REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CROTONE

Sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa
DR AN, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile proposta recante R.G. n. 753/2023 proposta

da

P. IVA , in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t., , nato a [...] il [...], cod. fisc. , Parte_2 C.F._1
elettivamente domiciliata in Vibo Valentia, alla via Marconi, n. 24, presso lo studio dell'avv. Domenico Colaci (cod. fisc. – pec: dome- C.F._2
, per mandato in calce all'atto di citazione;
Email_1
- attrice - contro
nata a [...] il [...], cod. fisc. CP_1 [...]
elettivamente domiciliata in Roma, al Laro Chigi, n. 5, presso C.F._3
lo studio dell'avv. Lucia Alfonso (cod. fisc. ), che la rap- C.F._4
presenta e difende per mandato in calce alla comparsa di costituzione e rispo- sta;

- convenuta–
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come da note scritte depositate entro il
1 7.7.2025, riportandosi agli atti ed ai verbali di causa e hanno chiesto la decisio- ne.
MOTIVI

I.- Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione, giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del pro- cesso possono riassumersi come segue.
I.1.- Si controverte di una domanda giudiziale avente ad oggetto una pronuncia ex art. 2932 c.c. e un'azione di quanti minoris in materia di contratto preliminare di compravendita di immobile.
I.2.- Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1
esponeva: che il suo legale rappresentante in data 28.12.2021 ave- Parte_2
va sottoscritto un contratto preliminare di compravendita con CP_1
avente ad oggetto il trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare sita in
Cotronei, Villaggio Palumbo, loc. Pian del Sole, costituita da due piani fuori ter- ra, in Catasto del Comune di Cotronei, al Foglio 3, part. 105, cat. A/3; che all'art. 2 del contratto preliminare era stabilito che l'atto di compravendita sa- rebbe dovuto essere concluso entro e non oltre il 30.6.2022, contestualmente al saldo del prezzo residuo dovuto, salva proroga da concordare;
che all'art. 3 era previsto che la proprietaria avrebbe consegnato direttamente al notaio la docu- mentazione sulla regolarità dell'immobile e sulla proprietà ed era stato previsto il meccanismo della caparra;
che all'art. 4 era stato fissato il prezzo della com- pravendita, prevedendosi il pagamento di € 20.000,00 all'atto della stipula del preliminare, di € 20.000,00 entro il 10.3.2022 e del saldo di € 60.000,00 alla stipu- la del definitivo;
che all'art. 5 era prevista la consegna anticipata del bene im- mobile, al momento della conclusione del preliminare, e il promissario acqui- rente era stato autorizzato a porre in essere i lavori necessari, il cui costo non avrebbe inciso sul prezzo della compravendita e la cui consistenza avrebbe do-
2 vuto essere concordata tra le parti;
che l'attrice aveva pagato 60.000,00 € me- diante quattro bonifici ed aveva più volte invitato parte venditrice a stipulare il contratto definitivo, senza alcun riscontro e senza che la convenuta provvedesse ad inviare la documentazione richiesta e necessaria come da previsione contrat- tuale;
che la parte acquirente aveva inoltre svolto lavori di ristrutturazione per un costo complessivo di circa € 95.000,00, resisi necessari per eliminare tra l'altro anche vizi occulti e parti abusive, come da perizia agli atti;
che intendeva chiedere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. ad un prezzo ridotto ri- spetto a quello originariamente pattuito.
Chiedeva, pertanto, l'accertamento dei gravi vizi strutturali e funzionali dell'immobile promesso in vendita;
la stima del diminuito valore dell'immobile e la determinazione della corrispondente riduzione del prezzo della compra- vendita;
l'accertamento del suo diritto ad acquistare l'immobile al prezzo ridot- to, pronunciando ex art. 2932 c.c. una sentenza che tenesse luogo del contratto non concluso e disponesse il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile in favore dell'attrice, con condanna al pagamento delle spese di lite.
I.3.- Si costituiva tardivamente la convenuta con propria CP_1
comparsa, deducendo: che il prezzo indicato in € 100.000,00 nel contratto preli- minare era decisamente ridotto rispetto al valore dell'immobile proprio in ra- gione dei lavori di ristrutturazione dei quali lo stesso necessitava, dei quali par- te attrice era stata resa edotta, tanto che era stato concordato il possesso antici- pato proprio al fine di consentire a parte attrice di procedere ai lavori di ristrut- turazione;
che i vizi qualificati come occulti dall'attrice e indicati nella perizia di parte (del 2023, ossia redatta più di un anno dopo l'immissione in possesso) erano in realtà perfettamente visibili e riscontrabili mediante la semplice visione dell'immobile, che era stato oggetto di ripetuti sopralluoghi tra le parti prima della conclusione del contratto preliminare;
che peraltro il promissario acqui- rente aveva violato la previsione contrattuale che lo obbligava a comunicare all'altra parte ed a concordare i lavori di ristrutturazione, procedendo ad effet-
3 tuare i lavori più che altro per le mutate esigenze dell'acquirente che per inesi- stenti vizi occulti;
che parte attrice aveva provveduto al pagamento di una somma superiore rispetto a quella concordata, avendo bonificato l'ulteriore somma di € 20.000,00, costituente evidentemente un terzo acconto non concor- dato prima della stipula del contratto definitivo;
che dalla mail scambiata tra le parti il 2.8.2022 si evinceva che le parti avevano concordato una proroga del termine per concludere il definitivo a causa delle condizioni di salute della motivo per il quale era stata pagata l'ulteriore somma di € 20.000,00 CP_1
ed in quella occasione parte attrice nulla aveva contestato in merito alla sussi- stenza di presunti vizi occulti;
che nelle successive interlocuzioni il figlio della aveva chiesto ulteriori proroghe dato il peggioramento delle condi- CP_1
zioni di salute della madre, manifestando comunque la volontà di concludere il contratto definitivo e provvedendo a consegnare parte della documentazione richiesta;
che fino ad una settimana prima della notifica dell'atto di citazione l'attrice non aveva mai lamentato alcun vizio occulto;
che i vizi lamentati da parte attrice non avrebbero potuto essere considerati quali vizi occulti, in quan- to lo stato dell'immobile era ben conosciuto dall'attrice che nel preliminare l'aveva accettato e non ne aveva contestato l'esistenza se non circa 17 mesi dopo l'immissione in possesso;
che l'attrice non aveva adottato un comportamento di buona fede e correttezza, trattandosi peraltro di società che opera nel settore della ristrutturazione degli immobili, potendo verificare già in sede di sopral- luogo la sussistenza di difetti della cosa promessa in vendita;
che anche dalla lettura della perizia di parte risultava evidente che i vizi erano ben visibili e co- noscibili sin dall'immissione in possesso;
che alcuni dei vizi lamentati sarebbero potuti derivare dall'incuria del custode dall'immissione in possesso alla data della contestazione.
Chiedeva, pertanto, la declaratoria di insussistenza dei gravi vizi struttu- rali e funzionali dell'immobile; l'accertamento dell'insussistenza delle condi- zioni di cui all'art. 2932 c.c. ed il rigetto della domanda attorea, con condanna
4 alle spese.
I.4.- Instaurato il contraddittorio, era svolta dapprima la prova per testi richiesta da parte attrice (essendo la parte convenuta stata dichiarata decaduta dalle richieste istruttorie poiché si era costituita tardivamente) e poi espletata c.t.u.
I.5.- In data 7.7.2025, la causa era trattenuta in decisione, sulle note scritte depositate dalle parti.
* * * *
II.- La fattispecie posta all'attenzione del Tribunale può essere ricostruita nel seguente modo.
II.1.- Con contratto preliminare sottoscritto il 28.12.2021 CP_1
in qualità di promittente venditrice, prometteva di vendere a , Parte_2
promissario acquirente, in proprio e nella qualità di legale rappresentante di l'intera proprietà dell'unità immobiliare sita in Cotronei, al Parte_1
Villaggio Palumbo, loc. Pian del Sole, costituito da due piani fuori terra, in Ca- tasto del Comune di Cotronei al Foglio 3, part. 105, cat. A/3, ad eccezione di al- cuni beni mobili e oggetti personali indicati in un allegato.
Nel contratto preliminare era specificato che la vendita sarebbe avvenuta
“nello stato in cui si trova” l'immobile e che: - l'atto definitivo sarebbe stato sti- pulato entro e non oltre il 30.6.2022 contestualmente al saldo del residuo prezzo dovuto;
che la proroga del termine sarebbe avvenuta di comune accordo;
che al momento del rogito parte venditrice avrebbe garantito la piena proprietà e di- sponibilità dell'immobile; che l'immobile sarebbe stato trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, intendendosi perciò in normale stato di conser- vazione, nello specifico di un immobile di località montana non abitato da più di cinque anni, esente da vizi e difetti occulti che possano comprometterne il normale uso;
che la parte venditrice si obbligava a consegnare al notaio incari- cato della stipula del rogito i documenti idonei a comprovare la titolarità, la re- golarità urbanistica, la legittimazione a disporre dell'immobile e gli altri docu-
5 menti necessari e che sarebbero stati richiesti dal notaio;
che in caso di inadem- pimento l'altra parte si sarebbe avvalsa della caparra di cui all'art. 1385 c.c., re- cedendo dal contratto e trattenendo o pretendendo la restituzione del doppio della caparra;
che il prezzo della compravendita era fissato in € 100.000,00 da erogarsi in successive tranches, delle quali la prima di € 20.000,00 al momento della stipula del contratto preliminare, la seconda di € 20.000,00 entro il
10.3.2022, la terza di € 60.000,00 al momento del rogito;
che l'immissione in pos- sesso sarebbe avvenuta al momento della stipula del contratto preliminare;
che con la sottoscrizione del preliminare, parte acquirente era autorizzata ad ese- guire, sotto la propria responsabilità ed a propria cura, tutti i lavori necessari at- ti a migliorare l'abitabilità e lo stato di conservazione dell'immobile, in confor- mità alle vigenti norme urbanistiche, esonerando da responsabilità la parte venditrice;
che tali lavori non avrebbero inciso sull'importo del prezzo conve- nuto di vendita ed avrebbero dovuto comunque essere comunicati a parte ven- ditrice e concordati tra le parti.
In esecuzione del contratto preliminare, che prevedeva prestazioni anti- cipate a carico di entrambe le parti, parte promittente alienante consegnava il bene immobile, contestualmente alla stipula del preliminare, e parte promissa- ria acquirente versava tre anticipi sul prezzo, di € 20.000,00 in data 28.12.2021, di € 10.000,00 ciascuno nelle date 10.3.2022 e 13.4.2022, e di € 20.000,00 in data
3.8.2022.
Quelle menzionate costituiscono circostanze pacifiche tra le parti, da considerarsi ammesse. Tuttavia, sul bonifico del 3.8.2022 di € 20.000,00, non previsto dal contratto preliminare tra le modalità di pagamento del prezzo, le parti non concordano, in quanto mentre parte attrice lo qualifica come terzo ac- conto sul prezzo, parte convenuta sostiene che tale pagamento, non concordato nel preliminare, costituirebbe la dimostrazione che le parti si erano accordate per una proroga sulla data di stipula del contratto definitivo.
Parte convenuta deposita altresì alcune copie di comunicazioni inviate a
6 mezzo pec: una del 2.8.2022 con la quale , figlio della Persona_1 CP_1
comunicava ad che era stato concordato di “slittare ad entro la fi- Parte_1
ne di settembre la data di stipula dell'atto definitivo di compravendita” ed era stato concordato un ulteriore versamento a titolo di caparra di € 20.000,00; una del 4.11.2022 inviata da di Aurora Verde al Fronzoni, con la quale Parte_2
sollecitava la consegna dei documenti necessari per la stipula del rogito e preci- sava che in effetti era stata accettata la proposta di spostare l'atto al 30.9.2022 ma era trascorso anche il mese di ottobre senza alcuna comunicazione;
invitava pertanto la controparte a fissare un appuntamento per il rogito;
una del
10.5.2023 con la quale inviava ad parte della do- Persona_1 Parte_1
cumentazione necessaria per il rogito;
una dell'11.5.2023 con la quale Pt_3
dava atto di aver ricevuto parte della documentazione e comunicava di at-
[...]
tendere l'invio della restante documentazione necessaria.
II.2.- Dal punto di vista di inquadramento giuridico della fattispecie, può rilevarsi che il contratto preliminare si colloca nella fase delle trattative, sebbene nel segmento conclusivo di esse, che precede in ogni caso la conclusione del contratto definitivo, allorquando, pur avendo le parti accertato la sussistenza delle condizioni e della volontà per concludere l'accordo, preferiscono predi- sporre una forma negoziale intermedia in attesa che tutti gli aspetti confluenti nella stesura finale siano stati chiariti e definiti.
Nel contratto preliminare si realizzano effetti vincolanti, propri di un ac- cordo negoziale che obbliga a concludere un successivo contratto, per cui si par- la, al riguardo, anche di contratto “preparatorio”. Deriva, allora, come prima conseguenza, la possibilità, in alternativa alla tutela risarcitoria per equivalente comprensiva dell'interesse positivo, la possibilità di esecuzione in forma speci- fica, ex art. 2932 c.c., dell'obbligo rimasto inadempiuto.
La funzione del contratto preliminare è quella di impegnare i contraenti alla futura stipula, alle condizioni e nei termini in esso convenuti, di un succes- sivo contratto definitivo, e la prestazione essenziale che ne forma oggetto è co-
7 stituita da quel particolare facere, consistente nella stipulazione anzidetta, che deve esattamente corrispondere agli elementi predeterminati in sede di com- promesso (Cass. n. 7273/06); secondo altra tesi, il suo oggetto è rinvenibile non solo e non tanto nel facere consistente nel manifestare successivamente una vo- lontà rigidamente predeterminata quanto alle parti e al contenuto, ma anche e soprattutto in un (sia pur futuro) dare, insito nella trasmissione del diritto (do- minicale o di altro genere), che costituisce, alfine, il risultato pratico avuto di mira dai contraenti (Cass. n. 16937/06).
E' pacificamente ammesso che il contenuto del contratto definitivo debba già essere descritto nel preliminare nei suoi tratti essenziali, fra cui la determi- nazione o determinabilità dell'oggetto, non essendo sufficiente il semplice rife- rimento ad un futuro accordo fra le parti, pena la sua invalidità per indetermi- natezza ex art. 1346 c.c. (Cass. n. 4584/85), e l'individuazione dell'oggetto deve avvenire per atto scritto, non assumendo rilievo gli elementi desumibili dal comportamento successivo dei contraenti in fase di esecuzione dello stesso
(Cass. n. 4584/85).
Secondo Cass. n. 952/13, ai fini dell'esperimento dell'azione ex art. 2932
c.c. è necessario che nel preliminare vi sia l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, dovendo la sentenza corrispon- dere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra do- cumentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferi- mento.
Nel caso di specie, peraltro, era intervenuto tra le parti il c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati. Si parla di contratto preliminare di vendita ad esecuzione anticipata o ad effetti anticipati, allorquando il promittente vendito- re ed il promissario acquirente assumono obbligazioni ed eseguono prestazioni che eccedono l'ambito tradizionale del contratto preliminare: essi, infatti, non si limitano all'assunzione reciproca dell'obbligo di concludere un futuro contratto, ma anticipano parte delle prestazioni che seguono al contratto definitivo, di-
8 sponendo l'immediata immissione nel godimento del bene a favore del promis- sario acquirente ed il pagamento, in tutto o in parte, del prezzo a favore del promittente venditore.
Venendo ai caratteri dell'azione spiegata dall'attrice, va rilevato che la stessa si configura quale azione avente natura personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento del bene medesimo.
Deve rilevarsi che la domanda ex art. 2932 c.c. non necessita di una pre- ventiva diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. (Cass. n. 3854/83), né di una pre- ventiva costituzione in mora (Cass. n. 8623/91), ed il relativo termine di pre- scrizione decennale inizia a decorrere non dalla conclusione del preliminare, ma dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo
(Cass. n. 19871/09).
La pronuncia della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. presuppone la sussistenza di alcuni requisiti di fatto e giuridici.
In primo luogo, nell'ipotesi della vendita di un bene immobile, ipotesi di gran lunga più comune, il co. 2 dell'art. 2932 c.c. subordina l'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica alla condizione che la parte che l'ha proposta abbia eseguito, anteriormente alla domanda e nei confronti di tutti gli aventi diritto, la sua prestazione (costituita non solo dal pagamento del prezzo, ove si tratti di promissario acquirente, ma da ogni altro corrispettivo del trasfe- rimento, ancorchè consistente in un facere come quello di eseguire determinate opere edilizie: Cass. n. 10692/94) o abbia offerto l'adempimento della stessa, purchè esigibile, nei modi di legge, senza che però sia necessaria l'offerta reale o per intimazione di cui agli artt. 1208 e 1209 c.c., essendo sufficiente un'offerta nelle forme d'uso ex art. 1214 c.c. e, in definitiva, un'offerta costituita da una se- ria manifestazione della volontà di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere (come l'invito al promittente alienante a presentarsi davanti al no-
9 taio per la stipula del contratto definitivo, essendo in tale invito implicitamente compresa l'offerta di pagamento del prezzo: Cass. n. 8532/94, n. 8196/98), for- mulata anche con l'atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore (Cass. n. 2217/13, n. 26011/10, n. 5151/03), oppure nel corso del giudizio (Cass. n. 14378/04). Pertanto, l'attore che sostenga di non essere più tenuto a quell'adempimento, per aver già eseguito la prestazione dovuta, ha l'onere di fornire la prova del proprio assunto, a norma dell'art. 2697 c.c., trat- tandosi di un fatto costitutivo della pretesa di trasferimento della proprietà ope judicis (Cass. n. 7409/12).
Nel caso di specie, si può ritenere che l'attrice abbia adeguatamente for- nito la prova dell'adempimento parziale della sua prestazione, avendo dimo- strato di aver versato la somma di € 60.000,00, come su indicato, alla promissa- ria alienante;
l'attrice ha peraltro adeguatamente dimostrato di aver intimato al- la promittente alienante di rispettare l'impegno preso, chiedendo di concordare una data per recarsi dal notaio per stipulare il contratto definitivo, e richieden- do più volte tale adempimento.
Si deve ritenere pertanto che l'attrice abbia dimostrato di aver formulato l'offerta, nei modi d'uso, di completare il proprio adempimento.
Altro elemento essenziale consiste nell'assenza di difformità tra bene promesso in vendita e bene oggetto della futura compravendita.
Come enunciato dall'attrice e confermato dai testi sentiti nel corso dell'istruttoria orale, il bene necessitava di importanti riparazioni e di adegua- menti. Tale circostanza era parzialmente nota all'attrice, e sul punto la c.t.u. espletata nel corso del giudizio ha ben chiarito la differenza tra le necessarie ri- parazioni, per le quali le parti si erano preventivamente accordate che le stesse sarebbero state a carico del promissario acquirente, e i vizi occulti del bene, per i quali il promissario acquirente ha dovuto porre in essere interventi importanti, come enunciati nella perizia di parte, confermati dai testimoni e analiticamente descritti nella c.t.u.
10 Deve pertanto rilevarsi che nel caso di specie ci si deve interrogare sul possibile accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre in presenza di un bene parzialmente diverso da quello promesso in vendita.
Ed, infatti, è pacifica in giurisprudenza la contestuale proponibilità della domanda ex art. 2932 c.c. con la domanda di riduzione del prezzo.
L'azione ex art. 2932 può, infatti, essere esperita anche nell'ipotesi in cui l'immobile oggetto della promessa sia venuto ad esistenza con caratteristiche difformi da quelle previste dal preliminare, sempre che la difformità riguardi elementi secondari e comunque diversi dalla struttura e dalla funzione dell'edificio, non incidendo sulla sostanza e, quindi, identità del bene, ma non quando la diversità sia funzionale, derivando da identità del bene, o da un'attitudine e destinazione dei vani ad uso diverso da quello pattuito di abita- zione, ovvero per una radicale diversità strutturale dell'opera nel suo comples- so (Cass., 19.3.1993, n. 3273). Tale pronuncia, emessa nell'ambito di un prelimi- nare di bene da costruire, può essere adattata al caso in esame, in cui le parti hanno sostanzialmente promesso di vendere ed acquistare un bene che sicura- mente era da ristrutturare, ma per il quale – una volta iniziate le operazioni di ristrutturazione – sono stati necessari ulteriori e rilevanti interventi.
Nel caso di specie, infatti, è evidente che l'operazione negoziale era stata posta in essere al fine, per la società attrice, di acquistare un bene da ristruttura- re e per la venditrice di dismettere un bene non più funzionale alle sue necessi- tà.
I comportamenti delle parti, nel periodo intercorrente tra la stipula del contratto preliminare e il momento dell'introduzione del giudizio, devono esse- re letti, con la cognizione derivante dall'esame dei documenti e delle rispettive prospettazioni, in applicazione della clausola generale della buona fede, enun- ciata dall'art. 1375 c.c. per l'esecuzione del contratto, che assume una rilevanza peculiare anche per consentire al giudice di integrare il contratto, anche facendo
11 uso di un criterio equitativo ex art. 1474 c.c., nei sensi che si vedranno.
Parte attrice sostiene di aver scoperto che il bene promesso in vendita e del quale aveva ottenuto il possesso contestualmente alla stipula del contratto preliminare era affetto da vizi occulti, la cui esistenza non avrebbe potuto sco- prire prima di iniziare i lavori di ristrutturazione programmati.
Dal canto suo, parte convenuta sostiene che l'attrice non denunziò mai la sussistenza di tali vizi nelle interlocuzioni successive alla stipula del contratto preliminare, nelle quali chiedeva alla convenuta di consegnare la documenta- zione necessaria e di concordare una data per la stipula del definitivo, ma mai mise in dubbio la congruità del prezzo di vendita o enunciò in alcuna sede la sussistenza di vizi importanti ed occulti. Del resto, sostiene la parte promittente alienante, il prezzo di vendita era stato stabilito appositamente in un valore più basso di quello di mercato proprio in quanto il bene necessitava di lavori di ri- strutturazione e comunque l'attrice non aveva mai comunicato alla controparte, in spregio alle previsioni contrattuali, i lavori a compiersi, che pertanto non erano stati concordati.
La parte convenuta lamenta, pertanto, che l'attrice non si sia comportata secondo buona fede e sostiene che per tale motivo la domanda ex art. 2932 c.c. non possa essere accolta, anche in quanto in effetti mancherebbe la documenta- zione necessaria per il trasferimento del bene, che tuttavia la stessa parte con- venuta non ha mai consegnato, anch'essa in spregio alle previsioni contrattuali.
Quanto sinora narrato comporta evidentemente che ciascuna delle parti non abbia agito secondo il canone della buona fede, intesa come lealtà e corret- tezza da applicarsi nelle relazioni contrattuali. Tuttavia, la circostanza che cia- scuna delle due parti abbia agito senza rispettare la posizione contrattuale dell'altra non è sufficiente per rigettare la domanda di esecuzione specifica pro- posta dall'attrice, nella sussistenza degli altri presupposti di legge.
Secondo la S.C., in tema di contratti, il principio della buona fede ogget- tiva, cioè della reciproca lealtà di condotta, deve presiedere all'esecuzione del
12 contratto, così come alla sua formazione ed alla sua interpretazione e, in defini- tiva, accompagnarlo in ogni sua fase, sicché la clausola generale di buona fede e correttezza è operante tanto sul piano dei comportamenti del debitore e del cre- ditore nell'ambito del singolo rapporto obbligatorio (art. 1175 c.c.), quanto sul piano del complessivo assetto di interessi sottostanti all'esecuzione di un con- tratto (art. 1375 c.c.), concretizzandosi nel dovere di ciascun contraente di coo- perare alla realizzazione dell'interesse della controparte e ponendosi come limi- te di ogni situazione, attiva o passiva, negozialmente attribuita, determinando così integrativamente il contenuto e gli effetti del contratto.
La buona fede, pertanto, si atteggia come un impegno od obbligo di soli- darietà (Cass., n. 225/2019), che impone a ciascuna parte di tenere quei compor- tamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del ne- minem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte (Cass. 13345/06).
Applicando tali principi alla fattispecie in esame, deve rilevarsi che, co- me adeguatamente specificato nella c.t.u., anche in seguito alle osservazioni alle controdeduzioni di parte convenute, il promissario acquirente ha posto in esse- re lavori che rientrano in quelli considerati dal contratto e lavori relativi a difetti non visibili del fabbricato, che ha elencato: nella demolizione della vecchia pa- vimentazione e rifacimento della stessa con lastre regolari in gres ed in pezzi di pietra naturale (in quanto la pavimentazione originaria, come si evince dalle fo- tografie, era ricoperta da terriccio e parzialmente non visibile ed in quanto era stato necessario eseguire uno scavo a sezione obbligata per l'allaccio al pozzetto idrico); nel rifacimento dei locali dei bagni ai piani terra e primo, con rimozione dei pezzi igienici e del pavimento, rimozione delle tubazioni, rifacimento dell'impianto idraulico e ripristino dei pezzi igienici e ricostruzione del pavi- mento;
nello smontaggio e sostituzione della caldaia a condensazione e necessa- ria nuova linea della rete del gas;
nel rifacimento della rete idrica, calcolando il costo dei lavori per vizi non visibili in € 18.503,54. Il c.t.u. ha riscontrato anche
13 la sussistenza di una veranda abusiva, non sanabile, che va demolita, calcolan- do il costo in € 3.538,00 ed ha calcolato il valore dell'immobile dovuto alla ridu- zione della superficie della veranda in € 12.903,20 e le spese tecniche e catastali,
IVA compresa, in € 4.000,00, calcolando infine in € 38.944,74 il “costo” dei vizi non visibili e non emendabili.
La evidente e semplice, tutto sommato, differenziazione che può farsi, dopo aver ascoltato i testi ed aver analizzato l'elaborato del c.t.u., tra riparazioni
“concordate” tra le parti e vizi occulti che incidono sul valore del bene consente, in applicazione della clausola generale della buona fede, di poter ritenere che la carenza di buona fede di parte promissaria acquirente, che non ha comunicato le riparazioni che intendeva porre in essere, sia in qualche modo compensata dalla carenza di buona fede della promittente alienante che non soltanto non ha consegnato alla controparte la documentazione dell'immobile necessaria alla stipula del definitivo, ma si è sottratta a lungo alle richieste di concordare una data per il definitivo nonostante la buona volontà manifestata dal promissario acquirente il quale, a fronte di richieste di proroga per ragioni di salute della controparte (non documentate nella presente sede ma che si ritengono comun- que veritiere), ha atteso parecchi mesi prima di rivolgersi al tribunale.
III. In definitiva, la domanda ex art. 2932 c.c. può essere accolta, doven- dosi ritenere che l'immobile non sia abusivo, come ritiene parte convenuta, in quanto l'unico elemento considerato abusivo dal c.t.u. consiste in una veranda rimovibile e che sarà rimossa a cure e spese di parte attrice, essendo stato il rela- tivo costo già calcolato nell'ambito dei vizi occulti identificati dal c.t.u.
Deve essere accolta inoltre la domanda di riduzione del prezzo: a fronte del prezzo concordato di € 100.000,00 ed aderendo al calcolo del c.t.u. che stima in € 38.944,74 i lavori a compiersi per eliminare i vizi, il prezzo equo al quale si intende trasferito il bene dev'essere ricalcolato in € 61.055,26.
Parte attrice dovrà pertanto versare in favore di parte convenuta la somma di € 1.055,26, avendo già versato la somma di € 60.000,00.
14 IV.- Le spese seguono la soccombenza e sono calcolate ai sensi del D.M.
n. 55/2014, come aggiornato dal D.M. n. 147/2022, sulla base del valore della controversia come indicato da parte attrice, con opportuna riduzione dei valori medi, tenuto conto della semplicità delle questioni giuridiche controverse.
Analogamente, per i compensi del c.t.u., come liquidati in corso di causa, che devono essere posti definitivamente a carico di parte convenuta.


P.Q.M.



il Tribunale di Crotone, sezione civile, in composizione monocratica, definiti- vamente pronunciando sulla domanda proposta, con atto di citazione ritual- mente notificato da P. IVA , in persona del le- Parte_1 P.IVA_1
gale rappresentante p.t., , nato a [...] il [...], cod. fisc. Parte_2
(R.G. n. 753/2023) nei confronti di nata C.F._1 CP_1
a Catanzaro il 12.6.1939, cod. fisc. così provvede: C.F._5
a) in accoglimento della domanda proposta da in persona Parte_1
del legale rappresentante p.t., e di , nato a [...] il [...], Parte_2
cod. fisc. , dispone ai sensi dell'art. 2932 c.c. il trasfe- C.F._1
rimento in favore di parte attrice dell'unità immobiliare sita in Cotronei,
Villaggio Palumbo, loc. Pian del Sole, costituita da due piani fuori terra, in
Catasto del Comune di Cotronei, al Foglio 3, part. 105, cat. A/3, subordi- nando l'effetto traslativo al pagamento – a titolo di conguaglio prezzo – da parte della società attrice della minor somma di € 1.055,26, rispetto a quel- la pattuita, oltre interessi e rivalutazione come per legge dalla data di de- posito della presente sentenza a quella di effettivo pagamento;

b) Ordina al Conservatore dei RR.II. di Crotone territorialmente competente la trascrizione della presente sentenza, esonerandolo da ogni responsabilità e mandando alla Cancelleria per l'esecuzione di tale adempimento;

15 c) condanna la convenuta a rifondere a parte attrice le spese di lite, liqui- dandole in € 545,00 per esborsi ed € 3.809,00 per compensi professionali, oltre Iva e Cap, nonché al rimborso delle spese forfettarie nella misura del
15%;
d) pone definitivamente il compenso liquidato al c.t.u. in corso di causa a carico di parte convenuta.
Così deciso in Crotone, il 13 ottobre 2025.
Il Giudice dott.ssa DR AN
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