n. 25404/2021 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
12 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Barbara Gargia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 25404/2021 promossa da:
(C.F. con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. EMILIA D'URSO, giusta mandato in calce all'atto di citazione
ATTRICE
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LEOPOLDO CP_1 C.F._2
MA giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione depositate per l'udienza dell'
11/9/25.
MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 1 di 8 Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1 convenuto in giudizio esponendo che: in data 28/04/2020, quale CP_1 promittente acquirente, stipulava un contratto preliminare di compravendita, con il convenuto, promittente venditore dell'immobile di sua proprietà sito in Pozzuoli (NA) alla Via Privata Cigliano n. 2-4; nel preliminare veniva indicata, quale data per la stipula del rogito, quella del 15/12/2020 e veniva concordato un prezzo d'acquisto di € 320.000,00, con il versamento di un acconto, a titolo di caparra confirmatoria, di complessivi € 35.000,00, mentre il saldo, di € 285.000,00, avrebbe dovuto essere versato contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo, da pagarsi, in tutto o in parte, con il netto ricavo del mutuo che la parte promittente compratrice avrebbe richiesto per l'acquisto dell'immobile; che la promissaria acquirente versava l'importo di € 20.000,00, a titolo di caparra, così suddivisi: € 1.000,00 in contanti, €
1.000,00 con assegno bancario n. 0264791986, € 18.000,00 con assegno circolare n. 7404549586-05 del 18/02/2020.
Tanto premesso, l'attrice ha esposto che non riusciva ad ottenere il mutuo, come comunicato dalla , in data 01/07/2020, in quanto la perizia Parte_2 sull'immobile aveva valutato lo stesso, ben € 100.000,00 in meno rispetto al prezzo d'acquisto pattuito nel preliminare. Pertanto, essendo stata prevista, nel contratto, una clausola risolutiva, convenendo, le parti, espressamente che “la mancata concessione del finanziamento richiesto dalla parte promittente compratrice, per ottenere la provvista del “Saldo” del prezzo, costituiva condizione risolutiva del contratto preliminare”, l'attrice comunicava prontamente, al convenuto, il verificarsi dell'evento condizionante la risoluzione del contratto, non essendo riuscita ad ottenere il mutuo per causa a lei non imputabile, e chiedeva contestualmente la restituzione della caparra versata. Il convenuto, tuttavia, si rifiutava di restituire la somma, trattenendola indebitamente.
Sulla base di tali premesse, la ha così concluso: “

1. Accertare e dichiarare Pt_1 che il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 28/04/2020 non ha avuto effetto per mancata concessione del mutuo, causa non imputabile all'attore; 2.
Accertare e dichiarare che, in forza della clausola contrattuale espressamente prevista, il convenuto è tenuto alla restituzione della caparra di € 20.000,00; 3.
pagina 2 di 8 Condannare il convenuto alla restituzione della predetta somma in favore dell'attrice, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal giorno del versamento sino al saldo effettivo;

4. Accertare la violazione del principio di buona fede contrattuale da parte del convenuto e, per l'effetto, condannarlo al risarcimento dei danni subiti dall'attore, da quantificarsi in corso di causa o in via equitativa;

5. Condannare il convenuto al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa, oltre CPA e rimborso spese generali ex D.M. 55/2014.”
Si è costituito contestando il contenuto dell'atto introduttivo in toto CP_1 et in qualibet parte e spiegando domanda riconvenzionale. In particolare, il convenuto, premessa l'esistenza tra le parti di un valido ed efficace preliminare di vendita di immobile, contenente una condizione risolutiva, ha dedotto che, nella fattispecie, l'avverarsi della condizione risolutiva – e dunque anche la mancata conclusione del contratto definitivo - era imputabile esclusivamente alla condotta inadempiente della , che non aveva ottenuto il finanziamento richiesto, né Pt_1 si era attivata, rivolgendosi ad altro Istituto bancario per l'ottenimento del mutuo o anche richiedendo al altra forma di pagamento. Pertanto, la mancata stipula CP_1 del contratto definitivo di compravendita era, a suo dire, da attribuire unicamente alla condotta della . Di conseguenza, il in quanto parte adempiente, Pt_1 CP_1 aveva diritto non solo ad ottenere la restante quota della concordata caparra, ancora non versata dall'attrice, pari ad € 15.000,00, ma anche a ritenere l'intera somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, così come disposto dall'art. 1385 c.c., a titolo di risarcimento del danno per la prestazione inadempiuta.
Ha, perciò, concluso, chiedendo:” -in via preliminare e nel merito-accertare e dichiarare la risoluzione giudiziale del contratto preliminare di vendita immobiliare, concluso tra il Sig. e la Sig.ra per CP_1 Parte_1 inadempimento della promissaria acquirente , ai sensi dell'art. 1453 cc e per l'effetto dichiarare il diritto del sig. a trattenere la somma di € 20.000,00 CP_1 versata a titolo di caparra confirmatoria dalla sig.ra per le Parte_1 causali esposte in narrativa;
-in via riconvenzionale: accertare e dichiarare il diritto del sig. all'ottenimento del saldo della caparra pari a € 15.000,00 e o a CP_1 quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta equa e di giustizia, a titolo di
pagina 3 di 8 risarcimento danni in conseguenza del grave inadempimento imputabile alla Sig.ra
. − Con vittoria di spese, diritti ed onorari da attribuirsi al Parte_1 sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario per aver anticipato le spese e non riscosso gli onorari.”
Rigettate le istanze istruttorie avanzate dalle parti e ritenuta superflua ogni altra indagine di natura tecnica richiesta, la causa è stata rinviata all'udienza del
11/9/25 per le conclusioni e assegnata a sentenza, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
Così premessi i fatti di causa, ritiene, il Tribunale, che la domanda dell'attore sia fondata e debba, pertanto, essere accolta, per le motivazioni che di seguito si diranno.
Dall'analisi del contratto preliminare, versato in atti, stipulato in data 28/4/20, avente ad oggetto la promessa a vendere l'immobile, di proprietà del sito in CP_1
Pozzuoli (NA) alla Via Privata Cigliano n. 2-4, emerge chiaramente la presenza di una condizione risolutiva espressamente concordata tra le odierne parti processuali;

l'art. 3 prevede, infatti, che “le parti convengono espressamente che la mancata concessione del finanziamento richiesto dalla parte promittente compratrice per ottenere la provvista del “Saldo” del prezzo, costituisca condizione risolutiva del presente contratto preliminare”. Prevedendo, ancora che “Di conseguenza nell'ipotesi di avveramento dell'indicata condizione le pattuizioni di cui alla presente scrittura perderanno automaticamente la propria efficacia e la parte promittente venditrice sarà tenuta a restituire senza interessi tutto quanto fino ad allora ricevuto, a titolo di acconto prezzo o caparra, dalla parte promittente compratrice, con espressa esclusione, quindi, dell'operatività dell'art. 1385 c.c.”.
Trattasi di condizione risolutiva potestativa mista. Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, “Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come "mista", pagina 4 di 8 dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la pratica”.
Al riguardo, la Suprema Corte ha ritenuto che tale clausola non escluda l'applicabilità dell'art. 1358 c.c.: “In ogni caso va affermato che il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina di cui all'art. 1358 cod. civ., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione, e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista" (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n.18450 del 19/09/2005). E ancora ha affermato: “se è vero che l'omissione di un'attività in tanto può costituire fonte di responsabilità in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, deve ritenersi che tale obbligo, in casi come quello in esame, discenda direttamente dall'art. 1358 c.c., che lo impone come requisito della condotta da tenere durante lo stato di pendenza della condizione: cosicchè la sussistenza di un obbligo siffatto va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo di una condizione mista, quale effetto "ex lege" del contratto”(cfr. Cass.
13469/2010 ).
Ciò posto, spetta comunque alla parte interessata la dimostrazione del fatto che l'altro paciscente abbia tenuto un comportamento idoneo ad impedire l'avveramento della condizione, e si sia in tal modo reso inadempiente agli obblighi generali di buona fede e correttezza. Quindi, "incombe sul creditore, che lamenti tale mancato avveramento, l'onere di provarne l'imputabilità al debitore a titolo di dolo o di colpa"
(Cass. Sez. 1, Sentenza n.5492 del 08/03/2010; negli stessi termini, cfr. Cass. Sez.
2, Sentenza n.24325 del 18/11/2011).
Orbene, nella fattispecie in esame, è pacifico che si sia verificata la condizione risolutiva del contratto, espressamente prevista dalle parti, non avendo ottenuto, la parte promissaria acquirente, il mutuo nella misura necessaria al pagamento del saldo (di € 285.000,00). Ed infatti, la presentava domanda per Pt_1
l'ottenimento di un mutuo, presso la , per un importo di € Parte_2
256.000,00, ovvero l'80% del prezzo concordato nel preliminare (€ 320.000,00), necessario per il pagamento del saldo pattuito, ma, all'esito dell'istruttoria condotta pagina 5 di 8 dai fiduciari dell'istituto bancario, come si evince dalla documentazione prodotta dall'attrice (cfr. doc. 8 e 11 della produzione attorea), emergeva una notevole differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare (€320.000,00) e quello stimato dalla per l'erogazione del mutuo (€ 221.400,00). Tale differenza di valutazione CP_2 comportava il diniego, da parte della della concessione del mutuo per CP_2
l'importo richiesto dalla (cfr. doc 8 produzione attorea), importo necessario Pt_1 per il pagamento del saldo;
il diniego del mutuo richiesto determinava l'avveramento della condizione risolutiva pattuita dalle parti, con conseguente risoluzione del contratto e obbligo della parte promittente venditrice alla restituzione dell'acconto ricevuto, di € 20.000,00, con esclusione, come espressamente previsto all'art. 3 del contratto preliminare, dell'applicabilità della disciplina dettata dall'art. 1385 c.c. per la caparra confirmatoria.
Né può ritenersi, come eccepito dal convento, che sussista un inadempimento dell'attrice, promissaria acquirente, che, con la sua condotta, avrebbe causato l' avveramento della condizione risolutiva. Ed invero, dalla documentazione prodotta in atti, emerge l'inesistenza di un inadempimento dell'attrice, la quale ha agito nel rispetto degli accordi contrattuali, correttamente e secondo buona fede;
il diniego dell'erogazione del mutuo, per l'importo richiesto, era dovuto semplicemente alla diversa valutazione, fatta dai tecnici fiduciari dell'istituto bancario, dell'immobile oggetto del preliminare, valutazione che di fatto inibiva all'attrice l'ottenimento della somma pari ad € 256.000,00, necessaria per il pagamento del saldo concordato nel preliminare. D'altra parte, la clausola contrattuale subordinava la risoluzione del contratto alla mancata erogazione del mutuo, da parte della banca, nell'importo necessario per il pagamento del saldo (“le parti convengono espressamente che la mancata concessione del finanziamento richiesto dalla parte promittente compratrice per ottenere la provvista del saldo di prezzo costituisca condizione risolutiva del presente contratto preliminare”); pertanto, l'eventuale erogazione di un mutuo per un importo inferiore a quello richiesto – in ragione del minor valore dell'immobile come stimato dalla banca – non avrebbe comunque escluso la risoluzione del contratto.
Dipendendo, la mancata erogazione del mutuo, esclusivamente da una circostanza estranea, in alcun modo derivante dal comportamento dell'attrice (la banca ha pagina 6 di 8 denegato il mutuo per la somma richiesta, solo ed esclusivamente per una propria diversa valutazione del valore dell'immobile), e non ravvisandosi, dunque, alcun inadempimento dell'attrice (come vi sarebbe stato, ad esempio, nel caso in cui la mancata erogazione del mutuo fosse dipesa dalla mancata presentazione della documentazione necessaria), il promittente venditore non potrà trattenere la caparra, né avrà diritto al richiesto risarcimento dei danni.
Alla luce di quanto suesposto, deve accogliersi la domanda dell'attrice e, accertato il verificarsi dell'evento costituente, come da pattuizione, condizione risolutiva del preliminare, ed escluso ogni inadempimento della promissaria acquirente, per aver agito secondo buona fede e correttezza, come richiesto dall'art. 1358 c.c., va condannato il convenuto a restituire all'attrice le somme ricevute in acconto, pari ad
€ 20.000,00, oltre interessi legali dalla data del pagamento (28/4/20) fino al soddisfo. Deve, invece, ritenersi infondata la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto, diretta ad accertare il proprio diritto alla ritenzione della somma ricevuta a titolo di caparra, e a condannare l'attrice al pagamento della somma di €
15.000,00, quale caparra pattuita ma non ancora versata, oltre al risarcimento dei danni subiti.
Va, infine, rigettata l'ulteriore domanda proposta dall'attrice, volta ad ottenere il risarcimento dei danni lamentati per una presunta violazione del principio di buona fede da parte del in considerazione della riscontrata differenza (di circa € CP_1
100.000,00) tra il prezzo proposto per la vendita e la stima del bene effettuata dalla banca, nella procedura per la concessione del mutuo. Ed invero, parte attrice lamenta, solo genericamente, una condotta sleale della controparte, per aver spinto l'attrice, in mala fede, alla stipula di un contratto non sostenibile e non conveniente economicamente, avendo pattuito un prezzo molto più elevato rispetto al valore dell'immobile promesso in vendita (come accertato dalla banca); peraltro, alcuna allegazione – né tanto meno alcuna prova – viene fornita dall'attrice circa eventuali comportamenti concretamente scorretti del o, comunque, tali da indurre la CP_1 stessa alla stipula del preliminare. Non si ravvisa, dunque, alcuna violazione, da parte del convenuto, del principio di buona fede contrattuale, anche nella fase delle trattative, dovendosi, al contrario, affermare – in mancanza di specifiche allegazioni pagina 7 di 8 e prove - che le parti addivenivano liberamente alla conclusione del preliminare, così come liberamente ne determinavano le condizioni, effettuando, ciascuna, una libera e incondizionata valutazione della convenienza economica dell'affare concluso.
Pertanto, la domanda risarcitoria dell'attrice va rigettata.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate secondo i parametri del DM 55/14, come aggiornati con il DM 147/22, per lo scaglione corrispondente al valore della causa (ovvero della domanda accolta), con i valori medi (per le fasi di studio e introduttiva) e i valori minimi (per le fasi istruttoria e decisionale) in ragione della semplicità delle questioni giuridiche trattate e dell'attività processuale svolta dal procuratore.


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
[...]
nei confronti di rigettata ogni altra istanza ed Parte_1 CP_1 eccezione, così provvede:
1) Accoglie la domanda dell'attrice e per l'effetto condanna il convenuto alla restituzione, in favore dell'attrice, della somma di € 20.000,00, oltre interessi legali maturati dalle date del pagamento (28/4/20) fino al soddisfo;

2) Rigetta la domanda dell'attrice di risarcimento danni;

3) Rigetta la domanda riconvenzionale del convenuto;

4) Condanna al pagamento in favore della CP_1 Parte_1
delle spese processuali che si liquidano in € 237,00 per spese ed € 3387,00
[...] per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Emilia D'Urso, dichiaratasi anticipataria.
Napoli, 04/12/2025
Il Giudice
dott. Barbara Gargia pagina 8 di 8