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Sentenza 9 ottobre 2025
Sentenza 9 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Chieti, sentenza 09/10/2025, n. 465 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Chieti |
| Numero : | 465 |
| Data del deposito : | 9 ottobre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 1460/2022
TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI
SEZIONE CIVILE
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gianluca Falco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado, iscritta al n. r.g. 1460/2022, promossa da:
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Katia Parte_1 C.F._1
Ferrarini, elettivamente domiciliati come in atti.
ATTORE contro
(C.F.: ) e (CF Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
, rappresentate e difese dall'Avv. Valentina Casciero, elettivamente C.F._3 domiciliate come in atti.
(C.F.: , rappresentata e difesa dall'Avv. Katia Parte_2 C.F._4
Calabrese, elettivamente domiciliata come in atti.
P.I.: ) Controparte_3 P.IVA_1
CONVENUTI
OGGETTO: materia contrattuale.
pagina 1 di 20 CONCLUSIONI
Con le note scritte in sostituzione della udienza del 19.5.25, le parti hanno concluso come da rispettive note scritte:
EM AN: “[…] 1) ritenere e dichiarare l'intervenuta risoluzione ex art. 1454 cc del contratto preliminare stipulato il 18/05/2020 tra le parti di cui in premessa;
per l'effetto condannare i resistenti, nelle rispettive qualità e per le rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni in favore del sig. nella misura di euro - 8.000,00 Parte_1
(quale restituzione degli acconti versati) oltre ad euro 2000 a titolo di risarcimento danni a carico dei promittenti venditori e nelle rispettive qualità, per complessivi euro 10.000; - di euro 2.000,00 per le somme versate in favore dell'agenzia di mediazione Controparte_3 in persona del legale rappresentante pt;
- di euro 399,00 quale compenso relativo
[...] all'attività professionale tecnica del Geom. ; - di euro 1.875,00 quali Controparte_4 canoni di locazione sostenuti dal sig. per la sua abitazione da agosto a Parte_1 dicembre 2020; - di euro 2.000,00 (nei confronti delle sig.re e ) CP_1 Controparte_2 quale danno patrimoniale previsto dall'art. 1223 c.c., conseguito all'odierno ricorrente per la perdita di chance subita a causa della mancata stipula del contratto definitivo, da liquidarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c. per la mancata locazione di almeno una unità immobiliare che l'odierno ricorrente avrebbe acquistato e continuato a tenere in locazione, oltre che a titolo di risarcimento;
- euro 1.476,30 per le spese di mediazione sostenute, oltre alle competenze legali pagate al difensore e fatturate;
e quindi complessivamente la somma di euro 17.750,30 ovvero la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali nel frattempo maturati, sino al soddisfo;
2) con condanna alle spese e competenze della presente procedura”.
NC TU e : “[…] In via principale rigettare la Controparte_2 domanda di parte ricorrente avanzata nei confronti delle sig.re e Controparte_2
di risarcimento del danno per intervenuta risoluzione del contratto Controparte_1 preliminare del 18.05.2020 ex art. 1454 c.c. in quanto infondata in fatto e in diritto per i motivi tutti esposti nella narrativa della propria comparsa di costituzione e risposta;
In via riconvenzionale accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare del
pagina 2 di 20 18.05.2020 ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento della parte promittente acquirente, per i motivi esposti in narrativa e per l'effetto, condannare la parte ricorrente al risarcimento dei danni ex art. 1218 c.c. nei confronti delle Sig.re e Controparte_2
, quantificato in € 7.569,70 come specificato al paragrafo 3 della narrativa, ovvero CP_1 nella diversa somma ritenuta di giustizia e/o dovuta all'esito dell'istruttoria; In via subordinata rigettare la richiesta di risarcimento del danno come ex adverso quantificata limitandola alla mera restituzione delle somme ricevute in acconto dalle Sig.re CP_2
e;
In ogni caso Con vittoria di spese di giudizio”.
[...] CP_2
EL TU: “[…] Precisa le conclusioni riportandosi a quelle già rassegnate con la comparsa di costituzione in giudizio insistendo per il loro accoglimento e per il rigetto di ogni contraria pretesa e richiesta”.
SINTESI DEL FATTO E DELLE QUESTIONI CONTROVERSE
1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato il 3.10.22, ha agito nei Parte_1 confronti di , , e Controparte_1 Controparte_2 Parte_2 della chiedendo al Tribunale di: “1) ritenere e dichiarare Controparte_3
l'intervenuta risoluzione ex art. 1454 cc del contratto preliminare stipulato il 18/05/2020 tra le parti di cui in premessa;
per l'effetto condannare i resistenti, nelle rispettive qualità e per le rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni in favore del sig. Parte_1 nella misura di euro 8.000,00 (quale restituzione degli acconti versati) oltre ad euro 2000 a titolo di risarcimento danni a carico dei promittenti venditori e nelle rispettive qualità, per complessivi euro 10.000; - di euro 2.000,00 per le somme versate in favore dell'agenzia di mediazione in persona del legale rappresentante p.t.; - di euro Controparte_3
399,00 quale compenso relativo all'attività professionale tecnica del Geom. CP_4
; - di euro 1.875,00 quali canoni di locazione sostenuti dal sig. per
[...] Parte_1 la sua abitazione da agosto a dicembre 2020; - di euro 2.000,00 (nei confronti delle sigg.re
e ) quale danno patrimoniale previsto dall'art. 1223 c.c., CP_1 Controparte_2 conseguito all'odierno ricorrente per la perdita di chance subita a causa della mancata stipula del contratto definitivo, da liquidarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c. per la
pagina 3 di 20 mancata locazione di almeno una unità immobiliare che l'odierno ricorrente avrebbe acquistato e continuato a tenere in locazione, oltre che a titolo di risarcimento;
- euro
1.476,30 per le spese di mediazione sostenute, oltre alle competenze legali pagate al difensore e fatturate;
e quindi complessivamente la somma di euro 17.750,30 ovvero la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali nel frattempo maturati, sino al soddisfo;
2) con condanna alle spese e competenze della presente procedura”.
A sostegno di tali domande, il ricorrente ha dedotto, in sintesi per quanto d'interesse, che: con contratto preliminare del 18.5.20, e – da Controparte_1 Controparte_2 un lato - – dall'altro – avevano promesso di vendergli, entro e non Parte_2 oltre il 31.7.20, due immobili, di loro rispettiva ed asserita proprietà, siti in una stessa palazzina di Via Casalbordino n. 69 a Chieti e che all'epoca erano in parte locati a terzi;
successivamente, erano emerse delle problematiche relative alla conformità catastale dei beni, alla presenza - su una parte dei terreni promessigli in vendita - di un tratto di strada statale
(non menzionato nel contratto) e alla denuncia di successione in favore di CP_1
in relazione al bene dalla stessa promessogli in vendita;
spirato invano il
[...] termine del 31.7.20, senza che i promittenti venditori risolvessero tali problematiche e si attivassero per la stipula del definitivo, l'esponente, con atto del 29.9.20, le diffidava ad adempiere, ex art. 1454 c.c., non ricevendo tuttavia mai alcuna risposta, nè chiarimenti in ordine alla fattibilità della vendita;
il contratto preliminare doveva pertanto essersi risolto di diritto, per colpa delle promittenti venditrici, le quali erano di conseguenza tenute agli obblighi restitutori e risarcitori (del danno emergente e del lucro cessante) oggetto della domanda giudiziale;
sussisteva la concorrente responsabilità della Controparte_3
(con conseguente obbligo della stessa di restituirgli la provvigione versatale), per non
[...] essersi previamente accertata della “fattibilità dell'affare” e della presenza su uno dei terreni del citato tratto stradale.
2. NC e - nel costituirsi in giudizio, con CP_1 Controparte_2 comparsa depositata il 13.1.23 – hanno contestato la fondatezza delle avverse domande e formulato le seguenti conclusioni: “In via preliminare: disporre il mutamento del rito sommario ex art. 702 ter c.p.c.; in via principale rigettare la domanda di parte ricorrente
pagina 4 di 20 avanzata nei confronti delle sig.re e di risarcimento Controparte_2 Controparte_1 del danno per intervenuta risoluzione del contratto preliminare del 18.05.2020 ex art. 1454
c.c. in quanto infondata in fatto e in diritto per i motivi tutti esposti in narrativa;
In via riconvenzionale accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare del
18.05.2020 ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento della parte promittente acquirente, per i motivi esposti in narrativa e per l'effetto, condannare la parte ricorrente al risarcimento dei danni ex art. 1218 c.c. nei confronti delle Sig.re e Controparte_2
, quantificato in € 7.569,70 come specificato al paragrafo 3 della narrativa, ovvero CP_1 nella diversa somma ritenuta di giustizia e/o dovuta all'esito dell'istruttoria; In via subordinata rigettare la richiesta di risarcimento del danno come ex adverso quantificata limitandola alla mera restituzione delle somme ricevute in acconto dalle Sig.re CP_2
e;
In ogni caso Con vittoria di spese di giudizio”.
[...] CP_2
A sostegno delle summenzionate domande ed eccezioni, le resistenti hanno controdedotto, in sintesi per quanto d'interesse, che: le asserite problematiche relative all'immobile riguardavano il bene promesso in vendita da – nel distinto Controparte_1 preliminare da questa concluso con il ricorrente – sicchè le stesse, quand'anche esistenti, non avevano alcuna incidenza sul distinto preliminare che le esponenti avevano concluso con quest'ultimo, relativamente all'immobile di loro proprietà, il quale – peraltro – era perfettamente corrispondente alle risultanze catastali ed alla descrizione fornitane nel contratto;
esse – dopo avere ricevuto dal ricorrente la diffida ad adempiere (la quale, peraltro, non aveva i crismi della diffida di cui all'art. 1454 c.c.) - gli avevano più volte comunicato per le vie brevi la assenza di qualsivoglia problematica relativa all'immobile da loro promessogli in vendita ed avevano vanamente atteso di essere da lui convocate innanzi al
Notaio per la stipula del definitivo;
nell'ambito della procedura di mediazione ante causam intrapresa da tutte le parti avevano fissato al 15.10.21 la data per la Parte_1 stipula del definitivo innanzi al Notaio a cui tuttavia il solo promissario acquirente Per_1 non si era presentato, così colpevolmente determinando la risoluzione dei contratti preliminari, per grave inadempimento;
le pretese restitutorie e risarcitorie de ricorrente dovevano, pertanto, ritenersi infondate;
sussisteva, per contro, il diritto delle esponenti di pagina 5 di 20 trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, oltre che di risarcimento del danno emergente e del lucro cessante invocati nelle proprie conclusioni processuali.
4. - nel costituirsi in giudizio, con comparsa depositata il 13.1.23 – ha Parte_2 chiesto di “rigettare per quanto di ragione la domanda risarcitoria formulata dal sig. nei confronti della signora;
- il tutto con vittoria delle spese del Pt_1 Parte_2 giudizio”.
A sostegno di tali eccezioni e difese, la resistente ha dedotto, in sintesi per quanto d'interesse, che: ella (come dichiarato nel preliminare) era mera comproprietaria dell'immobile ivi promesso in vendita, unitamente ai suoi fratelli , e e agli Per_2 Per_3 Persona_4
“eventuali eredi di ”, moglie di seconde nozze di suo padre Persona_5 [...]
, sicchè l'attore avrebbe dovuto estendere le domande quanto meno ai fratelli Per_6 dell'esponente; la “mancata chiusura della successione di ”, dalla quale era Persona_5 derivata la impossibilità di concludere il contratto definitivo, non poteva attribuirsi a responsabilità dell'esponente (settantacinquenne), non avendo nè lei, nè i suoi fratelli un titolo giuridico per succedere a , come avrebbero dovuto accorgersi la agenzia Persona_5 immobiliare ed il Notaio;
pertanto, erano infondate le pretese risarcitorie del ricorrente, a cui ella manifestava la disponibilità a restituire l'acconto del prezzo incassato.
5. Nel prosieguo del giudizio: la è rimasta contumace;
è stato Controparte_3 disposto il mutamento del rito;
sono state espletate le fasi di trattazione e di istruttoria, orale e documentale;
sono risultati vani i reiterati tentativi di conciliazione esperiti dal Giudice;
all'esito della udienza del 19.5.25, la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione die termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
5. Le domande dell'attore sono fondate, per le ragioni e nei limiti di seguito indicati.
A. Il colpevole inadempimento delle promittenti venditrici alle obbligazioni di stipula con il promissario acquirente dei contratti di compravendita immobiliare
pagina 6 di 20 La conclusione in oggetto discende dalla considerazione comparata delle circostanze di seguito indicate.
1. Con il preliminare del 18.5.20, le parti si erano obbligate a stipulare i contratti definitivi di compravendita “entro e non oltre il 31.7.20”.
2. – a fronte dell'inutile decorso del summenzionato termine convenuto Parte_1 per la stipula del definitivo - due mesi dopo circa e, in particolare, con lettera raccomandata del 28.9.20 (ricevuta dai promittenti venditori il 9.10.20):
a) lamentò (tra l'altro) il silenzio serbato da questi ultimi sulla “possibilità o meno di procedere alla stipula dell'atto di compravendita, con particolare riferimento alle successioni non ancora definite, come precisato nel preliminare, rendendo di fatto impraticabile la stipula dell'atto”;
b) lamentò che “da verifiche catastali sembrerebbe che alcune particelle riportate nell'atto non” fossero “nemmeno libere e nella disponibilità della promittente venditrice, considerato che vi sarebbe addirittura una strada pubblica”;
c) diffidò, “ai sensi dell'art. 1454 c.c.” i promissari acquirenti, “ciascuno per le proprie posizioni, a predisporre tutto quanto necessario (successioni definite e chiarimenti sulla consistenza effettiva delle particelle oggetto di preliminare) per adempiere all'oggetto del preliminare e quindi per addivenire alla stipula dell'atto di compravendita, significando che in difetto di quanto sopra, nel termine di 20 giorni dal ricevimento della presente, il preliminare in discorso “ avrebbe dovuto essere inteso “ senz'altro risolto, ai sensi e per gli effetti di legge, con ogni conseguenza”.
3. E' processualmente pacifico che nessuna tra le promittenti venditrici (le quali avevano regolarmente ricevuto, in data 9.10.20, una tale diffida ad adempiere: cfr. le relate di notifica della raccomandata), rispose mai ad essa, nè tanto meno assunse – nel termine loro assegnato dalla controparte - iniziative di sorta per addivenire alla stipula dei contratti di compravendita promessi con i preliminari. Infatti:
a) l'attore – sin dal ricorso introduttivo del presente giudizio – ha ritualmente dedotto il fatto “negativo” di non avere mai avuto una risposta a tale diffida (cfr. il ricorso);
pagina 7 di 20 b) non ha mai contestato tale circostanza, nè ha mai fornito Parte_2 allegazioni e prove di segno contrario (cfr. le argomentazioni difensive rese nel thema decidendum);
c) e si sono limitate a dedurre – in modo CP_2 Controparte_1 assolutamente generico e, per ciò solo, processualmente irrilevante (al pari della inammissibile prova orale che avrebbero voluto rendere su quanto genericamente dedotto), oltre che in senso contrario al chiaro contenuto della diffida (indirizzata anche a loro, con la contestuale intimazione a procedere alla stipula del rogito) - che esse, “considerata
l'assoluta regolarità della situazione urbanistico edilizia e catastale del proprio immobile e della assenza di elementi ostativi alla cessione, più volte (senza ulteriori specificazioni spazio temporali: ndr) rappresentata per le (non meglio identificate: ndr) vie brevi al ricorrente, non ritenendo la diffida ricevuta a loro direttamente rivolta, rimanevano in attesa della convocazione presso il notaio per la stipula del definitivo” (per il generale principio per cui “l'attività di allegazione non può esaurirsi nell'affermazione di un fatto generico, ma comporta l'individuazione di un fatto specifico”, cfr. ex multis Cass. Sez. 1,
Sentenza n. 4392 del 07/04/2000; per il correlato principio per cui “la richiesta di provare per testimoni un fatto esige non solo che questo sia dedotto in un capitolo specifico e determinato, ma anche che sia collocato univocamente nel tempo e nello spazio (a differenza di quanto avvenuto nella specie: ndr), al duplice scopo di consentire al giudice la valutazione della concludenza della prova ed alla controparte la preparazione di un'adeguata difesa” cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 9547 del 22/04/2009; Cass. Sez. 6 - 3,
Ordinanza n. 20997 del 12/10/2011; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 18453 del 21/09/2015).
4. La circostanza – denunciata da ella summenzionata diffida – per cui, Parte_1 successivamente alla stipula del preliminare, era insorta una problematica “successoria” in capo ai promittenti venditori dell'immobile di cui alla particella 248, sub 1 (quello promessogli in vendita da , sia in proprio, che in nome degli altri Parte_2 comproprietari di esso, ossia , e ), tale da impedire a Per_2 Per_4 Controparte_5 questi ultimi di trasferire il predetto immobile, è circostanza processualmente pacifica, perché espressamente ammessa da (cfr. le relative argomentazioni rese Parte_2 al riguardo nella comparsa di risposta: “[…] Ora, ed i suoi fratelli, in quanto Parte_2
pagina 8 di 20 figli del primo matrimonio di [Fortunato: ndr], in assenza di legami parentali non Per_6 potevano ereditare i beni di ergo non avrebbero mai potuto, perché privi di Persona_5 titolo, succederle formalmente. Né avrebbero potuto in qualche modo obbligare gli eventuali legittimati a formalizzare la successione, o incidere in qualche modo sulla loro volontà di portarla a termine. Quando pertanto nel preliminare – che è redatto da un Notaio, che per prassi e per ragioni di tutela è scelto dalla parte acquirente (nel caso in esame è Pt_1
l'acquirente) – si onera la signora (e suo tramite i di lei fratelli) di portare a Parte_2 termine a proprie spese una successione, pena la risoluzione del contratto, che – evidentemente – non hanno titolo di fare, qualcosa non va e questo qualcosa non può dipendere dalla volontà di ”). Parte_2
5. Invero, nel contratto preliminare, (anche a nome degli altri Parte_2 promittenti venditori della particella 248 sub. 1) si era espressamente e perentoriamente dichiarata “proprietaria” di detto cespite, “in virtù di successione in morte di: Per_7
; , apertasi il 30.4.2008 in corso di presentazione a cura e spese della
[...] Persona_8 parte promittente venditrice”.
6. Pertanto, dalle oggettive risultanze di cui sopra discende, in diritto, la imputabilità giuridica (ex art. 1218 c.c.) della mancata stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile promesso a . Parte_1 Parte_2
Infatti, la predetta responsabilità discende dalla considerazione del fatto che
[...]
, da un lato, si dichiarò, contrariamente al vero, (com)proprietaria del bene Parte_2 promesso in vendita al promissario acquirente e, dall'altro, non si adoperò in alcun modo (nè dopo il preliminare, nè dopo la diffida ad adempiere della controparte) per acquisirne la proprietà e trasferirla a quest'ultima: tanto basta per addebitare ad essa la responsabilità per la mancata stipula della compravendita promessa alla controparte (per il generale principio per cui, “nella vendita di cosa altrui, […] il diritto alla risoluzione del contratto ed all'eventuale risarcimento del danno spetta non soltanto al compratore che ignori l'altruità del bene, secondo la previsione dell'art. 1479 cod. civ., ma anche al compratore che sia consapevole di tale altruità, in applicazione dei principi generali fissati dagli artt. 1218, 1223
e 1453 cod. civ., in relazione all'art. 1476 n. 2 cod. civ., essendo tale diritto riconducibile alla mancata attuazione dell'effetto traslativo, cioè all'inadempimento di una delle obbligazioni
pagina 9 di 20 principali ed essenziali del venditore, ovvero quella di far acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto, così come prescrive l'art. 1476, n. 2 c.c.”, cfr. Cass., Sez.
Unite, sentenza n. 1676 del 15 marzo 1982; Cass. Cass. civ. n. 14751/2006; Cass. Sez. 6 - 2,
Ordinanza n. 20877 del 10/10/2011; Cass. civ. n. 12953/2000).
6.1 Inoltre, ha del tutto legittimamente azionato le proprie pretese Parte_1 restitutorie e risarcitorie, relative all'inadempimento del preliminare di vendita della particella 248 sub 1, nei confronti di , posto che questa – come detto – Parte_2 per un verso aveva incassato il relativo acconto (come dalla stessa ammesso), per altro verso aveva espressamente assunto verso il primo anche le obbligazioni discendenti dal preliminare in capo agli altri (asseriti) comproprietari di detto cespite.
6.2 L'assunto difensivo di per cui la colpa della inattuabile promessa Parte_2 in vendita del predetto bene sarebbe del notaio rogante e della agenzia immobiliare (i quali, a suo dire, “avrebbero dovuto garantire non il buon esito dell'affare ma la fattibilità e la regolarità dell'operazione”: cfr la comparsa di risposta) è irrilevante ai fini di causa: infatti, la responsabilità contrattuale della verso (che discende, nei CP_1 Parte_1 rapporti tra costoro, dall'avere la prima promesso al secondo il trasferimento di un bene di cui, erroneamente, si era dichiarata proprietaria, ovvero della quale si era impegnata a divenire proprietaria) non è elisa in alcun modo da eventuali, concorrenti, responsabilità di terzi, che la stessa potrà se del caso decidere di invocare in altra sede.
Peraltro, per nu verso, non risulta che il contratto preliminare (stipulato per scrittura privata) sia stato steso con l'ausilio di un Notaio e, per altro verso e come si dirà – non risulta nella specie configurabile una responsabilità della agenzia immobiliare (vd. infra) per la mancata stipula del definitivo.
7. Pertanto, la diffida del 28.9.20 ad adempiere al preliminare - rivolta dalla parte non inadempiente alla parte inadempiente e che Parte_1 Parte_2 aveva tutti i crismi della diffida di cui all'art. 1454 c.c. (vd. dietro) – era assolutamente legittima, con conseguente intervenuta risoluzione di diritto del preliminare stesso, per effetto dello spirare (avvenuto il 29.10.20) del termine di adempimento (di venti giorni) concesso
(per il generale principio per cui “La diffida ad adempiere può essere fatta nella forma più idonea al raggiungimento dello scopo, non richiedendo la legge una forma particolare, ed
pagina 10 di 20 essendo sufficiente per la sua operatività che essa pervenga nella sfera di conoscibilità del destinatario”, cfr. ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4310 del 26/03/2002).
8. Le risultanze acquisite hanno altresì dimostrato la imputabilità colpevole a e a CP_1
dell'inadempimento al contratto preliminare dalle stesse stipulato Controparte_2 con ed avente ad oggetto l'immobile (part. 248, sub 3) di cui le prime Parte_1 erano proprietarie.
9. Infatti, si è visto che - con la diffida ad adempiere del 28.9.20, rivolta Parte_1
a tutti i promissari acquirenti, “ciascuno per le proprie posizioni” - aveva intimato a costoro sia di predisporre tutto quanto necessario e, in quest'ambito, di dare “i chiarimenti sulla effettiva consistenza delle particelle oggetto del preliminare”, sia – e di conseguenza – di addivenire alla stipula del definitivo.
10. Si è parimenti sottolineato che e a non solo non CP_1 Controparte_2 diedero mai ante causam (tanto meno nei venti giorni di cui alla diffida) i chiarimenti richiesti da in ordine alla “effettiva consistenza delle particelle oggetto Parte_1 del preliminare” (nonostante si trattasse di richiesta, per un verso, legittima da parte di chi si stava approssimando a compiere un acquisto immobiliare e, per altro verso, agevolmente accoglibile da parte dei proprietari del cespite), ma non presero più contatti con il promissario acquirente, nonostante la espressa diffida di quest'ultimo – rivolta espressamente anche a loro – di addivenire alla stipula del contratto di compravendita.
11. Ed una tale totale e colpevole indifferenza di e a , CP_1 Controparte_2 rispetto alla legittima diffida ad adempiere di è tanto più indicativa della Parte_1 imputabilità alle prime stessi della intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare
(avvenuta con l'inutile decorso del termine ritualmente concesso da alle Parte_1 controparti per la stipula del definitivo) se si tiene conto del fatto – reiteratamente dedotto nel processo dalle stesse NC e a , per cui, per un verso, il Controparte_2 preliminare contratto da con era totalmente Parte_1 Parte_2 autonomo rispetto a quello da loro concluso con sicchè per ciascuno di Parte_1 essi era stata prevista la stipula di un rogito autonomo, per altro verso che le uniche problematiche insorte – successivamente alla stipula del preliminare - avevano riguardato pagina 11 di 20 esclusivamente l'immobile promesso in vendita da , laddove, invece, il Parte_2 diverso cespite dalle stesse promesso in vendita non presentava irregolarità di sorta.
E' allora ulteriormente evidente, anche da tale prospettiva, come e a CP_1 [...]
– una volta ricevuta la diffida ad adempiere il (loro) preliminare – avrebbero CP_2 dovuto, in adempimento sia delle obbligazioni a contrarre con lo stesso assunte, sia del dovere di buona fede ex art. 1375 c.c. ed a prescindere dalle diverse problematiche che attagliavano il diverso preliminare stipulato da – prontamente attivarsi con il loro Parte_2 promissario acquirente e procedere alla stipula del rogito.
12. Pertanto, anche il preliminare intercorso tra da un lato, Parte_1 CP_1
e a , dall'altro, deve intendersi essersi risolto di diritto in Controparte_2 conseguenza dello spirare (avvenuto in data 29.10.20) del termine di adempimento (della obbligazione a vendere il bene promesso in vendita) ritualmente assegnato dal primo alle seconde, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1454 c.c.
13. Le predette convenute hanno sostenuto che fu “al contrario, ad Parte_1 essersi sottratto all'obbligo di contrarre assunto con il preliminare, non presentandosi alla stipula del definitivo fissata dinanzi al Notaio per il giorno 15.10.2021 […], Per_1 successivamente all'instaurazione della mediazione obbligatoria, quando le parti, di concerto concordarono la data di stipula presso il notaio;
hanno aggiunto che Per_1
“con la fissazione della data di stipula del definitivo dinanzi al notaio la parte Per_1 promissaria acquirente ha di fatto rinunciato agli eventuali effetti risolutivi prodotti dalla intimata “diffida” del 28.9.2020”. (cfr. la comparsa di risposta).
14. Si tratta si assunto infondato, in fatto ed in diritto.
In fatto, non è stata acquisita alcuna prova attendibile (cfr. la genericità dele testimonianze assunte, peraltro provenienti da prossimi congiunti delle convenute, come tali certamente non indifferenti all'esito della presente causa) della circostanza (significativamente priva di qualsivoglia supporto documentale) per cui le parti - in sede di procedura di mediazione - avrebbero concordato (evidentemente verbalmente ed a modifica dei termini convenuti per iscritto nel contratto preliminare del maggio 2020, dopo la risoluzione di diritto di quest'ultimo, operata con la diffida ad adempiere più volte menzionata) una “riviviscenza” di pagina 12 di 20 quel preliminare (del cui sopravvenuto inadempimento, questa volta del promissario acquirente, le convenute si dolgono) e – con esso – dell'obbligo di addivenire al definitivo.
In diritto, è invece opportuno ribadire il consolidato principio per il quale “la parte che ha ottenuto la risoluzione legale o giudiziale del contratto non può rinunciare ai relativi effetti, restando altrimenti leso il legittimo affidamento del debitore nell'ormai intervenuta risoluzione” (Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 25128 del 18/09/2024: nella specie, la S.C. ha affermato che il concedente di un'autovettura in leasing, una volta dichiarato di volersi avvalere di una clausola risolutiva espressa connessa al furto del bene, non può, per iniziativa unilaterale, far rivivere il contratto in conseguenza del suo ritrovamento, essendosi gli effetti risolutivi già cristallizzati nel momento in cui la dichiarazione era giunta a conoscenza dell'utilizzatrice; Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 7313 del 22/03/2017; S.U. sentenza n. 553/2009).
Dunque, l'assunto delle convenute di imputabilità all'attore della risoluzione del preliminare del maggio 2020 – per il rifiuto di quest'ultimo di concludere il definitivo nell'aprile del 2021 innanzi al Notaio – è (anche a voler prescindere dal rilevato difetto di prova della Per_1 effettiva verificazione di un tale rifiuto) assunto giuridicamente erroneo, per il solo fatto che il preliminare era già irrevocabilmente venuto meno (con efficacia ex tunc: Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 18266 del 06/09/2011; .U. sentenza n. 553/2009) da ottobre 2020 e, dunque, da epoca di gran lunga anteriore a quella in cui – a dire delle convenute – l'attore avrebbe assunto l'impegno di onorarlo.
B. Il credito pecuniario e risarcitorio spettante all'attore nei confronti delle convenute
1. L'attore ha diritto di ripetere dalle convenute quanto a loro versato – in conformità alle previsioni del contratto preliminare – a titolo di acconto sul prezzo delle compravendite.
E' infatti noto che “l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.” (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 10145 del 17/04/2025).
, successivamente alla instaurazione del presente giudizio (cfr. le Parte_3 deduzioni della prima udienza del 23.1.23), ha corrisposto a titolo conciliativo all'attore – che pagina 13 di 20 ha accettato a mero titolo di acconto - quanto dalla stessa incassato a tale titolo (€.
4.000,00); al riguardo, è quindi sopravvenuta una cessazione della materia del contendere.
1.3 e – le quali, invece, non hanno mai restituito detto CP_2 Controparte_1 acconto (ritenendo infondatamente di avere diritto a trattenerlo, per l'asserita, ma qui non condivisa, imputabilità all'attore della mancata conclusione della compravendita) – devono essere condannate a corrispondergli la somma incassata a tale titolo (€. 4.000,00), oltre interessi legali dal deposito del ricorso (ex art. 2033 c.c.) al saldo. Non è invece dovuta la rivalutazione monetaria invocata dall'attore, trattandosi di obbligazione di valuta sin dall'origine, rispetto al cui adempimento il danno da ritardo è già neutralizzato dagli interessi riconosciuti (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 5391 del 17/05/1995; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7052 del 05/07/1990).
2. Non è accoglibile la domanda dell'attore verso le convenute di “rimborso dell'importo di €
399,00, relativo al compenso per l'attività del Geom. , incaricato dal Controparte_4
Sig. di compiere gli accertamenti catastali ed ipotecari presso l'Agenzia delle Pt_1
Entrate di Chieti sugli immobili siti in Via Casalbordino”.
2.1 Al riguardo, deve infatti osservarsi che: a) non è stata data prova dell'effettivo esborso pecuniario al professionista del corrispettivo di cui l'attore ha chiesto il rimborso alle convenute;
un tale difetto probatorio decreta, di per sé, la inaccoglibilità della domanda risarcitoria, per mancanza di dimostrazione di uno dei suoi elementi costitutivi (l'evento dannoso); b) ad abundantiam, non è stata data prova della effettiva esecuzione, da parte dei citato professionista, delle summenzionate (ma non meglio identificate) “attività” relative
“agli accertamenti catastali ed ipotecari”; c) inoltre, in ragione della avvenuta dimostrazione processuale della piena regolarità urbanistica e catastale degli immobili (cfr. la relazione tecnica dell'Arch. prodotta dalle convenute e Per_9 CP_2 CP_1
), la attività di verifica del Geom. – quand'anche fosse stata
[...] CP_4 effettivamente svolta ed effettivamente retribuita dall'attore – non sarebbe a questi
“rimborsabile”, in quanto rivelatasi inutile.
3. Non è accoglibile neanche la ulteriore domanda dell'attore di “risarcimento dei canoni di affitto pagati dal sig. al mese di agosto 2020, dell'importo di € 350/mese, almeno Pt_1
pagina 14 di 20 sino alla data del 31 dicembre 2020, a causa della locazione “forzata” di un appartamento che avrebbe potuto lasciare laddove si fosse stipulato il contratto definitivo”.
3.1 Al proposito, deve infatti osservarsi che: a) non è stata data prova dell'effettivo esborso pecuniario, da parte dell'attore, dei canoni locatizi di cui lo stesso chiede il rimborso;
un tale difetto probatorio decreta, di per sé, la inaccoglibilità della domanda risarcitoria, per mancanza di dimostrazione di uno dei suoi elementi costitutivi (l'evento dannoso); b) ad abundantiam, non è stata data nè allegazione, nè prova, da parte dell'attore, del fatto che lo stesso – qualora avesse stipulato il contratto di compravendita - avrebbe potuto recedere immediatamente dalla locazione, così liberandosi sin da agosto 2020 dai relativi canoni (cfr. la mancanza in atti dell'eventuale avviso dell'attore ai suoi locatori, di recesso anticipato, in vista della compravendita); c) ad abundantiam, non appare verosimile che l'attore – qualora la compravendita dell'immobile fosse stata stipulata nel termine previsto (31.7.20) – vi sarebbe andato ad abitare subito: infatti, al proposito deve osservarsi, da un lato, che una parte di esso era locata a terzi e, per altro verso ed in modo dirimente, che la dichiarata intenzione di sottesa alla decisione di acquistare quel cespite (che lo Parte_1 stesso, nel corso del processo, ha reiteratamente prospettato), era non già quella di andarvi subito ad abitare, bensì quella di farvi degli importanti lavori di ristrutturazione, volti ad unire i due immobili oggetto dei due preliminari di vendita;
d) ad abundantiam, avendo l'attore deciso di sciogliersi dal preliminare, con effetto da ottobre 2020 (cfr. la diffida), lo stesso non può rivendicare danni di sorta asseritamente verificatisi dopo tale risoluzione, quali quelli relativi ai canoni di novembre e dicembre 2020: è infatti noto che la risoluzione “comporta la rinuncia definitiva alla prestazione del promittente venditore, ex art. 1453, comma 3, c.c.”
(Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 11012 del 08/05/2018).
4. E' in parte accoglibile la ulteriore domanda dell'attore di “ristoro relativamente ai canoni di affitto mensili percepiti dai promissari venditori nelle more della vicenda, non incassati dal sig. er gli immobili locati che avrebbe dovuto acquistare entro il mese di luglio Pt_1
2020”.
4.1 Si premette che, in conformità ai principi generali in tema di responsabilità contrattuale,
“nell'ipotesi di risoluzione di un contratto di compravendita di bene immobile per inadempimento del venditore, il compratore ha diritto al risarcimento del danno da lucro
pagina 15 di 20 cessante, consistente nella diminuzione di valore subita dal suo patrimonio, per effetto del mancato trasferimento in esso, dell'immobile oggetto del contratto” (Cass. Sez. 1, Sentenza n.
2696 del 06/11/1967).
Pertanto, “nel caso di risoluzione di un contratto preliminare di vendita immobiliare per inadempimento del promittente venditore, deve tenersi conto, nella liquidazione del danno, di tutte le conseguenze, attive e passive, determinate dall'inadempimento, e quindi sia del mancato incremento patrimoniale che sia stato conseguenza del mancato trasferimento dell'immobile nel patrimonio del compratore sia dell'impiego che questi abbia fatto del prezzo non versato al venditore” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9485 del 10/09/1991; Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 747 del 06/02/1986).
Inoltre, in relazione alla promessa di vendita di cosa altrui, “il compratore che al momento della conclusione del contratto ignorava che la cosa compravenduta non era di proprietà del venditore può restringere la sua pretesa, ove il venditore non gli abbia fatto acquistare nel frattempo la proprietà della cosa, al solo risarcimento dei danni, in tal senso dovendo essere intesa la salvezza dei disposto dell'art. 1223 cod. civ. contenuta nel secondo comma dell'art.
1479 cod. civ.” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1600 del 09/02/1993).
4.2 Nella specie, l'attore ha diritto, nei confronti delle convenute e CP_1 [...]
, da un lato, di , dall'altro, al ristoro del mancato CP_2 Parte_2 guadagno, rappresentato dall'incameramento dei canoni che il primo – nel caso di conclusione della compravendita al 31.7.20 – avrebbe conseguito, quale nuovo proprietario degli immobili A e B (come indicati nel preliminare) da quelle promessogli - dalla locazione in essere su questi ultimi (cfr. il contratto di locazione sull'immobile A, stipulato dall'1.9.18 al
31.8.21, in favore di , al canone mensile di €. 300,00, a canone concordato e Parte_4 con cedolare secca;
cfr. il contratto di locazione sull'immobile B, stipulato dall'1.12.19 al
31.11.20 in favore di , al canone mensile di €. 300,00). Parte_5
4.3 Tuttavia, posto che il contratto preliminare si è sciolto in conseguenza del mancato adempimento da parte dei promittenti venditori (alla scadenza del termine del 29.10.20 di cui alla diffida ad adempiere intimata loro) dell'obbligo a contrarre, da quella data in poi il preliminare (scioltosi con efficacia ex tunc: cfr. ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18266 del
06/09/2011; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5461 del 08/11/1985) non avrebbe potuto più essere pagina 16 di 20 adempiuto dalle controparti, con concomitante scelta del promissario acquirente (per effetto della ozione di risoluzione di diritto del contratto, ex art. 1454 c.c.) di rinunciare ad esso (per l'omologo principio, dettato nel caso di risoluzione, non di diritto, bensì costitutiva, per cui “Il danno da risarcire al promittente compratore, ove sia accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita dallo stesso proposta per inadempimento del promittente venditore, non può comprendere i frutti della cosa promessa in vendita successivi alla domanda di risoluzione perché questa, comportando la rinuncia definitiva alla prestazione del promittente venditore (art. 1453, comma 3, c.c.), preclude anche al promittente compratore di lucrare i frutti che dalla cosa avrebbe tratto dopo la rinuncia”, cfr. Cass. Sez.
6 - 2, Ordinanza n. 11012 del 08/05/2018).
Pertanto, il danno a tale titolo risarcibile all'attore attiene al mancato incasso dei canoni di agosto, settembre ed ottobre 2020 (€. 600,00 per tre mesi), così per un totale di €. 1.800,00: considerando le imposte di legge sul canone, il mancato guadagno effettivo può qui equitativamente quantificarsi in €.1500,00.
4.4 Pertanto, NC e devono essere condannate, in solido tra Controparte_2 loro, al ristoro in favore dell'attore della somma di €. 750,00 oltre interessi legali dal dì di pubblicazione della presente sentenza (per effetto della cui liquidazione il debito di valore si converte in debito di valuta) sino al saldo.
deve essere condannata al ristoro in favore dell'attore della somma Controparte_6 di €. 750,00 oltre interessi legali dal dì di pubblicazione della presente sentenza (per gli stessi motivi di cui sopra) sino al saldo.
5. Non è fondata la domanda dell'attore di condanna della agenzia immobiliare di
“restituzione del compenso versato all'agenzia immobiliare per avergli proposto un affare impossibile da concludere ab initio, senza le dovute informative sulla intrasferibilità degli immobili per le problematiche esposte nella diffida ex art. 1454 c.c.”.
A detta agenzia non può infatti imputarsi nè la irregolarità catastale dei beni (nella specie, come visto, inesistente), nè il mancato adempimento, da parte di , Parte_2 all'obbligazione dalla stessa assunta nel preliminare di portare favorevolmente a compimento la successione mortis causa di non può infatti ritenersi - in difetto, come Persona_5 nella specie, di allegazione e di prova di accordi diversi intercorsi tra le parti ed il mediatore pagina 17 di 20 immobiliare – che quest'ultimo avesse l'obbligazione di verificare anche la effettiva sussistenza o meno dei presupposti giuridici della futura, effettiva successione di
[...]
e dei suoi fratelli alla quota parte della eredità di , in specie in Parte_2 Persona_5 presenza della attestazione della prima del fatto che la denuncia di successione era, all'epoca, ancora in corso di presentazione e di perfezionamento.
C. La disciplina delle spese processuali
1. La disciplina delle spese di lite segue, ex lege, la soccombenza solidale delle convenute, con liquidazione come da dispositivo, nei valori tabellari medi, quanto ai compensi.
2. In tale ambito, le convenute costituite devono essere condannate, in solido tra loro, al rimborso in favore dell'attore anche delle spese della procedura di mediazione (come documentate da quest'ultimo - nella misura di €. 1476,3 - e da ritenersi congrue, quanto alle parcelle del proprio difensore), oltre interessi legali dal deposito del ricorso al saldo.
Infatti, “le spese di mediazione vanno assimilate alle spese del processo e – per questo - non sono cumulabili alla domanda di risarcimento del danno ai fini della determinazione del valore di essa” (cfr. Cass. Sez. II, 21/11/2023, n.32306; Cass. 7695/2019, Cass. 26592/2009 e
Cass. 6901/1982).
3. Tuttavia, le spese sub nn. 1 e 2 si compensano per 1/5, in ragione della infondatezza di alcune delle pretese risarcitorie attoree.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al R.G. n. 1460/22, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
ACCERTA la intervenuta risoluzione di diritto, ex art. 1454 c.c., imputabile alle promittenti venditrici, dei contratti preliminari di compravendita immobiliari meglio descritti in motivazione.
Per l'effetto pagina 18 di 20 AN
NC E , in solido tra loro, al pagamento in favore di Controparte_2 Pt_1 delle seguenti somme:
[...]
- €. 4.000,00, a titolo di restituzione degli acconti ricevuti, oltre interessi legali dal deposito del ricorso al saldo;
- €. 750,00 a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante, oltre interessi legali dal dì successivo alla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
AN
al pagamento in favore di della somma di €. Parte_2 Parte_1
750,00 a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante, oltre interessi legali dal dì successivo alla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
DICHIARA
l'obbligo di di restituire a l'acconto del prezzo Parte_2 Parte_1 ricevuto.
PRENDE ATTO
dell'avvenuta corresponsione, nel corso del processo, di tale acconto da
[...]
a a Parte_2 Parte_1
RIGETTA
tutte le altre domande, eccezioni e domande riconvenzionali.
AN
NC E da un lato, , dall'altro, al Controparte_2 Parte_2 rimborso, in solido tra loro, di 4/5 delle spese di mediazione in favore di Parte_1 che per l'effetto liquida in €. 1.181,04, oltre interessi legali dal deposito del ricorso al saldo.
pagina 19 di 20 AN
NC E da un lato, , dall'altro, al Controparte_2 Parte_2 rimborso in solido tra loro, delle altre spese processuali in favore di che Parte_1
– previa compensazione di 1/5 - liquida nel residuo e quindi in €. 116,4 per esborsi, in €.
4.061,6 per compensi, oltre il 15% sui compensi per rimborso forfettario delle spese di lite, oltre ulteriori accessori di legge.
Alla Cancelleria.
Chieti, 9 ottobre 2025
Il Giudice
Dott. Gianluca Falco
pagina 20 di 20
TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI
SEZIONE CIVILE
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gianluca Falco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado, iscritta al n. r.g. 1460/2022, promossa da:
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Katia Parte_1 C.F._1
Ferrarini, elettivamente domiciliati come in atti.
ATTORE contro
(C.F.: ) e (CF Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
, rappresentate e difese dall'Avv. Valentina Casciero, elettivamente C.F._3 domiciliate come in atti.
(C.F.: , rappresentata e difesa dall'Avv. Katia Parte_2 C.F._4
Calabrese, elettivamente domiciliata come in atti.
P.I.: ) Controparte_3 P.IVA_1
CONVENUTI
OGGETTO: materia contrattuale.
pagina 1 di 20 CONCLUSIONI
Con le note scritte in sostituzione della udienza del 19.5.25, le parti hanno concluso come da rispettive note scritte:
EM AN: “[…] 1) ritenere e dichiarare l'intervenuta risoluzione ex art. 1454 cc del contratto preliminare stipulato il 18/05/2020 tra le parti di cui in premessa;
per l'effetto condannare i resistenti, nelle rispettive qualità e per le rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni in favore del sig. nella misura di euro - 8.000,00 Parte_1
(quale restituzione degli acconti versati) oltre ad euro 2000 a titolo di risarcimento danni a carico dei promittenti venditori e nelle rispettive qualità, per complessivi euro 10.000; - di euro 2.000,00 per le somme versate in favore dell'agenzia di mediazione Controparte_3 in persona del legale rappresentante pt;
- di euro 399,00 quale compenso relativo
[...] all'attività professionale tecnica del Geom. ; - di euro 1.875,00 quali Controparte_4 canoni di locazione sostenuti dal sig. per la sua abitazione da agosto a Parte_1 dicembre 2020; - di euro 2.000,00 (nei confronti delle sig.re e ) CP_1 Controparte_2 quale danno patrimoniale previsto dall'art. 1223 c.c., conseguito all'odierno ricorrente per la perdita di chance subita a causa della mancata stipula del contratto definitivo, da liquidarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c. per la mancata locazione di almeno una unità immobiliare che l'odierno ricorrente avrebbe acquistato e continuato a tenere in locazione, oltre che a titolo di risarcimento;
- euro 1.476,30 per le spese di mediazione sostenute, oltre alle competenze legali pagate al difensore e fatturate;
e quindi complessivamente la somma di euro 17.750,30 ovvero la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali nel frattempo maturati, sino al soddisfo;
2) con condanna alle spese e competenze della presente procedura”.
NC TU e : “[…] In via principale rigettare la Controparte_2 domanda di parte ricorrente avanzata nei confronti delle sig.re e Controparte_2
di risarcimento del danno per intervenuta risoluzione del contratto Controparte_1 preliminare del 18.05.2020 ex art. 1454 c.c. in quanto infondata in fatto e in diritto per i motivi tutti esposti nella narrativa della propria comparsa di costituzione e risposta;
In via riconvenzionale accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare del
pagina 2 di 20 18.05.2020 ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento della parte promittente acquirente, per i motivi esposti in narrativa e per l'effetto, condannare la parte ricorrente al risarcimento dei danni ex art. 1218 c.c. nei confronti delle Sig.re e Controparte_2
, quantificato in € 7.569,70 come specificato al paragrafo 3 della narrativa, ovvero CP_1 nella diversa somma ritenuta di giustizia e/o dovuta all'esito dell'istruttoria; In via subordinata rigettare la richiesta di risarcimento del danno come ex adverso quantificata limitandola alla mera restituzione delle somme ricevute in acconto dalle Sig.re CP_2
e;
In ogni caso Con vittoria di spese di giudizio”.
[...] CP_2
EL TU: “[…] Precisa le conclusioni riportandosi a quelle già rassegnate con la comparsa di costituzione in giudizio insistendo per il loro accoglimento e per il rigetto di ogni contraria pretesa e richiesta”.
SINTESI DEL FATTO E DELLE QUESTIONI CONTROVERSE
1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato il 3.10.22, ha agito nei Parte_1 confronti di , , e Controparte_1 Controparte_2 Parte_2 della chiedendo al Tribunale di: “1) ritenere e dichiarare Controparte_3
l'intervenuta risoluzione ex art. 1454 cc del contratto preliminare stipulato il 18/05/2020 tra le parti di cui in premessa;
per l'effetto condannare i resistenti, nelle rispettive qualità e per le rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni in favore del sig. Parte_1 nella misura di euro 8.000,00 (quale restituzione degli acconti versati) oltre ad euro 2000 a titolo di risarcimento danni a carico dei promittenti venditori e nelle rispettive qualità, per complessivi euro 10.000; - di euro 2.000,00 per le somme versate in favore dell'agenzia di mediazione in persona del legale rappresentante p.t.; - di euro Controparte_3
399,00 quale compenso relativo all'attività professionale tecnica del Geom. CP_4
; - di euro 1.875,00 quali canoni di locazione sostenuti dal sig. per
[...] Parte_1 la sua abitazione da agosto a dicembre 2020; - di euro 2.000,00 (nei confronti delle sigg.re
e ) quale danno patrimoniale previsto dall'art. 1223 c.c., CP_1 Controparte_2 conseguito all'odierno ricorrente per la perdita di chance subita a causa della mancata stipula del contratto definitivo, da liquidarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c. per la
pagina 3 di 20 mancata locazione di almeno una unità immobiliare che l'odierno ricorrente avrebbe acquistato e continuato a tenere in locazione, oltre che a titolo di risarcimento;
- euro
1.476,30 per le spese di mediazione sostenute, oltre alle competenze legali pagate al difensore e fatturate;
e quindi complessivamente la somma di euro 17.750,30 ovvero la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali nel frattempo maturati, sino al soddisfo;
2) con condanna alle spese e competenze della presente procedura”.
A sostegno di tali domande, il ricorrente ha dedotto, in sintesi per quanto d'interesse, che: con contratto preliminare del 18.5.20, e – da Controparte_1 Controparte_2 un lato - – dall'altro – avevano promesso di vendergli, entro e non Parte_2 oltre il 31.7.20, due immobili, di loro rispettiva ed asserita proprietà, siti in una stessa palazzina di Via Casalbordino n. 69 a Chieti e che all'epoca erano in parte locati a terzi;
successivamente, erano emerse delle problematiche relative alla conformità catastale dei beni, alla presenza - su una parte dei terreni promessigli in vendita - di un tratto di strada statale
(non menzionato nel contratto) e alla denuncia di successione in favore di CP_1
in relazione al bene dalla stessa promessogli in vendita;
spirato invano il
[...] termine del 31.7.20, senza che i promittenti venditori risolvessero tali problematiche e si attivassero per la stipula del definitivo, l'esponente, con atto del 29.9.20, le diffidava ad adempiere, ex art. 1454 c.c., non ricevendo tuttavia mai alcuna risposta, nè chiarimenti in ordine alla fattibilità della vendita;
il contratto preliminare doveva pertanto essersi risolto di diritto, per colpa delle promittenti venditrici, le quali erano di conseguenza tenute agli obblighi restitutori e risarcitori (del danno emergente e del lucro cessante) oggetto della domanda giudiziale;
sussisteva la concorrente responsabilità della Controparte_3
(con conseguente obbligo della stessa di restituirgli la provvigione versatale), per non
[...] essersi previamente accertata della “fattibilità dell'affare” e della presenza su uno dei terreni del citato tratto stradale.
2. NC e - nel costituirsi in giudizio, con CP_1 Controparte_2 comparsa depositata il 13.1.23 – hanno contestato la fondatezza delle avverse domande e formulato le seguenti conclusioni: “In via preliminare: disporre il mutamento del rito sommario ex art. 702 ter c.p.c.; in via principale rigettare la domanda di parte ricorrente
pagina 4 di 20 avanzata nei confronti delle sig.re e di risarcimento Controparte_2 Controparte_1 del danno per intervenuta risoluzione del contratto preliminare del 18.05.2020 ex art. 1454
c.c. in quanto infondata in fatto e in diritto per i motivi tutti esposti in narrativa;
In via riconvenzionale accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare del
18.05.2020 ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento della parte promittente acquirente, per i motivi esposti in narrativa e per l'effetto, condannare la parte ricorrente al risarcimento dei danni ex art. 1218 c.c. nei confronti delle Sig.re e Controparte_2
, quantificato in € 7.569,70 come specificato al paragrafo 3 della narrativa, ovvero CP_1 nella diversa somma ritenuta di giustizia e/o dovuta all'esito dell'istruttoria; In via subordinata rigettare la richiesta di risarcimento del danno come ex adverso quantificata limitandola alla mera restituzione delle somme ricevute in acconto dalle Sig.re CP_2
e;
In ogni caso Con vittoria di spese di giudizio”.
[...] CP_2
A sostegno delle summenzionate domande ed eccezioni, le resistenti hanno controdedotto, in sintesi per quanto d'interesse, che: le asserite problematiche relative all'immobile riguardavano il bene promesso in vendita da – nel distinto Controparte_1 preliminare da questa concluso con il ricorrente – sicchè le stesse, quand'anche esistenti, non avevano alcuna incidenza sul distinto preliminare che le esponenti avevano concluso con quest'ultimo, relativamente all'immobile di loro proprietà, il quale – peraltro – era perfettamente corrispondente alle risultanze catastali ed alla descrizione fornitane nel contratto;
esse – dopo avere ricevuto dal ricorrente la diffida ad adempiere (la quale, peraltro, non aveva i crismi della diffida di cui all'art. 1454 c.c.) - gli avevano più volte comunicato per le vie brevi la assenza di qualsivoglia problematica relativa all'immobile da loro promessogli in vendita ed avevano vanamente atteso di essere da lui convocate innanzi al
Notaio per la stipula del definitivo;
nell'ambito della procedura di mediazione ante causam intrapresa da tutte le parti avevano fissato al 15.10.21 la data per la Parte_1 stipula del definitivo innanzi al Notaio a cui tuttavia il solo promissario acquirente Per_1 non si era presentato, così colpevolmente determinando la risoluzione dei contratti preliminari, per grave inadempimento;
le pretese restitutorie e risarcitorie de ricorrente dovevano, pertanto, ritenersi infondate;
sussisteva, per contro, il diritto delle esponenti di pagina 5 di 20 trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, oltre che di risarcimento del danno emergente e del lucro cessante invocati nelle proprie conclusioni processuali.
4. - nel costituirsi in giudizio, con comparsa depositata il 13.1.23 – ha Parte_2 chiesto di “rigettare per quanto di ragione la domanda risarcitoria formulata dal sig. nei confronti della signora;
- il tutto con vittoria delle spese del Pt_1 Parte_2 giudizio”.
A sostegno di tali eccezioni e difese, la resistente ha dedotto, in sintesi per quanto d'interesse, che: ella (come dichiarato nel preliminare) era mera comproprietaria dell'immobile ivi promesso in vendita, unitamente ai suoi fratelli , e e agli Per_2 Per_3 Persona_4
“eventuali eredi di ”, moglie di seconde nozze di suo padre Persona_5 [...]
, sicchè l'attore avrebbe dovuto estendere le domande quanto meno ai fratelli Per_6 dell'esponente; la “mancata chiusura della successione di ”, dalla quale era Persona_5 derivata la impossibilità di concludere il contratto definitivo, non poteva attribuirsi a responsabilità dell'esponente (settantacinquenne), non avendo nè lei, nè i suoi fratelli un titolo giuridico per succedere a , come avrebbero dovuto accorgersi la agenzia Persona_5 immobiliare ed il Notaio;
pertanto, erano infondate le pretese risarcitorie del ricorrente, a cui ella manifestava la disponibilità a restituire l'acconto del prezzo incassato.
5. Nel prosieguo del giudizio: la è rimasta contumace;
è stato Controparte_3 disposto il mutamento del rito;
sono state espletate le fasi di trattazione e di istruttoria, orale e documentale;
sono risultati vani i reiterati tentativi di conciliazione esperiti dal Giudice;
all'esito della udienza del 19.5.25, la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione die termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
5. Le domande dell'attore sono fondate, per le ragioni e nei limiti di seguito indicati.
A. Il colpevole inadempimento delle promittenti venditrici alle obbligazioni di stipula con il promissario acquirente dei contratti di compravendita immobiliare
pagina 6 di 20 La conclusione in oggetto discende dalla considerazione comparata delle circostanze di seguito indicate.
1. Con il preliminare del 18.5.20, le parti si erano obbligate a stipulare i contratti definitivi di compravendita “entro e non oltre il 31.7.20”.
2. – a fronte dell'inutile decorso del summenzionato termine convenuto Parte_1 per la stipula del definitivo - due mesi dopo circa e, in particolare, con lettera raccomandata del 28.9.20 (ricevuta dai promittenti venditori il 9.10.20):
a) lamentò (tra l'altro) il silenzio serbato da questi ultimi sulla “possibilità o meno di procedere alla stipula dell'atto di compravendita, con particolare riferimento alle successioni non ancora definite, come precisato nel preliminare, rendendo di fatto impraticabile la stipula dell'atto”;
b) lamentò che “da verifiche catastali sembrerebbe che alcune particelle riportate nell'atto non” fossero “nemmeno libere e nella disponibilità della promittente venditrice, considerato che vi sarebbe addirittura una strada pubblica”;
c) diffidò, “ai sensi dell'art. 1454 c.c.” i promissari acquirenti, “ciascuno per le proprie posizioni, a predisporre tutto quanto necessario (successioni definite e chiarimenti sulla consistenza effettiva delle particelle oggetto di preliminare) per adempiere all'oggetto del preliminare e quindi per addivenire alla stipula dell'atto di compravendita, significando che in difetto di quanto sopra, nel termine di 20 giorni dal ricevimento della presente, il preliminare in discorso “ avrebbe dovuto essere inteso “ senz'altro risolto, ai sensi e per gli effetti di legge, con ogni conseguenza”.
3. E' processualmente pacifico che nessuna tra le promittenti venditrici (le quali avevano regolarmente ricevuto, in data 9.10.20, una tale diffida ad adempiere: cfr. le relate di notifica della raccomandata), rispose mai ad essa, nè tanto meno assunse – nel termine loro assegnato dalla controparte - iniziative di sorta per addivenire alla stipula dei contratti di compravendita promessi con i preliminari. Infatti:
a) l'attore – sin dal ricorso introduttivo del presente giudizio – ha ritualmente dedotto il fatto “negativo” di non avere mai avuto una risposta a tale diffida (cfr. il ricorso);
pagina 7 di 20 b) non ha mai contestato tale circostanza, nè ha mai fornito Parte_2 allegazioni e prove di segno contrario (cfr. le argomentazioni difensive rese nel thema decidendum);
c) e si sono limitate a dedurre – in modo CP_2 Controparte_1 assolutamente generico e, per ciò solo, processualmente irrilevante (al pari della inammissibile prova orale che avrebbero voluto rendere su quanto genericamente dedotto), oltre che in senso contrario al chiaro contenuto della diffida (indirizzata anche a loro, con la contestuale intimazione a procedere alla stipula del rogito) - che esse, “considerata
l'assoluta regolarità della situazione urbanistico edilizia e catastale del proprio immobile e della assenza di elementi ostativi alla cessione, più volte (senza ulteriori specificazioni spazio temporali: ndr) rappresentata per le (non meglio identificate: ndr) vie brevi al ricorrente, non ritenendo la diffida ricevuta a loro direttamente rivolta, rimanevano in attesa della convocazione presso il notaio per la stipula del definitivo” (per il generale principio per cui “l'attività di allegazione non può esaurirsi nell'affermazione di un fatto generico, ma comporta l'individuazione di un fatto specifico”, cfr. ex multis Cass. Sez. 1,
Sentenza n. 4392 del 07/04/2000; per il correlato principio per cui “la richiesta di provare per testimoni un fatto esige non solo che questo sia dedotto in un capitolo specifico e determinato, ma anche che sia collocato univocamente nel tempo e nello spazio (a differenza di quanto avvenuto nella specie: ndr), al duplice scopo di consentire al giudice la valutazione della concludenza della prova ed alla controparte la preparazione di un'adeguata difesa” cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 9547 del 22/04/2009; Cass. Sez. 6 - 3,
Ordinanza n. 20997 del 12/10/2011; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 18453 del 21/09/2015).
4. La circostanza – denunciata da ella summenzionata diffida – per cui, Parte_1 successivamente alla stipula del preliminare, era insorta una problematica “successoria” in capo ai promittenti venditori dell'immobile di cui alla particella 248, sub 1 (quello promessogli in vendita da , sia in proprio, che in nome degli altri Parte_2 comproprietari di esso, ossia , e ), tale da impedire a Per_2 Per_4 Controparte_5 questi ultimi di trasferire il predetto immobile, è circostanza processualmente pacifica, perché espressamente ammessa da (cfr. le relative argomentazioni rese Parte_2 al riguardo nella comparsa di risposta: “[…] Ora, ed i suoi fratelli, in quanto Parte_2
pagina 8 di 20 figli del primo matrimonio di [Fortunato: ndr], in assenza di legami parentali non Per_6 potevano ereditare i beni di ergo non avrebbero mai potuto, perché privi di Persona_5 titolo, succederle formalmente. Né avrebbero potuto in qualche modo obbligare gli eventuali legittimati a formalizzare la successione, o incidere in qualche modo sulla loro volontà di portarla a termine. Quando pertanto nel preliminare – che è redatto da un Notaio, che per prassi e per ragioni di tutela è scelto dalla parte acquirente (nel caso in esame è Pt_1
l'acquirente) – si onera la signora (e suo tramite i di lei fratelli) di portare a Parte_2 termine a proprie spese una successione, pena la risoluzione del contratto, che – evidentemente – non hanno titolo di fare, qualcosa non va e questo qualcosa non può dipendere dalla volontà di ”). Parte_2
5. Invero, nel contratto preliminare, (anche a nome degli altri Parte_2 promittenti venditori della particella 248 sub. 1) si era espressamente e perentoriamente dichiarata “proprietaria” di detto cespite, “in virtù di successione in morte di: Per_7
; , apertasi il 30.4.2008 in corso di presentazione a cura e spese della
[...] Persona_8 parte promittente venditrice”.
6. Pertanto, dalle oggettive risultanze di cui sopra discende, in diritto, la imputabilità giuridica (ex art. 1218 c.c.) della mancata stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile promesso a . Parte_1 Parte_2
Infatti, la predetta responsabilità discende dalla considerazione del fatto che
[...]
, da un lato, si dichiarò, contrariamente al vero, (com)proprietaria del bene Parte_2 promesso in vendita al promissario acquirente e, dall'altro, non si adoperò in alcun modo (nè dopo il preliminare, nè dopo la diffida ad adempiere della controparte) per acquisirne la proprietà e trasferirla a quest'ultima: tanto basta per addebitare ad essa la responsabilità per la mancata stipula della compravendita promessa alla controparte (per il generale principio per cui, “nella vendita di cosa altrui, […] il diritto alla risoluzione del contratto ed all'eventuale risarcimento del danno spetta non soltanto al compratore che ignori l'altruità del bene, secondo la previsione dell'art. 1479 cod. civ., ma anche al compratore che sia consapevole di tale altruità, in applicazione dei principi generali fissati dagli artt. 1218, 1223
e 1453 cod. civ., in relazione all'art. 1476 n. 2 cod. civ., essendo tale diritto riconducibile alla mancata attuazione dell'effetto traslativo, cioè all'inadempimento di una delle obbligazioni
pagina 9 di 20 principali ed essenziali del venditore, ovvero quella di far acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto, così come prescrive l'art. 1476, n. 2 c.c.”, cfr. Cass., Sez.
Unite, sentenza n. 1676 del 15 marzo 1982; Cass. Cass. civ. n. 14751/2006; Cass. Sez. 6 - 2,
Ordinanza n. 20877 del 10/10/2011; Cass. civ. n. 12953/2000).
6.1 Inoltre, ha del tutto legittimamente azionato le proprie pretese Parte_1 restitutorie e risarcitorie, relative all'inadempimento del preliminare di vendita della particella 248 sub 1, nei confronti di , posto che questa – come detto – Parte_2 per un verso aveva incassato il relativo acconto (come dalla stessa ammesso), per altro verso aveva espressamente assunto verso il primo anche le obbligazioni discendenti dal preliminare in capo agli altri (asseriti) comproprietari di detto cespite.
6.2 L'assunto difensivo di per cui la colpa della inattuabile promessa Parte_2 in vendita del predetto bene sarebbe del notaio rogante e della agenzia immobiliare (i quali, a suo dire, “avrebbero dovuto garantire non il buon esito dell'affare ma la fattibilità e la regolarità dell'operazione”: cfr la comparsa di risposta) è irrilevante ai fini di causa: infatti, la responsabilità contrattuale della verso (che discende, nei CP_1 Parte_1 rapporti tra costoro, dall'avere la prima promesso al secondo il trasferimento di un bene di cui, erroneamente, si era dichiarata proprietaria, ovvero della quale si era impegnata a divenire proprietaria) non è elisa in alcun modo da eventuali, concorrenti, responsabilità di terzi, che la stessa potrà se del caso decidere di invocare in altra sede.
Peraltro, per nu verso, non risulta che il contratto preliminare (stipulato per scrittura privata) sia stato steso con l'ausilio di un Notaio e, per altro verso e come si dirà – non risulta nella specie configurabile una responsabilità della agenzia immobiliare (vd. infra) per la mancata stipula del definitivo.
7. Pertanto, la diffida del 28.9.20 ad adempiere al preliminare - rivolta dalla parte non inadempiente alla parte inadempiente e che Parte_1 Parte_2 aveva tutti i crismi della diffida di cui all'art. 1454 c.c. (vd. dietro) – era assolutamente legittima, con conseguente intervenuta risoluzione di diritto del preliminare stesso, per effetto dello spirare (avvenuto il 29.10.20) del termine di adempimento (di venti giorni) concesso
(per il generale principio per cui “La diffida ad adempiere può essere fatta nella forma più idonea al raggiungimento dello scopo, non richiedendo la legge una forma particolare, ed
pagina 10 di 20 essendo sufficiente per la sua operatività che essa pervenga nella sfera di conoscibilità del destinatario”, cfr. ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4310 del 26/03/2002).
8. Le risultanze acquisite hanno altresì dimostrato la imputabilità colpevole a e a CP_1
dell'inadempimento al contratto preliminare dalle stesse stipulato Controparte_2 con ed avente ad oggetto l'immobile (part. 248, sub 3) di cui le prime Parte_1 erano proprietarie.
9. Infatti, si è visto che - con la diffida ad adempiere del 28.9.20, rivolta Parte_1
a tutti i promissari acquirenti, “ciascuno per le proprie posizioni” - aveva intimato a costoro sia di predisporre tutto quanto necessario e, in quest'ambito, di dare “i chiarimenti sulla effettiva consistenza delle particelle oggetto del preliminare”, sia – e di conseguenza – di addivenire alla stipula del definitivo.
10. Si è parimenti sottolineato che e a non solo non CP_1 Controparte_2 diedero mai ante causam (tanto meno nei venti giorni di cui alla diffida) i chiarimenti richiesti da in ordine alla “effettiva consistenza delle particelle oggetto Parte_1 del preliminare” (nonostante si trattasse di richiesta, per un verso, legittima da parte di chi si stava approssimando a compiere un acquisto immobiliare e, per altro verso, agevolmente accoglibile da parte dei proprietari del cespite), ma non presero più contatti con il promissario acquirente, nonostante la espressa diffida di quest'ultimo – rivolta espressamente anche a loro – di addivenire alla stipula del contratto di compravendita.
11. Ed una tale totale e colpevole indifferenza di e a , CP_1 Controparte_2 rispetto alla legittima diffida ad adempiere di è tanto più indicativa della Parte_1 imputabilità alle prime stessi della intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare
(avvenuta con l'inutile decorso del termine ritualmente concesso da alle Parte_1 controparti per la stipula del definitivo) se si tiene conto del fatto – reiteratamente dedotto nel processo dalle stesse NC e a , per cui, per un verso, il Controparte_2 preliminare contratto da con era totalmente Parte_1 Parte_2 autonomo rispetto a quello da loro concluso con sicchè per ciascuno di Parte_1 essi era stata prevista la stipula di un rogito autonomo, per altro verso che le uniche problematiche insorte – successivamente alla stipula del preliminare - avevano riguardato pagina 11 di 20 esclusivamente l'immobile promesso in vendita da , laddove, invece, il Parte_2 diverso cespite dalle stesse promesso in vendita non presentava irregolarità di sorta.
E' allora ulteriormente evidente, anche da tale prospettiva, come e a CP_1 [...]
– una volta ricevuta la diffida ad adempiere il (loro) preliminare – avrebbero CP_2 dovuto, in adempimento sia delle obbligazioni a contrarre con lo stesso assunte, sia del dovere di buona fede ex art. 1375 c.c. ed a prescindere dalle diverse problematiche che attagliavano il diverso preliminare stipulato da – prontamente attivarsi con il loro Parte_2 promissario acquirente e procedere alla stipula del rogito.
12. Pertanto, anche il preliminare intercorso tra da un lato, Parte_1 CP_1
e a , dall'altro, deve intendersi essersi risolto di diritto in Controparte_2 conseguenza dello spirare (avvenuto in data 29.10.20) del termine di adempimento (della obbligazione a vendere il bene promesso in vendita) ritualmente assegnato dal primo alle seconde, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1454 c.c.
13. Le predette convenute hanno sostenuto che fu “al contrario, ad Parte_1 essersi sottratto all'obbligo di contrarre assunto con il preliminare, non presentandosi alla stipula del definitivo fissata dinanzi al Notaio per il giorno 15.10.2021 […], Per_1 successivamente all'instaurazione della mediazione obbligatoria, quando le parti, di concerto concordarono la data di stipula presso il notaio;
hanno aggiunto che Per_1
“con la fissazione della data di stipula del definitivo dinanzi al notaio la parte Per_1 promissaria acquirente ha di fatto rinunciato agli eventuali effetti risolutivi prodotti dalla intimata “diffida” del 28.9.2020”. (cfr. la comparsa di risposta).
14. Si tratta si assunto infondato, in fatto ed in diritto.
In fatto, non è stata acquisita alcuna prova attendibile (cfr. la genericità dele testimonianze assunte, peraltro provenienti da prossimi congiunti delle convenute, come tali certamente non indifferenti all'esito della presente causa) della circostanza (significativamente priva di qualsivoglia supporto documentale) per cui le parti - in sede di procedura di mediazione - avrebbero concordato (evidentemente verbalmente ed a modifica dei termini convenuti per iscritto nel contratto preliminare del maggio 2020, dopo la risoluzione di diritto di quest'ultimo, operata con la diffida ad adempiere più volte menzionata) una “riviviscenza” di pagina 12 di 20 quel preliminare (del cui sopravvenuto inadempimento, questa volta del promissario acquirente, le convenute si dolgono) e – con esso – dell'obbligo di addivenire al definitivo.
In diritto, è invece opportuno ribadire il consolidato principio per il quale “la parte che ha ottenuto la risoluzione legale o giudiziale del contratto non può rinunciare ai relativi effetti, restando altrimenti leso il legittimo affidamento del debitore nell'ormai intervenuta risoluzione” (Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 25128 del 18/09/2024: nella specie, la S.C. ha affermato che il concedente di un'autovettura in leasing, una volta dichiarato di volersi avvalere di una clausola risolutiva espressa connessa al furto del bene, non può, per iniziativa unilaterale, far rivivere il contratto in conseguenza del suo ritrovamento, essendosi gli effetti risolutivi già cristallizzati nel momento in cui la dichiarazione era giunta a conoscenza dell'utilizzatrice; Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 7313 del 22/03/2017; S.U. sentenza n. 553/2009).
Dunque, l'assunto delle convenute di imputabilità all'attore della risoluzione del preliminare del maggio 2020 – per il rifiuto di quest'ultimo di concludere il definitivo nell'aprile del 2021 innanzi al Notaio – è (anche a voler prescindere dal rilevato difetto di prova della Per_1 effettiva verificazione di un tale rifiuto) assunto giuridicamente erroneo, per il solo fatto che il preliminare era già irrevocabilmente venuto meno (con efficacia ex tunc: Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 18266 del 06/09/2011; .U. sentenza n. 553/2009) da ottobre 2020 e, dunque, da epoca di gran lunga anteriore a quella in cui – a dire delle convenute – l'attore avrebbe assunto l'impegno di onorarlo.
B. Il credito pecuniario e risarcitorio spettante all'attore nei confronti delle convenute
1. L'attore ha diritto di ripetere dalle convenute quanto a loro versato – in conformità alle previsioni del contratto preliminare – a titolo di acconto sul prezzo delle compravendite.
E' infatti noto che “l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.” (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 10145 del 17/04/2025).
, successivamente alla instaurazione del presente giudizio (cfr. le Parte_3 deduzioni della prima udienza del 23.1.23), ha corrisposto a titolo conciliativo all'attore – che pagina 13 di 20 ha accettato a mero titolo di acconto - quanto dalla stessa incassato a tale titolo (€.
4.000,00); al riguardo, è quindi sopravvenuta una cessazione della materia del contendere.
1.3 e – le quali, invece, non hanno mai restituito detto CP_2 Controparte_1 acconto (ritenendo infondatamente di avere diritto a trattenerlo, per l'asserita, ma qui non condivisa, imputabilità all'attore della mancata conclusione della compravendita) – devono essere condannate a corrispondergli la somma incassata a tale titolo (€. 4.000,00), oltre interessi legali dal deposito del ricorso (ex art. 2033 c.c.) al saldo. Non è invece dovuta la rivalutazione monetaria invocata dall'attore, trattandosi di obbligazione di valuta sin dall'origine, rispetto al cui adempimento il danno da ritardo è già neutralizzato dagli interessi riconosciuti (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 5391 del 17/05/1995; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7052 del 05/07/1990).
2. Non è accoglibile la domanda dell'attore verso le convenute di “rimborso dell'importo di €
399,00, relativo al compenso per l'attività del Geom. , incaricato dal Controparte_4
Sig. di compiere gli accertamenti catastali ed ipotecari presso l'Agenzia delle Pt_1
Entrate di Chieti sugli immobili siti in Via Casalbordino”.
2.1 Al riguardo, deve infatti osservarsi che: a) non è stata data prova dell'effettivo esborso pecuniario al professionista del corrispettivo di cui l'attore ha chiesto il rimborso alle convenute;
un tale difetto probatorio decreta, di per sé, la inaccoglibilità della domanda risarcitoria, per mancanza di dimostrazione di uno dei suoi elementi costitutivi (l'evento dannoso); b) ad abundantiam, non è stata data prova della effettiva esecuzione, da parte dei citato professionista, delle summenzionate (ma non meglio identificate) “attività” relative
“agli accertamenti catastali ed ipotecari”; c) inoltre, in ragione della avvenuta dimostrazione processuale della piena regolarità urbanistica e catastale degli immobili (cfr. la relazione tecnica dell'Arch. prodotta dalle convenute e Per_9 CP_2 CP_1
), la attività di verifica del Geom. – quand'anche fosse stata
[...] CP_4 effettivamente svolta ed effettivamente retribuita dall'attore – non sarebbe a questi
“rimborsabile”, in quanto rivelatasi inutile.
3. Non è accoglibile neanche la ulteriore domanda dell'attore di “risarcimento dei canoni di affitto pagati dal sig. al mese di agosto 2020, dell'importo di € 350/mese, almeno Pt_1
pagina 14 di 20 sino alla data del 31 dicembre 2020, a causa della locazione “forzata” di un appartamento che avrebbe potuto lasciare laddove si fosse stipulato il contratto definitivo”.
3.1 Al proposito, deve infatti osservarsi che: a) non è stata data prova dell'effettivo esborso pecuniario, da parte dell'attore, dei canoni locatizi di cui lo stesso chiede il rimborso;
un tale difetto probatorio decreta, di per sé, la inaccoglibilità della domanda risarcitoria, per mancanza di dimostrazione di uno dei suoi elementi costitutivi (l'evento dannoso); b) ad abundantiam, non è stata data nè allegazione, nè prova, da parte dell'attore, del fatto che lo stesso – qualora avesse stipulato il contratto di compravendita - avrebbe potuto recedere immediatamente dalla locazione, così liberandosi sin da agosto 2020 dai relativi canoni (cfr. la mancanza in atti dell'eventuale avviso dell'attore ai suoi locatori, di recesso anticipato, in vista della compravendita); c) ad abundantiam, non appare verosimile che l'attore – qualora la compravendita dell'immobile fosse stata stipulata nel termine previsto (31.7.20) – vi sarebbe andato ad abitare subito: infatti, al proposito deve osservarsi, da un lato, che una parte di esso era locata a terzi e, per altro verso ed in modo dirimente, che la dichiarata intenzione di sottesa alla decisione di acquistare quel cespite (che lo Parte_1 stesso, nel corso del processo, ha reiteratamente prospettato), era non già quella di andarvi subito ad abitare, bensì quella di farvi degli importanti lavori di ristrutturazione, volti ad unire i due immobili oggetto dei due preliminari di vendita;
d) ad abundantiam, avendo l'attore deciso di sciogliersi dal preliminare, con effetto da ottobre 2020 (cfr. la diffida), lo stesso non può rivendicare danni di sorta asseritamente verificatisi dopo tale risoluzione, quali quelli relativi ai canoni di novembre e dicembre 2020: è infatti noto che la risoluzione “comporta la rinuncia definitiva alla prestazione del promittente venditore, ex art. 1453, comma 3, c.c.”
(Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 11012 del 08/05/2018).
4. E' in parte accoglibile la ulteriore domanda dell'attore di “ristoro relativamente ai canoni di affitto mensili percepiti dai promissari venditori nelle more della vicenda, non incassati dal sig. er gli immobili locati che avrebbe dovuto acquistare entro il mese di luglio Pt_1
2020”.
4.1 Si premette che, in conformità ai principi generali in tema di responsabilità contrattuale,
“nell'ipotesi di risoluzione di un contratto di compravendita di bene immobile per inadempimento del venditore, il compratore ha diritto al risarcimento del danno da lucro
pagina 15 di 20 cessante, consistente nella diminuzione di valore subita dal suo patrimonio, per effetto del mancato trasferimento in esso, dell'immobile oggetto del contratto” (Cass. Sez. 1, Sentenza n.
2696 del 06/11/1967).
Pertanto, “nel caso di risoluzione di un contratto preliminare di vendita immobiliare per inadempimento del promittente venditore, deve tenersi conto, nella liquidazione del danno, di tutte le conseguenze, attive e passive, determinate dall'inadempimento, e quindi sia del mancato incremento patrimoniale che sia stato conseguenza del mancato trasferimento dell'immobile nel patrimonio del compratore sia dell'impiego che questi abbia fatto del prezzo non versato al venditore” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9485 del 10/09/1991; Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 747 del 06/02/1986).
Inoltre, in relazione alla promessa di vendita di cosa altrui, “il compratore che al momento della conclusione del contratto ignorava che la cosa compravenduta non era di proprietà del venditore può restringere la sua pretesa, ove il venditore non gli abbia fatto acquistare nel frattempo la proprietà della cosa, al solo risarcimento dei danni, in tal senso dovendo essere intesa la salvezza dei disposto dell'art. 1223 cod. civ. contenuta nel secondo comma dell'art.
1479 cod. civ.” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1600 del 09/02/1993).
4.2 Nella specie, l'attore ha diritto, nei confronti delle convenute e CP_1 [...]
, da un lato, di , dall'altro, al ristoro del mancato CP_2 Parte_2 guadagno, rappresentato dall'incameramento dei canoni che il primo – nel caso di conclusione della compravendita al 31.7.20 – avrebbe conseguito, quale nuovo proprietario degli immobili A e B (come indicati nel preliminare) da quelle promessogli - dalla locazione in essere su questi ultimi (cfr. il contratto di locazione sull'immobile A, stipulato dall'1.9.18 al
31.8.21, in favore di , al canone mensile di €. 300,00, a canone concordato e Parte_4 con cedolare secca;
cfr. il contratto di locazione sull'immobile B, stipulato dall'1.12.19 al
31.11.20 in favore di , al canone mensile di €. 300,00). Parte_5
4.3 Tuttavia, posto che il contratto preliminare si è sciolto in conseguenza del mancato adempimento da parte dei promittenti venditori (alla scadenza del termine del 29.10.20 di cui alla diffida ad adempiere intimata loro) dell'obbligo a contrarre, da quella data in poi il preliminare (scioltosi con efficacia ex tunc: cfr. ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18266 del
06/09/2011; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5461 del 08/11/1985) non avrebbe potuto più essere pagina 16 di 20 adempiuto dalle controparti, con concomitante scelta del promissario acquirente (per effetto della ozione di risoluzione di diritto del contratto, ex art. 1454 c.c.) di rinunciare ad esso (per l'omologo principio, dettato nel caso di risoluzione, non di diritto, bensì costitutiva, per cui “Il danno da risarcire al promittente compratore, ove sia accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita dallo stesso proposta per inadempimento del promittente venditore, non può comprendere i frutti della cosa promessa in vendita successivi alla domanda di risoluzione perché questa, comportando la rinuncia definitiva alla prestazione del promittente venditore (art. 1453, comma 3, c.c.), preclude anche al promittente compratore di lucrare i frutti che dalla cosa avrebbe tratto dopo la rinuncia”, cfr. Cass. Sez.
6 - 2, Ordinanza n. 11012 del 08/05/2018).
Pertanto, il danno a tale titolo risarcibile all'attore attiene al mancato incasso dei canoni di agosto, settembre ed ottobre 2020 (€. 600,00 per tre mesi), così per un totale di €. 1.800,00: considerando le imposte di legge sul canone, il mancato guadagno effettivo può qui equitativamente quantificarsi in €.1500,00.
4.4 Pertanto, NC e devono essere condannate, in solido tra Controparte_2 loro, al ristoro in favore dell'attore della somma di €. 750,00 oltre interessi legali dal dì di pubblicazione della presente sentenza (per effetto della cui liquidazione il debito di valore si converte in debito di valuta) sino al saldo.
deve essere condannata al ristoro in favore dell'attore della somma Controparte_6 di €. 750,00 oltre interessi legali dal dì di pubblicazione della presente sentenza (per gli stessi motivi di cui sopra) sino al saldo.
5. Non è fondata la domanda dell'attore di condanna della agenzia immobiliare di
“restituzione del compenso versato all'agenzia immobiliare per avergli proposto un affare impossibile da concludere ab initio, senza le dovute informative sulla intrasferibilità degli immobili per le problematiche esposte nella diffida ex art. 1454 c.c.”.
A detta agenzia non può infatti imputarsi nè la irregolarità catastale dei beni (nella specie, come visto, inesistente), nè il mancato adempimento, da parte di , Parte_2 all'obbligazione dalla stessa assunta nel preliminare di portare favorevolmente a compimento la successione mortis causa di non può infatti ritenersi - in difetto, come Persona_5 nella specie, di allegazione e di prova di accordi diversi intercorsi tra le parti ed il mediatore pagina 17 di 20 immobiliare – che quest'ultimo avesse l'obbligazione di verificare anche la effettiva sussistenza o meno dei presupposti giuridici della futura, effettiva successione di
[...]
e dei suoi fratelli alla quota parte della eredità di , in specie in Parte_2 Persona_5 presenza della attestazione della prima del fatto che la denuncia di successione era, all'epoca, ancora in corso di presentazione e di perfezionamento.
C. La disciplina delle spese processuali
1. La disciplina delle spese di lite segue, ex lege, la soccombenza solidale delle convenute, con liquidazione come da dispositivo, nei valori tabellari medi, quanto ai compensi.
2. In tale ambito, le convenute costituite devono essere condannate, in solido tra loro, al rimborso in favore dell'attore anche delle spese della procedura di mediazione (come documentate da quest'ultimo - nella misura di €. 1476,3 - e da ritenersi congrue, quanto alle parcelle del proprio difensore), oltre interessi legali dal deposito del ricorso al saldo.
Infatti, “le spese di mediazione vanno assimilate alle spese del processo e – per questo - non sono cumulabili alla domanda di risarcimento del danno ai fini della determinazione del valore di essa” (cfr. Cass. Sez. II, 21/11/2023, n.32306; Cass. 7695/2019, Cass. 26592/2009 e
Cass. 6901/1982).
3. Tuttavia, le spese sub nn. 1 e 2 si compensano per 1/5, in ragione della infondatezza di alcune delle pretese risarcitorie attoree.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al R.G. n. 1460/22, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
ACCERTA la intervenuta risoluzione di diritto, ex art. 1454 c.c., imputabile alle promittenti venditrici, dei contratti preliminari di compravendita immobiliari meglio descritti in motivazione.
Per l'effetto pagina 18 di 20 AN
NC E , in solido tra loro, al pagamento in favore di Controparte_2 Pt_1 delle seguenti somme:
[...]
- €. 4.000,00, a titolo di restituzione degli acconti ricevuti, oltre interessi legali dal deposito del ricorso al saldo;
- €. 750,00 a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante, oltre interessi legali dal dì successivo alla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
AN
al pagamento in favore di della somma di €. Parte_2 Parte_1
750,00 a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante, oltre interessi legali dal dì successivo alla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
DICHIARA
l'obbligo di di restituire a l'acconto del prezzo Parte_2 Parte_1 ricevuto.
PRENDE ATTO
dell'avvenuta corresponsione, nel corso del processo, di tale acconto da
[...]
a a Parte_2 Parte_1
RIGETTA
tutte le altre domande, eccezioni e domande riconvenzionali.
AN
NC E da un lato, , dall'altro, al Controparte_2 Parte_2 rimborso, in solido tra loro, di 4/5 delle spese di mediazione in favore di Parte_1 che per l'effetto liquida in €. 1.181,04, oltre interessi legali dal deposito del ricorso al saldo.
pagina 19 di 20 AN
NC E da un lato, , dall'altro, al Controparte_2 Parte_2 rimborso in solido tra loro, delle altre spese processuali in favore di che Parte_1
– previa compensazione di 1/5 - liquida nel residuo e quindi in €. 116,4 per esborsi, in €.
4.061,6 per compensi, oltre il 15% sui compensi per rimborso forfettario delle spese di lite, oltre ulteriori accessori di legge.
Alla Cancelleria.
Chieti, 9 ottobre 2025
Il Giudice
Dott. Gianluca Falco
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