N. R.G. 1577/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI
Sezione civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Ada Cappello, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 1577/2023 promossa da:
(C. F. ), titolare Parte_1 C.F._1 dell'omonima ditta individuale, sita in San Martino in Strada (LO), Via Fratelli Cervi n. 4,
(P. IVA ), rappresentato e difeso dall'avv. Valter Spagliardi P.IVA_1

- ricorrente -

contro
( ), in persona del procuratore speciale Controparte_1 C.F._2
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Marc Controparte_2 C.F._3
Ciceri
- resistente -
Conclusioni
Per parte ricorrente:
“A) Accertare e dichiarare la natura, la consistenza e la causa dei vizi e difetti riscontrati e denunciati dall'attore nell'immobile sito a San Martino in Strada, Via Verdi n. 16, venduto all'attore dal convenuto, come meglio descritti nella narrativa del presente atto e nella perizia prodotta quale doc. 7
pagina 1 di 9 B) Conseguentemente, condannare il convenuto, già titolare della cessata ditta
[...]
, nella sua qualità di venditore, ai sensi degli artt. 1490 e seguenti, Parte_2 del Codice Civile, a corrispondere all'attore, a titolo di riduzione del prezzo di acquisto ex art. 1492 c.c. o in alternativa a titolo di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. la somma di € 7.996,53 oltre IVA, e quindi € 9.755,53 necessaria per l'eliminazione dei vizi e difetti riscontrati o quella diversa ritenuta di giustizia che verrà accertata in corso di causa a seguito dell'effettuanda istruttoria.
C) Condannare il convenuto, nella sua qualità ut supra, al pagamento in favore dell'attore delle spese sostenute per la redazione della perizia di parte in atti, pari a € 1.050,00.
D) Condannare il convenuto, nella sua qualità ut supra, al pagamento della somma di €
622,92 pari alla spesa sostenuta per la sostituzione degli estintori e degli idranti non a norma.
E) Condannare il convenuto, nella sua qualità ut supra, al pagamento in favore dell'attore delle spese legali relative alla negoziazione assistita, previa loro liquidazione.
F) Previa cancellazione delle espressioni sconvenienti ed offensive usate dal convenuto nella comparsa di risposta, come richiesto dal legale dell'attore all'udienza del
22/09/2023, condannare il convenuto ai sensi dell'art. 89, secondo comma, cpc, al conseguente risarcimento del danno a favore dell'attore.
G) Con vittoria di spese e competenze di causa.”

Per parte resistente:
“In via preliminare:
Accertare e dichiarare che il sig. è decaduto dalla facoltà di Parte_1 denunziare i danni di cui al ricorso introduttivo della presente vertenza e, conseguentemente, rigettare ogni domanda avversaria;

Nel merito:
Rigettare, per i motivi tutti di cui al presente atto, ogni domanda avversaria in quanto inammissibile ed infondata;

In ogni caso: condannare il sig. al pagamento delle spese di lite oltre al Parte_1 risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96 cpc;
”

pagina 2 di 9 CONCISA ESPOSIZIONE
DEI MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132
c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti e al verbale di causa.


1. Oggetto del giudizio
La presente controversia ha ad oggetto il ricorso ex art. 281 decies c.p.c. proposto, in data
22.5.2023, dal sig. titolare dell'omonima ditta individuale, nei Parte_1 confronti del sig. avente ad oggetto la condanna di quest'ultimo, a titolo Controparte_1
di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. o in alternativa a titolo di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c., a corrispondere all'attore la somma di € 9.755,53, quale somma necessaria per l'eliminazione dei vizi dell'immobile compravenduto tra le parti.
A sostegno delle proprie domande parte ricorrente ha dedotto che:
- con atto di compravendita stipulato in data 01/12/2022 davanti al Notaio
[...]
facendo seguito al contratto preliminare del 30/06/2022, l'attore ha Per_1 acquistato al prezzo di € 240.000,00 dal sig. uale titolare Controparte_1
della ditta denominata , un capannone sito a San Parte_2
Martino in Strada (LO), Via Verdi n. 16, censito al Catasto Fabbricati di detto
Comune al Foglio 3, mappali 372 sub. 701, 372 sub. 702, 374, 373;
- all'art. 6 del contratto di vendita le parti hanno dato atto che l'immobile è stato
“trasferito alla parte acquirente nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova (…) compreso tutto quanto risultante dal sopralluogo effettuato dalle parti il
27 giugno 2022”;
- dopo il sopralluogo del 27/06/2022, il sig. non ebbe più la Parte_1
possibilità di accedere al capannone oggetto di compravendita, che ricevette in consegna solo in data 01/12/2022;
- successivamente all'acquisto e alla sua immissione in possesso del bene, e solo a seguito dell'abbondante pioggia caduta intorno alla metà del mese di dicembre
2022, l'attore ha avuto modo di rendersi conto che l'acqua piovana filtrava attraverso la tettoia situata nell'area esterna dell'immobile acquistato, cioè dalla copertura della struttura esterna al capannone;

pagina 3 di 9 - non appena ebbe modo di verificarne il motivo, il ricorrente ha verificato che la tettoia era danneggiata e presentava numerosi buchi, conseguenza della forte grandinata caduta nel lodigiano e anche a San Martino in Strada, il 26 luglio del
2022;
- con raccomandata inviata tramite PEC in data 19/12/2022, il ricorrente ha denunciato al venditore la sussistenza del danno, con invito ad eseguire i lavori di riparazione della tettoia o, in alternativa, a rimborsarne i costi. Il venditore non ha mai risposto;

- con raccomandata inviata tramite PEC in data 03/02/2023, il ricorrente ha ribadito la richiesta di intervento da parte del venditore;

- successivamente, l'attore verificava che risultavano danneggiati dalla grandinata anche due lampioni e il coperchio della colonna cancello;

- inoltre, a seguito di un'ispezione dei Vigili del Fuoco in data 14/02/2023, il sig. veniva reso edotto che gli estintori e gli idranti situati nel capannone non Pt_1
erano più a norma e dovevano quindi essere sostituiti;

- l'attore incaricava quindi un perito per l'accertamento dei predetti danni e per la quantificazione dei costi necessari alla loro eliminazione;

- i costi da sostenere per l'eliminazione dei vizi e dei difetti riscontrati sono stati preventivati nell'importo di € 7.996,53 oltre IVA e quindi € 9.755,53;
- i costi sostenuti per la sostituzione degli estintori e degli idranti sono pari a € 622,92
IVA compresa;

- il costo sostenuto per la redazione della perizia è di € 1.050,00;
- il ricorrente ha invitato parte resistente a stipulare la negoziazione assistita, senza esito positivo;

- la ditta individuale della quale era titolare il sig. è cessata in data Controparte_1
01/02/2023 e, pertanto, risponde delle obbligazioni contratte dalla cessata ditta individuale il suo titolare.
Parte resistente, con memoria dell'11.09.2023, si è costituita chiedendo il rigetto delle domande avversarie. In particolare, ha eccepito preliminarmente la Controparte_1
decadenza dalla possibilità di denunciare i vizi e la non risarcibilità del bene danneggiato pagina 4 di 9 (tettoia esterna) poiché in difetto di concessione edilizia e ha contestato la carenza probatoria in merito all'ammontare dei danni esposti dal sig. Pt_1
In occasione della prima udienza celebrata in data 22.09.2023, le parti hanno insistito nelle proprie domande e il difensore di parte ricorrente ha proposto istanza ex art. 89 c.p.c., chiedendo l'espunzione delle presunte espressioni offensive contenute nella comparsa di costituzione del resistente. Il Giudice ha formulato una proposta conciliativa ed ha concesso alle parti il richiesto termine per valutare la proposta rinviando, al fine di verificare l'eventuale accettazione della proposta conciliativa, all'udienza dell'11.10.2023. In occasione della predetta udienza, il Giudice, rilevata la mancata accettazione della proposta conciliativa, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato udienza per la precisazione delle conclusioni, ex art. 281-sexies c.p.c., il 21.2.2024 mediante trattazione scritta.
All'udienza del 21.2.2024 le parti hanno precisato le rispettive conclusioni e depositato note scritte e il Giudice si è riservato, trattenendo la causa in decisione.


2. Eccezione di decadenza ex art. 1495 c.c.: i vizi della tettoia e dei lampioni esterni deduce, a fondamento della propria domanda, vizi riscontrati Parte_1 nell'immobile acquistato dal padre (in particolare aventi ad oggetto la Controparte_1
tettoia esterna del capannone, due lampioni, il coperchio della colonna cancello, gli estintori e gli idranti), tempestivamente denunciati al venditore quando “intorno alla metà del mese di dicembre 2022”, a seguito delle abbondanti piogge, ha avuto modo di rendersi conto che l'acqua piovana filtrava attraverso la tettoia e che “non appena ebbe modo di verificarne il motivo, potè stabilire che la tettoia era danneggiata e che i buchi presenti sulla tettoia erano conseguenza della forte grandinata caduta nel lodigiano e anche a San
Martino in Strada, il 26 luglio del 2022”.
Il sig. preliminarmente, ha eccepito la decadenza dalla possibilità di Controparte_1
denunciare i vizi della tettoia e dei lampioni esterni, poiché il ricorrente avrebbe preso definitivo possesso dell'immobile in data 1.12.2022 e avrebbe dovuto denunziare gli eventuali vizi riscontrati non oltre il 9.12.2022; invece, ha denunciato per la prima volta i vizi solo con la PEC del 19.1.2.2022.
pagina 5 di 9 L'eccezione di decadenza formulata da parte resistente risulta fondata con conseguente rigetto della domanda formulata da parte ricorrente relativamente ai vizi riguardanti la tettoia e i lampioni esterni.
Ai sensi dell'art. 1495 c.c., il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. Inoltre, la disciplina ex art. 1495 c.c. risulta applicabile non solo all'azione di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. proposta in via principale da parte attrice ma anche alla domanda di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. proposta in via subordinata da parte resistente (cfr. Cass. civ. n. 10728/2001).
Secondo un consolidato e condivisibile orientamento giurisprudenziale, grava sull'acquirente l'onere di provare la tempestività della denuncia. Infatti, in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta la Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 12337 del
09.05.2023, ha ribadito che: “è consolidato il principio secondo cui, eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna della merce, incombe sull'acquirente, trattandosi di condizione necessaria per l'esercizio dell'azione, l'onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge ex articolo 1495 c.c.” (Cassazione civile sez. II, 14/05/2008, n. 12130).
L'onere di aver tempestivamente denunciato i vizi non risulta assolto nel caso di specie da parte del ricorrente.
In particolare, per quanto attiene ai presunti vizi della tettoia, il ricorrente deduce genericamente che la scoperta dei vizi risale “intorno alla metà del mese di dicembre 2022”
a seguito dell'abbondante pioggia caduta. Il momento della scoperta non solo risulta genericamente dedotto (non avendo parte ricorrente individuato in modo specifico l'esatto momento della scoperta del vizio) ma non è stato provato dal ricorrente, il quale si è limitato a riprodurre tale generica affermazione nei capitoli di prova 8 e 9, aventi peraltro carattere valutativo. Pertanto, a fronte dell'eccezione di decadenza formulata da parte resistente, il ricorrente non ha dimostrato che la denuncia dei vizi (avvenuta con PEC del
19.12.2022, doc. 3 parte ricorrente) è avvenuta tempestivamente entro 8 giorni dalla scoperta.
Parimenti, per quanto attiene ai vizi dei lampioni esterni, ancor più genericamente il ricorrente deduce che la scoperta dei vizi è stata riscontrata “successivamente”. Pertanto,
pagina 6 di 9 anche con riguardo ai lampioni esterni, a fronte dell'eccezione di decadenza formulata da parte resistente, il ricorrente non ha dimostrato che la denuncia dei vizi (avvenuta con raccomandata dell'11.4.2023, doc. 11 parte ricorrente) è avvenuta tempestivamente entro 8 giorni dalla scoperta.
Inoltre, occorre rilevare che la disciplina ex art. 1495 c.c. risulta applicabile non solo all'azione di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. ma anche alla domanda di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c., proposta in via alternativa da parte ricorrente (cfr. Cass. civ. n.
10728/2001).
Relativamente ai presunti vizi riguardanti il coperchio della colonna cancello, gli estintori e gli idranti situati nel capannone parte resistente non ha eccepito la decadenza ex art. 1495
c.c. Conseguentemente, la relativa domanda dovrà essere esaminata nel merito (cfr. paragrafo successivo). Infatti, l'eccezione di decadenza ex art. 1495 c.c. costituisce eccezione di merito in senso stretto, che non può essere infatti rilevata d'ufficio, ma va ritualmente eccepita da chi vi ha interesse, cioè dal venditore (Cass. Civ. n. 21463 del
30/11/2012; Cass. civ., Sez. II, 16/02/2006, n. 3429; App. Campobasso, 11/09/2008; Cass. civ., Sez. II, 29/01/2000, n. 1031; Cass. civ. n. 6031 del 10.07.1987).


3. I presunti vizi del coperchio della colonna cancello, degli estintori e degli idranti
Per quanto attiene ai vizi riguardanti il coperchio della colonna cancello, il resistente non ha contestato tale vizio. Tuttavia, ritiene questo Giudice che il danno lamentato non risulta idoneo a determinare la riduzione del corrispettivo o il risarcimento del danno in quanto danno non rientrante nella nozione di vizio redibitorio ex art. 1490 c.c., inteso quale vizio che rende la cosa (nel caso di specie l'immobile) inidonea all'uso cui è destinato o ne diminuisce in modo apprezzabile il valore, avuto riguardo alla perizia di parte, che da un lato si limita a dedurre genericamente il danneggiamento del coperchio della colonna cancello (allegando una fotografia in cui è presente una crepa nel coperchio), dall'altro quantifica esigui costi per il ripristino in euro 80,00 (doc. 7 parte ricorrente).
Parimenti, ritiene questo Giudice che la non conformità alle norme di legge degli estintori e degli idranti situati nell'immobile oggetto di causa non costituisca vizio redibitorio. Infatti, nonostante la clausola ex art. 6 contenuta nel contratto preliminare (peraltro non pedissequamente richiamata in sede di contratto definitivo all'art. 8) preveda che pagina 7 di 9 “l'immobile verrà consegnato comprensivo dei mobili, degli arredi e delle attrezzature come risultando dallo stato di fatto all'epoca dell'ultimo sopralluogo effettuato dai contraenti in data 27.6.2020”, non risulta alcuna previsione convenzionale che garantisca la conformità degli estintori e degli idranti alla normativa (doc. 1 e 2 parte ricorrente). In particolare, l'art. 7 del contratto prevede che la parte venditrice garantisce esclusivamente la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile. Peraltro, il contratto non contiene alcun riferimento agli estintori e agli idranti, genericamente rinviando all'ultimo sopralluogo effettuato dai contraenti in data 27.6.2020. In ogni caso, anche applicando la disciplina legale in materia di garanzia per vizi, la non conformità degli estintori e degli idranti non risulta riconducibile alla nozione di vizio redibitorio ex art. 1490 c.c., nei termini sopra riportati, da riferirsi all'immobile compravenduto, oggetto del contratto.
Conseguentemente, tutte le domande formulate da parte ricorrente devono essere rigettate
(inclusa la domanda riguardante la refusione dei costi per la perizia di parte), con assorbimento dell'ulteriore contestazione formulata da parte resistente in merito all'impossibilità di ravvisare un danno risarcibile in presenza di un bene abusivo.


4. Istanza ex art. 89 c.p.c.
Il ricorrente ha domandato, in occasione della prima udienza, la cancellazione delle presunte espressioni offensive contenute nella comparsa di costituzione del resistente, ovvero le parole: “spregiudicatamente”, “turpe e temerario” e “mala fede”.
Sul punto, deve rilevarsi che le espressioni impiegate dal resistente non risultano eccedenti rispetto alle esigenze difensive ed avulse dalla materia del contendere del diritto di difesa, non superando il limite della correttezza e della convenienza processuale e non costituendo violazione dei principi posti a tutela del rispetto e della dignità della persona umana e del decoro del procedimento (cfr., sul punto, C. St. 2.11.2022, n. 9483). Pertanto, l'istanza ex art. 89 c.p.c. formulata da parte ricorrente deve essere rigettata.


5. Spese di lite
In applicazione del principio di soccombenza le spese di lite – liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri minimi di cui al d.m. 147/2022 (attesa la natura delle difese svolte e la celerità del rito) escludendo la fase istruttoria – devono essere integralmente pagina 8 di 9 poste a carico di parte resistente. Non merita invece accoglimento la domanda ex art. 96
c.p.c. formulata da parte resistente, in quanto non risulta che il ricorrente abbia agito in giudizio con malafede o colpa grave.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
1) Rigetta il ricorso proposto dal sig. Parte_1
2) Condanna a rifondere ad le spese Parte_1 Controparte_1
processuali che liquida in euro 1.700,00 per compenso, oltre il rimborso del 15% ex art. 2 D.M. n. 55/2014 ed oneri accessori di legge.
Lodi, 27 marzo 2024
Il giudice
Ada Cappello

pagina 9 di 9