N. 201 / 2024 R.G.
(cui è stata riunita la causa n. 369 / 2024 R.G.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERCELLI
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica
IL GIUDICE
Dott. Giovanni Campese
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale sopra indicato, promossa
DA
c.f. , rappresentato e difeso, come da Parte_1 C.F._1 procura congiunta all'atto di citazione, dagli Avv.ti Giovanni Sardi e Guido Martina ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Alessandria, corso Roma n. 36
- ATTORE -
CONTRO
corrente in Casale Monferrato, in persona Controparte_1 dell'amministratore pro tempore, c.f. rappresentato e difeso, come da P.IVA_1 procura congiunta alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv. Anna Cuomo presso lo studio della quale è elettivamente domiciliato in Casale Monferrato, via
Goffredo MA n. 2/a
- CONVENUTO -
OGGETTO: impugnazione delibere condominiali
1 Le parti hanno precisato le seguenti
CONCLUSIONI
Per l'attore:
“Previa ogni pronuncia del caso ed, in particolare, dato atto che i condominii Pt_2
e costituiscono due condominii totalmente distinti e che non hanno parti di Pt_3
proprietà comune ma solo parti e servizi di uso comune gestite dal Controparte_1
convenuto;
Dichiarata infondata e respinta ogni eccezione e deduzione avversaria, nonché l'istanza di separazione dei due giudizi;

Dichiarare nulla o comunque annullare la delibera assunta in data 27-9-2023 dal di via MA 2 in Casale Monferrato relativamente al Controparte_1
punto 1 della deliberazione assunta in cui l'assemblea dei condomini ha deliberato 'La revisione dei millesimi condominiali come da proposta del Geom. (caso 3) Parte_4 per importo di € 9.500,00 + IVA' intesa quale revisione delle tabelle millesimali dei singoli Condominii e , per poi conseguentemente rettificare la Pt_2 Pt_3
tabella millesimale del Supercondominio applicando sui valori così ricavati la riduzione percentuale del 60% quanto alle unità immobiliari da cui è composto il CP_2
e del 40% quanto alle unità immobiliari da cui è composto il Pt_2 CP_2
Parte_3
Conseguentemente dichiarare nulla o comunque annullare anche l'ulteriore delibera assunta in data 14/12/2023 dal in Casale Monferrato Controparte_1
relativamente al punto 4 della deliberazione, per la parte in cui l'assemblea dei condomini ha confermato ritenendola corretta, la precedente delibera del 27/9/2023 prevedente 'La revisione dei millesimi condominiali come proposto dal Geom. Pt_4
(caso 3) per l'importo di € 9.500,00 + IVA' intesa quale revisione delle tabelle
[...]
millesimali dei singoli condominii e Pt_2 Parte_3
Col favore delle spese di causa anche generali e dei compensi professionali, oltre accessori di legge e delle spese dei due procedimenti di mediazione.”
Per il convenuto:
“Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione;
respingersi la domanda formulata da controparte nel procedimento rubricato al n.
2 201/2024 R.G. perché infondata in fatto ed in diritto;
dichiararsi inammissibile la domanda svolta da controparte nel procedimento n.
369/2024 R.G. (riunito al n. 201/2024 R.G.) per carenza di interesse ad agire dell'attore
. Parte_1
Con vittoria di spese e compenso professionale.”
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. - La decisione della causa spetta al giudice istruttore in funzione di giudice monocratico, ai sensi degli artt. 281-quater e 50-ter c.p.c., non ricorrendo alcuna delle ipotesi riservate dall'art. 50-bis c.p.c. al giudizio del tribunale in composizione collegiale.
2. - Con atto di citazione conveniva nel giudizio n. 201/2024 R.G. il Parte_1
corrente in Casale Monferrato, esponendo di essere Controparte_1 CP_1
proprietario di una unità immobiliare sita nel condominio in Casale Pt_2
Monferrato, via MA 2, per atto di acquisto in data 1.10.1962 della propria madre in . Aggiungeva che l'edificio faceva parte del Parte_5 Pt_1
, il quale si componeva del fabbricato MA A e del Controparte_1
fabbricato , costruiti rispettivamente nel 1961 e nel 1964 non già su un'area di Pt_2
proprietà comune, ma su due distinti mappali catastali.
L'attore deduceva che si trattava di condomini autonomi, anche fisicamente separati, dotati ciascuno di una propria tabella millesimale, e che non vi erano parti di proprietà comune, ma soltanto di uso comune. Ciò aveva dato luogo alla costituzione del 2. Questo era fornito dall'origine di una propria tabella Controparte_1
millesimale per la ripartizione delle spese relative alle predette parti di uso comune tra i due edifici, ricavata empiricamente utilizzando i valori millesimali delle unità immobiliari da cui erano composti i due fabbricati, calcolati nella misura del 60% per il condominio A e del 40% per il condominio B. Pertanto al fabbricato A erano stati attribuiti millesimi 600 e al fabbricato B millesimi 400. Era stato quindi utilizzato il criterio generale di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. (misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno), mentre avrebbe dovuto farsi ricorso al criterio previsto dai successivi commi 2 e 3 dell'art. 1123 c.c. (proporzione all'uso che ciascuno può fare
3 delle parti di uso comune).
Il aggiungeva che, invece, le tabelle millesimali dei singoli fabbricati Pt_1
dovevano essere predisposte per essere utilizzate esclusivamente dai medesimi secondo le caratteristiche di ciascuno specifico edificio. Conseguentemente l'assemblea del supercondominio era priva della legittimazione a modificare le tabelle millesimali dei singoli fabbricati che componevano il supercondominio, spettando la legittimazione esclusivamente ai componenti di ciascuno dei due fabbricati.
L'attore impugnava pertanto, chiedendo che fosse dichiarata nulla o comunque annullata, la deliberazione assunta in data 27.9.2023 dall'assemblea del
Supercondominio in seconda convocazione, con la quale era stata deliberata la revisione dei millesimi condominiali “accettando il preventivo del geom. (caso 3) per Parte_4 importo di € 9.500,00 + IVA”.
Quale ulteriore motivo di nullità o di annullabilità il deduceva Pt_1
l'insussistenza dei presupposti per la revisione delle tabelle millesimali. Quest'ultima era stata ritenuta necessaria dal momento che la condomina era CP_3
proprietaria di un box sito nel fabbricato A al quale non erano stati attribuiti millesimi.
In realtà, in origine il box era parte di una più ampia unità immobiliare comprendente un alloggio, un box e una cantina quali accessori, riuniti in un unico valore millesimale. Il valore in millesimi del box ceduto da altro condomino alla era in realtà Pt_1
compreso nel valore dei millesimi dell'appartamento e della cantina dell'unità immobiliare originaria, non essendo stato effettuato il relativo frazionamento. Tale operazione poteva essere operata in qualunque momento dai proprietari dell'appartamento e del box, senza necessità di revisione dell'intera tabella millesimale del condominio A e del supercondominio.
Il si costituiva nel giudizio, contestando gli assunti Controparte_1
avversari e chiedendo il rigetto della domanda attorea.
Il convenuto deduceva che il applicava da oltre dieci anni delle tabelle CP_2
di fatto, utilizzate ai fini assembleari per approvare i consuntivi delle gestioni e i preventivi di ripartizione delle spese. Nella redazione di tali tabelle, per il calcolo delle quote di proprietà dei singoli condomini, non si era tenuto conto dei garage e dei magazzini, ma era stato indicato un diverso criterio di ripartizione delle spese attribuibili ai predetti immobili. In particolare , pur avendo acquistato nel CP_3
4 1976 una delle autorimesse esistenti nel condominio, non era mai stata convocata alle assemblee, né era titolare di millesimi di proprietà a lei riferibili. La mancata considerazione delle pertinenze costituiva un errore che consentiva, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., la revisione delle tabelle millesimali con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.
Il convenuto affermava inoltre la legittimazione dell'assemblea del supercondominio ad adottare la delibera di revisione della tabella millesimale dei singoli edifici A e B. Aggiungeva che comunque la deliberazione impugnata era stata assunta con le maggioranze prescritte dall'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio), sia considerando separatamente i condomini dei fabbricati A e B, sia considerando i condomini nel loro complesso.
3. - Con altro atto di citazione il conveniva nel giudizio n. 369/2024 R.G. il Pt_1
, impugnando la deliberazione approvata il 14.12.2023 Controparte_1 dall'assemblea del Supercondominio, nella parte in cui - decidendo in merito alla partecipazione alla mediazione obbligatoria promossa dal prima di instaurare Pt_1
la causa n. 201/2024 R.G. - aveva confermato, ritenendola “corretta”, la deliberazione del 27.9.2023, ulteriormente motivando circa la necessità di procedere alla revisione della tabella millesimale del supercondominio e dei due condomini di cui esso era composto. L'assemblea del 14.12.2023 aveva ritenuto che le tabelle millesimali fossero affette da un errore evidente per la mancata attribuzione di millesimi alla proprietà di e che il convenuto fosse composto da due edifici CP_3 Controparte_1
distinti che condividevano parti e impianti comuni ai sensi degli artt. 1117-1117-bis c.c., con conseguente possibilità per i condomini di votare per quanto riguardava la gestione delle parti comuni.
Su richiesta dell'attore, il Presidente del Tribunale - ritenuta la sussistenza di una connessione soggettiva - disponeva la riunione del proc. n. 369/2024 R.G. a quello n.
201/2024 R.G.
Il si costituiva anche nel secondo giudizio, chiedendo che la Controparte_1
domanda del fosse dichiarata inammissibile per carenza di interesse ad agire. Pt_1
Deduceva che rispetto alla deliberazione del 14.12.2023 il era estraneo, Pt_1
essendo il la sua controparte, dal momento che con tale deliberazione Controparte_1
si era deciso in ordine alla partecipazione alla mediazione prodromica allo svolgimento
5 del primo giudizio. Affermava che il in lite con il non ha diritto CP_2 CP_2
(in quanto portatore di un interesse contrario) di partecipare all'assemblea convocata per decidere in merito alla lite da lui promossa, né era legittimato a impugnare la relativa delibera.
All'udienza tenutasi ai sensi dell'art. 183 c.p.c. le parti dichiaravano di non avere istanze istruttorie.
Pertanto la causa - previa precisazione delle conclusioni - era rimessa in decisione.
4. - Le domande proposte dal nei due giudizi riuniti appaiono fondate e come Pt_1
tali devono essere accolte, con conseguente annullamento delle due deliberazioni impugnate nella parte in cui attengono alla revisione delle tabelle millesimali
(rispettivamente punti 01 e 04).
Al riguardo risulta fondato e assorbente il motivo di annullabilità delle deliberazioni concernente il difetto di legittimazione dell'assemblea del
Supercondominio a deliberare la revisione delle tabelle millesimali dei singoli edifici condominiali ( e ). CP_4 CP_5
Si deve ricordare che - come in più occasioni ribadito dalla Suprema Corte - per supercondominio (o condominio complesso) si intende la fattispecie legale relativa a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di alcune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi rientranti nella previsione dell'art. 1117 c.c. Il supercondominio viene così ad esistenza di fatto, a meno che esso non sia espressamente escluso dal titolo o dal regolamento condominiale.
Come espressamente stabilito dall'art. 1117-bis c.c., a tale fattispecie legale si applicano le norme dettate dal codice civile in materia di “condominio negli edifici”.
Pertanto il supercondominio è soggetto anche alle disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione e costituzione dell'assemblea e di formazione e calcolo delle maggioranze.
In particolare, allorché esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle
6 millesimali: la prima concerne i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso.
La seconda tabella è quella normale, interna a ogni edificio. Una volta stabilite con la prima tabella le percentuali di ripartizione della spesa tra i singoli edifici costituenti il supercondominio, la quota spettante al singolo edificio sarà suddivisa tra i suoi condomini sulla base della tabella millesimale interna a quell'edificio condominiale.
In considerazione del profilo oggetto di controversia nel presente giudizio, è ultroneo stabilire se i due edifici condominiali A e B costituenti il Controparte_1
abbiano parti di proprietà comune ovvero soltanto parti e servizi di uso
[...]
comune gestiti dal Supercondominio. Infatti oggetto di causa è non già la correttezza della tabella del Supercondominio, bensì la revisione dei millesimi previsti dalle tabelle dei singoli edifici A e B.
Orbene l'assemblea del supercondominio è legittimata a intervenire circa l'eventuale modificazione o revisione della tabella concernente i millesimi supercondominiali e circa la ripartizione della spesa tra gli edifici che costituiscono il complesso. Invece alla revisione della tabella del singolo edificio - ove ricorrano i presupposti previsti dall'art. 69 disp. att. c.c. - può provvedere soltanto l'assemblea di quel singolo condominio (v. in tal senso Cass. civ., sez. II, 14.11.2012 n. 19939, in motivazione: “tenendo presente che le materie relative ai singoli fabbricati non avrebbero potuto e dovuto essere trattati dall'assemblea del supercondominio ove si registra la partecipazione anche dei proprietari degli altri edifici”).
Né a diversa conclusione può giungersi sulla base del rilievo formulato dal convenuto, secondo cui la deliberazione impugnata sarebbe stata assunta con le maggioranze prescritte dall'art. 1136, comma 2, c.c. sia considerando separatamente i condomini dei fabbricati A e B, sia considerando i condomini nel loro complesso.
Infatti non può ritenersi validamente costituita un'assemblea condominiale alla quale partecipino non già i soli condomini interessati, ma anche altri soggetti estranei a quel condominio. La presenza di soggetti diversi può infatti interferire con il regolare e autonomo svolgimento dei processi costitutivi e decisionali dell'assemblea in questione.
5. - Quanto poi alla deliberazione approvata in data 14.12.2023 dall'assemblea del
Supercondominio convenuto (oggetto del proc. n. 369/2024 R.G.), anch'essa deve essere annullata nella parte in cui (punto 04) - decidendo in merito alla partecipazione
7 alla mediazione obbligatoria promossa dal in vista dell'instaurazione del proc. Pt_1
n. 201/2024 R.G. - con il medesimo difetto di legittimazione si è nuovamente pronunciata circa la revisione della tabella millesimale del singolo edificio condominiale.
Nel verbale assembleare, al punto 04, si legge infatti: “Il presidente fa presente che gli attuali millesimi in uso non contemplano la sig.ra che in quanto CP_3
condòmino ha diritto di voto e dovere di contribuzione alle spese pro quota, che è diritto anche di un solo condomino richiedere la revisione in presenza di un errore così evidente, che il è composto da due edifici distinti che Controparte_1
condividono parti ed impianti comuni ai sensi degli articoli 1117 - 1117 bis codice civile, di qui la possibilità per i condòmini di votare per quanto riguarda la gestione delle parti comuni. Le tabelle millesimali sono l'espressione di un coefficiente/quota proporzionale al valore delle singole proprietà immobiliari e quantificano le percentuali per cui ciascun condomino partecipa alle spese relative alle parti comuni, per questo vi sono diverse tabelle a seconda della tipologia di spesa da dividere”. E quindi
“L'assemblea effettua votazione per decidere se aderire o meno alla mediazione. Sul presupposto che la revisione delle tabelle è necessaria si propone di incaricare l'amministratore di presenziare alla prima udienza della mediazione per spiegare le motivazioni di non volontà di aderire al procedimento”.
6. - Quanto al regolamento delle spese processuali, in applicazione del principio della soccombenza, tenuto conto del valore della causa (indeterminabile - complessità bassa)
e del suo svolgimento (senza assunzione di prove costituende), il CP_2
convenuto va condannato al pagamento delle spese processuali in favore dell'attore che si liquidano in complessivi Euro 6.000,00 (di cui Euro 528,00 per spese), Pt_1
oltre a rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, contributo C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Il convenuto deve essere altresì condannato a rifondere all'attore le spese sostenute nella fase di mediazione obbligatoria per entrambi i giudizi riuniti, quantificate in complessivi Euro 900,00 oltre accessori di legge per compenso professionale ed Euro
97,60 per esposti, come documentati con le produzioni attoree. Si richiama in tal senso quanto statuito da Cass. civ., sez. III, 14.5.2019 n. 12712.
8 La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva tra le parti, ai sensi dell'art. 282
c.p.c.


P.Q.M.


Il Giudice Istruttore, decidendo in funzione di giudice monocratico e definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza:
1) - in accoglimento delle domande proposte da nei giudizi riuniti n. Parte_1
201/2024 e n. 369/2024 R.G., annulla le deliberazioni approvate dall'assemblea del
Supercondominio MA 2 in data 27.9.2023 (punto 01) e in data 14.12.2023 (punto
04), nella parte in cui pronunciano sulla revisione delle tabelle millesimali dei singoli
Condomini A e B;

2) - condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali in favore CP_2
dell'attore liquidate in complessivi Euro 6.000,00 (di cui Euro 528,00 per Pt_1
spese), oltre a rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, contributo C.P.A. e
I.V.A. come per legge;
condanna altresì il convenuto a rifondere all'attore le spese di mediazione, liquidate in Euro 900,00 oltre accessori di legge per compenso professionale ed Euro 97,60 per esposti.
Sentenza esecutiva per legge.
Vercelli, 11 febbraio 2025.
IL GIUDICE
(Dott. Giovanni Campese)
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