TRIBUNALE DI PATTI VERBALE DI UDIENZA (art. 127 ter – 429 c.p.c.)
Il giorno 18 del mese di settembre dell'anno 2025, il G.I. presso il Tribunale di Patti, dott. Giuseppe Puglisi, alla scadenza del termine assegnato per il deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. (18 settembre 2025 ore 8:30) nella causa civile iscritta al n. 222/2024 R.G. lette le note scritte depositate;
ritenuti irrilevanti i mezzi istruttori articolati da parte resistente;
rilevato che all'udienza del 27/09/2024 la causa era stata rinviata all'udienza del
27/02/2025 per la decisione sui mezzi istruttori e l'eventuale discussione orale;

- che con provvedimento del 25/02/2025, regolarmente comunicato alle parti,
l'udienza è stata differita al 18/09/2025;
- che con provvedimento del 24/07/2025, regolarmente comunicato alle parti,
l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.; considerato che nel rito lavoro ogni udienza è deputata alla discussione e che le note scritte ex art. 127 ter c.p.c. sono idonee ex lege a sostituire l'incombente e non vi è stata formale opposizione ex art. 128 c.p.c.;
- che le parti erano state già avvisate che, per il caso di irrilevanza dei mezzi istruttori, la causa sarebbe stata discussa;

- che la concessione del termine per note conclusive non è prevista dal codice;

- che, pertanto, non può essere concesso il rinvio e, in ogni caso, rimangono ferme per giurisprudenza consolidata le conclusioni già ampiamente articolate in atti pronuncia la seguente sentenza
1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PATTI SEZIONE CIVILE
Il giudice del Tribunale di Patti, dott. Giuseppe Puglisi, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 222/2024 R.G.
TRA
(C.F. e P.IVA ), con sede in Messina, via Parte_1 P.IVA_1
Adolfo Celi n. 117, in persona del legale rappresentante, dott. , Parte_2 rappresentata e difesa, come da procura in atti, dall'avv. Anna Bandiera presso il cui studio professionale è elettivamente domiciliata
RICORRENTE
CONTRO
c. f. , in persona del Controparte_1 P.IVA_2 legale rappresentante ed Amministratore IC , con Controparte_2 sede in Capo d'Orlando (ME), via Beppe Alfano n.1, elettivamente domiciliata in
Capo d'Orlando (ME), via Francesco Crispi n. 39, presso lo studio dell'avv. Giorgio
Scisca che la rappresenta e difende come da procura in atti
RESISTENTE avente per OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità uso diverso.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. – Con citazione del 9 gennaio 2024 La Via Lattea S.p.A. intimava ad
[...] sfratto per morosità, invitandola a lasciare l'immobile sito in Capo Controparte_1
d'Orlando alla via Beppe Alfano n. 1, Località Muscale, composto da piano cantinato,
2 piano terra e piano primo oltre i servizi, da quest'ultima condotto in locazione per finalità diverse da quelle abitative con contratto del 1° settembre 2022, registrato il 21 settembre 2022.
A sostegno della propria domanda evidenziava che il canone d'affitto concordato non veniva corrisposto puntualmente, né per l'intero ammontare alle singole scadenze e che alla data dell'intimazione il debito ammontava ad € 15.500,00.
Costituitasi con comparsa del 31 gennaio 2024, l'intimata resisteva, eccependo l'inadempimento di controparte per non avere realizzato i lavori previsti in contratto, nonché la compensazione. Si opponeva, pertanto, alla convalida dello sfratto e al rilascio.
All'udienza di comparizione le parti insistevano nelle rispettive posizioni e, con ordinanza del 24 febbraio 2024, il giudice istruttore ordinava il rilascio, assegnava il termine per introdurre la procedura di mediazione e fissava una nuova udienza per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale previsto dall'art. 447 bis c.p.c., concedendo alle parti termine per l'integrazione degli atti introduttivi.
All'udienza del 27 settembre 2024 il giudizio veniva rinviato per consentire la definizione di cause di più risalente iscrizione ricomprese tra gli obiettivi P.N.R.R. e, dopo un ulteriore differimento, la causa viene oggi decisa all'esito del deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
2. – In premessa va dichiarata la procedibilità della domanda, giacché parte intimante ha documentato l'infruttuoso esperimento del procedimento di mediazione.
Nel merito è ius receptum che il creditore sia che agisca per l'adempimento sia che domandi la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno per l'inadempimento contrattuale deve dimostrare la fonte del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi ad allegare l'inadempimento di controparte;
il debitore convenuto, invece, deve dimostrare il fatto lato sensu estintivo dell'altrui pretesa (v., ex multis, Cass. n.
25584/2018).
La ha prodotto il contratto di locazione regolarmente registrato, Parte_1 allegando l'altrui inadempimento.
3 Controparte ha invece sollevato in primo luogo eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. sul presupposto che l'intimante “in violazione di quanto espressamente previsto dal contratto di locazione, non ha mai eseguito, a suo carico e spese, i lavori di risanamento strutturale dell'immobile, in particolare le opere di adeguamento e messa in sicurezza del soppalco con realizzazione di appositi pilastri di sostegno” (v. la comparsa di costituzione e la memoria integrativa).
Come è noto, l'art. 1460 c.c. prevede al primo comma la possibilità per ciascuno dei contraenti di rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione nel caso di inadempimento totale dell'altra parte ma, al fine della legittima proposizione della exceptio inadimpleti contractus occorre non solo che l'altra parte sia, a sua volta, inadempiente, ma anche che il rifiuto di adempimento trovi concreta giustificazione nel rapporto tra prestazioni ineseguite e prestazioni rifiutate, in relazione ai legami di corrispettività ed interdipendenza tra le stesse sussistenti, e, inoltre, che esso non sia contrario a buona fede, che non sia, cioè, determinato da motivi non corrispondenti alle finalità per le quali esso è concesso dalla legge.
Sennonché è principio sovente affermato in giurisprudenza quello secondo cui, costituendo il pagamento del canone la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, questi non può astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., sarebbe legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, cosa nella specie non avvenuta (v., e.g., Cass., n. 13133/2006; Cass., n. 7772/2004; Cass., n. 6125/1999;
Cass., n. 9863/1998).
Beninteso, il Tribunale non ignora che nella più recente giurisprudenza di legittimità il rigoroso orientamento appena indicato è stato progressivamente attenuato, sul presupposto che i criteri di buona fede e proporzionalità sinallagmatica propri del funzionamento dell'eccezione di inadempimento verrebbero traditi ove, pur in presenza di accertati inadempimenti del locatore, ancorché non tali da escludere ogni
4 possibilità di godimento dell'immobile, non si ammettesse una «proporzionale» sospensione della prestazione di controparte, ma se ne richiedesse al contrario l'integrale adempimento (cfr. Cass., n. 20322/2019; Cass., n. 16917 e 16918/2019;
Cass., n. 22039/2017).
Eppure, per tutta la durata del rapporto locatizio, da un lato, il conduttore ha accumulato un debito rilevantissimo e, dall'altro, ha comunque mantenuto il godimento dell'immobile stesso.
La lettura del contratto rivela poi che è stato proprio il conduttore a esaminare l'immobile e a dichiarare di “conoscer(lo) e accettar(lo) in ogni sua parte”.
Mai nella corrispondenza allegata da parte intimante e non compiutamente contestata dall'intimata quest'ultima ha lamentato che l'immobile non fosse idoneo all'uso convenuto e che il difetto dei lavori di risanamento strutturale le abbia impedito di svolgere l'attività di impresa costituente l'oggetto sociale, emergendo al contrario che essa è stata regolarmente svolta e che era in attesa di Controparte_1 ricevere i pagamenti per le sue prestazioni (“è nostra intenzione proseguire l'attività ed onorare gli impegni contrattuali, sottoscritti, cosa che in assenza dei ritardi subiti tanto dalla Pubblica
Amministrazione, che da alcuni clienti primari, avremmo effettuato con la regolarità dovuta”; “ciò non distoglierà la nostra attenzione, né ridurrà il nostro impegno a procedere nell'immediatezza delle disponibilità (attendiamo numerosi pagamenti ormai da mesi, prevalentemente dalla Pubblica
Amministrazione) e pagamenti anche parziali”).
In altre parole, la sospensione integrale del pagamento del canone per le mensilità indicate nelle fatture (non puntualmente contestate) è sproporzionata e quindi difforme al criterio di buona fede in senso oggettivo.
Né tale comportamento risulta giustificato alla luce dell'omessa esecuzione dei lavori che si era impegnata a realizzare. Parte_1
Il contratto prevede infatti che
5 Emerge dunque per tabulas – e da qui la superfluità dei mezzi istruttori articolati da parte convenuta – che la conduttrice si era impegnata a realizzare dei lavori sull'immobile e che la provvista per la loro esecuzione avrebbe dovuto essere fornita dalla conduttrice, giacché ad opinare diversamente non si spiegherebbe la maggiorazione di € 1.500,00 per il periodo da settembre 2022 a settembre 2023 rispetto a quello concordato per i mesi successivi (i.e. € 4.000 in luogo di € 2.500).
In questo senso, del resto, depongono a) il verbale di vendita senza incanto nel procedimento n. 122/2018 R.G.E. che trasferisce l'immobile all'odierno intimante, evidenziando l'esistenza di difformità edilizie e catastali (i.e. soppalco a piano terra) e indicando un costo per la regolarizzazione pari a € 6.000, nonché b) la missiva allegata proprio da parte intimante, ove l'intimato afferma “spiace non avere incontrato la comprensione che la coincidenza tra l'arretrato e i costi dei lavori strutturali, seppur ancora non eseguiti, dei quali ci siamo fatti carico, auspicavamo potesse suggerire” (enfasi aggiunta).
Peraltro, non ha mai preso specifica posizione sul punto – né ha Parte_1 contestato specificamente l'esistenza di un impegno siffatto, né ha dimostrato che con tale maggiorazione per il periodo corrispostole ha provveduto ad eseguire “le spese sostenute e da sostenere relative all'immobile” (cfr., ancora, l'art. 3 del contratto) – ma è rimasta silente in merito al mancato reimpiego della maggiorazione in favore dello stabile.
Pertanto, da un lato, è vero che la sospensione del pagamento non è giustificata, ma, dall'altro, l'intimata ha maturato un

contro

-credito di € 10.500 (i.e. € 1.500 per le sette
6 mensilità, documentate oggettivamente in atti, in cui ha effettuato il pagamento di €
4.000).
In altre parole, alla luce delle caratteristiche e dell'ammontare dell'inadempimento del conduttore, la cui valutazione di importanza va effettuata secondo il generale criterio ex art. 1455 c.c. (e non secondo quello stabilito, per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dall'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, cfr. Cass., n.
13887/2011) il contratto di locazione va comunque dichiarato risolto perché l'inerzia del locatore non diminuisce la gravità della condotta di parte intimata.
A fronte della domanda di adempimento, legittimamente avanzata dall'intimante con la memoria integrativa (v. Cass., n. 24819/2023, nonché Cass., S.U., n. 26727/2024 sulla nozione di emendatio libelli applicabile al caso di specie), Controparte_1 va condannata al pagamento della minor somma di € 7.500,00 (€ 18.000,00 quale
[...] morosità maturata al mese di luglio 2024 – € 10.500,00) a titolo di canoni scaduti alla data del disposto rilascio (luglio 2024) nonché al pagamento di quelli scaduti successivamente a tale mensilità e dei canoni a scadere fino all'effettivo rilascio.
Sulle somme sono dovuti gli interessi moratori dalle scadenze mensili al saldo in quanto espressamente richiesti, mentre non è stato provato alcun maggior danno da svalutazione monetaria.
3. – Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza.
Esse, pertanto, vanno compensate per 1/3 stante l'accoglimento dell'eccezione di compensazione, mentre i restanti 2/3 vanno posti a carico di
[...]
e liquidati, come in dispositivo, in base ai parametri medi previsti Controparte_1 dal D.M. n. 55/2014 ss. mm. ii., ridotti del 25 % con riferimento alle fasi studio, introduttiva e decisionale – tenuto conto della non particolare complessità, in fatto e in diritto, delle questioni trattate e dell'attività concretamente svolta dalla parte vittoriosa – e ridotti del 50 % con riferimento alla fase istruttoria in quanto l'intimante ha comunque esaminato i mezzi di prova articolati da controparte dichiarati superflui.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 222/2024 R.G., ogni contraria istanza e difensa disattesa, così decide:
7 1) dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti il 1° settembre 2022 e regolarmente registrato il 21 settembre 2022 avente per oggetto l'immobile sito in
Capo d'Orlando alla via Beppe Alfano n. 1, Località Muscale, composto da piano cantinato, piano terra e piano primo oltre i servizi;

2) conferma l'ordinanza di rilascio nei confronti di
[...]
n favore di Controparte_1 Parte_1
3) condanna in parziale accoglimento Controparte_1 dell'eccezione di compensazione dalla stessa spiegata, al pagamento in favore di
[...]
i € 7.500,00 a titolo di canoni di locazione scaduti alla data del Parte_1 disposto rilascio (luglio 2024) nonché al pagamento di quelli scaduti successivamente a tale mensilità e dei canoni a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre interessi moratori al tasso legale dalle scadenze mensili al saldo;

4) condanna l pagamento di 2/3 delle Controparte_1 spese di lite, che liquida in € 2.720,74 (di cui € 2.258,50 a titolo di compensi e il resto a titolo di esborsi documentati) oltre spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge, compensando il restante terzo.
Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Patti, lì 18 settembre 2025
Il Giudice
Giuseppe Puglisi
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