TRIBUNALE DI S. MARIA CAPUA VETERE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Unico del Tribunale di S. Maria C.V., IV° Sezione Civile, G o t avv. Angela
Verolla, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel giudizio civile iscritto al R. G. N. 8380/2021 ed avente ad oggetto: ripetizione di indebito.
TRA
(C.F.: rappresentata e difesa, giusta mandato ad Parte_1 CodiceFiscale_1 litem in calce al ricorso introduttivo, congiuntamente e disgiuntamente dagli avv.ti Costantino
Sabatino e Francesco Silvestri p.e.c.: e Email_1
Email_2
RICORRENTE
E
, (C.F.: ) rappresentato e difeso in virtù di Controparte_1 CodiceFiscale_2 mandato apposto in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dagli avv.ti Anna Maisto e
Francesco Maisto presso i quali elettivamente domicilia in Aversa alla Via Salvo D'Acquisto
n.100, P.e.c.: Email_3 Email_4
CONVENUTO
C O N C L U S I O N I
Le parti con note di trattazione scritta, concludevano riportandosi ai propri scritti difensivi, chiedendo l'accoglimento delle richieste ed istanze formulate, all'udienza del 04.04.2025.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ex art 702 bis c.p.c., la signora premesso di aver sottoscritto con il Parte_1 sig. , titolare di un regolare contratto di compromesso con la RA Controparte_1
1 s.p.a., un contratto di locazione uso abitativo con opzione all'acquisto di un immobile per il quale veniva pattuito il pagamento di un canone di locazione annuale di importo pari ad € 2.400,00 ed il pagamento di € 30.000,00 per la vendita dell'immobile., di aver corrisposto, della sottoscrizione del contratto, al sig. l'importo di € 3.500,00 a cui seguivano due CP_1 bonifici di importi pari a € 3.500,00 ed € 3.000,00, di essersi resa conto, dopo essere stata immessa nella disponibilità dell'immobile, della totale e completa inabitabilità per la presenza delle pareti e del soffitto totalmente ammalorati, e per l'assenza di porte e prese della corrente coperte, di essere venuta a conoscenza, a seguito di una visura per soggetto effettuata sul sig.
che quest'ultimo risultava non vantare alcun diritto sull'immobile in questione CP_1 che, invece, risultava di piena ed esclusiva proprietà della Controparte_2
in sigla ., conveniva in giudizio il signor
[...] CP_3 CP_1
al fine di sentirlo condannare alla restituzione della somma indebitamente versata, pari
[...] ad €.10.000,00 oltre interessi, in virtù di titolo inesistente o, comunque, invalido;
in via meramente subordinata, accertare e dichiarare, ex art. 2041 cc, l'indebito arricchimento senza causa del sig. e, per l'effetto, condannarlo al pagamento, della somma di Controparte_1
€.10.000,00, oltre interessi, con vittoria di spese.
Si costituiva nel presente giudizio il signor , il quale in via preliminare Controparte_1 eccepiva l'inammissibilità e l'improcedibilità del ricorso introduttivo non ricorrendo i presupposti previsti dalla legge per l'applicazione di un procedimento sommario di cognizione atteso che la documentazione prodotta risultava essere del tutto lacunosa e insufficiente tale da dovere essere integrata con l'acquisizione di ulteriori prove e ulteriore attività istruttoria, nonché
l'improcedibilità della domanda per non aver controparte esperito il tentativo obbligatorio di mediazione nonostante il giudizio avesse ad oggetto l'inesistenza/nullità del contratto intercorso tra le parti con conseguente richiesta di restituzione delle somme versate.
Nel merito sosteneva di essere subentrato in data 31/7/2003 al signor nel CP_4 preliminare di vendita intercorso tra quest'ultimo e la RA S.p.a. (in data 23/6/1994) e, dunque, all'atto della sottoscrizione del contratto di locazione con la sig.ra lo Parte_1 stesso era nel legittimo possesso dell'appartamento consegnato poi alla stessa, circostanza conosciuta dalla stessa ricorrente.
Precisava, inoltre, che a seguito del recesso manifestato dalla sig.ra e solo in data Pt_1
18/11/2021 cedeva il preliminare di vendita relativo all'immobile oggetto di causa al sig. CP_5
in favore del quale, in data 30/11/2021, la Società nel
[...] Controparte_2 frattempo divenuta proprietaria di alcuni immobili in precedenza intestati alla RA S.p.a.
(tra questi quello oggetto del contratto di locazione con opzione all'acquisto), in ottemperanza agli obblighi assunti dalla RA S.p.a., trasferiva la proprietà del bene stesso.
Tra l'altro, spiegava domanda riconvenzionale chiedendo la corresponsione dei canoni non goduti da ottobre 2019 (data in cui la ricorrente riceveva le chiavi in concomitanza con la consegna del primo assegno) ad ottobre 2021 (data in cui il convenuto ne riceveva la restituzione), come previsto nel contratto dove veniva pattuito che in caso di rinuncia all'acquisto da parte del conduttore lo stesso era obbligato alla corresponsione dei canoni di
2 locazione maturati .
Con ordinanza del 18/02/2022 il precedente giudicante, rilevato di dover affrontare preliminarmente la questione dell'ammissibilità del rito sommario di cui all'art.702 bis e ss c.p.c disponeva il passaggio del presente giudizio dal rito sommario al rito speciale locatizio e rinviava la causa assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
Espletata l'istruttoria a mezzo prova testimoniale , la causa perveniva sul ruolo dello scrivente giudicante che la assegnava in decisione in data 04 aprile 2025.
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In via preliminare occorre esaminare l'eccezione di parte ricorrente relativa all'improcedibilità della domanda riconvenzionale proposta dall'odierno convenuto per il mancato esperimento del tentativo di mediazione.
Ebbene, tale eccezione risulta essere infondata in quanto l'obbligo di promuovere la mediazione riguarda solo l'atto che introduce il giudizio in via principale e non le domande riconvenzionali, così come stabilito dalla S.C. con la recente sentenza n. 3452 emessa a Sezioni Unite, nella quale le domande riconvenzionali vengono convenzionalmente distinte in due categorie: quelle non eccentriche, cioè non collegate all'oggetto della lite ma che dipendono dal titolo dedotto in giudizio o da quello che già appartiene alla causa come mezzo di eccezione, e quella
“eccentriche”,non direttamente subordinate alla comunanza del titolo già dedotto in giudizio dall'attore.
Secondo gli ermellini “la riconvenzionale non eccentrica non deve essere sottoposta alla condizione della mediazione obbligatoria, dato che era già stata esperita senza esito positivo la condizione di procedibilità per la domanda principale e la lite pende ormai innanzi a un giudice che ne resta investito. Pertanto, se la domanda principale sia stata regolarmente proposta, una nuova mediazione obbligatoria relativa alla riconvenzionale non costituirebbe un filtro al processo ma anzi rischierebbe di allungarne i tempi “. Parimenti nel caso della riconvenzionale
“eccentrica”, cioè quella che allarga l'oggetto del giudizio senza connessione con quello già introdotto dalla parte attrice, va esclusa le necessità della mediazione per i principi della certezza del diritto e quello della ragionevole durata del processo.
La motivazione, che si basa sulla necessità di evitare procedure che allungherebbero i tempi del procedimento, porta conseguentemente a escludere dunque anche in caso di reconventio reconventionis e di domande sollevate da terzi chiamati o intervenienti in giudizio le stesse considerazioni di non necessarietà della procedura di mediazione, sempreché sia stata assolta la condizione per la domanda giudiziale principale.
In conclusione, per la Suprema Corte, la condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 del D.lgs.
28/10, sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, sia che si tratti di domande eccentriche che non eccentriche così come anche per la reconventio reconventionis e per le domande sollevate da terzi chiamati o intervenienti in giudizio.
Per quanto concerne il merito della questione, ovvero la richiesta di accertamento della titolarità del diritto in capo al al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, va CP_1 precisato che il suddetto convenuto, così come provato dalla documentazione versata agli atti, al
3 momento della sottoscrizione del contratto di locazione e fino al recesso dallo stesso, risultava essere titolare di un contratto preliminare di acquisto avente ad oggetto l'immobile locato.
Il contratto preliminare, infatti, com'è noto ha ad oggetto l'obbligo per le parti di concludere un successivo e futuro contratto, detto “definitivo”, già delineato nei suoi elementi essenziali. Si tratta, quindi, di un contratto ad efficacia obbligatoria per le parti, che assumono l'obbligazione di prestare un futuro consenso. Talvolta si può decidere di anticipare gli effetti del definitivo, fin dal momento della stipula del preliminare, come ad esempio la consegna anticipata della cosa oppure il pagamento di tutto o parte del prezzo, delineando quello che prende il nome di
“contratto preliminare ad effetti anticipati”.
In tali casi chi prende in consegna la cosa si considera ne abbia la semplice detenzione e non il possesso perché, se il possesso è la situazione di fatto corrispondente all'esercizio di un diritto reale in questo caso non è ravvisabile alcun diritto reale da parte del contraente, la cui situazione può invece qualificarsi in termini di detenzione, perché il futuro acquirente è consapevole di non essere ancora il proprietario definitivo. Manca dunque l'animus possidendi, elemento essenziale del possesso.
Tale principio è stato ribadito anche dalla Cassazione, la quale con la sentenza n. 7930/2008, emessa a Sezioni Unite, ha stabilito la natura giuridica del preliminare ad effetti anticipati qualificandolo come un contratto misto, risultante dalla combinazione di tre contratti diversi: 1) un preliminare;
2) un mutuo;
3) un comodato. In pratica, avremmo un contratto preliminare per quanto riguarda il vincolo a stipulare il definitivo;
un mutuo per quanto riguarda l'anticipazione del prezzo al venditore;
un comodato per quanto riguarda l'anticipata disponibilità del bene da parte del compratore.
E ancora in tal senso, “… nella promessa di vendita, quando viene pattuita la consegna anticipata del bene, ossia prima della stipula del contratto definitivo, la relazione che si instaura tra la cosa e il promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso”. (Cassazione civile sez. II, 31/05/2022, n.17559)
Orbene, in tali casi il detentore qualificato può decidere di locare la cosa di cui ha la detenzione atteso che il contratto di locazione avendo natura personale comporta che chiunque abbia la disponibilità del bene può validamente concederlo in locazione, essendo sufficiente che tale disponibilità sia fondata su un rapporto - anche di fatto - che permetta al locatore di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento. Di conseguenza la legittimazione a concedere un bene in locazione è riconoscibile anche in capo al mero detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente.
Nel caso di specie, dunque, il signor essendo subentrato in data 31/7/2003 al sig. CP_1
nel preliminare di vendita intercorso tra quest'ultimo e la RA S.p.a. in data CP_4
23/6/1994, come da contratto prodotto agli atti di causa, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione con la signora era detentore qualificato dell'immobile de quo e Pt_1 quindi legittimato a locarlo.
Il contratto preliminare, inoltre come qualsiasi contatto, può essere ceduto a terzi come disciplinato nell'art. 1406 C.C. in base al quale “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei
4 rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta”. Con la cessione del contratto si verifica una successione a titolo particolare nei rapporti nascenti dal negozio giuridico ceduto realizzandosi la sostituzione di uno dei contraenti originari con un nuovo soggetto che subentra nella stessa posizione contrattuale del soggetto cedente.
A norma dell'art. 1575 del Codice Civile il principale obbligo del locatore è quello di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di assicurarne il pacifico godimento.
Orbene, nel caso che ci occupa non v'è motivo di dubitare che la ricorrente veniva immessa nel godimento dell'immobile, circostanza provata anche a mezzo di testimonianza all'udienza del
13.09.2024 e mai negata dalla stessa ricorrente la quale, dunque, si limitava ad eccepire di non aver potuto godere dell'immobile perché inabitabile.
Tra l'altro la stessa con la sottoscrizione del contratto di locazione dichiara all'art 1 di “aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto”, e ad ogni modo anche di questa circostanza la stessa non ha mai fornito alcuna prova contraria.
Alla luce delle suindicate considerazioni si ritiene di dover rigettare la domanda di parte ricorrente.
Infine, per quanto concerne la domanda riconvenzionale relativa alla condanna di parte ricorrente della somma dovuta a titolo di indennità di occupazione per i canoni di locazione maturati si ritiene di poter accogliere la suddetta richiesta in considerazione del fatto che così come disposto dall'art. 6 del contratto di locazione con opzione all'acquisto sottoscritto dalle parti in causa “il conduttore in caso di rinuncia all'acquisto riconosce al locatario la somma dei fitti fino a quel momento maturati”.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo

P. Q. M.

Il Giudice del Tribunale di Santa Maria C.V., IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta il ricorso;

- accoglie la domanda riconvenzionale;

- condanna la signora a corrispondere in favore del signor Parte_1 CP_1
l'importo di euro di € 4.800,00 per le ragioni di cui in premessa;

[...]
- condanna la signora a corrispondere in favore del signor Parte_1 CP_1
l'importo di euro € 2.255,00 a titolo di competenze del presente giudizio oltre rimborso
[...] delle spese generali, CPA e IVA e accessori come per legge.
Così deciso in Santa Maria C.V. il 24.04.2025
IL GOT
Avv. Angela Verolla

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