N. R.G. 1415/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VITERBO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesco Scavo Lombardo ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1415/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. NOCERA Parte_1 C.F._1
DANIELE, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. NOCERA
DANIELE ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MARACCI CP_1 C.F._2
TIZIANA, elettivamente domiciliato in VIA DELLA SAPIENZA 9 01100 VITERBO presso il difensore avv. MARACCI TIZIANA CONVENUTO/I
Avente ad oggetto: Intimazione Sfratto per Morosità.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
- preso atto dei contenuti di cui al verbale di udienza del 29 Gennaio 2025 nel giudizio vertente tra le parti in causa;
- viste le conclusioni delle parti di cui agli atti del giudizio;

- esaminati gli atti e la documentazione prodotta e complessivamente acquista;

- udita la discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 c.p.c.; pronuncia, ai sensi del richiamato art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle seguenti ragioni di fatto e di diritto della decisione:
- premessa la descrizione delle circostanze di fatto poste a sostegno delle domande avanzate dal ricorrente per come da quest'ultimo esposte nel corpo dell'atto introduttivo del giudizio;

pagina 1 di 5 - premessa altresì la descrizione delle circostanze di fatto poste a sostegno delle eccezioni sollevate dal convenuto;
intimava sfratto per morosità nei confronti di lamentando il Parte_1 CP_1
mancato pagamento dei canoni per il periodo Gennaio/Aprile 2024 per un importo complessivo di euro
1.440,00 in relazione al contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto tra le parti in data 7.11.2023
(registrato in pari data) come da atto di intimazione;

Si costituiva in giudizio il convenuto concludendo per il rigetto dell'avversa domanda, argomentando come da comparsa di costituzione e risposta deducendo tra l'altro, contestualmente spiegando domanda riconvenzionale, la sussistenza di vizi dell'immobile che, a suo dire, avrebbe reso lo stesso inidoneo all'uso prefissato.
Con Ordinanza riservata assunta all'udienza del 17.7.2024 il Tribunale così si pronunziava:
“ …omissis… Rilevato e Ritenuto:

che nella fase sommaria del presente procedimento l'intimato non ha proposto opposizione fondata su
prova scritta e che ogni ulteriore questione può essere affrontata nel merito della causa;

che in particolare l'intimato, allo stato, nulla ha dimostrato al fine di comprovare le argomentazioni di cui
alla comparsa di costituzione e risposta
ritenuto che la morosità persiste come da dichiarazione del procuratore dell'intimante resa a verbale;
visto
l'art. 665 c.p.c. Convalida lo sfratto. ORDINA
il rilascio dell'immobile sito in Viterbo, Via 3°Reggimento Granatieri di Sardegna 13, concesso in
locazione al Sig. , e fissa la data per l'esecuzione del rilascio al 31 Ottobre 2024, tenuto CP_1
conto della durata della morosità, con ogni riserva sulle eccezioni del convenuto.
Invita le parti a procedere con il tentativo di mediazione entro quindici giorni dalla data di pubblicazione
della presente Ordinanza.
Dispone il mutamento del rito e rinvia la causa per il proseguimento all'udienza del … omissis…”
Ciò premesso, osserva il Tribunale:
pagina 2 di 5 a) Che non è in contestazione la sussistenza della morosità;
b) Che i vizi lamentati dalla resistente non sono stati comprovati documentalmente;

c) Che, in ogni caso, costituisce insegnamento consolidato, nella giurisprudenza di legittimità, quello in forza del quale, in tema di inadempimento contrattuale, vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., che si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
- che, in applicazione di tale principio,
1) qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (cfr. Cass., ex multis, n. 8425/06);
2) Costituisce pacifico orientamento della Corte di Cassazione “...il principio...secondo cui in tema di locazione, al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti" (v. Cass. ordinanza n. 1317 del 2015 e tra le altre, Cass.
Sent. n. 18987/2016, Cass. 10.1.2008 n. 261 e l'ordinanza 23.6.2011 n. 13887).
d) Che il resistente ha omesso di versare i canoni dovuti anche nel corso dell'istruttoria.
Ritiene pertanto il Tribunale che le risultanze istruttorie non abbiano consentito di comprovare quanto asserito dal resistente, in quanto in primis le generiche allegazioni difensive sono rimaste prive di riscontro probatorio in ordine alla presunta efficienza causale delle circostanze dedotte rispetto pagina 3 di 5 all'inadempimento dell'obbligazione di pagamento del canone e degli oneri accessori derivanti dal contratto di locazione, né appaiono esaustive a ritenere che l'immobile non fosse idoneo all'uso prefissato.
Pertanto – escluso alcun inadempimento imputabile al locatore in quanto non dimostrato ed accertato viceversa l'inadempimento dell'intimato nel pagamento dei canoni dovuti - dev'essere pronunciata la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto tra le parti in data
7.11.2023 (registrato in pari data) per inadempimento del conduttore;
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Ritenuto che, al di là dell'espressa valutazione delle parti, l'art. 5 della l. n. 392/78 stabilisce che
«salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo
1455 del codice civile»;
- che tale valutazione legislativa vale di per sé a sollevare il giudice dalla valutazione dell'effettiva gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto;

- che la domanda della ricorrente deve trovare accoglimento e contestualmente deve essere respinta la riconvenzionale proposta dal resistente e che pertanto il conduttore è tenuta alla refusione, CP_1
in favore di delle somme dovute per i canoni scaduti per il periodo Gennaio/Aprile Parte_1
2024 per un importo complessivo di euro 1.440,00 oltre alle somme dovute per i canoni e relativi oneri accessori a scadere fino alla data di effettivo rilascio nonché agli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo.
- che in conseguenza della risoluzione del contratto il resistente è tenuto al rilascio immediato (e CP_1
comunque non oltre giorni trenta dalla pubblicazione della presente Sentenza) ove ancora in possesso del conduttore, dell'immobile sito in Viterbo, Via 3° Rgt Granatieri di Sardegna libero da persone e cose;

Le spese del giudizio debbono seguire il fondamentale canone della soccombenza e si liquidano come da dispositivo


P.Q.M.


pagina 4 di 5 disattesa ogni contraria istanza, eccezione o deduzione anche istruttoria, definitivamente pronunciando, così provvede:
- accoglie le domande proposte da con il ricorso introduttivo del presente giudizio. Parte_1
- Dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto tra le parti in data
7.11.2023 (registrato in pari data) per inadempimento del conduttore;
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- Condanna al rimborso, in favore di delle somme dovute per i canoni CP_1 Parte_1
scaduti nel periodo Gennaio/Aprile 2024 per un importo complessivo di euro 1.440,00, oltre alle somme dovute per i canoni e relativi oneri accessori a scadere fino alla data di effettivo rilascio nonché agli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo ed alla refusione delle spese del giudizio che liquida nel complessivo importo di euro 1.500,00 per onorario di difesa, oltre spese per esborsi, 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, da distrarsi in favore dell'Erario per ammissione della parte al gratuito patrocinio a spese dello Stato.
- Ordina il rilascio immediato (e comunque non oltre giorni trenta dalla pubblicazione della presente
Sentenza) dell'immobile sito in Viterbo, Via Molini 13 libero da persone e cose;

Si dà atto che al termine dell'odierna udienza è stata data lettura integrale del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e che le parti sono state avvertite che la sentenza emessa si intende pubblicata immediatamente per via telematica.
Viterbo, 29 gennaio 2025
IL GIUDICE
(Francesco Scavo Lombardo)
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