N. 8043/2014 R.G.A.C.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
SEZIONE I CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Nola, in composizione monocratica ed in persona del giudice, dott.ssa Dora Tagliafierro, ha emesso la presente la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 8043/2014 r.g.a.c.
TRA
e , elettivamente do- Parte_1 Parte_2
miciliati in VIALE ALFA ROMEO 39, POMIGLIANO D'ARCO, presso lo stu-
dio dell'Avv. ORATINO ROBERTO (c.f.: ) dal quale so- C.F._1
no rappresenti e difesi in virtù di procura in atti
- Attori
E
rappresentato e difeso dall'Avv. Anna Rita Napolita- Controparte_1
no, presso il cui studio elettivamente domicilia in Nola (NA) alla Piazza Libertà
n.4 come da procura in atti
- CONVENUTO
, elettivamente dom.ta in Sant'Anastasia (NA) alla Via G. Verdi CP_2
1

n. 114, presso lo studio dell'Avv. Carmela Aprea come da procura in atti
- CONVENUTA
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI: le parti concludevano riportandosi ai propri scritti di cui chie-
devano l'integrale accoglimento.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 cpc, così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n.
69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio
2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della de-
cisione, omettendo lo svolgimento del processo.
Con l'atto introduttivo del presente giudizio, e Parte_1
, in qualità di comproprietari e promittenti venditori Parte_2
dell'immobile meglio individuato in atti, convenivano in giudizio i coniugi
[...]
e , rispettivamente il primo in quali- Parte_3 Controparte_3
tà di promissario acquirente e la seconda in qualità di assegnataria dell'immobile a seguito della separazione dal marito ed ai meri fini della opponibilità ad essa di ogni provvedimento assunto dal Tribunale, al fine di sentir dichiarare la risolu-
zione del contratto preliminare stipulato in data 11.3.2009 per grave ina-
dempimento del il quale, sottraendosi all'accollo assunto nel predetto CP_1
contratto, non ottemperava all'onere di corrispondere la quota su di esso gravante della rata di mutuo, determinando la banca ad azione esecutiva che, nelle more del processo, comportava l'espropriazione del bene cui conseguiva rinunzia, per
sopravvenuta carenza di interesse alla domanda restitutoria del bene mate-
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rialmente consegnato al promissario acquirente all'atto di sottoscrizione del preliminare, mantenendo, però, ferma la domanda del risarcimento dei danni
patiti ravvisati sia nella perdita del bene e nella segnalazione alla centrale rischi degli attori come cattivi pagatori, sia nel mancato godimento dell'immobile.
Si costituiva , chiedendo rigettarsi la domanda at- Controparte_1
trice, con vittoria di onorari di giudizio. Al riguardo, esponeva di essersi reso ac-
collatario del mutuo solo per una quota parte (il 62%) rimanendo la restante parte
(il 38%) a carico del ER dell'attore resosi a sua volta ina- Parte_4
dempiente nei confronti del che, anzi, aveva inizialmente pagato le suddette Pt_1
rate per intero, sospendendone l'adempimento fino a concorrenza della somma dovutagli dal ritenendo di fatto di aver così adempiuto Parte_4
l'obbligazione di pagamento del prezzo su di esso convenuto gravante, indivi-
duando una serie di inadempimenti ulteriori da parte del promittente venditore,
tra cui quello di non aver consegnato la documentazione necessaria a procedere al frazionamento del mutuo più volte richiesta dalla banca mutuataria, eccependo inoltre di aver corrisposto la somma di €.161.538,31 su di un totale dovuto di
€.230.000,00.
Si costituiva, altresì, la sig.ra , deducendo sostanzialmen- CP_2
te la propria estraneità al presente giudizio per non essere stata parte del prelimi-
nare intercorso tra le parti.
Esperite le prove ed espletata la CTU, la causa, veniva ritenuta matura e rassegnate le conclusioni innanzi al presente Magistrato, la stessa veniva incame-
rata per la decisione con i termini di legge.
Nel merito, occorre tenere distinte le diverse domande avanzate dagli at-
tori.
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1. Risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempi-
mento del promissario acquirente.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
In punto di diritto risulta, innanzitutto, necessario esaminare gli orienta-
menti giurisprudenziali affermatisi in ipotesi in cui il pagamento del prezzo viene definito dalle parti mediante accollo del mutuo fondiario, per poi procedere all'esame dei requisiti dell'azione di risoluzione, soffermandosi altresì sui i rela-
tivi oneri probatori.
Appare opportuno ricordare che in dottrina e giurisprudenza risultano de-
lineate due distinte ipotesi di accollo ed, infatti, “in tema modificazione del lato soggettivo dell'obbligazione, l'accollo c.d. semplice o interno, non previsto dal codice civile, si distingue dall'accollo c.d. esterno, previsto viceversa dall'art. 1273 c.c., poiché il primo non attribuisce alcun diritto al creditore e non modifica i soggetti dell'originaria obbligazione, a differenza del secondo, che configura un contratto a favore del terzo, con la conseguenza che nell'accollo interno il terzo assume obbligazioni e risponde del relativo adempimento nei confronti del solo accollato e non anche nei confronti del creditore, che resta del tutto estraneo all'accordo anche quando vi aderisca, derivando da tale adesione il solo effetto di rendere irrevocabile la relativa stipulazione senza assumere carattere necessario ai fini della modificazione soggettiva del rapporto obbligatorio” (Cass. civ., Sez.
2, Ordinanza n. 38225 del 03/12/2021).
È stato altresì chiarito che “nel preliminare di vendita di bene immobile gravato da ipoteca accesa a garanzia di un mutuo fondiario, la clausola di corre-
sponsione di parte del prezzo (corrispondente alla frazione di mutuo concernente il bene) "mediante accollo del mutuo stesso" da parte del compratore racchiude
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normalmente due pattuizioni - l'una riguardante la determinazione delle modalità
di pagamento del prezzo e l'altra integrante promessa di accollo o accollo sempli-
ce del debito del venditore verso il mutuante, sottoposto alla condizione sospen-
siva della conclusione del contratto definitivo - le quali operano su piani diversi,
poiché, mentre gli effetti dell'accollo (configurante un rapporto interno tra debito-
re e terzo), nel senso dell'effettiva assunzione del debito nei confronti del credito-
re (accollatario), sono collegati, salva pattuizione contraria, al trasferimento della proprietà, la somma oggetto dell'accollo, in quanto parte del prezzo, è in ogni ca-
so (e cioè anche se l'accollo non diviene operativo) dovuto al venditore che,
quindi, ove abbia pagato, in relazione ai termini di rateazione previsti dal contrat-
to di mutuo, una o più rate o addirittura tutte le rate del mutuo anteriormente al trasferimento della proprietà, ha diritto al rimborso dal compratore dell'importo della quota capitale e degli interessi corrisposti al mutuante” (Cass. civ., Sez. 2,
Sentenza n. 2093 del 30/03/1984).
Passando all'esame della valutazione che il giudice è chiamato a compiere al fine di verificare la sussistenza dei requisiti per procedere alla risoluzione, ai sensi dell'art.1454 c.c., la non scarsa importanza dell'inadempimento, -che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere ve-
rificata anche d'ufficio dal giudice, trattandosi di elemento che attiene al fonda-
mento stesso della domanda-, deve essere accertata non solo in relazione alla en-
tità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base di un criterio, quindi, che consenta di coordi-
nare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi e che, conse-
guentemente, investa anche le modalità e le circostanze del concreto svolgimento
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del rapporto. Al riguardo la Suprema Corte è, infatti, costante nel ritenere che “a norma dell'art. 1455 cod. civ. il giudice chiamato a provvedere sulla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento deve porsi, anche di ufficio, il pro-
blema della gravità o meno dell'inadempimento ed è tenuto ad indicare, in ipotesi di accoglimento della domanda, il motivo per cui, nel caso concreto, ritiene l'ina-
dempimento di non scarsa importanza, a meno che non si tratti di inadempimento definitivo delle obbligazioni primarie o essenziali di una delle parti (Cass., civ.,
ez. 2, Sentenza n. 16084 del 20/07/2007, conforme a Sez. 2, Sentenza n. 5424 del
16/10/1981 la quale specifica che “la relativa valutazione va compiuta non solo con riguardo alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità
del rapporto, al comportamento colpevole o non dell'inadempiente, ma anche con riferimento all'economia complessiva della convenzione ed allo interesse dell'al-
tra parte all'esatta e tempestiva prestazione”; sul punto cfr. anche Sez. L, Senten-
za n. 2345 del 05/03/1987, la quale chiarisce che ciò avviene in quanto la non scarsa importanza dell'inadempimento costituisce elemento fondamentale della domanda di risoluzione).
Quanto al profilo probatorio, poi, è principio pacifico in giurisprudenza che il creditore che agisce in giudizio ha il solo onere di provare il titolo del suo diritto, non anche il mancato pagamento, giacché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca come su quest'ultimo grava l'onere probatorio dei fatti impeditivi o modificativi delle pretese credito-
rie. Infatti a seguito della pronuncia delle Sezioni Unite del 2001: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la ri-
soluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo
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termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'ina-
dempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'o-nere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempi-
mento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabi-
le al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risar-
cimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (ri-
sultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipien-
te si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà di-
mostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà suffi-
ciente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni),
gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento. (Nell'affermare il principio di diritto che precede, le SS.UU. della
Corte hanno ulteriormente precisato che esso trova un limite nell'ipotesi di ina-
dempimento delle obbligazioni negative, nel qual caso la prova dell'inadempi-
mento stesso è sempre a carico del creditore, anche nel caso in cui agisca per l'a-
dempimento e non per la risoluzione o il risarcimento)” (cfr. Cassazione, Sez.
Un., Sentenza n. 13533 del 30/10/2001 recentemente ribadita da Sez. 3, Sentenza
n. 826 del 20/01/2015).
Calando i suddetti principi nel caso di specie, risulta, innanzitutto, incon-
testato tra le parti che il sig. , in veste di promittente vendi- Parte_1
tore, la di lui coniuge ed il ER , nella Parte_2 Parte_4
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qualità di cointestatari del mutuo, ed il sig. , in veste di pro- Controparte_1
missario acquirente, in data 11.03.2009, sottoscrivevano un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto l'unità immobiliare, catastalmente indivi-
duata e descritta in atti, al prezzo complessivo di €.230.000,00.
La parte promittente venditrice dichiarava (all'art. 3) che sull'intero com-
pendio immobiliare – non ancora frazionato – gravava un'ipoteca a garanzia di un mutuo dell'importo complessivo di €.183,000,00, la cui rata di ammortamento pari a circa 774,55 mensili gravava per il 62% sui coniugi , per la Persona_1
residua parte del 38% sul comproprietario , pertanto, quanto alle Parte_4
modalità di pagamento del prezzo, al successivo art.4 si statuiva che: “€.9.415,53
sono stati già versati precedentemente alla stipula della presente scrittura privata;

€.90.585,00 verranno versati contestualmente alla sottoscrizione della presente scrittura privata dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditri-
ce mediante n. 2 assegni circolari”, mentre per il pagamento della “rimanente somma di € 113.460,00 la parte acquirente si accolla il mutuo sopra descritto. A
partire dal mese di gennaio 2009 le rate di mutuo vengono pagate dalla parte ac-
quirente nelle misura del 62% della rata stabilita dal piano di ammortamento del contratto n.0600400167630 Banca Barclays PLC”, prevedendo, altresì, che: “il sig. cointestatario del mutuo sopra indicato si impegna ad eseguire Parte_4
la restrizione di detto mutuo o ad estinguere la somma a lui spettante”.
Immesso nella materiale detenzione dell'immobile, nelle more, il promis-
sario acquirente si separava dalla moglie che ne diventava assegnataria, il che giustifica l'originario interesse di quest'ultima alla partecipazione al giudizio, pur non essendo destinataria di domande ed ai meri fini della opponibilità della sen-
tenza di rilascio come da domanda originariamente avanzata.
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In applicazione dei principi innanzi enucleati, essendo la somma fatta og-
getto di accollo dovuta in adempimento del preliminare, lo stesso non può che considerarsi inadempiuto ed in considerazione dell'anticipazione degli effetti del preliminare (che comporta per il convenuto il pieno ed immediato godimento dell'immobile, a prescindere dall'assegnazione dello stesso alla moglie in sede di accordi di separazione che risulta in ogni caso valutata da quel giudice ai fini dell'equilibrio complessivo dei rapporti tra i coniugi), l'inadempimento deve considerarsi senza dubbio di estrema gravità residuando, sulla scorta delle dichia-
razioni dello stesso promissario acquirente, ancora dovuto un importo di
€.68.461,69 (€.230.000,00 – €.161.538,31 nella prospettazione difensiva), corri-
spondente a poco più di ¼ del prezzo pattuito nel preliminare.
Deve ritenersi assolutamente priva di fondamento l'asserzione secondo cui l'inadempimento del convenuto non sarebbe allo stesso imputabile per avere questi versato (per il numero di mensilità meglio specificato in atti) integralmente la rata di mutuo (su di esso gravante per il solo 62%) accollandosi anche la som-
ma spettante al cointestatario dello stesso, (38%). Non ignora que- Parte_4
sto giudice che -sotto altro profilo- pur all'esito dell'intervenuto accollo, il
[...]
era e rimaneva coobbligato in solido con gli attori nei confronti della Pt_4
banca per il pagamento della rata di mutuo non frazionata. E, tuttavia, -se, da un lato, gli attori risultano del tutto estranei rispetto ai rapporti interni tra CP_4
e , d'altro canto, pur a voler attribuire rilevanza alla originaria
[...] CP_5
contitolarità del rapporto (sorto come debito solidale dei germani e Parte_4
, unitamente alla propria moglie, nei confronti della banca) e Parte_1
pur a voler ritenere che, nel sostituirsi al ER , il abbia fatto Pt_4 CP_1
fronte ad un debito che continuava a gravare anche sul ER e Parte_1
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sulla di lui moglie- gli importi ancora dovuti in favore degli attori risultano co-
munque superiori a quelli dovuti agli attori sulla scorta del preliminare (sicchè,
neppure sarebbe sostenibile che, avendo integralmente saldato il prezzo, il con-
venuto abbia cautelativamente dismesso il pagamento sostitutivo del mutuo in via di autotutela).
Ribaditasi pertanto la sussistenza e la gravità dell'inadempimento del
[...]
, non ignora questo giudice neppure che, ai fini della pronunzia di risolu- Pt_3
zione risulta necessario valutare anche il comportamento tenuto dalla controparte contrattuale (segnatamente degli attori) e l'assetto complessivo del rapporto di-
sciplinato dalle parti.
Risulta, tuttavia, agevolmente acclarabile, da un lato (come accennato), la rilevanza di tale inadempimento a fronte del godimento anticipato del bene e,
dall'altro, la insussistenza di alcun inadempimento di sorta in capo ai promittenti venditori. Dalla semplice lettura del preliminare, infatti, emerge come il frazio-
namento del muto (contrariamente a quanto dedotto dal convenuto) non risulti espressamente disciplinato nell'atto, di tal che l'asserita omessa cooperazione dei promittenti venditori nel fornire i relativi documenti necessari al predetto fine,
non può di certo qualificarsi in termini di inadempimento.
Le dedotte controprestazioni devono, pertanto, ritenersi integralmente adempiute, con conseguente certa valutazione in termini di gravità (rectius: non scarsa importanza) dell'inadempimento del promissario acquirente ai sensi dell'art. 1455 c.c., da cui discende l'accoglimento della domanda di risoluzione avanzata da i coniugi.
2. Esame delle domande risarcitorie.
Quanto alle conseguenze risarcitorie e ripristinatorie, la risoluzione per
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inadempimento, qualora accertata, produce, per legge, rispetto alle prestazioni da eseguire un effetto liberatorio ex nunc, mentre rispetto alle prestazioni già esegui-
te determina un effetto recuperatorio ex tunc, ovvero dalla data in cui l'obbligazione sia sorta (Cass., civ., Sez. 2, Sentenza n.3073 del 10/05/1980 e,
più di recente Sez. 3, Sentenza n.4604 del 22/02/2008), così da importare l'eliminazione tra le parti di tutte le conseguenze derivanti dall'esecuzione totale o parziale del contratto, giacché toglie valore alla causa giustificativa delle attri-
buzioni eseguite. Resta, pertanto, sprovvisto di titolo e giustificazione con effica-
cia ex tunc l'esercizio del possesso avvenuto in forza del preliminare risolto per inadempimento del soggetto immesso, con corrispondente diritto della contropar-
te a vedersi riconosciuta l'indennità di occupazione a far data dalla immissione in possesso. Con recente arresto giurisprudenziale, infatti, la Suprema Corte, con ri-
ferimento alla ipotesi in cui sia esercitato il diritto di recesso e ragionamento ap-
plicabile alla risoluzione per inadempimento, ha affermato che “in tema di con-
tratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ul-
timo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promit-
tente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acqui-
rente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l'indennità di occu-
pazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempi-
mento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusio-
ne del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità di occu-
pazione va individuata in quella di consegna dell'immobile” (Cass., civ., Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 28218 del 14/10/2021).
Pertanto, risultano, senza dubbio, dovute dal convenuto le somme (riquali-
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ficate in termini di indennità, puittosto che di risarcimento) dirette a ristorare gli attori del mancato godimento del bene, protrattosi dalla data di immissione nell'immobile (marzo 2009) fino alla data di restituzione dello stesso in favore della banca che nelle more, proprio in ragione dell'inadempimento del mutuo aveva avviato procedura espropriativa (gennaio 24), per una durata complessiva di 162 mesi. Ai fini della quantificazione, mette conto aggiungere che l'elaborato peritale espletato nel presente giudizio, i cui risultati devono essere condivisi e fatti propri da questo giudice ha valutato il corrispettivo di mercato per la loca-
zione dell'immobile, tenuto conto del luogo in cui lo stesso è situato e dello stato di conservazione, in €.700,00 mensili. Ne consegue che l'importo complessivo dovuto per l'occupazione protrattasi per il suddetto periodo di tempo ammonta ad
€.113.400,00.
Nulla sarà, tuttavia, dovuto agli attori dal convenuto, in ragione del con-
trocredito da quest'ultimo eccepito in compensazione per un importo superiore al mero fine di paralizzare l'azione.
Non potrà, viceversa accogliersi la domanda di risarcimento del danno
derivante dalla segnalazione alla centrale rischi e dalla intervenuta espro-
priazione immobiliare. Ed, invero, proprio quale effetto della rilevanza mera-
mente interna dell'accollo (per altro verso invocata a proprio favore dalla stessa difesa attorea) discende che i mutuanti/accollanti, rimanevano tenuti in proprio nei confronti della banca al pagamento delle somme accollate con il preliminare,
di tal che essi ben avrebbero potuto evitare quegli effetti pregiudizievoli adem-
piendo l'obbligazione contratta con il mutuante (salvo poi rivalersi nei rapporti interni con il promissario acquirente).
Resta assorbita ogni ulteriore domanda.
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In ragione degli esiti complessivi della lite appare opportuno disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra tutte le parti del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Nola, PRIMA SEZIONE, in composizione mo-
nocratica e nella persona del giudice dott.ssa Dora Tagliafierro, definitivamente pronunziando, disattesa od assorbita ogni contraria istanza, difesa ed eccezione,
così decide:

1. Accoglie la domanda avanzata dalla e Parte_1
nei confronti di Parte_2 CP_6
e, per l'effetto:
[...]

2. Dichiara risolto per grave inadempimento di CP_6
il contratto preliminare stipulato in data 11.3.2009, dichia-
[...]
rando altresì compensate le somme reciprocamente dovute e riget-
tando ogni ulteriore domanda risarcitoria avanzata dagli attori;

3. Compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio.
Nola, 03/02/2025
Il Giudice
dott.ssa Dora Tagliafierro
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