensi e € 994,00 per spese, oltre spese generali 15%, C.P.A. e I.V.A. se dovuta, da attribuire agli avvocati Ettore Leperino, Alfonso Leperino e
Vincenzo Ferraiuolo, dichiaratisi antistatari.

Così deciso in Napoli, il 23.4.2025
Il G.O.P.
(dott. Raffaele Grimaldi)
La sentenza è stata redatta con la collaborazione dell'Addetta UdP dott.ssa Chiara Rotunno.
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