REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Angela Dell'Ali
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3957/2019 R.G. promossa da:
nato/a a ALÌ TERME (ME) il 17/04/1946, rappresentato e CodiceFiscale_1
difeso dall'AVV. VACCARELLA MARIO
contro rappresentato e difeso dall'AVV. ZAPPULLA Controparte_1 P.IVA_1
CARMELO
Avente ad oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 28/10/2024 e la causa è stata posta in decisione.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
e nella rispettiva qualità di condomini, hanno convenuto in giudizio il Parte_1 Parte_2
in Siracusa e impugnato la delibera condominiale Controparte_2
pagina 1 di 9 assunta in sede di assemblea tenutasi in data 8 marzo 2019, limitatamente al punto 2 dell'ordine del giorno e relativo all'approvazione del rendiconto consuntivo dell'esercizio 2018.
Gli odierni attori hanno impugnato la delibera, deducendone l'invalidità sia per la duplicazione di spese già di competenza dell'esercizio 2017, a causa del passaggio dal criterio di competenza a quello di cassa, sia per l'incompletezza per mancanza del riparto spese a consuntivo, dello stato patrimoniale e della nota esplicativa prescritti dall'art. 1130 bis codice civile.
In particolare, e hanno rappresentato che con la deliberazione assembleare Parte_1 Parte_2
dell'8 marzo 2019, l'assemblea del aveva approvato il rendiconto Controparte_1
consuntivo dell'esercizio 2018; che tale documento era stato redatto secondo il criterio di cassa e non era stato accompagnato né dal riparto delle spese a consuntivo, né dallo stato patrimoniale con l'indicazione dei crediti e dei debiti di fine esercizio, né dalla nota sintetica esplicativa prescritta dall'art. 1130 bis c.c.; che spese già contabilizzate nel bilancio 2017 erano state nuovamente iscritte tra i costi dell'esercizio 2018; che, nello specifico, il compenso dell'amministratore e la fattura Pt_3
per la manutenzione ordinaria dell'ascensore, oneri entrambi già ripartiti l'anno precedente e Per_1
saldati nel 2018, figuravano di nuovo nell'elenco dei pagamenti del 2018; che questa duplicazione si era prodotta perché l'amministratore aveva abbandonato il precedente criterio di competenza adottato nel 2017 e aveva introdotto il criterio di cassa per l'esercizio 2018; che, di conseguenza, gli stessi esborsi erano risultati registrati due volte nell'arco di due esercizi contigui, con evidente alterazione della veridicità del bilancio e ingiustificato aggravio delle quote poste a carico dei condomini.
Il Condominio convenuto di Siracusa si è costituito eccependo, in via preliminare, Controparte_1
la decadenza degli attori dal diritto di impugnare la deliberazione assembleare dell'8 marzo 2019, della quale era stata data comunicazione a tutti i condomini il 9 marzo 2019; ha sostenuto che, trattandosi di delibera avente natura meramente annullabile, in quanto relativa alla ripartizione delle spese in presunta violazione dell'art. 1123 c.c., il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. era decorso e spirato ben prima della notifica dell'atto di citazione, avvenuta il 26 luglio 2019.
pagina 2 di 9 Sempre in via preliminare il convenuto ha eccepito l'inammissibilità della domanda CP_1
perché gli attori non avevano contestato vizi formali della convocazione o della deliberazione, ma criticato il merito ossia la scelta discrezionale dell'assemblea di approvare il rendiconto 2018 con il criterio di cassa, senza raccordarlo al precedente criterio. Secondo il , Controparte_1
l'assemblea, nell'esercizio della propria discrezionalità, si era limitata ad approvare le spese effettivamente sostenute senza ledere i diritti individuali dei condomini di cui all'art. 1123 c.c.; gli attori, inoltre, non avendo partecipato alla riunione, non potevano censurare una decisione sulla quale avrebbero potuto incidere con il loro voto.
Il convenuto ha sostenuto inoltre che il rendiconto 2018, proprio perché sprovvisto del CP_1
riparto delle spese, come gli stessi attori avevano evidenziato in citazione, non aveva generato alcun obbligo di pagamento a carico dei singoli condomini;
di conseguenza, la paventata duplicazione di poste sarebbe rimasta meramente teorica, senza incidere sul patrimonio degli attori, con conseguente mancanza di un interesse concreto e attuale a impugnare la delibera.
Il convenuto ha infine rappresentato che l'unico motivo concreto di doglianza sollevato CP_1
dagli attori, vale a dire il presunto permanere di un debito per spese imputate all'esercizio 2017 e materialmente saldate nel 2018, era stato travisato in quanto l'assemblea, nell'esercizio della propria discrezionalità, aveva scelto il criterio di cassa soltanto per adeguare la contabilità alla gestione reale,
senza comprimere i diritti individuali e, soprattutto, senza duplicare alcuna voce di spesa, circostanza,
quest'ultima, illustrata con trasparenza agli attori in sede assembleare;
di conseguenza la pretesa lesione patrimoniale non sussisteva e l'impugnazione era priva di fondamento.
Radicatosi il contraddittorio, il Tribunale, esaurita la fase istruttoria documentale e rinviata la causa per la decisione, con ordinanza del 23 settembre 2024 ha rilevato che nel fascicolo non vi era copia della comunicazione al Condominio dell'istanza di mediazione depositata il 3 aprile 2019; poiché tale comunicazione è l'atto che sospende il termine decadenziale di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c., il pagina 3 di 9 Giudice ha onerato la parte attrice di produrne prova documentale e ha rinviato la causa all'udienza del
28 ottobre 2024 per la relativa verifica.
Successivamente depositata dagli attori tale documentazione, la causa è giunta al naturale epilogo a seguito della udienza di precisazione delle conclusioni del 10 febbraio 2025 e del successivo scambio degli scritti difensivi di cui all'art. 190 codice di rito civile.
Questi i fatti di causa, il Tribunale reputa che le domande attoree di declaratoria di nullità o annullabilità della delibera assembleare del 13 maggio 2021 siano da accogliere per i motivi di seguito indicati.
Deve preliminarmente rilevarsi che l'eccezione di decadenza sollevata dal convenuto non CP_1
è fondata. Il Condominio ha dedotto che l'atto di citazione, notificato il 26 luglio 2019, sarebbe tardivo rispetto al termine di trenta giorni fissato dall'art. 1137 Codice civile.
Dalla documentazione prodotta dagli attori all'udienza del 28 ottobre 2024 risulta che l'istanza di mediazione venne inoltrata all'amministratore del Condominio via p.e.c. il 3 aprile 2019 e che il procedimento si concluse con esito negativo il 27 giugno 2019. L'invio dell'invito ha sospeso pertanto il decorso del termine di decadenza sino alla conclusione del procedimento;
di conseguenza, alla data di notifica dell'atto introduttivo non era ancora decorso il termine residuo: ne consegue il rigetto dell'eccezione.
Ancora in via preliminare va esaminata l'ulteriore eccezione del il quale sostiene che, CP_1
poiché il rendiconto 2018 è privo del riparto, esso non avrebbe determinato obblighi di pagamento e, di conseguenza, non avrebbe arrecato agli attori alcun pregiudizio concreto. Tale argomentazione non può
essere condivisa.
Va anzitutto ricordato che l'atto deliberativo dell'assemblea condominiale costituisce, per sua natura,
un titolo dotato di potenziale efficacia esecutiva: la delibera di approvazione del rendiconto, una volta formata, può essere azionata in via diretta e immediata dall'amministratore nei confronti di tutti i condomini, compresi gli odierni attori, ai sensi dell'art. 63 disp. att. Codice civile.
pagina 4 di 9 Ciò significa che, anche se il riparto non è ancora stato allegato, il documento contabile approvato in assemblea è destinato a fungere da base per la successiva riscossione coattiva delle quote;
la sua validità o invalidità incide quindi sin dal momento stesso della sua approvazione sul patrimonio dei singoli condomini.
Nel caso di specie la deliberazione impugnata ha approvato un rendiconto privo dei documenti essenziali previsti dall'art. 1130 bis c.c. e ha recepito, senza alcun raccordo, spese già addebitate nell'esercizio precedente. La mancanza degli allegati impedisce ai condomini di verificare la reale situazione patrimoniale dell'ente, mentre la duplicazione delle voci di costo altera il risultato economico dell'esercizio. Un atto con tali caratteristiche non è soltanto irregolare sotto il profilo formale, è anche potenzialmente lesivo, perché potrebbe essere posto a fondamento di future richieste di pagamento, fino a divenire titolo per azioni esecutive o per ingiunzioni di pagamento in danno dei condomini.
Di conseguenza l'interesse degli attori ad impugnare non è meramente teorico. Essi si sono attivati per evitare che un documento contabile inaffidabile, già idoneo a produrre effetti esecutivi, diventi lo strumento con cui, anche in via coattiva, potrebbero essere loro richieste somme non dovute. Il
pregiudizio paventato è dunque concreto, attuale e patrimonialmente apprezzabile, sicché l'eccezione di inammissibilità sollevata dal Condominio deve essere respinta.
Da ultimo, il ha eccepito che l'impugnazione sarebbe inammissibile perché, a suo dire, gli CP_1
attori non avrebbero denunciato vizi di legittimità dell'atto, ma si sarebbero limitati a contestarne il merito, censurando la scelta assembleare di adottare il criterio di cassa. L'obiezione non è condivisibile.
Il sindacato del giudice, com'è noto, non può spingersi a valutare l'opportunità delle decisioni assunte dall'assemblea; esso si arresta alla verifica della loro conformità alla legge e al regolamento condominiale.
Orbene, nel caso di specie gli attori non si dolgono semplicemente dell'opportunità di un determinato metodo di contabilizzazione: lamentano, invece, la violazione di prescrizioni normative inderogabili, in pagina 5 di 9 particolare dell'art. 1130 bis c.c., che impone l'allegazione di specifici documenti contabili, e dei principi di correttezza nella tenuta dei bilanci, disattesi per effetto della duplicazione di spese già
imputate all'esercizio precedente.
Si tratta, dunque, di doglianze che attengono alla legittimità sostanziale della delibera, rientrando pienamente nel perimetro dell'annullabilità previsto dall'art. 1137 c.c.: ne consegue che l'azione proposta è ammissibile e l'eccezione sollevata dal Condominio deve essere respinta.
Ciò premesso, l'esame del merito impone anzitutto di soffermarsi sulla conformità del rendiconto consuntivo 2018 ai requisiti formali delineati dall'art. 1130 bis Codice civile.
Ai fini della presente decisione occorre richiamare il principio giurisprudenziale, ormai consolidato,
secondo cui la validità dell'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio non postula che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancio delle società, rimanendo, tuttavia, necessario che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione nonché la situazione patrimoniale dell'ente di gestione (Cass. 28257/2023).
In particolare, la Suprema Corte ha affermato che, pur nella maggiore semplicità di forme rispetto alla formazione del bilancio di società, la contabilità condominiale deve rispondere ad esigenze di veridicità
e trasparenza, consentendo di comprendere, in modo chiaro e certo, le voci di entrata ed uscita nonché
quelle di debito-credito.
Siffatta esigenza è coerente con la ratio, insieme informativa e di controllo, che presiede alla presentazione del rendiconto consuntivo annuale da parte dell'amministrazione condominiale.
Come è noto, infatti, lo stato patrimoniale o situazione patrimoniale del è il documento CP_1
annuale che “fotografa” la situazione di fine esercizio (che a sua volta è anche quella di inizio esercizio successivo); in altri termini, tale documento definisce lo stato delle attività e delle passività (cioè,
rispettivamente, dei crediti e dei debiti nonché dei fondi esistenti) del al 31 dicembre CP_1
dell'anno cui esso inerisce. In particolare nella voce “attivo” devono essere dettagliatamente riportati pagina 6 di 9 tutti i crediti, distinguendo quelli sorti durante l'anno da quelli relativi agli anni pregressi,
suddividendoli tra quelli che hanno avuto origine da conguagli rispetto a quelli che hanno avuto origine dall'emissione di quote ordinarie non pagate (morosità), oltre all'esistenza di liquidità di cassa e di banca;
nella voce “passivo” deve essere inserita l'indicazione dettagliata dei debiti, evidenziando quelli verso condomini e verso terzi (es. relativi a conguagli e a fornitori non pagati;
debiti tributari/previdenziali) ed infine i fondi a qualsiasi titolo costituiti.
La conoscenza di tali dati contabili (debiti e crediti verso i condòmini e verso terzi) è necessaria per soddisfare il diritto all'informazione, completando quella del conto economico, in cui non vi è traccia delle somme a debito e a credito. Esiste, quindi, una funzione integrativa tra la “situazione di flusso”,
descritta dal “conto economico”, e la “situazione di stato” descritta nella “situazione patrimoniale”; per questo, i due documenti assumono, ciascuno in via autonoma e non sostituiva, una funzione informativa di due aspetti connessi e interrelati della gestione contabile, il cui raccordo costituisce la
“riprova” della “quadratura” della complessiva gestione.
Va, altresì, rimarcato che l'impugnativa della delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo per violazione dei criteri di veridicità, intellegibilità e trasparenza non si traduce in un'azione di accertamento del credito-debito nei rapporti tra l'ente di gestione ed il condomino, bensì
ha ad oggetto unicamente il vizio di legittimità da cui si assume essere affetta la deliberazione medesima, siccome adottata in violazione dei criteri imposti dall'art. 1130 bis Codice civile.
È pacifico in atti che il documento sottoposto all'assemblea, e da questa approvato con la deliberazione dell'8 marzo 2019, era privo del riepilogo finanziario, dello stato patrimoniale recante la posizione creditoria e debitoria di fine esercizio nonché della nota sintetica esplicativa. Tali allegati sono individuati dal legislatore quali componenti essenziali del rendiconto e costituiscono il presupposto minimo per consentire ai condomini un controllo effettivo sulla gestione;
la loro assenza priva il documento di intellegibilità e determina l'annullabilità della deliberazione che lo recepisce.
pagina 7 di 9 Sotto un secondo profilo, gli attori hanno documentato la riproposizione, nel consuntivo 2018, di spese
– segnatamente il compenso dell'ex amministratore e la fattura per la manutenzione Pt_3 Per_1
dell'ascensore – già imputate e ripartite nell'esercizio 2017.
Il ha ricondotto tale duplice imputazione al passaggio dal criterio di competenza a quello CP_1
di cassa, sostenendo che le predette spese, quantunque registrate nel 2017, furono materialmente saldate soltanto nel 2018.
L'assunto difensivo non persuade. Il mutamento di metodo contabile è, in astratto, consentito;

nondimeno esso impone la redazione di un prospetto di raccordo idoneo a evitare la reiterazione di identiche poste in esercizi contigui, a salvaguardia del principio di continuità e veridicità del bilancio.
In mancanza di tale raccordo, il risultato economico dell'esercizio 2018 risulta artificiosamente incrementato, con conseguenze immediate sull'equilibrio patrimoniale dell'ente e potenziali ripercussioni sulla successiva ripartizione degli oneri.
Va, infatti, ricordato che la deliberazione di approvazione del rendiconto integra titolo idoneo all'esazione coattiva delle quote ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.; pertanto, la sua validità o invalidità incide, fin dal momento dell'adozione, sulla posizione patrimoniale di ciascun condomino.
Ne discende che i vizi riscontrati, ovvero omissione degli allegati obbligatori e duplicazione di spese,
non si esauriscono in irregolarità astratte, ma si traducono in lesione immediata del diritto dei partecipanti alla trasparenza gestionale e alla corretta ripartizione degli oneri. Per le ragioni esposte, la deliberazione assembleare dell'8 marzo 2019, relativamente al punto 2 dell'o.d.g., deve essere annullata.
Merita, altresì, rilievo la condotta processuale assunta dal convenuto. CP_1
Con ordinanza 28 gennaio 2022 questo Tribunale aveva ingiunto al di esibire il riepilogo CP_1
finanziario (ex art. 1130 bis cod. civ.) relativo all'esercizio 01.01.2018/31.12.2018 contenente il dettaglio analitico dei debiti verso fornitori e dei crediti verso condomini a fine esercizio, riservando la nomina di un ausiliario contabile per l'eventuale verifica. L'amministratore del Controparte_1
pagina 8 di 9 , di in Siracusa non ha tuttavia ottemperato all'ordine, producendo documenti CP_1 Controparte_2
già in atti.
In definitiva, il Tribunale, per tutto quanto sopra affermato e accertato, ritiene che la deliberazione assembleare dell'8 marzo 2019 debba essere annullata, poiché adottata in violazione dei requisiti di veridicità, intellegibilità e trasparenza imposti dall'art. 1130 bis c.c. e in difetto degli allegati essenziali idonei a garantirne la comprensibilità; di conseguenza, va accolta l'impugnazione proposta dagli attori.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno addossate al Controparte_1
convenuto nella misura di cui al dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale in Siracusa, Seconda Sezione Civile, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così
provvede:

1. Accoglie l'impugnazione proposta da e e, per l'effetto, annulla la Parte_1 Parte_2
deliberazione assembleare del in Siracusa, Controparte_2
assunta al punto 2 dell'ordine del giorno della seduta di assemblea dell'8 marzo 2019;

2. Condanna il in Siracusa a pagare a Controparte_2 [...]
e le spese di lite che si liquidano in Euro 264,00 per spese ed Euro Pt_1 Parte_2
3.500,00 per compenso di avvocato, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali;

3. Pone le spese del procedimento di mediazione obbligatoria a carico del Condominio CP_1
, di in Siracusa.
[...] Controparte_2
Siracusa, 25 giugno 2025 Il Giudice
Dott.ssa Angela Dell'Ali
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