N. R.G. 1266/2024
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa NA AR, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n.r.g. 1266\2024 promossa da: Pa (c.f.: ), elettivamente domiciliato in Foggia alla via Dante Parte_2 C.F._1
Alighieri n. 6 presso e nello studio dell'Avv. Rossella Spada dalla quale è rappresentato e difeso
Ricorrente contro
(c.f. , rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe di Controparte_1 P.IVA_1
Gennaro, elettivamente domiciliato in Foggia alla Piazza Aldo Moro n° 16
Resistente
Fatto e diritto
Con regolare ricorso in riassunzione, ha convenuto innanzi al Tribunale di Foggia il Parte_3 cd. , deducendo: CP_1 CP_1
- di essere comproprietario di unità immobiliari facenti parte del di via G. Controparte_1
La Torre n. 322 di Foggia costituito in data 11/11/2020;
- con convocazione del 24/02/2022, è stata indetta assemblea ordinaria per deliberare sui seguenti punti all'ordine del giorno: “1. Informativa esercizi 2003/2020; 2. Esercizio 2021: determinazioni spesa e piano di riparto;

3. Preventivo 2022: determinazioni;

4. Legge 77/2020 e successive modifiche: aggiornamenti e determinazioni.”;
- che, il giorno 11.03.2022, si è riunita in seconda convocazione l'assemblea condominiale per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno: “

1. Informativa esercizi 2003/2020; 2. Esercizio
2021: determinazioni spesa e piano di riparto;

3. Preventivo 2022: determinazioni;

4. Legge 77/2020 e successive modifiche: aggiornamenti e determinazioni”;
-che La non ha partecipato alla predetta assemblea condominiale, della quale gli è stato Pt_2 comunicato il verbale contenente le decisioni ivi deliberate;

pagina 2 di 8 - che ha instaurato il procedimento di mediazione obbligatoria per l'impugnazione della Pt_3 suddetta deliberazione condominiale dinanzi all'organismo di mediazione - Controparte_2
Sede di Foggia, n. 147/2022, definitosi con esito negativo in data 13/07/2022, non avendo le parti raggiunto l'accordo;
-che con atto di citazione notificato in data 12/09/2022, ha impugnato dinanzi al Parte_3
Giudice di Pace di Foggia la deliberazione in parola ritenendola nulla e/o annullabile;

-che il giudizio, al n. 3378/2022 r.g., è stato definito con la sentenza n. 973/2023, con la quale il gdp di
Foggia ha dichiarato la propria incompetenza in favore del Tribunale di Foggia;

- che la deliberazione assunta dal in data 11.03.2022 è annullabile e/o Controparte_1 nulla, poiché, contraria all'art. 1130 c.c.. e, in particolare: a) il Condominio è stato costituito a novembre 2020; b) con la deliberazione condominiale dell'11.03.2022 sono stati approvati i conteggi relativi agli anni 2003\2020; c) alla nota di convocazione dell'assemblea condominiale è stata allegata la tabella riepilogativa / conto economico, con la quale sono stati approvati i conteggi relativi agli anni
2003-2017, in assenza di specificazione delle entrate e delle uscite relative a ciascuna annualità e del registro di contabilità; d) nel bilancio 2021 è inserita una debitoria a carico del condomino Pt_3 senza alcuna prova della stessa sussistenza di tale debito.
Sulla base di tali deduzioni, ha chiesto al Tribunale di Foggia di: “1) annullare ovvero Pt_3 dichiarare nulla la delibera dell'assemblea del Controparte_3
di Foggia del 11/03/2022 per tutte le ragioni innanzi libellate;
2) con vittoria di spese e
[...] competenze di lite, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore dichiaratosi antistatario”.
Si è costituito in giudizio il il quale ha eccepito: a) la decadenza di Controparte_1 CP_1 dall'azione per i vizi di annullabilità della delibera impugnata non precedentemente contestati Pt_3 in sede di mediazione obbligatoria;
b) nel merito, l'infondatezza dell'eccezione di nullità e\o annullabilità della delibera impugnata;
c) il difetto di legittimazione attiva di Parte_3
Il convenuto ha chiesto al Tribunale di Foggia di: “1) PRELIMINARMENTE: accertare e dichiarare la
INAMMMISSIBILITA' e/o IMPROPONIBILITA' della impugnativa ex art. 1137 C.C. da parte del ricorrente, per intervenuta DECADENZA rispetto a quanto in più proposto ed eccepito di quanto in sede di procedimento di mediazione, anche in violazione del cd. principio di “simmetria”. Tanto con ogni conseguenza in ordine alle spese di lite;
2) NEL MERITO: per tutte le difese, eccezioni e ragioni espresse in premessa, quanto documentato e per quanto emergerà in eventuale sede d'istruttoria, rigettare tutte le avverse richieste perché inammissibili, infondate in fatto ed in diritto, nonché prive della necessaria prova, sì confermando la piena validità della delibera impugnata, per l'effetto; 3)
SEMPRE E IN OGNI CASO: in esito a quanto sopra condannare, il signor , al Parte_3
pagina 3 di 8 pagamento delle competenze di giudizio secondo i parametri di legge, oltre oneri accessori, nonché delle spese e competenze del procedimento di mediazione, tanto in considerazione della condotta processuale ed extra processuale tenuta. In malaugurata ipotesi di accoglimento, comunque, per quanto in premessa ed in atti compensare le spese di lite”.
Le parti hanno concluso come da rispettivi scritti difensivi e all'odierna udienza la causa è stata decisa.
La domanda è infondata e va rigettata per i motivi di seguito spiegati.
In primo luogo, va rigettata l'eccezione di inammissibilità e/o improponibilità della impugnativa, come formulata dal resistente.
In proposito, si osserva che la domanda di mediazione va redatta in modo informale, ma deve rispettare i requisiti minimi di cui all'art. 4 D.Lgs. 28/2010, tra i quali contenere una chiara e precisa indicazione dell'”oggetto della pretesa e delle ragioni della domanda”.
In particolare: a) la previsione dell'art. 4, comma 2, del D.Lgs. n. 28/2010 di dover includere nell'istanza di mediazione “l'oggetto e le ragioni della pretesa” va riferita al nucleo più significativo e rilevante della controversia e non alle domande accessorie poi emerse in giudizio;
b) il difetto della condizione di procedibilità, conseguente alla difformità tra l'oggetto e titolo dell'istanza di mediazione e quelli della successiva causa, sussiste solo qualora la domanda giudiziale ha un petitum più ampio di quello della domanda di mediazione, si fonda su fatti costitutivi ulteriori rispetto a quelli dedotti nella fase stragiudiziale ovvero si basa su differenti pretese;
c) non occorre una perfetta simmetria tra istanza di mediazione e domanda giudiziale, essendo sufficiente che i fatti posti a fondamento della successiva domanda giudiziale siano stati enucleati nella domanda di mediazione, a nulla rilevando l'esatta qualificazione giuridica della vicenda (Cassazione n. 29333/2019).
Nel caso di specie, nel verbale negativo di mediazione, si legge: “Oggetto della controversia:
Impugnazione della delibera assembleare dell'11.03.2022 comunicata il 18.3.2022: i rendiconti degli anni indicati e di cui alla documentazione allegata alla convocazione (peraltro illeggibile) della suddetta assemblea non sono stati elaborati secondo la normativa di riferimento e in particolare secondo l'art.1130 bis c.c.” .
Dall'esame complessivo della domanda introduttiva del presente giudizio, si evince che Parte_3 ha riproposto, in sede giudiziale, la domanda già compiutamente individuata nell'istanza di
[...] mediazione, senza modificare la causa petendi e nemmeno il nucleo dei fatti storici posti a fondamento della stessa.
Per tutti questi motivi, si rigetta l'eccezione di improcedibilità della domanda, ritenendo che non sia stata alterata la corrispondenza tra l'oggetto e titolo dell'istanza di mediazione e quelli del giudizio di merito. pagina 4 di 8 Nel merito la domanda del ricorrente è infondata.
Il quadro normativo di riferimento è costituito dagli artt. 1130, 1130 bis e 1135 del codice civile, come novellati dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012.
L'art. 1130 c.c., al n. 1, pone in capo all'amministratore l'obbligo di “eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio“.
L'art. 1130 bis c.c., introdotto ex novo dalla riforma del 2012, disciplina in dettaglio il contenuto del rendiconto condominiale, stabilendo che esso “contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che CP_1 devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica”. La norma precisa inoltre che il rendiconto “si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti“.
L'art. 1135 c.c., infine, al n. 3 attribuisce all'assemblea dei condomini il compito di approvare “il rendiconto annuale dell'amministratore e l'impiego del residuo attivo della gestione”.
Sul piano processuale, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile solo in ipotesi tassative (Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Quanto alla legittimazione ad agire, è principio consolidato che essa spetti al condomino assente all'assemblea o che, se presente, abbia espresso voto contrario o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l'onere di provare tali circostanze (Cass. n. 5611/2019).
Secondo la Corte di Cassazione, "il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto condominiale ai sensi dell'art. 1130-bis c.c.
(disposizione introdotta dalle L. n. 220/2012), perseguono lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, è così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato" (Cass.33038/2018).
In presenza, dunque, degli elementi che compongono il rendiconto condominiale la delibera è regolare.
Come chiarito dalla Cassazione nel 2022 (sent. n. 20009/22), «La deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine di 30 giorni non per ragioni di merito, ma solo di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera». pagina 5 di 8 Sono ragioni di legittimità: la mancanza del quorum costitutivo;
la mancanza del quorum deliberativo (maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell'edificio);
l'omessa convocazione di uno o più condomini o il mancato rispetto dei 5 giorni di tempo tra il ricevimento dell'avviso e la data della prima convocazione;
l'incompleta indicazione dei punti all'ordine del giorno.
Precisa la Corte di Cassazione che, in tema di condominio negli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto non è necessaria la presentazione da parte dell'amministratore all'assemblea di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l'indicazione delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio da parte dell'assemblea delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14428 del 29 maggio 2025).
Il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, CP_1 avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che CP_1 comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la
pagina 6 di 8 presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione (Cass. n. 28257 del 2023).
Tali principi enunciati dalla Corte di Cassazione ben possono essere applicati al caso di specie.
Risulta agli atti che l'amministratore ha allegato alla lettera di convocazione dell'assemblea la seguente documentazione: 1) prospetto situazione dal 2003 a 31 dicembre 2021 – gestione ordinaria e fondo di riserva - conto economico gestione ordinaria ( entrate e spese) – situazione patrimoniale
(crediti e debiti); 2) bilancio consuntivo per conto 2018, 2019, 2020; 3) bilancio dettagliato per conto
2018, 2019, 2020; 4) consuntivo ripartizione per unità \anagrafica 2018, 2019, 2020; 5) ripartizione consumi idrici 2018, 2019, 2020; 6) bilancio consuntivo individuale – esercizio ordinario condominiale 2021; 7) bilancio dettagliato per conto (1.1.2021 – 31.12.2021); 8) consuntivo ripartizione per unità anagrafica (1.1.2021 – 31.12.2021); 9) ripartizione consumi idrici anno 2021.
Considerato che il è stato costituito a fine anno 2020, per cui nessun addebito può essere CP_1 mosso all'amministratore circa la gestione economica riferita agli anni 2003-2020 e che non risultano agli atti formali contestazioni sulla gestione economica realizzatasi nello stesso periodo, facendo applicazione dei su richiamati principi espressi dalla Corte di Cassazione, si ritiene che anche la mancanza del registro di contabilità non si traduca, nel caso in esame, in una inidoneità del rendiconto a rendere i condomini edotti della situazione contabile della gestione del da CP_1 parte dell'amministratore e che i rendiconti posti all'esame dell'assemblea condominiale si reputano idonei a fare comprendere ai condomini la reale situazione contabile del , per quanto CP_1 attiene le spese sostenute per la gestione del condominio e la quota delle stesse ripartita a carico dei condomini, contenendo elencazione analitica delle voci di uscita e consentendo al singolo condomino di comprendere la composizione della propria quota di spesa.
Le spese liquidate come in dispositivo, facendo applicazione dei parametri minimi del dm in vigore, seguono la soccombenza


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta la domanda;

- Condanna altresì il ricorrente a rimborsare alla parte opposta le spese di lite, che si liquidano euro
2.906,00 per compenso professionale, oltre i.v.a., c.p.a. e 12,50 % per spese generali.
Sentenza resa ai sensi dell'art. 281 sexies cpc mediante allegazione al verbale.
Così deciso in Foggia l'11 novembre 2025.
La giudice
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