TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5493/2023
Oggi, 22 gennaio 2025, innanzi al Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, sono comparsi: avv.to RAIMONDO per l'impresa il quale si riporta alle approntate CP_1 CP_2 difese e chiede che la causa venga decisa;
avv.to GIACOMO APICELLA, per delega del procuratore costituito, per la
[...]
, il quale si riporta alle approntate difese. Controparte_3
È altresì presente ai fini della pratica forense il dott. . Persona_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 429 cod. proc. civ., ordina la discussione orale della causa. All'esito della stessa, dopo essersi ritirato in camera di consiglio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. È verbale.
Il Giudice
dott. Gianluca Di Filippo

1
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 5493/2023 R.G., avente ad oggetto “contratto di locazione”, pendente
TRA in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e CP_2
difesa, giusta procura in calce all'atto introduttivo, dall'Avv. Raimondo Di
Iesu, presso il cui studio elettivamente domicilia in Nocera Inferiore alla Via
G. Supino, n. 5;

- RICORRENTE -

E
, in persona dell'omonimo Controparte_3
titolare, rappresentata e difesa, come da procura in calce alla comparsa di costituzione, dall' il quale dichiara di agire Controparte_4
d'intesa ex art. 8 DLGS 96/01 con l'Avv. Simona Spiniello, presso il cui studio elettivamente domicilia in Nocera Inferiore alla via Barbarulo, n. 50;
- RESISTENTE -
All'udienza celebrata in data 22.1.25, i procuratori delle parti costituite hanno concluso come da verbale in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, l'impresa CP_2
preliminarmente esposto:
- che essa società istante è proprietaria dell'immobile sito in San Marzano sul Sarno alla
2 Via Termine Bianco, n. 12, identificato al N.C.E.U. del prefato Comune al foglio 5, particella 706, sub. 14;
- che essa impresa esponente aveva concesso – con contratto stipulato in data 12.4.23 e registrato in data 31.10.23 presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate – in locazione ad uso commerciale alla ditta individuale di il CP_3 Controparte_3
testé citato immobile;

- che i predetti contraenti avevano pattuito un canone di locazione mensile pari ad euro
1.500,00;
- che la summenzionata conduttrice non aveva provveduto al pagamento dei canoni concernenti il mese di settembre e quello di ottobre dell'anno 2023, in tal guisa maturando una morosità pari ad euro 3.000,00;
- che, “già in precedenza”, parte conduttrice non aveva osservato il disposto degli artt. 5 e
7 del contratto di locazione, avendo corrisposto alcuni canoni oltre il termine all'uopo pattuito;

ha convenuto in giudizio la ditta individuale di per sentir convalidare CP_3 Controparte_3
l'intimato sfratto per morosità, nonché per sentir ingiungere il pagamento dei canoni scaduti e di quelli “da scadere fino alla data dell'effettivo rilascio”. A suffragio delle avanzate domande, parte intimante ha dedotto, da un lato, che la conduttrice avrebbe omesso di versare i canoni inerenti alle mensilità di settembre ed ottobre dell'anno 2023; dall'altro, che i paciscenti avrebbero espressamente previsto, all'art. 7 dello stipulato contratto di locazione, che il mancato pagamento del canone alle scadenze mensili pattuite avrebbe dovuto reputarsi “inadempienza grave” ed avrebbe “legittimato in ogni caso la parte locatrice a chiedere la risoluzione di diritto del contratto”.
Con comparsa di risposta all'uopo depositata, la ditta individuale di si CP_3 Controparte_3
è opposta all'invocata convalida. A fondamento dell'avanzata pretesa, la difesa della predetta conduttrice, premesso che questa avrebbe preso “in locazione il capannone sito in San Marzano Sul
Sarno di proprietà della allo scopo di utilizzare il suddetto immobile per lo stoccaggio, il CP_2 commercio ed il trasporto di ferro, metalli ferrosi ed altro attinente”, ha sostenuto che l'impresa locatrice, ad onta delle plurime richieste alla medesima inoltrate, avrebbe omesso di consegnare alla conduttrice i “titoli urbanistici ed edilizi relativi al capannone condotto in locazione”, in tal guisa asseritamente precludendo a quest'ultima di poter avviare “la pratica di inizio attività di recupero
3 rifiuti […], attività in funzione della quale veniva locato il suddetto immobile”.
Di là dall'aver approntato le testé illustrate difese, l'intimata ha proposto domanda riconvenzionale preordinata a sentir condannare la locatrice al risarcimento dei danni che avrebbe patito in conseguenza della testé descritta condotta, che sarebbero sostanziatisi “nel mancato guadagno derivante dall'utilizzo di un sito proprio destinato all'attività di stoccaggio di rifiuti”, nonché alla restituzione dell'importo – pari ad euro 3.000,00 – alla medesima versato a titolo di deposito cauzionale.
A scioglimento della riservata assunta all'udienza del 7.12.23, è stata pronunciata ordinanza ex art. 665 c.p.c. di rilascio dell'immobile di cui si discorre ed è stato disposto – conformemente al dettato degli artt. 667 e 426 c.p.c. – il mutamento del rito, fissando l'udienza di discussione in data 18.1.25 ed assegnando, a pena di decadenza, all'intimante termine per il deposito di documenti e di una memoria contenente domande ed istanze istruttorie fino a 30 giorni prima della fissata udienza;
alla resistente termine fino a 10 giorni prima per deposito di documenti e di una memoria contenente eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio, domande riconvenzionali ed istanze istruttorie.
Nella memoria integrativa depositata in data 16.12.24, la locatrice, dato preliminarmente atto dell'avvenuta riconsegna dell'immobile in data 8.2.24, ha sostenuto l'infondatezza delle difese ex adverso predisposte.
Immortalate le prospettazioni delle parti, nonché le fasi processuali salienti, pare opportuno in limine rilevare che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti, ancorché registrato dopo che fosse spirato il termine all'uopo previsto dal legislatore, non possa reputarsi affetto da nullità, giacché «il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente
“ab origine” l'indicazione del canone realmente pattuito, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all'obbligo di registrazione» (Cass. Sez. Un. n. 23601/17).
Sempre in via preliminare, giova osservare che la domanda spiegata nei confronti di una ditta individuale debba ritenersi intentata, ai fini della legittimazione passiva, contro la persona fisica del suo titolare, in quanto la ditta non ha soggettività giuridica distinta, ma si identifica con il titolare sotto l'aspetto sia sostanziale che processuale (in tal senso, ex pluribus, Cass. n. 3052/06).
4 Tanto atteso, deve indugiarsi sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto (in tal senso, ex multis, Cass. n. 5566/83, ove si è statuito claris litteris che “la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione”). A tal fine, non può prescindersi dall'ormai monolitico indirizzo esegetico della Suprema Corte per il quale, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Peraltro, anche nel caso in cui sia dedotto – non già l'inadempimento, bensì – l'inesatto adempimento dell'obbligazione l'onere della prova si atteggia nel medesimo senso, essendo, dunque, sufficiente per il creditore istante la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento (cfr., Cass. Sez Un. n.
13533/01; nel medesimo senso, Cass. n. 2387/04; n. 15677/09; n. 3373/10).
Aderendo alla rammentata impostazione interpretativa, non può che ravvisarsi l'inadempimento del conduttore, poiché, a fronte dell'allegata morosità concernente le mensilità di settembre e di ottobre dell'anno 2023, la conduttrice non ha dato prova di fatti impeditivi, estintivi o modificativi idonei a paralizzare l'avversa pretesa.
Acclarato l'inadempimento della resistente, s'impone di verificare se lo stesso sia o meno connotato dal carattere della non scarsa importanza richiesto dall'art. 1455 c.c.: apertis verbis, la portata risolutiva della morosità del conduttore discende dall'accertamento della sua idoneità in concreto a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (in tal senso Cass.
n. 24207/06).
Tale verifica, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 3954/08), deve essere operata alla stregua di un duplice criterio: sotto il profilo oggettivo, occorre appurare che l'inadempimento abbia effettivamente inciso in misura apprezzabile sull'economia complessiva
5 del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da creare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
sotto il profilo soggettivo, poi, va considerato il comportamento di entrambe le parti (un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che può, in ragione della particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. Peraltro, la gravità dell'inadempimento deve essere valutata anche alla stregua del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda (Cass. n. 20551/14).
Sulla scorta dell'illustrata impostazione interpretativa, non v'è dubbio che l'inadempimento della conduttrice debba reputarsi grave, militando a suffragio di tale approdo: la non esigua entità della morosità, avendo la resistente omesso di versare i canoni inerenti a ben sei mesi (tenendo conto anche dei canoni maturati successivamente all'instaurazione del presente giudizio); il dettato dell'art. 7 del contratto di locazione, nel corpo del quale è stato espressamente previsto che il
“mancato pagamento, in tutto o in parte, del corrispettivo alle scadenze mensili pattuite” avrebbe dovuto considerarsi “inadempienza grave”; la missiva di messa in mora inoltrata nel mese di luglio dell'anno 2023, con la quale parte ricorrente aveva invitato l'impresa conduttrice a pagare il canone di locazione inerente al mese di luglio, nonché alla “stretta osservanza dei termini di pagamento come previsti dall'art. 5”.
All'esito del solcato sentiero argomentativo, la domanda di risoluzione spiegata dalla locatrice non può che trovare accoglimento, tenuto conto che i fatti impeditivi eccepiti dalla conduttrice – id est, grave inadempimento dell'odierna istante, asseritamente sostanziatosi nella mancata consegna di un immobile non destinabile all'uso convenuto – si sono rivelati inidonei a paralizzare la pretesa in esame.
Con specifico riguardo a tale ultimo profilo, deve evidenziarsi che, secondo l'indirizzo pretorio più accreditato, “grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante – quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso
6 convenuto – solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso” (Cass. ord. n. 14067/23; nel medesimo senso, Cass. n. 1735/11; Cass. ord. n. 14731/18; Cass. ord. n. 9670/20, ove si è affermato che l'omessa consegna del certificato di agibilità non sia di per sé sola idonea a configurare un inadempimento del locatore). Apertis verbis, nel caso in cui il conduttore non ottenga le autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie per l'uso del bene locato non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato (Cass. n. 13395/07).
Ebbene, nel caso in esame, l'eccepito inadempimento non può reputarsi tale, in quanto la locatrice giammai ha assunto l'obbligazione di garantire che all'interno dei locali oggetto del contratto avrebbe potuto essere esercitata l'attività di “stoccaggio, commercio e trasporto di ferro, metalli ferrosi ed altro attinente” né si è impegnata a far conseguire alla resistente le autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie a render possibile l'esercizio di tale attività, vieppiù considerato che la conduttrice ha claris litteris dichiarato – nel corpo dell'art. 10 del contratto di locazione per cui è causa – di aver trovato la cosa locata “in buono stato locativo, adatta all'uso convenuto”, nonché esonerato l'impresa proprietaria “da ogni responsabilità o conseguenza per difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni o di licenze amministrative da parte del
Comune”.
Né il prefato approdo potrebbe essere infirmato sostenendo che la rammentata impostazione ermeneutica non potrebbe trovare applicazione nell'ambito della presente controversia in quanto nel contratto sarebbe stato espressamente individuato l'uso cui l'immobile avrebbe dovuto esser destinato. A tale argomentazione sarebbe agevole replicare, da un lato, che la destinazione particolare dell'immobile locato (tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche, ed ottenga specifiche licenze amministrative) diviene “rilevante (quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto) soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso” (Cass. n. 11865/15); dall'altro, che i paciscenti – lungi dall'aver convenuto che la locatrice avrebbe dovuto rendere i locali conformi alle prescrizioni da osservare affinché potesse esser esercitata l'attività di “stoccaggio, commercio e trasporto di ferro, metalli ferrosi ed altro attinente” – si sono limitati a dare atto dell'attività cui la resistente avrebbe destinato l'immobile.
L'esclusione dell'inadempimento ascritto alla ricorrente determina il rigetto della domanda con la
7 quale la conduttrice ha chiesto, in via riconvenzionale, la condanna dell'impresa al CP_2
risarcimento dei danni asseritamente patiti – dei quali, comunque, nessuna prova è stata offerta – in conseguenza dell'impossibilità di destinare l'immobile all'uso convenuto a causa del mancato rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'esercizio dell'attività di “stoccaggio, commercio e trasporto di ferro, metalli ferrosi ed altro attinente”.
Di là da quella di risoluzione, parte ricorrente ha spiegato domanda preordinata a sentir condannare la conduttrice al pagamento dei canoni scaduti, nonché di quelli “da scadere fino alla data dell'effettivo rilascio”.
Con riguardo a tale ultima pretesa, deve rilevarsi che presupposto per l'accoglimento della domanda di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, avanzata nel corpo dell'intimazione di sfratto per morosità, è costituito dalla pronuncia della convalida dello stesso sfratto per mancata comparizione o per mancata opposizione del conduttore, ferma rimanendo la possibilità del riconoscimento del relativo diritto alla corresponsione di quanto dovuto a titolo di canoni mediante la sentenza pronunciata nel giudizio di merito a cognizione piena conseguente all'opposizione dell'intimato (in tal senso, ex multis, cfr. Cass. n. 11603/05).
Facendo applicazione di tali principi, la resistente deve essere condannata al pagamento dell'importo di euro 9.000,00, a titolo di canoni di locazione già maturati e non pagati per le mensilità ricomprese tra il mese di settembre dell'anno 2023 e quello di febbraio dell'anno 2024 (6 canoni da euro 1.500,00).
Da ultimo, occorre esplorare la domanda riconvenzionale con la quale la resistente ha chiesto la condanna dell'impresa locatrice alla restituzione dell'importo che avrebbe alla stessa versato a titolo di deposito cauzionale.
In ordine a tale domanda, deve evidenziarsi che, secondo il granitico indirizzo della Corte di nomofilachia, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, prescindendo da qualsivoglia valutazione inerente all'eventuale condotta inadempiente del conduttore.
Ebbene, la domanda di restituzione dell'importo corrisposto a titolo di deposito cauzionale non può che essere accolta, tenuto conto, per un verso, che dall'art. 8 del contratto di locazione risulta inconfutabilmente che la conduttrice ha versato all'impresa al momento della CP_2
sottoscrizione, la somma di euro 3.000,00 a mo' di deposito cauzionale;
per l'altro, che il capannone industriale per cui è causa è stato riconsegnato alla proprietaria in data 8.2.24, come risulta con nitore dal verbale all'uopo redatto.
Ne consegue che debba riconoscersi il diritto della conduttrice alla restituzione di quanto versato a
8 titolo di deposito cauzionale, poiché, una volta risolto il contratto locatizio e riconsegnato l'immobile, il deposito cauzionale non assolve più alla funzione di garanzia prevista dalla legge e il locatore è gravato dall'obbligo restitutorio della cauzione a suo tempo incamerata, salva l'ipotesi – non ravvisabile nella fattispecie in esame – in cui venga giudizialmente accertato che il conduttore abbia cagionato danni al locatore e questi abbia spiegato domanda risarcitoria (cfr. Cass. n.
18069/19, ove si è statuito che “l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione”).
Sicché, la società ricorrente deve essere condannata a restituire alla conduttrice l'importo di euro
3.000,00, oltre interessi al saggio legale a far data dal 12.4.23 (ossia dalla corresponsione del deposito cauzionale) e sino al soddisfo, tenuto conto di quanto sancito dall'art. 11 L. n. 392/78.
Non resta che disciplinare le spese di lite: le stesse devono essere compensate per la metà in ragione della soccombenza reciproca determinata dall'accoglimento della domanda con la quale la resistente ha chiesto, in via riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale;
la frazione residua deve essere posta a carico della conduttrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice Unico, dott.
Gianluca Di Filippo, pronunziando sulle domande proposte dall'impresa ogni diversa CP_2
istanza, eccezione disattesa, così provvede:
1) accoglie per quanto di ragione le domande proposte dalla parte ricorrente;

per l'effetto:
a) dichiara risolto per grave inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione per cui è causa;

b) condanna la resistente al pagamento, in favore dell'impresa della CP_2
complessiva somma di euro 9.000,00, quale importo dovuto dalla resistente a titolo di canoni di locazione inerenti al periodo circoscritto tra il mese di settembre dell'anno
2023 e quello di febbraio dell'anno 2024, oltre interessi dalla domanda;

2) rigetta la domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale dalla resistente;

9 3) accoglie la domanda riconvenzionale con la quale la resistente ha chiesto la restituzione dell'importo versato a titolo di deposito cauzionale e, per l'effetto, condanna l'impresa CP_2
al pagamento, in favore della resistente, della somma di euro 3.000,00, oltre interessi al
[...]
saggio legale a far data dal 12.4.23 (ossia dalla corresponsione del deposito cauzionale) e sino al soddisfo;

4) dichiara assorbita la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta in via riconvenzionale dalla resistente;

5) compensa per la metà le spese di lite e condanna la resistente al pagamento, in favore dell'impresa della frazione residua, che liquida in euro 2.000,00 per compenso CP_2
professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Nocera Inferiore, 22.1.25.
Il Giudice
Dott. Gianluca Di Filippo
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