REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Tempio Pausania
Sezione ordinaria
R.G. 1440/2020
IL GOP M. Francesca Scala ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado tra

Parte_1 Parte_2
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. CARNEVALI PAOLO e P.IVA_1
AVV. SILVIA MENGARELLI opponente e
(C.F. ), assistito e difeso Controparte_1 P.IVA_2
dall'Avv. CAPPELLI EDOARDO e AVV. STEFANO GIUSEPPE
CAPPELLI opposto
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da verbale di udienza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato la società
[...]
ha proposto opposizione al Parte_3
Decreto Ingiuntivo n°450/2020, emesso in data 23.07.2020 dal Tribunale di
Tempio Pausania, notificato a mezzo pec in data 01.09.2020 con il quale veniva richiesto il pagamento della somma di € 54.043,37 a fronte delle rate consortili scadute oltre accessori e spese. L'opponente ha eccepito la nullità delle delibere consortili che hanno approvato i bilanci sia preventivi che consuntivi gestioni consortili 2018 e
2019, oltre assemblea straordinaria del 18.11.2014 riguardo acqua enel.- bilanci non veritieri e assoluta mancanza di approvazione assembleare riguardo alla sottoscrizione della convenzione di gestione e manutenzione del verde pubblico ottenuta dal comune di Arzachena nel 2011 e successivamente nel 2013.
Ha dedotto di avere acquistato in data 28 luglio 2011 un fabbricato nel complesso immobiliare denominato “I Fenicotteri” ubicato in Sardegna sulla Costa Smeralda, prospiciente il mare, nel Comune di Arzachena - frazione di Porto Cervo - Località . CP_1
Ha affermato che l'atto notarile riportava la seguente dicitura: “I) - costituzione di diritti reali trascritta a Tempio Pausania il 4/2/1991 ai nn.
1158/960 in forza dell'atto a rogito del notaio (di Bedizzole) in Per_1
data 12/12/1990 n. 1105 di rep.; con detto atto è stato costituto, tra i proprietari dei terreni in Comune di Arzachena, fra cui il terreno identificato col foglio 5 app. 678 di ha.

1.00.80 sul quale sorge il complesso
“I Fenicotteri”, un consorzio denominato “Consorzio Bagaglino Cala del
Faro” e che si estende su un territorio compreso nel “Consorzio Costa
Smeralda”; i consorziati si sono impegnati, fra l'altro, a rispettare tutte le norme previste dallo Statuto del Consorzio Costa Smeralda nonché tutte le norme previste dal regolamento edilizio.”
Ha altresì affermato che dalla lettura dell'atto costitutivo del Consorzio
Bagaglino Cala del Faro (ora ) si evidenziava che Controparte_1
quest'ultimo era stato costituito “tra i proprietari delle porzioni di area , ossia i Sig. sia in proprio che nella sua qualità di Parte_4
pag. 2/14 Amministratore Unico della Società Cala del Faro S.r.l., Sig. Parte_5
e Sig. ed esattamente: Comune di Arzachena (SS),
[...] Persona_2
Foglio 5, mappali 1228, 1227, 677, 678, 502, 669, 672, 661, 668, 673, 507,
660, 505, 690, 506, 683, 504, 654, 508 (tutte porzioni di area individuate mediante conterminazione con linea continua rossa nell'estratto di mappa che risulta allegato al sopra citato atto sotto la lettera “B”)”.
Ha esposto che l'originaria Convenzione di Lottizzazione Cala del Faro
(atto del 22.12.1977, stipulata innanzi al Dott. , Notaio in Persona_3 [...]
Rep. n. 7.963, Fasc. n. 2826 - Doc. all. n. 5) sottoscritta dagli Per_4
originari lottizzanti (Sigg.ri , Controparte_2 Controparte_3
, ) e dal
[...] Controparte_4 CP_5 Controparte_6 [...]
prevedeva già all'art. 3, la cessione gratuita a quest'ultimo CP_7
ente, con il medesimo atto, di tutta una serie di aree, meglio descritte nell'atto di citazione in opposizione, oltre a prevedere l'obbligo per i lottizzanti di realizzare a regola d'arte ed a loro cura e spese tutta una serie di opere di urbanizzazione primaria indicate al paragrafo a) n. 4 della premessa della convenzione, successivamente realizzate dalla CP_8 CP_9
e regolarmente collaudate in data 09.01.1995 dal Dott. Ing.
[...]
Persona_5
Ha sostenuto che nel 2011 e successivamente nel 2013 il Controparte_1
, “sembrerebbe senza alcuna delibera assembleare”, otteneva dal
[...]
Comune di Arzachena la Concessione Prot. 34491 concernente l'uso gratuito delle aree pubbliche site nella Lottizzazione Cala del Faro, esterne al , per complessivi ettari 03.08.76 con validità di 9 Controparte_1
anni.
pag. 3/14 Ha affermato che il non aveva mai realizzato Controparte_1
alcun servizio comune e non aveva urbanizzato alcunché, ma solamente gestito tutti i beni comuni ai consorziati, tra i quali le infrastrutture della lottizzazione alla stregua di un supercondominio composto CP_1
da numerosi condomini ed abitazioni singole, districandosi tra quanto previsto dallo Statuto e, in mancanza, dalla normativa sulle associazioni, sulla comunione e sul condominio.
Ha altresì eccepito la nullita' delle delibere consortili di approvazione con il voto determinante degli amministratori, portatori di deleghe di numerosi condomini assenti;
nullita' istituzione fondo morosi (o fondo ad hoc) deliberato all'assemblea del 08.06.2019 in Firenze e non adottato all'unanimità; nullita' della delibera del 08 novembre 2014 - punto 1 all'o.d.g. - modifica tabelle millesimali senza la necessaria maggioranza. nullita' della delibera assembleare del 23 marzo 2019 - punto 1 all'o.d.g. - errata ripartizione della spesa
Ha dedotto che i bilanci non erano stati depositati in sede monitoria sottolineando che i consorzi hanno l'onere di provare lo svolgimento delle prestazioni svolte per i consorziati, se vogliono ottenere il pagamento delle relative spese.
Ha da ultimo dedotto che vi era procedimento penale a carico dell'ex presidente del e del tecnico consulente esterno. CP_1
Ha chiesto:” IN VIA PRINCIPALE e nel merito revocare, dichiarare nullo e, comunque, privo di efficacia il decreto ingiuntivo opposto per i motivi di cui in premessa, per essere gli importi non dovuti e comunque per essere le delibere di approvazione dei bilanci affette da nullità; - IN VIA
RICONVENZIONALE si chiede che le delibere assembleari del Consorzio
pag. 4/14 di cui alle date del 8.11.2014 (punto 1 odg), 23.03.2019 CP_1
(punto 1 odg) , 08.06.2019 (punto 1,2, 3 dell'odg assemblea ordinaria), vengano dichiarate nulle e di nessuna efficacia, per le ragioni di cui in premessa e per l'effetto, si chiede la condanna del , Controparte_1
in persona del Presidente p.t., al risarcimento dei danni causati alla società opponente, dalle nullità delle delibere e dal conseguente esborso di somme non dovute o da ripetere, dalla mancata attivazione del passaggio al delle aree ed infrastrutture di cui alla lottizzazione Controparte_7
originaria regolarmente collaudata sin dall'anno 1995, dalla mancata deliberazione assembleare su questioni in cui era richiesto il voto all'unanimità dei consorziati (convenzioni con il comune a spese degli stessi, fondo morosi, ecc.), per le prestazioni non rese (spiaggia, bar, ecc) così come sarà dimostrato in corso di causa, per un importo complessivo di
€ 55.000,00 o di quella somma maggiore o minore che sarà determinata dall'istruttoria processuale nell'ambito del medesimo scaglione per valore del presente giudizio ai fini del contributo unificato”.
Si è costituito in giudizio il ed ha contestato tutte Controparte_1
le affermazioni, deduzioni e richieste avversarie, tutti i documenti ex adverso prodotti, opponendosi all'accoglimento delle avverse domande, deduzioni ed istanze, perché totalmente destituite di fondamento sia in fatto che in diritto.
Ha affermato che la natura giuridica del ,era quella Controparte_1
di come si evinceva dallo Statuto e dal Controparte_10
complesso delle norme dello Statuto, con particolare riguardo all'art.5.
Ha dichiarato di non accettare il contraddittorio sulle impugnative di nullità delle delibere del 08/11/14 punto 1; 23/03/19 punto 1; 08/06/19 punti 1, 2 e pag. 5/14 3, in quanto nessuna nullità sussisteva come affermato dalla opponente, ed inoltre, non era mai stata proposta impugnazione avverso le menzionate delibere nei termini di legge (30 giorni).
Ha chiesto:” in via preliminare, concedere la provvisoria esecuzione del DI
450/2020 emesso dal tribunale di Tempio Pausania, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta e/o di pronta soluzione;
- in subordine e nel merito, rigettare l'opposizione della “ Parte_3
(P. Iva: ) con sede legale in Cengio
[...] P.IVA_1
(SV) alla Via Vittorio Veneto n. 14, in persona del Legale Rappresentante
Sig. , in quanto infondata in fatto e diritto, e per Parte_3
l'effetti confermare il decreto ingiuntivo opposto;
• accertare e dichiarare che la delibere assembleari del citate ai punti Controparte_1
dell'opposizione n. 1.2 1.3 1.4 sono tutte pienamente valide ed efficaci
(delibera del 08.11.2014, 23.03.2019, 08.06.2019);• rigettare così tutte le richieste di declaratoria di nullità delle delibera assembleari del
[...]
sicchè assolutamente infondata in fatto ed in diritto;
• CP_1
confermare il decreto ingiuntivo n. 450/2020; per l'effetto rigettare la domanda riconvenzionale dell'opponente in quanto totalmente infondata in fatto e diritto;
- condannare l'opponente alla refusione delle spese e competenze giudiziarie, oltre rimborso forfettario, iva e cpa della fase monitoria e del presente giudizio.
Il precedente giudicante a scioglimento della riserva ha concesso la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto e fissato termine per la presentazione della domanda di mediazione;
è stato depositato verbale negativo della mediazione.
pag. 6/14 Sono stati concessi termini ex art. 183/6 cpc e le parti hanno depositato rispettive memorie.
La causa è stata istruita con documenti e all'esito della precisazione delle conclusioni è stata trattenuta in decisione con termini ex art. 190 cpc.
Giova innanzitutto ricordare che il decreto ingiuntivo è un accertamento anticipatorio con attitudine di giudicato e che, instauratosi il contraddittorio a seguito dell'opposizione, si apre un giudizio a cognizione piena caratterizzato dalle ordinarie regole processuali, anche in relazione al regime degli oneri allegatori e probatori, con la conseguenza che oggetto del giudizio di opposizione non è tanto la valutazione di legittimità e di validità del decreto ingiuntivo opposto, quanto la fondatezza o meno della pretesa creditoria azionata originariamente, con riferimento alla situazione di fatto esistente. Il diritto del creditore deve essere adeguatamente provato, indipendentemente dall'esistenza dei presupposti di legge per l'emissione del decreto ingiuntivo.
Natura giuridica del Consorzio
Premesso che, sul punto, nessuna valenza "confessoria" o comunque vincolante in questa sede possono avere le dichiarazioni riportate a riguardo negli allegati verbali di assemblea (condominiale o consortile), in quanto la natura del e le relative vicende (costitutive, CP_1
modificative, estintive) attengono a questioni di diritto, in quanto tali sottratte alla disponibilità delle parti e, invece, soggette alla qualificazione giuridica, si rileva che dall'esame dell'atto costitutivo e dello statuto del costituito nel 1990 appare con chiarezza come la volontà dei CP_1
proprietari delle singole unità immobiliari sia stata quella di costituire (e mantenere) un cd. consorzio di urbanizzazione, avendo quale scopo la pag. 7/14 “Manutenzione ordinaria e straordinaria delle strade e delle piazze pubbliche e private di uso comune ai consorziati, delle zone destinate a parcheggio ed a verde pubblico, nonché dei giardini privati e di uso comune: del verde in genere e di ogni spiazzo consortile privato e di uso comune;
5-2) Manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti, delle reti di fognatura, depurazione e smaltimento delle acque sia luride che pluviali, di erogazione d'acqua potabile e di irrigazione e di ogni altro impianto, anche di terzi, che verrà utilizzato, di energia elettrica e illuminazione varia;
5-3) Organizzazione del servizio raccolta rifiuti solidi urbani e pulizia delle spiagge;
5-4) Regolamentazione della viabilità in tutto il territorio del Consorzio, compatibilmente con le disposizioni delle
Autorità comunali e nel rispetto dei diritti dei singoli consorziati…..(art. 5 doc. 4 Statuto).
Quanto alla natura ed alla disciplina dei consorzi di urbanizzazione, la giurisprudenza della Corte di Cassazione è unanime nel ritenere che i consorzi di urbanizzazione, quali aggregazioni di persone fisiche o giuridiche preordinate alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio mediante la realizzazione e la fornitura di opere e servizi, sono figure atipiche disciplinate principalmente dagli accordi tra le parti espressi nello statuto e, solo sussidiariamente, dalla normativa in materia di associazioni non riconosciute.
Il forte profilo di realità tipico dei consorzi di urbanizzazione deriva dal vincolo di accessorietà necessaria tra gli impianti o i servizi curati dal e le singole unità immobiliari incluse nel comprensorio edilizio CP_1
(Cass. nn. 28611/2022, 22957/2020, 25394/2019, 9568/2017, 7427/2012,
10220/2010, 2877/2007).
pag. 8/14 Come chiarito dalla dottrina, inoltre, i consorzi di urbanizzazione nascono su iniziativa dei costruttori e, successivamente, dei loro aventi causa
(acquirenti delle singole unità immobiliari) non solo al fine di realizzare opere di interesse comune, ma anche con lo scopo di provvedere alla loro gestione e manutenzione. Scopo del "consorzio di urbanizzazione" fisiologicamente destinato ad evolversi in elementi costitutivi del consorzio di urbanizzazione sono la presenza di una organizzazione di soggetti accomunati dal fatto di essere proprietari esclusivi di un lotto edificabile o di una o più costruzioni comprese in un comparto edificatorio e l'esigenza comune di realizzare, gestire e mantenere parti comuni o di interesse comune, provvedendo altresì alla fornitura di servizi di interesse comune.
La giurisprudenza, dopo aver preso atto della circostanza che i consorzi sono figure atipiche, nelle quali i connotati delle associazioni non riconosciute si coniugano con un forte profilo di realità, ha stabilito che "il giudice, nell'individuare la disciplina applicabile, deve avere riguardo, in primo luogo, alla volontà manifestata nello statuto e, solo ove questo non disponga, alla normativa delle associazioni o della comunione" (cfr. Cass.
n. 7427/2012), così valorizzando al massimo l'autonomia privata.
Rilevato che per la soluzione dei problemi giuridici occorre fare ricorso a quanto stabilito dall'autonomia privata nell'atto costitutivo e nello statuto del , oppure alla disciplina normativa più confacente agli interessi CP_1
in gioco si pone il problema della normativa applicabile in relazione alle delibere assembleari.
Se, da un lato, le norme sulla associazione non riconosciuta possono sicuramente trovare applicazione per ciò che concerne i profili organizzativi e associativi, discorso diverso va fatto per quanto riguarda la pag. 9/14 costituzione, gestione e manutenzione dei beni comuni e per le obbligazioni connesse.
In ordine a tale ultimo aspetto per poter arrivare ad una soluzione occorre tener presente che nel consorzio di urbanizzazione, per un verso, si riscontra la presenza di una pluralità di soggetti che perseguono uno scopo comune e, dall'altro, la sussistenza di un collegamento reale tra l'appartenenza alla organizzazione e la proprietà del bene la cui valorizzazione è lo scopo dell'ente.
Alla luce di tali elementi appare allora sicuramente applicabile la normativa in tema di condominio negli edifici il quale, a sua volta, si caratterizza per la coesistenza delle proprietà esclusive delle singole unità abitative con la comproprietà sulle parti comuni e della quale ultima non ci si può liberare se non attraverso la alienazione anche della unità posseduta in via esclusiva.
Peraltro, il sembrerebbe avere i tratti propri del cd. condominio CP_1
orizzontale caratterizzato cioè dalla comproprietà delle parti comuni al servizio di più costruzioni autonome. Nel condominio l'amministratore non rappresenta un soggetto giuridico perfetto dotato di un suo patrimonio autonomo e separato da quello dei singoli condomini, qualificandosi il rapporto tra condomini ed amministratore come mandato collettivo, sicché
i rapporti giuridici che derivano dall'attività dell'amministratore sono riferibili direttamente ai singoli condomini, nei limiti della rispettiva quota.
L'amministratore non è un organo del condominio ma un mandatario, assimilabile ad un libero professionista, che agisce in piena autonomia ed indipendenza rispetto al condominio.
pag. 10/14 Le caratteristiche del condominio che portano ad escludere una autonomia patrimoniale perfetta o una soggettività giuridica si riscontrano anche nei consorzi.
Anche nei consorzi l'attività dell'organo di rappresentanza, qualificabile come mandato collettivo, è riferibile direttamente ai singoli consorziati per il valore corrispondente ai singoli lotti rapportati al valore dell'intero comparto, secondo quanto specificato dall'autonomia privata nell'atto costitutivo e nello statuto del . CP_1
Anche nei consorzi difetta un interesse unitario dell'ente: l'amministratore ovvero il consiglio di amministrazione perseguono l'interesse dei singoli consorziati e la relativa attività giuridica comporta l'acquisto di diritti ed obblighi direttamente in capo ai singoli consorziati. Anche nei consorzi manca un patrimonio autonomo di destinazione che non possa essere distratto dalla sua finalità, tipico degli enti dotati di autonomia patrimoniale.
Ciò posto ne consegue che in relazione alla validità della convocazione delle assemblee consortili, nonché delle relative deliberazioni, per i profili non specificamente disciplinati dall'autonomia privata, non potrà che trovare applicazione la normativa dettata in materia di condominio.
Venendo alle delibere consortili oggetto del presente giudizio si osserva che la Suprema Corte ha stabilito “Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, nel caso in esame consortili, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita
pag. 11/14 domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione;
ne consegue l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, dell'eccezione con la quale l'opponente deduca solo l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento( Cass. civ., Sez. II, Ordinanza,
14/06/2024, n. 1663)
Nel caso in esame i motivi di “nullità” dedotti dall'odierna opponente costituiscono a ben vedere tutt'al più motivi di annullabilità delle deliberazioni, e gli stessi, non possono essere esaminati nel presente procedimento in quanto non richiesto mediante apposita domanda riconvenzionale.
Come hanno chiarito le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, devono qualificarsi nulle: le delibere prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (in quanto contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condominii, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto (Cass.
Civ13/1/2023 n.921.
Devono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel pag. 12/14 procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Ne consegue che integrano meri motivi di annullabilità quelli esposti dall'opponente con particolare riferimento all'approvazione dei bilanci sia preventivi che consuntivi gestioni consortili 2018 e 2019, assemblea straordinaria del 8.11.2014, mancanza di approvazione assembleare riguardo alla sottoscrizione della convenzione di gestione e manutenzione del verde pubblico ottenuta dal comune di Arzachena nel 2011 e successivamente nel 2013, modifica tabelle millesimali, errata ripartizione della spesa.
In conclusione rilevato che la delibera assembleare di approvazione, legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del consorziato a pagare le somme, e poiché non risultano impugnate le delibere assembleari del 08.11.2014, 23.03.2019, 08.06.2019 nei termini di legge, l'opposizione deve essere rigettata.
Ogni ulteriore questione, pur prospettata dalle parti in lite, rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.
Le spese seguono l soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo;



P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando così provvede: rigetta l'opposizione e conferma il decreto ingiuntivo n. 450/2020, emesso in data 23.07.2020 dal Tribunale di Tempio Pausania, che dichiara esecutivo.
pag. 13/14 condanna l'opponente a pagare all'opposto le spese di lite del presente procedimento che liquida in euro 10.000,00, oltre spese generali(15%) Iva
e Cpa,, oltre le spese della fase monitoria liquidate come in decreto
29/11/2024. IL GOP
M. Francesca Scala
pag. 14/14