All'udienza del 28 Luglio 2025, ore 14.30, per parte attrice compare l'Avv. Stefano Alessandro
Grimaldi, per la IG.ra compare l'Avv. Tiziana Ratto. Parte_1
Nessuno compare per la parte contumace, IG. . Controparte_1
Entrambi i Difensori presenti riferiscono che l'immobile oggetto del procedimento sia già stato restituito dai conduttori al IG. in data 23 Ottobre 2024. Parte_2
Il giudice invita i Difensori presenti a procedere con la discussione del processo ed a precisare le proprie conclusioni definitive.
L'Avv. Grimaldi rappresenta le proprie ragioni e conclude richiamando le conclusioni indicate in atto di precisazione delle conclusioni datato 21 Luglio 2025.
L'Avv. Ratto, anch'Ella illustra le argomentazioni a supporto della posizione della IG.ra
, chiedendo accogliersi le conclusioni già dedotte in memoria integrativa, Avv. Pt_1
Ratto, del 8 Ottobre 2024.
Il giudice, ascoltata la discussione tenuta dai Difensori comparsi, invita le parti presenti ad attendere per ascoltare la lettura della sentenza, ritirandosi in camera di conIGlio alle ore 14.40.
Alle ore 16.10 fatto rientro nell'aula e richiamate le parti dà lettura del dispositivo e delle motivazioni della sentenza.
Si dà atto, però, che nessuna delle parti assiste alla lettura.
Il giudice dott. Andrea Martinetto
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ASTI
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica nella persona del dott. Andrea Martinetto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta a ruolo al n.ro 1614/2024 Registro Generale,
avente ad oggetto: pagamento canoni ed oneri accessori al contratto di locazione a seguito di conversione del rito da procedimento di sfratto,
promosso da
, c.f. , Parte_3 C.F._1
rappresentato e difeso dall'Avv. Stefano Alessandro Grimaldi del Foro di Asti, in forza di procura speciale datata 21 Marzo 2024 e già versata in atti
- attore -
contro
, c.f. Parte_1 C.F._2
rappresentata e difesa dall'Avv. Tiziana Ratto del Foro di Asti, per nomina del 25 Giugno 2024,
resa ai sensi dell'art. 83 c.p.c., presente nel fascicolo telematico dell'Ufficio,
- convenuta - e contro
, c.f. , Controparte_1 C.F._3
- convenuto contumace -
Conclusioni di parte attrice: Voglia l'Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione respinta, - Confermare la convalida dello sfratto, come già eseguito in data
23.10.2024; - Condannare i convenuti al pagamento in favore dell'attore della complessiva somma di € 5.940,00 a titolo di canoni scaduti e spese condominiali non corrisposte a tutto il mese di settembre 2024, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo;
Con vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre IVA e CPA in misura di legge.
Conclusioni della IG.ra : Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis: Parte_1
- Previa CTU tecnico-contabile accertare in relazione a tutto il periodo della locazione gli importi versati dalla conduttrice a titolo di canone e di quote per spese Parte_1
condominiali e conseguentemente acclarare se quanto complessivamente versato dalla predetta medesima abbia estinto ogni obbligazione in capo alla odierna parte convenuta, anche alla luce del fatto che la IG.ra ha sempre versato un importo maggiore di euro 3,75 al mese Pt_1
rispetto a quello pattuito tra le Associazioni di categoria (canone agevolato). - In caso di versamenti di somme in eccesso dal parte della IG.ra , condannare parte attrice alla Pt_1
restituzione delle somme ricevute senza giustificazione, quale arricchimento senza causa,
maggiorate di interessi al tasso legale nel frattempo maturati. - Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa
Conclusioni del IG. : nessuna conclusione è stata svolta dal IG. Controparte_1 CP_1
, in quanto rimasto contumace per l'intera durata del processo.
[...]
Motivi della decisione
Il procedimento veniva inizialmente introdotto con le forme della procedura monitoria della richiesta di convalida dello sfratto per morosità dei due conduttori convenuti. Alla udienza fissata per la convalida si costituiva nel giudizio la sola IG.ra , proponendo Parte_1
opposizione alla convalida.
Il giudice procedeva, quindi, con la conversione del rito anche disponendo la nuova notificazione degli atti nei confronti del IG. , mai costituitosi nel processo. Controparte_1
Parte attrice, a seguito della opposizione della conduttrice costituitasi, formulava istanza di rilascio immediato dell'immobile locato, con riserva delle eccezioni delle parti convenute, ai sensi dell'art. 665 c.p.c. ed il giudice si pronunciava in senso affermativo, accogliendo la richiesta e fissando termine per il rilascio alla data del 9 Ottobre 2024.
Quindi integrate le difese delle parti costituite ed instaurato il legittimo contraddittorio anche nei confronti del IG. , rimasto contumace, alla udienza del 28 Aprile 2025 i CP_1
litisconsorti formulavano le proprie istanze processuali volte alla prosecuzione del processo ed il giudice, ritenuta la causa già matura per la decisione, fissava alla data odierna l'udienza per la discussione del processo e per la precisazione definitiva delle conclusioni delle parti.
Alla luce degli elementi istruttori raccolti in giudizio, le domande come formulate dalla parte attrice appaiono da accogliersi, secondo quanto in appresso specificato.
Parte attrice, nel proprio atto originatore del processo, domandava la convalida dello sfratto per inadempimento delle due parti conduttrici, inadempimento consistente nel non aver corrisposto i canoni di locazione (Euro 345,00) oltre che le somme “in acconto” per oneri accessori (Euro
150,00) per i mesi di Dicembre 2022, Novembre e Dicembre 2023 nonché per i mesi da Gennaio
a Giugno 2024.
Altresì instava per la condanna dei convenuti al pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti.
Si opponeva alla convalida la IG.ra , ritenendo inesistente qualsiasi morosità, Pt_1
specificando però di aver sospeso i propri pagamenti in quanto lamentava una non corretta gestione delle spese condominiali da parte dell'amministratore del condominio, il quale aveva omesso qualsiasi comunicazione di preventivi o consuntivi per tali spese. In sede di conversione il IG. ribadiva le proprie posizioni specificando che Parte_2
anche per il periodo successivo a quello contenuto nei precedenti atti, i convenuti avessero omesso qualsiasi pagamento sia a titolo di canone che di oneri accessori, mentre la IG.ra
, introduceva un nuovo elemento di contestazione (in realtà già preannunciato alla Pt_1
udienza del 26 Luglio 2024) e concernente la circostanza che il contratto di locazione avesse previsto un canone di locazione superiore a quello massimo di legge, trattandosi di canone agevolato.
Per quanto concerne il merito della vertenza si rileva come risulti dimostrata l'esistenza del rapporto obbligatorio tra l'odierno attore, IG. ed i convenuti, IGg.ri Parte_3
e , in ragione della produzione in atti del contratto di Parte_1 Controparte_1
locazione sottoscritto dai contraenti, alla data del 23 Marzo 2011 e registrato presso la competente Agenzia delle Entrate, in data 19 Aprile 2011 (doc. 2 di parte attrice), contratto relativo alla locazione ad uso abitazione dell'immobile sito in Asti, C.so Alessandria, n. 124.
Essendo attestata la sussistenza del contratto, conseguentemente risulta legittima la richiesta della parte locatrice di ottenere le spettanze relative al suddetto rapporto, da corrispondersi a titolo di canoni, per la fruizione del bene locato.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza,
limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte,
mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (tra le varie vedasi: Cass. Civ., Sez. 2, Ord. n.ro
13685 del 21 Maggio 2019; Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20 Gennaio 2015; Cass.
Civ., Sez. 1, Sentenza n. 15659 del 15 Luglio 2011; Cassazione civile sez. lav., 15 Marzo 2010,
n. 6205; Cassazione Civile Sez. III, 1 Aprile 2010, n. 7993; Cassazione Civile sez. III, 12
Febbraio 2010, n. 3373). Essendo pertanto dimostrato il diritto della parte attrice, IG. , a pretendere il Parte_2
pagamento dei canoni domandati, in virtù del contratto in atti, risulta dovuta dalla convenuta la somma di Euro 345,00 mensili come pattuita nell'accordo contrattuale del 23 Marzo 2011
(vedasi pagina prima, punto 2. del citato contratto di locazione presente in atti).
Non vi è contestazione nella lite ed anzi costituisce una circostanza pacifica tra le parti, il fatto che la IG.ra ed il IG. abbiano omesso il pagamento dei canoni di Pt_1 CP_1
locazione domandati dall'attore e che quindi si siano resi integralmente inadempienti della propria obbligazione per i mesi indicati e richiesti dal IG. sino al mese di Parte_2
Settembre 2024, essendo stato l'immobile restituito dai conduttori al IG. , in Parte_2
data 23 Ottobre 2024, come oggi esplicitato dai Difensori delle parti costituite, per un ammontare totale di Euro 4.140,00, pari ad Euro 345,00 moltiplicato per 12 mensilità
(Dicembre 2022 e da Novembre 2023 a Settembre 2024).
La IG.ra giustificava la propria condotta riferendo che in realtà fosse stata la Pt_1
controparte a porre in essere un inadempimento di rilevante gravità e che il proprio comportamento fosse stata la inevitabile conseguenza di detto inadempimento.
Denunciava la mancata comunicazione e specificazione di qualsiasi voce di spesa condominiale e l'applicazione di parametri non corretti nella individuazione del canone di locazione.
Si ritiene che le doglianze della convenuta non possano, in questa sede, essere condivise: difetta qualsiasi elemento istruttorio, o potenzialmente tale, che possa confortare le ipotesi della IG.ra
: non è stata dedotta alcuna istruttoria, né è stato allegato alcun documento che Pt_1
comprovi la errata quantificazione delle spese asseritamente pagate in eccesso oppure l'errata applicazione della disciplina per la locazione agevolata.
Si tratta di mere affermazioni rese dalla parte, peraltro espressamente negate e contestate dall'attore, affermazioni che, proprio perché unilateralmente provenienti, non possono neanche costituire un mero principio di prova. Anche la richiesta di CTU, formulata dalla convenuta costituita, non essendo supportata da alcun indizio a conferma delle proprie ragioni, andrebbe a svolgere una funzione meramente esplorativa, esentando in maniera illegittima, qualora disposta, la parte, dal proprio onere probatorio.
Allo stato, pertanto, risulta dimostrato il diritto della parte attrice a domandare il canone di locazione pattiziamente concordato, mentre risulta priva di fondamento giuridico dimostrato,
la prospettata opposizione della parte convenuta costituita.
Se appare da accogliersi la domanda del IG. in ordine ai canoni non pagati, non Parte_2
altrettanto potrà sostenersi per quanto concerne, invece, la richiesta della ulteriore somma di
Euro 150,00 mensili, vantata a titolo di “acconto per spese condominiali”.
Gli oneri accessori al contratto di locazione, infatti, secondo la disciplina dell'art. 9 della Legge
392 / 1978, certamente costituiscono un obbligo gravante sul conduttore, ma essi, rappresentano un diritto che consegue a voci ben precise e specifiche, descritte e giustificate, Tale diritto non può derivare da una generica previsione contrattuale che, ove ritenuta legittima, andrebbe, di fatto, ad individuare un ulteriore obbligo di pagamento a carico del conduttore in spregio al testuale divieto portato dall'art. 13, co. 1, della Legge 431 / 1998.
Peraltro il diritto del locatore sorgerebbe solo nel momento di avvenuta anticipazione, al soggetto terzo (ad. es. al Condominio oppure alla società erogatrice di un servizio), delle somme non corrisposte dal conduttore e nel caso di specie, difetta in atti la prova di qualsiasi versamento eseguito dal IG. in luogo dei IGg.ri e a Parte_2 Pt_1 CP_1
titolo di spese condominiali o di altri diversi oneri accessori al contratto di locazione.
Per tali ragioni non viene riconosciuto l'importo di Euro 150,00 mensile anche domandato dall'attore, né alcuna altra somma a titolo di oneri accessori, maturati a carico dei IGg.ri e ed anticipati dal IG. . Pt_1 CP_1 Parte_2
Allo stato, pertanto, riconosciuto l'inadempimento dei conduttori per l'omesso pagamento dei canoni di locazione sino al mese di Settembre 2024 ed altresì non ritenuta dimostrata alcuna condotta inadempiente imputabile al locatore, il Tribunale accerta il grave inadempimento dei
IGg.ri e , inadempimento idoneo a determinare la Parte_1 Controparte_1
risoluzione del contratto di locazione esistente tra le parti, in ossequio al combinato disposto di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c.
I IGg.ri e dovranno quindi corrispondere, in solido tra Parte_1 Controparte_1
loro, al IG. , la somma di Euro 4.140,00 (345,00 x 12 mesi), oltre Parte_3
interessi di legge, dal dovuto al saldo.
La già avvenuta restituzione dell'immobile, riferita in data odierna dai Difensori esenta il
Tribunale dalla individuazione di un termine per il rilascio, altrimenti imposto dall'art. 56 della
Legge 392 del 1978.
Le spese del processo seguono la soccombenza e vengono liquidate come indicato in parte dispositiva, secondo i parametri stabiliti dal DM 55/2014, tenuto conto della durata del processo, della difficoltà dei temi trattati, delle difese addotte dalle parti e dell'esito del giudizio, oltre che della fase a cognizione sommaria del processo.
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica, nella persona del dott. Andrea Martinetto,
definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza,


p.q.m.


- accerta la intervenuta risoluzione del contratto di locazione esistente tra le parti del processo per grave inadempimento dei conduttori;

- condanna, in solido tra loro, i IGg.ri e al pagamento, Parte_1 Controparte_1
in favore del IG. , della somma di Euro 4.140,00, oltre interessi di Parte_3
legge, dal dovuto al saldo;

- condanna, in solido tra loro, i IGg.ri e al pagamento Parte_1 Controparte_1
delle spese del giudizio, a favore del IG. , spese oggi liquidate in Euro Parte_3
1.952,39, oltre I.v.a. e C.p.a. ed oltre 15% sulle somme imponibili quale rimborso spese generali, di cui Euro 152,39 a titolo di esposti, ed Euro 1.800,00 a titolo di compensi per le difese;

- respinge ogni altra domanda.
Così deciso in Asti, con sentenza contestuale, il 28 Luglio 2025
Il giudice dott. Andrea Martinetto