REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CAGLIARI
Il giudice, dott.ssa AR MA ME, applicato a distanza ai sensi dell'art. 3
D.L. 117/2025, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n° 7297 \2019 Reg. Gen. vertente tra
, c.f. nato a [...] Parte_1 C.F._1
l'11.01.1948, elettivamente domiciliato in Cagliari via Baylle n. 3 presso lo studio dell'avv. Caterina Usala, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

- parte opponente-
CONTRO
(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Sardara nella via
Piemonte n. 23, presso lo studio dell'avv. Marco Cuccu;

-parte opposta- avente ad OGGETTO: altri rapporti condominiali;

CONCLUSIONI DELLE PARTI: all'udienza del 18.11.2025, tenutasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., la parte opposta ha concluso come da note depositate telematicamente;

IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 13.09.2019, ha proposto Parte_1
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1069/2019 del 21.06.2019 (RG
4637/2019), emesso dal Tribunale di Cagliari su istanza del Controparte_2 , per il pagamento della somma di € 9.485,72 oltre spese e competenze
[...]
professionali.
L'opponente ha dedotto l'illegittimità del credito azionato, in quanto fondato su delibere assembleari e riparti di spesa oggetto di impugnazione e su lavori straordinari deliberati nel 2017, ritenuti non urgenti e riferiti anche a porzioni di proprietà esclusiva della compagine alberghiera. In particolare, egli ha evidenziato che il condominio è composto da unità residenziali e turistico-ricettive e che negli anni si è sviluppato un conflitto tra la compagine alberghiera e gli altri condomini, sfociato in cause civili e penali. Segnatamente, il procedimento penale RGNR 3485/2016 presso il Tribunale di
Avellino riguarda presunti illeciti nella gestione dei lavori di ristrutturazione del 2011, con accuse di truffa aggravata, fatturazioni gonfiate, subappalti irregolari e mancato pagamento delle quote da parte delle società alberghiere, con danno per gli altri condomini. Parallelamente, pende il giudizio civile RG 2216/2018 per l'annullamento delle delibere assembleari del 2017 che hanno approvato nuovi lavori straordinari e una transazione con le società alberghiere. Il ha evidenziato di volere intervenire Pt_1
in tale causa, poiché ritiene che le delibere siano nulle o annullabili e che i lavori deliberati nel 2017 (rifacimento terrazza, piano piscina, muro a mare) siano illegittimi: non urgenti, costosi, e riferiti anche a proprietà esclusive delle società alberghiere.
Inoltre, le opere eseguite nel 2018 presentano difetti analoghi a quelli del 2011.
Secondo l'opponente, le delibere di approvazione dei lavori e dei bilanci sono viziate.
Egli ha, inoltre, contestato la congruità dei costi, ritenuti superiori ai valori di mercato,
e la correttezza dei riparti, che includerebbero spese relative ad aree di uso esclusivo.
Ha evidenziato che i lavori eseguiti nel 2018, per i quali si richiede il pagamento, presentano difetti analoghi a quelli delle opere del 2011, già oggetto di procedimento penale presso il Tribunale di Avellino, nel quale egli si è costituito parte civile. Ha infine rilevato che le quote ordinarie richieste per gli anni 2016-2019 derivano da bilanci approvati con modalità illegittime e presentano voci anomale.
L'opponente ha chiesto, in via pregiudiziale, la sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo e del presente giudizio sino alla definizione del procedimento penale RGNR 3485/2016 e della causa civile RG 2216/2018 pendente per l'annullamento delle delibere assembleari sopra indicate;
in via principale, la revoca e/o l'annullamento del decreto ingiuntivo opposto, con condanna del alle spese di lite. CP_1
Si è costituito il contestando integralmente Controparte_1
le domande e le deduzioni dell'opponente . Il ha eccepito Parte_1 CP_1
preliminarmente che l'opponente non ha dedotto specifici vizi di nullità o annullabilità delle deliberazioni poste a fondamento del decreto, né ha chiesto la loro caducazione, limitandosi a generiche contestazioni sulla cattiva esecuzione dei lavori e sull'illegittimità delle ragioni delle delibere. Ha poi sottolineato che il presente giudizio
è autonomo rispetto alla causa RG 2216/2018 e che le delibere impugnate in quel procedimento non sono state sospese, sicché restano valide ed efficaci. Ha invocato, inoltre, la decadenza dell'opponente dalla facoltà di impugnare le delibere ex art. 1137
c.c., rendendo tardive e inammissibili le contestazioni, richiamando giurisprudenza di legittimità secondo cui il giudice dell'opposizione non può sindacare l'annullabilità delle delibere, ma solo verificare la loro perdurante efficacia. Nel merito, il ha contestato la fondatezza delle doglianze: ha negato la cattiva CP_1
esecuzione dei lavori di copertura terrazza e la riferibilità delle spese a proprietà esclusive, affermando che i lavori riguardavano parti comuni e aree di uso con riparti conformi ai titoli di proprietà. Ha respinto, inoltre, le CP_3
contestazioni sulle quote ordinarie, ribadendo l'obbligo del condomino di contribuire alle spese comuni e l'irrilevanza del processo penale pendente, che non incide sull'efficacia delle delibere. Ha escluso, inoltre, la necessità di sospendere il decreto, non sussistendo alcuna pregiudizialità con i procedimenti civile e penale richiamati dall'opponente. Il ha concluso chiedendo di: dichiarare inammissibili le CP_1
domande per intervenuta decadenza ex art. 1137 c.c.; in ogni caso, respingerle perché nulle per indeterminatezza;
di confermare il decreto ingiuntivo opposto o condannare l'opponente al pagamento delle somme dovute. Assegnata la causa a questo giudice, applicato a distanza ai sensi dell'art. 3 D.L.
117/2025, all'udienza del 18.11.2025, tenutasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione ed è stata pronunciata la presente sentenza.
L'opposizione è infondata e va, pertanto, rigettata.
È noto che nell'opposizione a decreto ingiuntivo vi è un'inversione dell'iniziativa processuale in quanto portata avanti da chi intende contestare un diritto altrui. Da un punto di vista sostanziale il creditore opposto mantiene la veste di attore, gravando sul medesimo l'onere di provare la fonte della sua obbligazione mentre sul debitore opponente grava l'onere della prova dei fatti impeditivi, modificativi o estintivi della pretesa creditoria.
Il condominio soddisfa, di regola, l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti” (Cass. n. 20836 del 30/06/2022; Cass. Sez. 2,
29 agosto 1994, n. 7569; Cass. 23 luglio 2020, n. 15696).
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (cfr. Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021,
n. 9839; Cass., 7 marzo 2005, n. 4806).
Alla stregua dei principi sopra indicati i vizi lamentati dal , non danno Pt_1
luogo alla nullità delle delibere indicate.
Ed invero, secondo il , le delibere che hanno approvato i lavori Pt_1
straordinari (piano piscina e muro a mare) sarebbero nulle perché adottate da un'assemblea incompetente, in quanto tali opere riguarderebbero porzioni di proprietà esclusiva della compagine alberghiera e non parti comuni. Egli ha inoltre evidenziato di non essere proprietario né comproprietario delle aree oggetto dei lavori straordinari
(piscina, piano piscina, muro a mare), e che la transazione approvata con delibera

8.04.2017 prevedeva la futura cessione delle aree, da lui mai formalizzata né sottoscritta. Ha quindi invocato il principio del condominio parziale ex art. 1123, comma 3 c.c., sostenendo che i condomini non titolari delle parti interessate non potevano partecipare alla votazione. Tuttavia, tale vizio, pur qualificato come nullità dall'opponente, attiene alla ripartizione delle spese e alla titolarità delle porzioni, profili che la giurisprudenza (Cass. Sez. Unite, n. 26629/2009; Cass. n. 4672/2017) riconduce alla categoria dell'annullabilità, soggetta al termine di impugnazione ex art. 1137 c.c. e non rilevabile in via incidentale nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. Il giudice dell'opposizione non può sindacare la legittimità della delibera, ma solo verificare la sua perdurante efficacia.
L'opponente ha altresì contestato la mancata approvazione dei lavori di rifacimento piscina, la mancata produzione dei riparti e la violazione dei criteri di cui agli artt. 1123 e 1126 c.c. Anche tali doglianze, secondo costante giurisprudenza, non incidono sulla validità della delibera, ma configurano errori di riparto che non possono essere fatti valere in sede di opposizione, bensì mediante autonoma impugnazione nel termine di legge.
Deve infatti escludersi che nel presente giudizio di opposizione possano essere proposte critiche incentrate sulla validità delle delibere in contestazione, rispetto alle quali andava proposta – se del caso - l'azione di annullamento. E ciò perché qualora venisse consentita l'incidentale sindacabilità della legalità del deliberato verrebbe, di conseguenza, ad affermarsi la possibilità di suo giudiziale scrutinio, indipendentemente dal rispetto dei termini preclusivi dettati dall'art. 1137, comma 2,
c.c. per la tempestiva impugnazione e la cui previsione risponde ed esigenze di certezza nell'assetto delle relazioni condominiali.
Pertanto, considerato che il non ha impugnato le delibere e non ha Pt_1
avanzato alcuna domanda di annullamento nel rispetto del termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., questo giudice non deve sindacarne la validità, che non è più in discussione. Rimangono pertanto assorbite le doglianze, pure avanzate dall'appellante, relative alla corretta quantificazione dell'ammontare dovuto.
Né rileva la pendenza del giudizio RG 2216/2018, che riguarda delibere diverse, come accertato dalla Corte di Cassazione con ordinanza del 18.10.2023, che ha escluso la pregiudizialità rospetto al presente giudizio.
Essendo validi ed efficaci i titoli posti a fondamento del decreto ingiuntivo opposto, l'opposizione non può che ritenersi infondata.
Tuttavia, nel corso del giudizio l'opponente ha dichiarato di aver corrisposto le quote ordinarie maturate fino a settembre 2024, riservandosi la ripetizione, ma non ha versato le spese straordinarie oggetto del decreto. La parte opposta, confermando tale circostanza, ha chiesto la condanna dell'opponente al pagamento del residuo per spese straordinarie, quantificato in euro 3.144,64, così suddivisi: euro 1.276,65 a titolo di saldo lavori “piano piscina e muro a mare” eseguiti nel 2018, euro 934,00 per la prima rata (febbraio/marzo 2018) ed euro 934,00 per la seconda rata (aprile/giugno 2019), €
934,00 (seconda rata aprile/giugno 2019).
Tanto posto, si è verificata l'estinzione parziale dell'obbligazione per le somme già corrisposte dall'opponente in corso di causa. Va quindi disposta la condanna dell'opponente al pagamento del residuo per spese straordinarie, così come richiesto dal opposto, pari a euro 3.144,64. CP_1 L'accertamento di una diversa quantificazione del credito ingiunto comporta, ai sensi dell'art. 653 c.p.c. e secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., sez. III,
n. 15026/2005; Cass. Civ., sez. II, n. 10229/2002), la revoca del decreto ingiuntivo e la contestuale condanna dell'opponente al pagamento della somma accertata come dovuta.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo alla luce dei parametri medi di cui al DM 55/2014 e successive modifiche, tenuto del valore della causa e dell'attività compiuta.

P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del Giudice istruttore in funzione di Giudice monocratico, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa e definitivamente pronunciando:
- revoca il D.I. opposto e condanna la parte opponente al pagamento di euro €
3.144,64, in favore di parte opposta, oltre gli interessi legali dalla data della decisione fino al soddisfo;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore del Parte_1
, che liquida in €.

5.077 per compensi di Controparte_2
avvocato, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso il 23.11.2025

IL GIUDICE
AR MA ME