Proc. Nr. 1117/2021 R.G.
TRIBUNALE di PRATO
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1117/2021
Oggi 19/03/2024, ad ore 9.15, davanti al sottoscritto giudice dott. Elisabetta Bartoloni Saint
Omer, sono comparsi: per con l'avv. SANTARELLI LUCA, sostituito dall'Avv Vieri Nistri, Parte_1 per , con l'avv. ANDREI ALESSIO, ONroparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note conclusionali cui si riportano.
I Procuratori dichiarano di rinunciare ad essere presenti alla lettura della sentenza.
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
Alle h , 16.45, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. come da allegato al presente verbale, dandone lettura in assenza delle Parti.
Il Giudice
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PRATO
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Elisabetta Bartoloni Saint Omer, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1117/2021, promossa da:
con l'avv. SANTARELLI LUCA Parte_1 C.F._1
ATTORE/I contro
, , con l'avv. ANDREI ALESSIO ONroparte_1 P.IVA_1
CONVENUTO/I conclusioni
Preso atto della discussione e delle conclusioni come precisate a verbale di udienza, il Giudice dà lettura delle ragioni di fatto e di diritto della decisione nonché del dispositivo.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex artt. 447 bis e 426 c.p.c. il sig. ricorreva innanzi l'Ecc.mo Tribunale Parte_1 di Prato concludendo: “ affinché la S.V.I. In via preliminari accerti e dichiari come nulla la clausola che prevede il deposito cauzionale infruttifero;
nel merito condanni parte resistente a: - restituire il deposito cauzionale di euro 15.850 oltre interessi legali maturati sul medesimo dal 31.8.2011; - restituire la somma di euro 12.032 oltre interessi dai singoli pagamenti al soddisfo in ordine ai maggiori canoni pagati rispetto a quelli previsti nel contratto, salvo il più o il meno che sarà ritenuto di ragione e di giustizia;
- rifondere le spese relative al fase della mediazione nel compenso concordato (in deroga riduttiva al tariffario) in euro 1536,00 oltre spese generali, CAP IVA ed esborsi di mediazione (docc.ti 11-13). Con vittoria di spese di causa peritali e giudiziarie.”
In particolare, parte ricorrente deduceva: i) di essere stato conduttore dell'azienda costituita dal complesso immobiliare-sportivo di proprietà della resistente posto in Calenzano, Via V.
Emanuele 1-3 , a seguito di contratto di cessione di contratto di affitto di ramo d'azienda; ii) che dopo vari tentativi bonari inutilmente tentati, il sig. aveva attivato la mediazione per Pt_1 pagina 2 di 6 insorta controversia con la locatrice avente ad oggetto, tra l'altro, anche la ripetizione dei canoni pagati in eccesso a quanto contrattualmente previsto;
iii) che detta mediazione era terminata con esito negativo;
iv) che era interesse del sig. avere la ripetizione dei maggiori canoni Pt_1 pagati e del deposito cauzionale per la complessiva somma di euro 15.850 oltre interessi, ad oggi indebitamente trattenuto della resistente nonostante il rilascio sia avvenuto il 26.6.2020; v) che detto deposito cauzionale previsto nell'originario contratto, era previsto come “infruttifero”, clausola definita contra legem in quanto il deposito fruttifero è norma imperativa;
vi) che in merito alle somme indebitamente pagate in eccesso al canone, pari ad euro 12.032, oltre interessi dal dì di ogni singolo pagamento al soddisfo, produceva prova documentale consistente ON in un conteggio e nelle fatture rilasciate da ON Si costituiva in giudizio la di seguito contestando in via ONroparte_1 preventiva l'improcedibilità parziale della domanda in ordine alla richiesta della restituzione del deposito cauzionale, poiché non oggetto di preventivo procedimento di mediazione, contestava poi la domanda chiedendone il rigetto. In particolare parte convenuta: i) eccepiva a vario titolo l'inammissbilità, improcedibilità delle domande formulate da parte ricorrente, anche per la decadenza e la prescrizione dei diritti fatti valere da parte ricorrente;
nel merito contestava ii)che vi fosse stata la dazione del deposito cauzionale;
iii) la veridicità della postilla a penna di cui al verbale di rilascio, che prevedeva che la caparra sarebbe stata consegnata in un momento successivo;
iv) che l' on poteva pretendere la restituzione di quanto asseritamente pagato Pt_1 in eccesso rispetto al canone contrattuale, stante gli accordi tra le parti e l'adeguamento istat;
v) ON che, in ogni caso, l era debitore di per il mancato pagamento dei canoni da marzo Pt_1
2019 alla data del rilascio. Rassegnava le seguenti conclusioni: “nel merito. A) in via preliminare e assorbente 1) Dichiarare, per i motivi esposti in narrativa, l'improcedibilità della domanda di restituzione del deposito cauzionale. 2) Dichiarare, per i motivi esposti in narrativa,
l'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda di restituzione di euro 12.032,00. 3) Dichiarare, per i motivi esposti in narrativa, l'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda volta a fare valere l'invalidità dell'art.3) del contratto di affitto di azienda per Notaio del 19.11.2003, Per_1
Rep. 154868/15156. B) Rigettare, per i motivi esposti in narrativa, le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto e quindi respingerle integralmente. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.”.
pagina 3 di 6 Il Giudice, preliminarmente, invitava le parti all'attivazione della procedura di mediazione per la domanda relativa alla restituzione del deposito cauzionale. Procedimento che veniva regolarmente attivato e che si concludeva con esito negativo per mancato accordo.
La causa veniva istruita mediante produzione documentale.
All'udienza odierna le parti costituite, come da verbale di cui la presente Sentenza è parte integrante, precisavano le conclusioni e procedeva a breve discussione orale ex art 281 sexies cpc.
Motivi di fatto e di diritto
Mette conto evidenziare, in primo luogo, che non risulta dai documenti prodotti adeguata prova ON della dazione del deposito cauzionale a favore di di cui parte attrice chiede la restituzione oltre interessi. Parte attrice a supporto del diritto ad ottenere la restituzione di detto deposito, sostiene che per tabulas vi sia prova che il deposito cauzionale di euro 15.850,00 è stato versato ON dall'originario conduttore alla richiamando a tal riguardo la clausola di cui al contratto di affitto di ramo di azienda del 19.11.2003 a pag 5 ed acquisito dal sig. con contratto di Pt_1 cessione del 31.08.2011 di detto contratto di affitto di ramo di azienda (doc. 3, pagg. 4 e segg. articolo III), secondo cui: “per effetto della presente cessione di contratto il cessionario subentra con effetto da oggi nell'intera posizione contrattuale del cedente” .
Orbene, detta prova in realtà non sussiste, come evidente dalla lettura della clausola richiamata dalla stessa parte attrice di cui a pag 5 del ONratto di affitto di ramo di azienda del 19.11.2003, poi ceduto nel 2011 al sig. in cui l'affittuaria originaria si impegnava a corrispondere Pt_1
€15.850,00 a titolo di deposito cauzionale nei 30 giorni successivi, come da estratto del citato contratto depositato in atti sub doc 2 di parte attrice.
ON Non vi è prova, dunque, dell'effettiva corresponsione ad odierna convenuta, della somma
€15850,00 a titolo di deposito cauzionale, né da parte dell'originario affittuario, né da parte dell uale cessionario. Pt_1
Il verbale di rilascio, in cui è previsto al punto 4, con postilla aggiunta a penna, che la caparra verrà restituita in seguito, non fornisce adeguato supporto probatorio alla tesi di parte attrice,
pagina 4 di 6 posto che non è indicato l'importo del deposito cauzionale e la postilla è stata contestata da parte ONr convenuta nel presente giudizio in ordine alla veridicità e riferibilità alla ed a fronte di ciò, parte attrice non ha fornito alcun ulteriore elemento probatorio a supporto e conferma di tale pattuizione.
La domanda di condanna alla restituzione non può, dunque, trovare accoglimento, rimanendo peraltro, conseguentemente assorbita la domanda in ordine alla declaratoria di nullità della clausola relativa al deposito cauzionale, perché contra legem, stante la previsione di deposito cauzionale non fruttifero.
Anche la domanda restitutoria di canoni pagati in eccesso per la somma complessiva di
€12032,00 rispetto alla pattuizione contrattuale di cui al contratto di affitto di ramo d'azienda, non può trovare accoglimento.
Al riguardo, in via preliminare pare utile chiarire che nel caso di specie, si controverte in merito ad un contratto di affitto di ramo azienda, non di locazione commerciale, avente per oggetto due campi da calcetto, compreso impianto di illuminazione notturna, con annessi spogliatoi, locale ad uso bar, parcheggi auto n. 25 posti e soprattutto la loro gestione da parte dell' Pt_1
Quanto sopra sgombra il campo dalla possibilità di vedere applicate le specifiche previsioni di cui alla L 392/1978.
Detto questo, mette conto, comunque, evidenziare che anche per la prova del contratto di affitto di ramo di azienda – e per gli eventuali accordi modificativi- occorre, per dettato normativo ex art
2556 cc, la forma scritta ad probationem, per cui pare priva di pregio la difesa di parte convenuta che insiste nel ritenere che il pagamento delle somme in eccedenza rispetto al canone da parte dell ia da imputare ad un accordo verbale intervenuto tra le parti. Pt_1
Tuttavia, è pur vero che non è stato contestato da parte attrice quanto eccepito da parte convenuta sin dalla comparsa di costituzione e risposta, ovvero che il canone non è stato più pagato dall'affittuario sig a partire dal marzo 2019 (compreso) sino alla riconsegna Pt_1 dell'azienda il 26.6.2020, con conseguente mancato pagamento del canone da parte dell'affittuario per complessivi euro 12.384,00, oltre iva e rivalutazione ISTAT al 100% come da contratto. Per costante orientamento ermeneutico: “La proposizione dell'eccezione di compensazione non necessita dell'uso di formule sacramentali e, pertanto, la stessa deve ritenersi ritualmente e tempestivamente proposta, ove il convenuto, nell'effettuare i conteggi delle somme spettanti all'attore, ha portato in detrazione l'importo del proprio contrapposto credito” Cass civile,
Sez. Lavoro, S. n. 2289 del 31 marzo 2000.
pagina 5 di 6 Ciò detto stante la fondatezza di detta eccezione di compensazione, rimasta incontestata, nulla è dovuto a parte attrice a titolo di restituzione di canoni per l'affitto d'azienda per cui è causa.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo ai sensi del DM
55/2014, come aggiornato, tenuto conto del valore del giudizio. Le spese di lite a favore della parte convenuta sono abbattute, valutata la bassa complessità della causa del 20% per la fase di studio e per la fase introduttiva e del 50% per la fase della trattazione e per la fase decisionale tenuto, altresi', conto del concreto svolgersi delle fasi di giudizio in cui l'istruttoria è stata unicamente documentale e vi è stato il deposito di unica memoria conclusionale. Parte attrice soccombente viene, altresi', condannata alla refusione delle spese di mediazione


Per questi motivi


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta le domande di parte ricorrente;

- condanna parte ricorrente alla refusione delle competenze di lite della convenuta liquidate ex d.m. 55/2014, in €4681,00, secondo le specifica indicate in parte motiva, oltre accessori di legge ed €1536,00 per la fase di mediazione, oltre accessori di legge.
Prato, 19.03.2024
Il Giudice Dott.ssa E. Bartoloni Saint Omer
Sentenza ex articolo 281 sexies c.p.c, letta alle ore 16.45 all'esito della Camera di Consiglio, in difetto della presenza dei difensori delle parti ed allegata al Verbale di Udienza.
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