REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Udine,
Seconda Sezione Civile, in persona del Presidente Istruttore, in funzione di Giudice
unico, dott.ssa Anna FASAN
ha pronunciato, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n°479/2025 R.G. promossa con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. dd. 25.02.2025 e notificato a mezzo del servizio postale in data 22.3.2025 e 3.4.2025, da:
nuova denominazione sociale di Controparte_1 [...]
Controparte_2
- con sede legale in
[...]
Roma, P.IVA n. , e per essa la P.IVA_1 [...]
C.F. Controparte_3
, P.IVA n. , con sede in Roma, nella sua P.IVA_2 P.IVA_1
qualità di mandataria con rappresentanza giusta procura conferita con atto del 22.02.2014 a rogito Notaio di Roma, Persona_1
rep. n. 32218 Racc. 15488, rappr. e difesa dai procc. avv. Giulio
Tumbarello e avv. Roberto Adinolfi del foro di Roma, con domicilio
1 eletto presso lo studio dell'avv. Cristina De Luca del foro di Udine,
giusta procura alle liti allegata al ricorso,
- ricorrente –
nei confronti di
, C.F. in persona del suo legale Controparte_4 P.IVA_3
rappresentane pro tempore, con sede in Quinto di Treviso (TV),
- resistente-contumace -;
avente ad oggetto: Leasing.
Causa iscritta a ruolo il 25.02.2025 e trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c. all'udienza dell'1.07.2025
sulle seguenti
CONCLUSIONI:
per parte attrice: “accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione finanziaria immobiliare intercorso tra le parti di cui in narrativa e per l'effetto condannare la in persona del Controparte_4
legale rappresentante pro tempore, a rilasciare, in favore della ricorrente, libero da persone e cose, l'immobile di proprietà della ricorrente distinta al Catasto Fabbricati del Comune Censuario di
Quinto di Treviso, al Foglio 8, mappale 219, sub 9, Via Enrico Mattei
P.T., Cat. D/1, rendita euro 6.754,00; il tutto con espressa riserva di richiedere condanna della parte resistente al pagamento di somme a titolo di indennità di occupazione di quanto sopra descritto dal giorno della risoluzione contrattuale a quello dell'effettivo rilascio.
Con vittoria di spese e compensi professionali di giudizio, oltre Iva e
C.P.A. come per legge. “ 2 RAGIONI DELLA DECISIONE.
La domanda svolta dalla ricorrente è fondata e va accolta.
e per essa la sua mandataria Controparte_1 [...]
ha provato Controparte_5
documentalmente, per quanto di interesse in questa sede, che:
- con atto di compravendita dd.

1.04.2002 del F.V.G. Persona_2
s.p.a. e acquistarono la proprietà indivisa del CP_6
complesso immobiliare, in parte ancora da ultimare, con annessa area scoperta di pertinenza, sito in Comune di Quinto di Treviso,
Viale dell'industria n. 26 e Via Enrico Mattei, distinto al Catasto
Fabbricati del Comune Censuario di Quinto di Treviso, al Foglio 8,
mappale 219, sub 9, Via Enrico Mattei P.T., Cat. D/1, rendita €.
6.754,00;
- con contestuale contratto dell'1.04.2004 il complesso immobiliare fu concesso in locazione finanziaria alla Parte_1
che, una volta completato e reso agibile, lo avrebbe adibito a
[...]
sede per l'esercizio della propria attività d'impresa;
- il predetto contratto di leasing prevedeva una durata di n. 120 rate mensili a decorrere dalla data di consegna del complesso immobiliare completamente ultimato ed agibile;
il pagamento da parte dell'utilizzatrice di un corrispettivo totale di €. 7.158.767,00,
oltre IVA, da versarsi in n. 120 rate mensili, di cui la prima
3 dell'importo di €. 1.400.000,00, oltre IVA, contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione finanziaria e n. 119 canoni mensili di €. 48.393,00, oltre IVA, dal primo giorno del mese successivo alla consegna del complesso immobiliare, nonché un prezzo per l'esercizio dell'opzione di riscatto predeterminato in €.
1.050.000,00, oltre IVA;
i corrispettivi periodici sarebbero stati indicizzati con indice di riferimento l'Euribor a 3 mesi pari al 2,000%
(TR) ed in caso di ritardato adempimento sarebbero stati applicati gli interessi di cui all'art. 5 delle condizioni generali di contratto;

- con atto di compravendita del 2.08.2007 per atto Notaio di Per_3
Treviso, cedette l'intera quota di ½ di sua proprietà a CP_6
che divenne così unica proprietaria e Controparte_7
concedente del rapporto di locazione finanziaria, nel quale, in pari data, subentrò, nella veste di utilizzatrice, a
[...]
Fire s.r.l. che assunse a proprio carico Parte_2
tutti gli obblighi derivanti dal contratto, accettando quale capitale residuo complessivo del contratto di subentro l'importo di €.
4.700.757,74, oltre IVA, ed ottenne successivamente un allungamento dell'operazione di locazione con conseguente rideterminazione del corrispettivo da versare;

- con atto del 20.10.2015 subentrò parzialmente Controparte_4
nel contratto di locazione stipulato il 2.08.2007 tra Controparte_7
e Fire s.r.l. e le parti convennero di suddividere l'operazione di locazione in due operazioni aventi ad oggetto, la prima, la 4 concessione in leasing ad dell'unità immobiliare Controparte_4
distinta al Catasto Fabbricati del Comune Censuario di Quinto di
Treviso al Fg. 8 mapp. 219, sub 9, Via Enrico Mattei P.T. Cat. D/1,
rendita €. 6.754,00 e, la seconda, la parte rimanente che restava in capo a Fire s.r.l., avente ad oggetto l'unità distinta al Fg. 8, mapp.
219 sub 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14;
- con atto del 24.11.2015 dando atto di Controparte_7
aderire al subentro parziale del 20.10.2015, ridefinì con CP_4
il corrispettivo dovuto per la locazione finanziaria in €.
[...]
548.860,00 oltre IVA, ferma la clausola di indicizzazione prevista nel contratto originario, da versarsi mediante n. 240 canoni mensili consecutivi, ciascuno dell'importo di €. 2.245,25, oltre IVA;

- con atto del 4.11.2022 cedette all'allora Controparte_7
poi divenuta tutti Controparte_8 Controparte_1
i rapporti giuridici derivanti da alcuni contratti di locazione finanziaria ed i relativi beni immobili, come elencati nel predetto atto, tra cui quello con la (cfr. pag. 276 all.to cit. del 4.11.2022) Controparte_4
con contestuale subentro della cessionaria in tutti i rapporti attivi e passivi derivanti dai citati contratti e la cessione fu pubblicata sulla
Gazzetta Ufficiale del 29.11.2022;
- si è resa morosa nel pagamento di n. 25 fatture, Controparte_4
per canoni e conguagli indicizzati, a decorrere da quella con scadenza in data 1.09.2022 (canone n. 83) sino a quella con
5 scadenza l'1.02.2024 (canone n. 100), sicchè la concedente
[...]
già con racc. via pec CP_1 Controparte_8
del 14.02.2024 ha comunicato la volontà di risolvere il contratto,
avvalendosi della clausola risolutiva espressa prevista all'art. 19 delle condizioni generali del Contratto nonché dell'art. 1, commi 137, 138 e
139, della Legge n. 124/2017 (doc. 12).
Orbene, provata la titolarità del rapporto contrattuale di locazione finanziaria in capo alla ricorrente, nonché la competenza per territorio del giudice adito, in forza della clausola contrattuale inserita a partire dall'atto del 20.10.2015 e che prevedeva il foro del Tribunale di
Udine per qualsiasi controversia che dovesse sorgere sia in dipendenza dell'interpretazione che dell'esecuzione del contratto,
dalle emergenze probatorie risulta, altresì, che la ricorrente si è
legittimamente avvalsa della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto, ed approvata specificamente ai sensi degli artt. 1341 e
1342 cod. civ., secondo la quale anche il mancato pagamento di un solo canone di locazione legittimava la concedente a risolvere il contratto. Invero, in applicazione degli artt. 1218 e 2697 c.c., colui che agisce in giudizio chiedendo l'accertamento della risoluzione di diritto del contratto a prestazioni corrispettive è tenuto a provare la fonte legale o convenzionale dell'obbligazione nonché di avere adempiuto alla propria obbligazione (nel caso di specie la concessione in godimento dell'mmobile), mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte nel pagamento dei canoni
6 mensili, spettando al debitore l'onere di fornire dimostrazione del proprio puntuale adempimento nel pagamento dei canoni pattuiti e,
quindi, di avere estinto l'obbligazione a suo carico.
Per contro, ha scelto di non costituirsi in Controparte_4
giudizio ed è rimasta contumace.
La morosità della convenuta nel pagamento di ben 25 fatture per canoni di locazione e conguagli indicizzati integrerebbe, in ogni caso,
un inadempimento grave ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1453
e 1455 c.c.. Va osservato che, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti
(vedi Cass. Civ. 11783/2017; 261/2008; 7772/2004; 2855/2005;
8425/2006; 13887/2011).
Alla accertata risoluzione di diritto del contratto consegue l'obbligo per l'utilizzatrice inadempiente di restituire immediatamente l'immobile alla ricorrente che ne è la legittima proprietaria.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano d'ufficio, in assenza di nota spese, come in dispositivo, sulla base dei parametri di cui al D.M. 147/2022 previsti per lo scaglione di valore di riferimento per le fasi di studio, introduttiva, trattazione e decisoria, 7 con compensi contenuti nel minimo in considerazione della non particolare complessità della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n° 479/2025, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così decide:
1) in accoglimento della domanda attorea, accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria immobiliare intercorso tra le parti per inadempimento dell'utilizzatrice e, per l'effetto, condanna al rilascio immediato in Controparte_4
favore di e per essa della mandataria Controparte_1 [...]
libero Controparte_5
da persone e cose, anche interposte, dell'immobile distinto al
Catasto Fabbricati del Comune Censuario di Quinto di Treviso,
Foglio 8, mappale 219, sub 9, Via Enrico Mattei P.T., Cat. D/1,
rendita €. 6.754,00:
2) condanna la convenuta al pagamento in favore della ricorrente delle spese di lite che liquida in €. 7.616,00 per compenso, €. 545,00
per anticipazioni, oltre rimborso spese forfettario al 15%, CNA ed IVA
come per legge.
Così deciso, in Udine l'1.07.2025.
8 Il Presidente Istruttore
dott.ssa Anna Fasan
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