REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. AN Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 3460 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2016, proposta da
, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di posta Parte_1 elettronica certificata dell'avv. Piergiorgio Statzu, che lo rappresenta e difende per procura speciale a margine della citazione
ATTORE
CONTRO
elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta CP_1 elettronica certificata dell'avv. Gianfranco Marras, che la rappresentava e difendeva per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta fino alla rinuncia al mandato
CONVENUTA
E CONTRO
, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica CP_2 certificata dell'avv. Gianfranco Marras, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
E CONTRO
, , quest'ultima in qualità di erede di CP_3 CP_4 [...]
, , , Per_1 CP_5 Controparte_6 CP_7
e , questi ultimi tre in qualità di eredi di
[...] Controparte_8
1 , tutti elettivamente domiciliati presso l'indirizzo di posta Persona_2 elettronica certificata dell'avv. Antonella Rollo, che li rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta ed in calce alla comparsa di costituzione in prosecuzione
ZI HI
E CONTRO
, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica CP_9 certificata dell'avv. Francesca Valeria Orrù, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta
TERZA CHIAMATA tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per l'attore Parte_1
“Insiste per l'accoglimento delle domande formulate nei confronti della Sig.ra
nei termini che seguono. CP_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa
e rigetto della domanda riconvenzionale formulata nell'interesse delle Sig.re
[...]
e : CP_1 CP_2
1) accertare il grave inadempimento dei convenuti , CP_1 CP_2
, , , e per esso l'erede CP_9 CP_3 CP_5 Persona_1 [...]
, e per essa gli eredi , CP_4 Persona_2 Controparte_7 CP_6
, al contratto preliminare di vendita sottoscritto il
[...] Controparte_8
01.12.2011;
2) dare atto che i Sig.ri , , , e per CP_9 CP_3 CP_5 Persona_1 esso l'erede , e per essa gli eredi , CP_4 Persona_2 Controparte_7
, hanno restituito le somme percepite a Controparte_6 Controparte_8 titolo di caparra confirmatoria come da scritture private in atti;

3) dare atto che la Sig.ra ha provveduto alla restituzione della somma CP_2 di € 2.500,00 con bonifico bancario del 24.06.2024;
4) per l'effetto condannare la sola Sig.ra alla restituzione della CP_1 somma di € 17.572,00, oltre interessi legali maturati e maturandi fino al saldo,
2 corrisposta alla stessa a titolo di caparra confirmatoria e acconto sul prezzo ed al pagamento dell'ulteriore somma di € 18.000,00 (doppio della caparra versata);
5) con vittoria di spese e compensi professionali oltre accessori come per legge”.
Per la convenuta CP_1
“Il Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e conclusione, voglia:
- in rito, dichiarare improcedibile e/o inammissibile la domanda proposta dall'attore;
- nel merito, cautelativamente, respingere ogni domanda proposta nei confronti della Sig.ra perché infondata;
CP_1
- in via riconvenzionale, previa declaratoria della legittimità del recesso esercitato dalla stessa con la memoria di costituzione, dichiarare il CP_1 diritto a trattenere, ai sensi dell'art. 1385, II comma, c.c., l'intero importo corrisposto dall'attore a titolo di caparra confirmatoria, condannando quest'ultimo al pagamento anche delle somme indebitamente restituitegli in forza della inesistente transazione intervenuta con gli altri singoli convenuti, ivi compreso il rimborso delle spese pretese;

- in ogni caso, con vittoria di spese e compensi di lite, oltre il rimborso forfettario per le spese generali nella misura di cui all'art. 2 D.M. 55/2014 e gli ulteriori accessori di legge”.
Per la convenuta CP_2
“Nell'interesse della sola si conclude perché il Tribunale Ill.mo CP_2 voglia, disattesa ogni contraria istanza eccezione e conclusione: darsi atto che ha accettato la proposta conciliativa formulata CP_2 dall'attore, successivamente formalizzata dal giudice, alla quale ha dato esecuzione restituendo le somme in suo favore corrisposte dall'attore nella misura indicata e, per l'effetto, dichiarare la cessazione della materia del contendere tanto in relazione a tutte le domande nei suoi confronti proposte che a quelle da essa formulate in via riconvenzionale nei confronti dell'attore, con integrale compensazione delle spese di lite tra tutte le parti costituite”.
Per i terzi chiamati , CP_3 CP_4 CP_5 Controparte_6
3 e Controparte_7 Controparte_8
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione:
- rigettare integralmente l'avversa domanda d'inadempimento perché infondata in fatto e in diritto nei confronti dei Signori e per esso la sig.ra Persona_1 [...]
, c.f. nata a [...], il [...], CP_4 C.F._1 res.te in Sinnai (Ca) Via Marche n. 10, quale erede del Sig. Persona_1 CP_3
, , e
[...] CP_5 Controparte_6 Controparte_7 [...]
; CP_8
- accertare e dichiarare l'assenza di qualsiasi responsabilità dei Signori
[...]
e per esso la sig.ra , c.f. nata a [...]_4 C.F._1
NI (Ca), il 24.12.1950, res.te in Sinnai (Ca) Via Marche n. 10, quale erede del Sig. , , , Persona_1 CP_3 CP_5 Controparte_6
e , e per l'effetto rigettare le domande Controparte_7 Controparte_8 proposte da parte attrice;

- accertare e dichiarare in ogni caso che nulla sia dovuto, nei confronti di alcuna delle parti del presente giudizio, dai Signori e per esso la sig.ra Persona_1
, c.f. nata a [...], il CP_4 C.F._1
24.12.1950, res.te in Sinnai (Ca) Via Marche n. 10, quale erede del Sig.
[...]
, , , e Per_1 CP_3 CP_5 CP_7 CP_6 Controparte_7
, per alcun titolo o ragione. Controparte_8
- con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa”.
Per la terza chiamata CP_9
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione:
- in via principale: rigettare l'avversa domanda d'inadempimento nei confronti della Sig.ra perché destituita di ogni fondamento;
CP_9
- accertare e dichiarare l'assenza di responsabilità in capo a , CP_9 [...]
, , , , Per_1 CP_3 CP_5 Controparte_6 Controparte_7
e per l'effetto rigettare le domande di parte attrice;
Controparte_10
- in subordine: accertare e dichiarare in ogni caso che nulla sia dovuto dalla
4 Sig.ra . CP_9
Con vittoria di spese, diritti ed onorari come per legge”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 25 marzo 2016, ha convenuto in Parte_1 giudizio per sentir condannare la prima alla CP_11 CP_2 restituzione della somma di Euro 17.572,00, oltre a interessi, e la seconda alla restituzione della somma di Euro 2.572,00, oltre a interessi, somme corrisposte a titolo di caparra confirmatoria e di acconto sul prezzo, nonché al pagamento, in solido, della ulteriore somma di Euro 18.000,00, pari alla caparra versata, deducendo il grave inadempimento delle convenute rispetto al contratto preliminare di vendita stipulato il 1° dicembre 2011, avente per oggetto l'immobile sito in Sinnai, via Giardini n. 2, distinto in catasto al foglio 35, mappale 767, in relazione alla scoperta, al momento delle verifiche preliminari per la stipula del definitivo, della non esclusiva proprietà in capo ai promittenti venditori, e deducendo, altresì, la successiva restituzione delle somme ricevute da parte di tutti loro, tranne e CP_1 CP_2
Si sono costituite in giudizio e rilevando il difetto CP_1 CP_2 di integrità del contraddittorio, contestando il fondamento della pretesa, dichiarando di voler esercitare il recesso dal contratto e concludendo, previa integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condebitori, per il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, per l'accertamento della legittimità del recesso esercitato dalle convenute e del loro diritto a ritenere la caparra confirmatoria.
Nel corso del processo, il Giudice allora designato ha ordinato l'integrazione del contraddittorio nei confronti di CP_9 CP_3
e degli eredi di quali litisconsorti Persona_1 CP_5 Persona_2 necessari, in quanto ulteriori promittenti venditori.
Chiamati in causa da si sono costituiti in giudizio Parte_1 CP_3
e Persona_1 CP_5 Controparte_6 Controparte_7
questi ultimi tre in qualità di eredi di Controparte_8 Persona_2 contestando di esser inadempienti al preliminare, rilevando di aver raggiunto
5 transazione con l'attore sulla loro quota e concludendo per il rigetto della domanda.
Chiamata in causa da altresì, si è costituita in giudizio Parte_1 CP_9
opponendosi alla domanda nei suoi confronti per intervenuta transazione e
[...] aderendo alla domanda contro e quali uniche CP_1 CP_2 responsabili.
Successivamente, il procuratore delle convenute ha dichiarato l'accettazione della proposta conciliativa nelle more formulata dall'attore da parte di CP_2
e la restituzione delle somme ricevute da parte della medesima, nonché la rinuncia al mandato conferitogli da CP_1
Sopravvenuta la morte di si è costituita in prosecuzione Persona_1
, in qualità di sua unica erede. CP_4
La causa è stata istruita a mezzo di documenti.
All'udienza del 22 aprile 2025, sostituita da note di trattazione scritta, la causa è stata tenuta in decisione sulle conclusioni sopra trascritte, con la concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I termini della controversia sono o, meglio, in origine erano i seguenti.

1.1. ha esposto quanto segue: che egli, in qualità di Parte_1 promissario acquirente, versava la caparra confirmatoria di Euro 18.000,00, mediante 7 assegni dell'importo di Euro 2.572,00, all'ordine di ciascuno dei promittenti alienanti;
che, al momento delle verifiche preliminari per la stipula del definitivo, scopriva che, contrariamente a quanto dichiarato nel preliminare,
l'immobile non era di esclusiva proprietà dei promittenti venditori;
che questi ultimi, con atto separato, si impegnavano ad intraprendere l'azione di usucapione nei confronti dei cointestatari;
che l'attore, dunque, versava l'acconto di Euro
15.000,00, mediante assegno, all'ordine di e l'ulteriore importo di CP_1
Euro 5.000,00, anch'esso con assegno, all'ordine di che i promittenti CP_5 alienanti, però, non si adoperavano per ottenere la piena e perfetta proprietà dell'immobile; che il promissario acquirente prima li diffidava ad adempiere e
6 poi, venuto meno l'interesse alla conclusione del contratto, stante la loro inerzia, manifestava la volontà di recedere per grave inadempimento dei medesimi, chiedendo la restituzione dell'acconto e del doppio della caparra confirmatoria corrisposti;
che e restituivano le somme CP_3 CP_5 Persona_1 percepite, rispettivamente e la somma di Euro 2.572,00 ed CP_3 Persona_1 la somma Euro 7.572,00, mentre CP_5 CP_1 CP_2 CP_9
e questi
[...] Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8 ultimi in qualità di eredi di rifiutavano la restituzione;
che, a Persona_2 seguito di invito alla negoziazione assistita, CP_9 Controparte_6 CP_7
e si impegnavano alla restituzione della propria
[...] Controparte_8 quota, pari a Euro 2.572,00, e provvedeva alla restituzione della stessa CP_9 somma, mentre e non rispondevano all'invito. CP_1 CP_2

1.2. e hanno esposto in replica quanto segue: che CP_1 CP_2
l'immobile oggetto del preliminare perveniva ai promittenti venditori in forza di successione legittima dal comune genitore, il quale, a sua volta, acquistava la proprietà in forza di atto pubblico;
che l'immobile, inoltre, risultava regolarmente iscritto in catasto;
che il notaio indicato dall'attore non avesse chiara la situazione giuridica dell'immobile, tanto da indurre i promittenti venditori a sottoscrivere una dichiarazione, predisposta dallo stesso professionista, con la quale assumevano l'obbligo di intraprendere un'azione per la declaratoria di intervenuta usucapione;
che era inconsistente la giustificazione addotta, ossia la possibilità che la richiesta di mutuo avanzata dal promissario acquirente venisse respinta, in quanto nessun mutuo veniva richiesto;
che il promissario acquirente, peraltro, versava l'ulteriore somma di Euro 20.000,00, senza esservi tenuto;
che il tecnico incaricato dalle convenute perveniva alla conclusione, invece, che l'immobile fosse di esclusiva proprietà dei promittenti venditori, senza alcun ostacolo alla vendita, ciò di cui veniva informato il promissario acquirente;
che questi manifestava, comunque, la volontà di non dare seguito al preliminare;
che gli altri coobbligati restituivano le somme ricevute, mentre non aderivano alle richieste le sole convenute;
che nessun rilievo poteva essere loro mosso, trattandosi di responsabilità dell'attore; che le convenute, dunque, intendono recedere dal
7 contratto per inadempimento dell'attore.
1.3. CP_3 Persona_1 CP_5 Controparte_6
e hanno esposto in replica quanto segue: Controparte_7 Controparte_8 che la vicenda non poteva configurarsi come inadempimento dei promittenti venditori, in quanto l'impegno a promuovere il giudizio di usucapione non veniva assunto con la necessaria consapevolezza, in assenza di assistenza di un legale e di un accertamento tecnico;
che gli unici titolari del bene oggetto del contratto preliminare erano i promittenti venditori;
che i terzi chiamati, senza riconoscimento dell'avversa pretesa, si determinavano, comunque, a concludere ciascuno un accordo transattivo, con il quale versavano all'attore l'importo dallo stesso a suo tempo corrisposto;
che la transazione sulla quota comportava lo scioglimento della solidarietà passiva, con il conseguente obbligo degli altri condebitori nei limiti della loro quota;
che per effetto dell'accordo transattivo, dunque, nessuna pretesa poteva essere avanzata nei loro confronti.

1.4. ha esposto in replica quanto segue: che l'attore conveniva CP_9
e non solo perché le convenute erano di fatto le uniche a CP_1 CP_2 non aver restituito le somme indebitamente incassate, ma anche perché l'attore esercitava il suo diritto di scegliere i soggetti su cui rivalersi per soddisfare le proprie ragioni;
che veniva firmata una scrittura privata di transazione, attestante l'avvenuta restituzione della somma dovuta, da parte della terza chiamata, a definizione del rapporto con l'attore; che la terza chiamata, dunque, opponendosi alla pretesa attorea, intende far accertare l'inadempimento delle convenute, quali uniche responsabili.

2. Pregiudizialmente, non potendo le ordinanze, comunque motivate, mai pregiudicare la decisione, va corretto il provvedimento interlocutorio con cui, in accoglimento dell'eccezione delle convenute in tal senso, è stato ordinato all'attore di integrare il contraddittorio nei confronti degli ulteriori promittenti venditori, poi chiamati in causa, quali litisconsorti necessari, ex art. 102 cod. proc. civ., anziché ordinargli, al più, di farli intervenire per mera comunanza di causa, ex art. 107 cod. proc. civ.: per principio acquisito in giurisprudenza, nel caso di contratto preliminare di vendita di un bene in comunione, ad esser indivisibile,
8 così da configurare un'ipotesi di litisconsorzio necessario, è esclusivamente l'obbligazione dei promittenti venditori di concludere il definitivo, la quale può essere posta a base dell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre, attesa l'impossibilità che gli effetti del contratto non concluso si producano nei riguardi di alcuni soltanto dei soggetti del preliminare (Cass. n. 5125 del 2019), e non anche l'obbligazione risarcitoria o restitutoria, la quale è solidale e dà luogo a cause scindibili, così da configurare un'ipotesi di litisconsorzio facoltativo, cosicché la domanda di risarcimento del danno da inadempimento o di restituzione del prezzo può essere proposta dal promissario acquirente nei confronti anche di uno solo dei comproprietari (cfr. Cass. n. 6727 del 2019), ciò in conformità della regola, ai sensi dell'art. 1306 cod. civ., per cui la solidarietà passiva non determina una situazione di litisconsorzio necessario, nemmeno in sede di impugnazione (Cass. n. 34899 del 2022); nel caso in esame, come rilevabile dagli atti introduttivi, l'attore non ha domandato l'adempimento del preliminare, bensì la pronuncia di accertamento del presupposto per il proprio recesso e di condanna conseguente all'altrui inadempimento, e nemmeno le convenute, con la domanda riconvenzionale diretta alla pronuncia di mero accertamento, hanno determinato in alcun modo la necessità di estendere il contraddittorio agli altri contraenti.

3. Ancora in via pregiudiziale, va rilevato che l'attore, nella citazione per integrazione del contraddittorio, ha reiterato al primo capo delle conclusioni la richiesta di accertamento dell'inadempimento, a questo punto riferito a tutti i promittenti venditori, mentre non ha formulato alcuna domanda di condanna nei confronti dei terzi chiamati e CP_9 CP_3 Persona_1 CP_5 degli eredi di riconoscendo la restituzione delle somme versate a Persona_2 titolo di caparra confirmatoria e confermando la volontà di proporre la domanda di condanna contro le sole convenute e cioè le CP_1 CP_2 contraenti allora entrambe intransigenti.

4. Sempre in via pregiudiziale, va rilevata la cessazione della materia del contendere relativamente alla posizione di nel corso del processo, CP_2 infatti, il procuratore dell'attore, dopo aver dichiarato la disponibilità a comporre
9 la controversia dietro restituzione delle somme corrisposte, ha riconosciuto il pagamento della somma dovuta da una delle due convenute e il procuratore della medesima, dando atto di aver accettato la proposta conciliativa formulata dall'attore, ha chiesto dichiararsi la cessazione della materia del contendere per la medesima convenuta, tanto in relazione alla domanda proposta nei suoi confronti quanto in relazione a quella da lei formulata in via riconvenzionale nei confronti dell'attore stesso;
ciò fa venir meno la situazione di contrasto tra le parti interessate e, per via della sopravvenuta carenza di interesse a una decisione di merito, determina senz'altro la cessazione della materia del contendere, che va, conseguentemente, dichiarata, avuto riguardo alla sola convenuta che, in corso di causa, ha optato per tale soluzione.

5. Da ultimo e pur sempre in via pregiudiziale, va rilevato lo svolgimento, a seguito di rinuncia al mandato, di attività difensiva riferibile a per CP_1 giurisprudenza costante, la rinuncia al mandato, al pari della revoca della procura, non ha effetto nei confronti dell'altra parte, finché non sia avvenuta la sostituzione del difensore, e non esime il difensore rinunciante, sino a quando non abbia informato il cliente, dal compimento di quelle attività difensive immanenti, connesse alla funzione di procuratore presente in udienza (Cass. n. 28004 del
2021); nel caso in esame, il difensore rinunciante al mandato non si è limitato a comunicare la circostanza alla parte già difesa ed alle altre parti, ma dopo aver chiesto rinvio ad altra udienza, attesa la mancata nomina di altro difensore, in sua sostituzione, ritenendo di dover ancora dare corso al mandato, ha formulato conclusioni relative alla posizione della mandante, reiterando le difese iniziali e perfino ampliandole, e ha depositato pure comparsa conclusionale e memoria di replica per conto della stessa parte, sviluppando gli argomenti originari ed introducendone anche altri, senza esser più legittimato a compiere atti nel suo interesse.

6. Nel merito, le contrapposte domande di accertamento dell'altrui grave inadempimento, per implicito a giustificazione del proprio recesso, dal lato dell'attore, e di accertamento della legittimità del recesso e del conseguente diritto alla ritenzione della caparra ricevuta, dal lato della convenuta, le quali si prestano
10 ad esame congiunto, essendo dipendenti dal medesimo titolo, sono la principale fondata e la riconvenzionale infondata.

6.1. Come affermato da tempo nella giurisprudenza, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. La prestazione può essere eseguita acquistando il bene e ritrasmettendolo al promissario oppure facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario, in quanto l'art. 1478 cod. civ., che si riferisce al contratto definitivo di vendita di cosa altrui, è applicabile per analogia anche al preliminare e l'acquisto a favore del compratore può ben avvenire anche facendo sì che il terzo, al quale il bene appartiene, lo ceda egli stesso al promissario. Il disposto dell'art. 1479 cod. civ., che consente al compratore in buona fede di chiedere la risoluzione del contratto, è coerente con la vendita definitiva, cui si riferisce, destinata, nell'intenzione delle parti, a esplicare quell'immediato effetto traslativo che è stabilito dall'art. 1376 cod. civ., ma è impedito dall'altruità della cosa. L'altruità, invece, non incide sul sinallagma instaurato con il contratto preliminare, il quale ha, comunque, efficacia soltanto obbligatoria, essendo quella reale differita alla stipulazione del definitivo, sicché nessun nocumento, fino alla scadenza del relativo termine, ne deriva per il promissario. Pertanto, il promissario acquirente non è abilitato ad agire per la risoluzione se l'altra parte, nel momento in cui vi è tenuta, è in grado di fargli ottenere l'acquisto (Cass. sez. un. n. 11624 del 2006; conf. nn. 4164 del 2015 e n.
28856 del 2021). La disciplina di cui all'art. 1480 cod. civ., relativa alla vendita di un bene parzialmente di proprietà altrui, comprende sia la vendita per intero di una parte materiale della cosa di cui l'alienante assuma di essere proprietario, c.d. communio pro diviso, sia l'ipotesi di vendita da parte di un comproprietario di una cosa di proprietà comune, c.d. pro indiviso (Cass. n. 387 del 2005). Al contratto preliminare di compravendita di bene parzialmente altrui, parimenti, ben può adattarsi la disciplina prevista dagli artt. 1478-1480 cod. civ., con la conseguenza che il promittente venditore resta validamente obbligato, oltre che alla stipula per la quota di sua competenza, a procurare il trasferimento anche di quella rimanente,
11 o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente o facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva, e siffatto contratto, insuscettibile di esecuzione in forma specifica in via giudiziale, ex art. 2932 cod. civ., è assoggettato all'ordinario regime risolutorio per l'inadempimento dell'obbligazione, assunta dall'unico promittente (Cass. n. 26367 del 2010).

6.2. Nella specie, l'attore ha domandato la restituzione di un acconto corrisposto dopo la conclusione di un contratto preliminare e di un importo pari al doppio della caparra già versata alle altre parti, sul presupposto del grave inadempimento dei promittenti alienanti, per avergli promesso in vendita un immobile non di proprietà esclusiva dei medesimi, senza previo accertamento della titolarità nei confronti dei cointestatari;
la convenuta, di contro, ha contestato la circostanza, affermando l'acquisto dell'intera proprietà in capo al dante causa e, apertasi la successione, in capo ai promittenti venditori, senza necessità di agire in giudizio per far accertare l'acquisto per usucapione.

6.3. Ciò premesso, si tratta di accertare se i promittenti alienanti fossero incorsi in un grave inadempimento ovvero se ad esser gravemente inadempiente fosse il promissario acquirente.

6.4. In base a quello che risulta dalla scrittura privata sottoscritta il 1° dicembre 2011, contenente contratto preliminare di compravendita, CP_1 unitamente a e CP_9 CP_3 CP_5 CP_2 Persona_2
prometteva di vendere ad che prometteva di Persona_1 Parte_1 acquistare, “la piena proprietà” del fabbricato sito in Sinnai, via Giardini n. 2, angolo via Carbonia, distinto in catasto al foglio 35, mappale 767, confinante con via Giardini, con via Carbonia e con proprietà di per il prezzo di Parte_2
Euro 90.000,00, di cui una parte, pari a Euro 18.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria contestualmente alla sottoscrizione, mediante 7 assegni bancari non trasferibili di Euro 2.572,00, emessi a favore di ciascuno dei promittenti alienanti, con rilascio di quietanza, ed il residuo, pari a Euro 72.000,00, da pagarsi al momento della stipula del definitivo, prevista entro il mese di febbraio 2012, termine stabilito nell'interesse di entrambe le parti e pacificamente non essenziale;
per quanto ancora interessa, i promittenti alienanti garantivano che quanto
12 promesso in vendita era di loro “piena ed esclusiva proprietà” e che sussisteva, altresì, la “conformità dei dati catastali”, per cui assumevano espressamente l'obbligo di regolarizzare la situazione catastale prima del rogito notarile.

6.5. In base a quello che risulta dalla scrittura privata sprovvista di data, presumibilmente posteriore, prodotta dall'attore e non disconosciuta dalla convenuta, i promittenti alienanti dichiaravano che, ad attento esame, “l'area di sedime del fabbricato […] risulta[va] non essere interamente intestata ai venditori, ancorché da questi posseduta in modo pubblico, pacifico ed indisturbato da oltre vent'anni” e, “poiché tale circostanza non consent[iva] all'acquirente di accedere a un mutuo”, “i venditori si impegn[avano] a loro cura
e spese ad ottenere […] la dichiarazione di avvenuta usucapione”; nelle more di tale accertamento giudiziale, l'acquirente versava la somma di Euro 15.000,00, a mezzo di assegno bancario non trasferibile, all'ordine di oltre alla CP_1 somma di Euro 5.000,00, con la stessa modalità, a favore di somme CP_5 per le quali veniva ugualmente rilasciata quietanza.

6.6. In base a quello che risulta dalla lettera raccomandata del 10 dicembre
2015, ricevuta da persona convivente con il giorno successivo, CP_1 comunicava di voler recedere dal contratto preliminare per mancata Parte_1 regolarizzazione dell'immobile promesso in vendita e di voler conseguire la restituzione degli acconti e del doppio della caparra.

6.7. In base a quello che risulta dal titolo d'acquisto e dagli estratti catastali, la situazione giuridica dell'immobile era difforme da quella dichiarata. Con atto pubblico di compravendita rogato il 27 maggio 1946, Persona_3 pacificamente padre dei promittenti alienanti, acquistava un terreno seminativo ubicato in agro di Sinnai, località Sant'Isidoro, identificato in catasto al foglio 35, mappale 551, subalterno C, della superficie di are 2,40 (mq 240), confinante con residua porzione dei germani AN e venditori, e con strada Persona_4 per due lati. Con atto di aggiornamento catastale, predisposto a seguito di incarico del 25 maggio 2016, privo di attestazione di trasmissione telematica al competente ufficio tecnico erariale, il perito edile incaricato dai promittenti alienanti, dopo aver rilevato le misure di un maggior appezzamento identificato nel catasto dei
13 terreni al foglio 35, particella 521, della superficie di are 21,60, proponeva di frazionarlo nella particella 6554, della superficie di are 0,76, e nella particella
6555, della superficie di are 1,63, in totale are 2,39, riferendo ad esse l'edificio ad uso abitativo identificato nel catasto dei fabbricati al foglio 35, particelle 767 e
768, e corredando la proposta con la rappresentazione cartografica, da cui risultava la forma pressoché triangolare del lotto edificato, col vertice inferiore delineato dalle vie pubbliche, tra loro angolari. Come emerge dalla visura dal catasto dei fabbricati, tuttavia, con atto di variazione registrato il 15 dicembre
2016, a seguito di rettifica d'ufficio di frazionamento inidoneo ed allineamento di mappe, l'edificio accessibile da via Giardini n. 2, già intestato dall'impianto meccanografico a ed in seguito intestato nel medesimo registro per Persona_3 effetto di denuncia di successione, a decorrere dal 10 novembre 2006, alla vedova ed ai sette figli dell'originario intestatario, nonché, a decorrere dal Persona_5
17 settembre 2010, ai soli figli del medesimo, in luogo delle soppresse particelle
767 e 768, veniva ad esser identificato con la costituzione della sola particella
6555, suddivisa nei subalterni 1 e 2, corrispondente sulla mappa alla maggior parte dell'area di sedime. Nella visura del catasto dei terreni, al contrario, la collegata particella 6554, corrispondente sulla mappa ad altra porzione dello stesso lotto, rimane tuttora intestata a e Parte_3 Parte_4 discendenti ed aventi causa dagli originari intestatari AN e Persona_4
Non è stato prodotto, peraltro, l'estratto dei registri immobiliari, da cui poter verificare la trascrizione prima del risalente contratto di vendita a favore del dante causa e poi della successiva e duplice accettazione dell'eredità, sia quella di che quella di da parte dei figli, chiamati alla Persona_3 Persona_5 successione dei genitori per legge. Non può trovare ingresso e non è valutabile, invece, la documentazione ulteriore depositata dalla convenuta unitamente alla terza memoria, riservata alle deduzioni di prova contraria, anziché insieme con la seconda memoria, destinata alle produzioni documentali, dunque oltre la preclusione istruttoria di cui all'art. 183, comma 6, n. 2, cod. proc. civ., nel testo applicabile ratione temporis. Non si tratta, comunque, di documenti che consentano di accertare diversamente la stato giuridico del fabbricato.
14 6.8. Alla luce di quanto precede, poiché la convenuta, contravvenendo al proprio onere probatorio, non ha fornito prova sufficiente di aver adempiuto o, almeno, di aver offerto di adempiere l'obbligazione di trasferire la proprietà dell'intero immobile con la conclusione del contratto definitivo, prima di ricevere la comunicazione dell'esercizio del diritto di recesso dell'attore, oppure prova sufficiente di non aver potuto fargli acquistare la piena e perfetta proprietà per causa a lei non imputabile, neppure allegata, deve ritenersi:
a) che non sia stato esattamente adempiuto l'obbligo nascente dal contratto preliminare, a carico di tutti i promittenti alienanti, compresa la convenuta in dissenso, non essendo stata presentata al notaio, indicato dal promissario acquirente, e neanche in giudizio, a fronte della contestazione formulata dal promissario acquirente e, ancor più, a fronte della dichiarazione ricognitiva resa dai promittenti alienanti, documentazione comprovante non solo l'esistenza di un titolo astrattamente idoneo per l'acquisto in capo al dante causa, ma anche l'effettività del presunto acquisto a titolo derivativo, attraverso l'identificazione certa ed incontrovertibile del lotto trasferito a suo tempo e di quello promesso in vendita, immobili al contrario indicati nel contratto di vendita e nella denuncia catastale e relativi elaborati con differenti identificativi, rispettivamente alle particelle 551 e 521, senza attestazione di variazioni intermedie, ovvero alternativamente, in mancanza di effetti traslativi per una porzione del lotto o anche solo per una quota di comproprietà, il perfezionamento di una fattispecie acquisitiva operante a titolo originario, come opportunamente suggerito dal notaio, attraverso l'esperimento di un'azione di mero accertamento, diretta a far rimuovere ogni incertezza sulla comproprietà dell'intero lotto promesso in vendita in capo ai promittenti alienanti, per la quale gli interessati ben avrebbero potuto avvalersi della successione nel possesso e di ogni mezzo al fine di provare il possesso stesso, remoto ed attuale, per il tempo necessario ad usucapire, oppure ancora, a tutto voler concedere, l'introduzione della questione in via incidentale nel presente giudizio, con l'indicazione delle ragioni che avrebbero giustificato l'accertamento del possesso utile all'acquisto della proprietà a titolo originario, per intervenuta usucapione, senza bisogno di proporre domanda riconvenzionale,
15 al solo fine di far respingere la domanda principale;

b) che il comportamento inadempiente di una delle parti del contratto sia obiettivamente di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra ad acquistare l'immobile promesso in vendita per l'intera sua estensione, non certo per una porzione costituente un unico corpo con l'altra non trasferibile, nel lungo tempo trascorso dopo la scadenza del termine per il rogito notarile, più di un triennio d'attesa, e con la sicurezza richiesta nella circolazione della proprietà immobiliare, a presidio della quale è posto il controllo notarile, esteso alla conformità del trasferimento prefigurato dalle parti rispetto alle risultanze dei registri immobiliari ed agli intestatari catastali, in questo caso concluso con esito negativo, comunicato ai promittenti alienanti in tempo utile per rimediarvi, senza alcun tentativo in tal senso, tanto da indurre il promissario acquirente a desistere dall'affare, dovesse o non dovesse ricorrere al finanziamento bancario, anche solo per non dover sostenere in futuro le spese necessarie per la regolarizzazione dell'immobile in questione.

6.9. Accertato il grave inadempimento dei promittenti alienanti, si giustifica la risoluzione unilaterale del contratto dedotto in giudizio per effetto del recesso del promissario acquirente, connesso alla dazione di caparra confirmatoria, legittimamente esercitato dall'attore, cioè dalla parte non inadempiente.

7. La domanda di condanna alla restituzione del doppio della caparra, oltre che dell'indebito acconto, invece, è parzialmente fondata.

7.1. Per giurisprudenza consolidata, il debitore che non sia stato parte della transazione stipulata dal creditore con altro condebitore in solido non può profittarne se l'applicazione dei criteri legali d'interpretazione del contratto porta alla conclusione che la transazione ha avuto ad oggetto non l'intero debito, ma solo la quota di esso riferibile al debitore che ha transatto;
in caso contrario il condebitore ha diritto a profittare della transazione, senza che eventuali clausole in essa inserite possano impedirlo. Qualora risulti che la transazione ha avuto ad oggetto solo la quota del condebitore che l'ha stipulata, il residuo debito gravante sugli altri debitori in solido è destinato a ridursi in misura corrispondente all'ammontare di quanto pagato dal condebitore che ha transatto, solo se costui ha
16 versato una somma pari o superiore alla sua quota ideale di debito;
se invece il pagamento è stato inferiore alla quota che faceva idealmente capo al condebitore che ha raggiunto l'accordo transattivo, il debito residuo gravante sugli altri coobbligati deve essere ridotto in misura proporzionale alla quota di chi ha transatto (Cass. sez. un. n. 30174 del 2011; conf. nn. 20107 del 2015 e 16087 del
2018); ancora in tema di transazione parziale, come chiarito in motivazione dalla prima delle pronunce già citate e dalle successive conformi, la transazione pro quota, in quanto tesa a determinare lo scioglimento della solidarietà passiva rispetto al debitore che vi aderisce, non può coinvolgere gli altri condebitori, i quali dunque nessun titolo avrebbero per profittarne, salvo ovviamente che per gli effetti derivanti dalla riduzione del loro debito in conseguenza di quanto pagato dal debitore transigente (Cass. sez. un. n. 30174 del 2011; conf. nn. 19541 del
2015 e 7094 del 2022).

7.2. Nella specie, l'attore ha coltivato la pretesa nei confronti di un'unica parte, precisando di essere rimasto soddisfatto dalla transazione separatamente raggiunta con tutte le altre.

7.3. Ciò premesso, tenuto conto del chiaro ed inequivoco tenore letterale delle scritture private, riferite all'obbligo di “restituire la parte del prezzo a suo tempo versata”, oltre agli interessi e alle spese, per cui “le parti dichiarano di essere integralmente soddisfatte […] e […] di non avere reciprocamente null'altro da pretendere”, non occorre far luogo all'interpretazione dei relativi contratti per accertare la natura meramente parziale di ciascuna transazione, sempre limitata alla quota del debito a carico di ciascun condebitore stipulante, né occorre verificare i singoli pagamenti, pacificamente posti in essere da loro in esecuzione dei rispettivi contratti transattivi, per un ammontare equivalente alle quote di tutti gli aderenti;
sul punto, non ha rilevanza la lamentela, espressa dalla convenuta, per le conseguenze più favorevoli riservate ai transigenti, dal momento che l'interessata, pur avendo percepito dall'esecuzione del preliminare più di tutti gli altri litisconsorti, ha preferito rifiutare le proposte di definizione alternativa della controversia, in via transattiva prima del giudizio ed in via conciliativa nel corso del processo, e così resistere sino alla fine, restando convinta delle proprie
17 ragioni.

7.4. Alla luce di quanto precede, è da ritenersi che alla convenuta giovi l'effetto estintivo dei pagamenti eseguiti dai condebitori solidali, cioè un effetto distinto da quello dispositivo dell'obbligazione solidale, non derivante dalla volontà negoziale, ma direttamente dalla legge. Il parziale adempimento di chiunque tra i debitori in solido ha effetto liberatorio almeno in parte anche per la debitrice in solido, determinando la proporzionale estinzione del debito. Su tale presupposto, è corretto affermare che la debitrice inadempiente sia tenuta alla restituzione della somma da lei riscossa come acconto sul prezzo, pari a Euro
15.000,00, a cui non è imputabile alcun precedente pagamento. Non è corretto, invece, affermare il diritto a esigere, nei confronti della medesima debitrice, il doppio dell'intera caparra confirmatoria (18.000,00 x 2), anziché solamente la sua quota del doppio dell'obbligazione restitutoria (36.000,00 : 7), pari a Euro
5.142,86, dunque nei limiti del debito realmente residuo.

7.5. Sulle somme ripetibili, che costituiscono debito di valuta, sono dovuti gli interessi compensativi nella misura legale, dal momento in cui il creditore ne chiedeva la restituzione costituendo in mora la debitrice, con richiesta di pagamento ricevuta l'11 dicembre 2015.

8. Conclusivamente, le domande principali vanno accolte per quanto di ragione e la riconvenzionale respinta.

9. Il regolamento delle spese di lite dipende dalle posizioni processuali assunte dalle parti. Nel rapporto tra l'attore e la convenuta intransigente le spese di lite seguono la soccombenza di quest'ultima e sono liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base al criterio del decisum, e della complessiva attività svolta, in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, secondo i valori medi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 37 del
2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 2, terzo scaglione. Nel rapporto tra l'attore e tutte le altre parti, invece, l'intervenuta transazione, per quasi tutte originaria e per una successiva, giustifica la compensazione delle spese di lite per intero.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) dichiara cessata la materia del contendere limitatamente alla convenuta CP_2
[...]
2) accoglie nei confronti dell'altra convenuta la prima domanda principale e dichiara il legittimo recesso da parte dell'attore dal contratto preliminare di vendita dedotto in giudizio;

3) accoglie in parte la seconda domanda principale e condanna al CP_1 pagamento, in favore di della somma di Euro 15.000,00, a titolo di Parte_1 ripetizione d'indebito per acconto sul prezzo, e della somma di Euro 5.142,86, a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria per la quota di competenza, oltre agli interessi legali dalla data di costituzione in mora al saldo;

4) rigetta la domanda riconvenzionale;

5) condanna la convenuta al rimborso, in favore dell'attore CP_1 Pt_1
delle spese di lite, che liquida in Euro 5.077,00, a titolo di compensi, ed in
[...]
Euro 563,10, a titolo di esborsi, oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge;

6) compensa interamente tra l'attore e tutte le altre parti le spese di lite.
Così deciso in Cagliari, il 21 ottobre 2025.
Il Giudice
(dott. AN Angioi)
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