REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, in composizione monocratica, in persona del G.O.T., dott.ssa Carmela Rosetta Rita
Torrisi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al R.G. 1551 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2023
Promossa da
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Catania, Via R. Settimo n. Parte_1 C.F._1
77 presso lo studio dell'avv. Dario Di Mauro che lo appresenta e difende giusta procura in atti
Parte ricorrente
Contro
, (C.F.: , elettivamente domiciliata in Catania, Via Vitt. Eman. CP_1 C.F._2
Orlando n.15, presso lo studio dell'avv. Domenico Fabiano che la rappresenta e difende giusta procura come in atti
Parte resistente
Oggetto: recesso del conduttore
Conclusioni delle parti: come in atti
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. il ricorrente, a esposto: Parte_1
-di avere concesso in locazione a , con contratto del 16.01.2016, regolarmente registrato CP_1 presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio di Acireale, l'appartamento, di sua proprietà, sito in Aci Sant'Antonio, Via lavina n. 350, piano terzo, individuato in Catasto al foglio 12, part. 721, sub. 12, cat. A/2, cl. 6, per anni tre dal 16.01.2016 al 15.01.2019, successivamente prorogati, per il canone annuo di € 5.160,00 da corrispondere in dodici rate mensili di € 430,00 ciascuna.
Ha evidenziato che il contratto prevedeva, in particolare:
-il pagamento, da parte della conduttrice, dell'importo di € 20,00 mensili, a titolo di oneri condominiali, da corrispondere unitamente al canone di locazione;

-il pagamento delle forniture di acqua, gas e luce senza stipulazione di contratti a nome della conduttrice ma utilizzando quelli già stipulati a nome del locatore;

-la facoltà di recesso della conduttrice, per gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi, da comunicare al locatore con lettera racc. A/R.
Il ricorrente, nei suoi scritti, ha dichiarato di avere ricevuto, dalla conduttrice, la somma di euro 900,00 a titolo di deposito cauzionale e di averla trattenuta, alla fine della locazione, in acconto sulla maggiore somma dovutagli dalla conduttrice.
Ha narrato che questa, con e-mail dell'1.4.2022, gli ha comunicato la volontà di recedere dal contratto per gravi motivi, e che, successivamente, in data 10.5.2022, previo pagamento del canone di locazione relativo al mese di aprile 2022 e di alcune spese accessorie per le forniture, ha restituito l'appartamento consegnandone le chiavi senza corrispondere l'indennità di mancato preavviso che, avendo la conduttrice corrisposto già una mensilità (mese di Aprile) ammontava a € 2.150,00 (€430 X 5 mesi. Mesi di Maggio,
Giugno, Luglio, Agosto e Settembre).
Successivamente, il ricorrente, con raccomandata dell'1.8.2022 ha richiesto all'odierna resistente il pagamento della somma ridotta di € 1.364,44 specificando di avere detratto, dall'ammontare complessivo dovutagli, € 2150,00, le somme di € 900,00 ricevuti a titolo di deposito cauzionale e non restituita alla fine della locazione e € 430,00 corrispondente a una mensilità del canone di locazione in quanto, dal mese di
Settembre 2022 l'appartamento era stato locato ad altra persona per il medesimo canone.
La conduttrice, con mail del 30.09.2022, ha contestato tale richiesta sostenendo di non essere debitrice di alcuna somma nei confronti del locatore e al contempo ha richiesto la restituzione della somma di € 900,00 corrisposta a titolo di deposito cauzionale.
Il ricorrente ha, quindi, adito questo tribunale al fine di 1) sentire ritenere e dichiarare che la resistente,
, nella qualità di conduttrice, è debitrice nei suoi confronti, nella qualità di locatore, delle CP_1 seguenti somme: € 1.720,00 per indennità di mancato preavviso ed € 152,42 per spese di competenza della conduttrice anticipate dal locatore, di cui ai documenti allegati al ricorso introduttivo nn. 4, 5, 6 e 7, così specificata: € 30,97 per saldo chiusura fornitura energia elettrica, € 26,76 per saldo chiusura fornitura gas metano, € 57,98 per quota spettanza (pari a 1/3) fornitura acqua primo trimestre 2022, € 36,71 quota (pari a 1/2) dell'imposta registro annuale 2022 e quindi per un totale di €1.872,42 (1720,00 + 152,42) ovvero del maggiore o minore importo ritenuta di giustizia;
2) ritenere e dichiarare il diritto del locatore di trattenere,
a detrazione sul maggior credito vantato, la somma di € 900,00, versata dalla conduttrice a titolo di deposito cauzionale;
3) per l'effetto condannare la resistente al pagamento della residua somma di € 972,42 (1720 -
900 + 152,42), oltre interessi, ovvero del maggiore o minore importo ritenuto di giustizia, con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, nonché della fase stragiudiziale di mediazione.
La conduttrice si è costituita in giudizio, ha contestato le domande ex adverso, ne ha chiesto il rigetto ed ha spiegato domanda riconvenzionale.
In particolare, a sostegno delle proprie ragioni, ha sostenuto:
-che il recesso, avvenuto senza preavviso, deve ritenersi giustificato in quanto è stato determinato dallo stato di gravidanza della conduttrice, una condizione che non le consentiva, “senza grave rischio per la salute propria e del nascituro”, di raggiungere l'appartamento locato che, posto al piano terzo dell'immobile, era privo del servizio di ascensore;

-che il locatore, riconoscendo le difficoltà a cui andava incontro la conduttrice a causa della mancanza di ascensore, ha rinunciato all'indennità da mancato preavviso ed ha chiesto di provare per testimoni tale circostanza indicando sei testimoni da escutere.
In via riconvenzionale ha chiesto:
- la restituzione della somma di € 900,00 corrisposta al locatore a titolo di deposito cauzionale e da questi non restituita alla fine della locazione oltre interessi e rivalutazione monetaria dal versamento (1/1/2016) al soddisfo, “eventualmente al netto di quanto spettante al locatore per accertandi rimborsi, ancorché non conosciuti prima della istaurazione della causa e pertanto non determinati né conosciuti”;
- la restituzione di ogni somma che, all'esito del giudizio, risulti essere stata versata in eccesso rispetto agli effettivi costi sostenuti per la gestione delle parti comuni del fabbricato dal 01/01/2016 al 09/05/2022;
- la condanna del ricorrente al pagamento in suo favore della somma di €.33,50 a titolo di rimborso metà delle anticipate spese di cancellazione del contratto di locazione (€ 67,00). In subordine ha chiesto che la indennità di preavviso venga liquidata in via equitativa, nella misura non maggiore a due mensilità, ivi ricompresa la mensilità corrisposta relativa al mese di Aprile 2022 salvo il diritto alla compensazione con gli accertandi crediti eventualmente vantati.
La causa è stata istruita con produzione documentale e prova per testi.
Precedentemente all'instaurazione del presente giudizio è stato esperito il tentativo obbligatorio di mediazione.
Risulta incontestato:
- che parte resistente, in qualità di conduttrice, ha esercitato la facoltà di recesso dal contratto di locazione stipulato inter partes senza dare al locatore il preavviso di almeno sei mesi e senza corrispondere la relativa indennità;
- che parte ricorrente, in qualità di locatore, alla fine della locazione ha trattenuto la somma di € 900,00 che parte resistente, in qualità di conduttrice, gli ha corrisposto a titolo di deposito cauzionale.
Si osserva che l'art. 8 del contratto di locazione stipulato tra le parti, conformemente a quanto disposto dall'art. 3 comma 6 L. n. 431/98 e dall'art. 4 comma 2 L. n. 392/78, ha previsto la facoltà, per parte conduttrice, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, per gravi motivi, dandone avviso al locatore con lettera raccomandata da recapitarsi almeno sei mesi prima del rilascio.
E' quindi evidente che le parti hanno concordato che la conduttrice, in caso di recesso, anche se esercitato per gravi motivi, sia obbligata a dare al locatore un preavviso di almeno sei mesi mediante racc. A/R.
Nel caso in esame detto termine di preavviso non risulta sia stato rispettato.
Parte convenuta, a giustificazione, ha dedotto che sarebbe intervenuto tra le parti un accordo verbale in base al quale il locatore, comprendendo le difficoltà della conduttrice, avrebbe rinunciato a richiedere l'indennità di mancato preavviso.
Tale deduzione, è irrilevante in quanto così come per la stipula di un valido contratto di locazione ad uso abitativo, ai sensi dell'art. 1 comma 4 L. n. 431/98, è richiesta la forma scritta anche per l'eventuale accordo modificativo e, in atti, non è stato depositato alcun documento attestante un accordo intervenuto tra le parti.
Si evidenzia, inoltre che tale accordo non è stato neanche provato per testimoni in quanto l'unico teste escusso, dei sei indicati, , compagno di vita della resistente, sull'attendibilità del quale Testimone_1 questo decidente nutre dubbi, ha dichiarato, genericamente, che tra le parti è intervenuto un accordo in tal senso ma non ha precisato dove e quando si sarebbe perfezionato.
Si osserva, inoltre, che nel caso di recesso da contratto di locazione soggetto a termine di preavviso l'effetto risolutivo si produce solo alla data del compimento del preavviso: dunque, i canoni devono essere corrisposti sino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dalla data di materiale rilascio dell'immobile (Cass. n. 12157/16 ; Cass. n. 11778/2017).
Avendo il locatore dato atto di avere già ricevuto dalla conduttrice, a titolo di indennizzo per il recesso anticipato, il pagamento di una mensilità del canone di locazione (mese di Aprile 2020) e di avere, dopo la restituzione, nuovamente locato l'immobile, a terzi, dal 01.09.2022, per lo stesso canone di € 430,00 e considerato che è incontestato tra le parti il mancato pagamento di cinque mesi di canone di locazione a titolo di mancato preavviso, deve ritenersi che la conduttrice sia debitrice del locatore della somma di € 1.720,00 a titolo di indennità di mancato preavviso di recesso (€430,00 x 4 mesi).
Risulta provato inoltre, dai documenti nn. 4,5,6,7 allegati al ricorso, che la conduttrice è altresì debitrice nei confronti del locatore delle seguenti somme da questo anticipate per conto della conduttrice: € 30,97 per saldo chiusura fornitura energia elettrica, € 26,76 per saldo chiusura fornitura gas metano, € 57,98 per quota spettanza (pari a 1/3) fornitura acqua primo trimestre 2022, € 36,71 quota (pari a 1/2) dell'imposta registro annuale 2022 per un totale di € 152,42. La conduttrice è quindi debitrice della complessiva somma di €
1.872,42.
In merito alla restituzione della somma corrisposta dal conduttore a titolo di deposito cauzionale, richiesta in via riconvenzionale dalla conduttrice, bisogna ricordare che:
- il deposito cauzionale costituisce una garanzia per il locatore, non può essere imputato in conto canoni e deve essere restituito a fine locazione al conduttore;

- il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, che sorge con la conclusione della locazione e il rilascio dell'immobile, solo proponendo domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso a copertura di specifici danni subiti o importi rimasti impagati dal conduttore, inclusa l'indennità di mancato preavviso di recesso.
Nel caso in questione, la somma di € 900,00, infruttifera ex art. 3 del contratto di locazione intercorso tra le parti, può essere attribuita al locatore, che ne ha fatto richiesta in ricorso, dato che vanta, nei confronti della conduttrice, come sopra esposto, un credito maggiore ammontante precisamente a € 1.872,42. La domanda riconvenzionale di restituzione del deposito cauzionale avanzata dalla resistente deve, quindi, essere rigettata e la resistente deve essere condannata a pagare a parte ricorrente la somma complessiva di euro 972,00 (1872,42 - 900) oltre interessi dalla domanda al soddisfo.
Devono essere rigettate le ulteriori domande riconvenzionali in quanto non provate.
Le spese legali seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catania, sezione quinta, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita così dispone:
in accoglimento della domanda del ricorrente:
-autorizza parte ricorrente a trattenere la somma di € 900,00 già detenuta a titolo di deposito cauzionale, come in parte motiva;

-Condanna parte resistente a pagare a parte ricorrente la somma di euro 972,42 oltre interessi dalla domanda al soddisfo, come in motivazione;

-Rigetta le altre domande;

-Condanna parte resistente, al pagamento in favore di parte ricorrente delle spese CP_1 processuali che liquida in complessivi euro 1.000,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario,
IVA e CPA come per legge;

Così deciso in Catania il 23.05.2025
La Got
Carmela Torrisi