REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Cosenza, Sezione I Civile, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa
EN De AN, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4049/2020 del Ruolo Generale, vertente

TRA

, con il patrocinio dell'avv. Santo Rogato Parte_1
OPPONENTE

E

con il patrocinio dell'avv. Concetta Piacente Controparte_1

OPPOSTA

OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo con domanda riconvenzionale.
CONCLUSIONI: come in atti.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE.
Con atto di citazione ritualmente ha proposto opposizione avverso il decreto Parte_2 ingiuntivo n. 1137/2020 emesso dal Tribunale di Cosenza in data 30.09.2020 con cui gli è stato intimato il pagamento, in favore della agenzia immobiliare della somma di euro 6.588,00, CP_1 oltre interessi e spese del monitorio, a titolo di provvigione asseritamente dovuta in forza dell'incarico di mediazione immobiliare da lui conferito alla convenuta in data 5 agosto 2019 per la vendita dell'immobile di sua proprietà sito in Castrolibero alla via Martiri di Melissa n. 13.
L'attore ha rappresentato che l'immobile era stato offerto sul mercato al prezzo di euro 180.000,00 con previsione di una provvigione in favore dell'agente nella misura del 3% sul prezzo reale di vendita da corrispondere all'atto dell'avvenuta accettazione della proposta di acquisto;
che in data 6 settembre
2019 era stata formulata una prima proposta di acquisto da parte di al prezzo di euro CP_2
160.000,00, subordinata all'ottenimento, da parte dell'acquirente, di un mutuo bancario per il pagamento del prezzo;
che tale proposta era stata da lui rifiutata;
che successivamente l'agenzia gli aveva comunicato che lo stesso aveva avanzato una seconda proposta di acquisto al prezzo di CP_2 euro 180.000,00 ma subordinata, oltre all'ottenimento del mutuo da parte dell'istituto di credito, anche al cambio di destinazione d'uso dell'immobile dalla categoria catastale C2 a quella A/10 dovendo egli adibirlo a studio di fisioterapia e osteopatia;
che il n.q. di legale rappresentante CP_3 dell'agenzia immobiliare, aveva dato la propria disponibilità a curare l'intera pratica amministrativa di variazione catastale;
che, quindi, in data 23 ottobre 2019, lo stesso aveva raccolto una nuova CP_3 proposta irrevocabile di acquisto a firma di al prezzo di euro 180.000,00, subordinata CP_2 alla predetta doppia condizione sospensiva: l'erogazione del mutuo in favore del compratore ed il cambio di destinazione d'uso dell'immobile in A/10; che detta proposta era stata da lui accettata in data 28 ottobre 2019, con contestuale conferimento dell'incarico all'agente di procedere alla presentazione del cambio di destinazione d'uso presso il competente Ufficio Tecnico del Comune di
Castrolibero e fissazione della data del rogito notarile al 30 gennaio 2020; che, tuttavia, non avendo il CA ottenuto nel fissato termine il finanziamento, aveva egli acconsentito ad uno slittamento della data del rogito al 28 febbraio 2020, sottoscrivendo all'uopo con l'acquirente un nuovo accordo in data 20 dicembre 2019 prevedente la predetta doppia condizione sospensiva;
che in data 27 febbraio 2020 il lo aveva informato di problematiche afferenti la pratica comunale di variazione CP_3 catastale;
che, in particolare, l'ing. (quale professionista incaricato dalla Persona_1 CP_1 allo svolgimento degli adempimenti per la variazione catastale), aveva appreso in data 26 febbraio
2020 (quando si era per la prima volta recato presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Castrolibero per la presentazione della domanda amministrativa di variazione catastale) che la tempistica necessaria per la definizione dell'iter amministrativo era di 30/45 giorni, incompatibile con la data del rogito;
che egli, infastidito dall'operato dell'agenzia, aveva invitato il ad informare il CP_3
CA di quanto venuto a conoscenza al fine di procedere alla rinnovazione della proposta in considerazione della tempistica indicata dall'ente comunale;
che, tuttavia, il sopraggiungere dell'emergenza epidemiologica da Covid-19 ed il conseguente noto lockdown nazionale, aveva determinato una situazione di stallo sino alla data del 4 maggio 2020; che dopo soli quattro giorni dalla riapertura degli uffici pubblici, in data 8 maggio 2020, , per il tramite del proprio CP_2 difensore di fiducia, aveva inoltrato una formale comunicazione all'agenzia immobiliare ed al venditore, nella quale, premesso di avere ottenuto il mutuo dal mese di gennaio 2020 e di non avere potuto stipulare il rogito di vendita nel termine stabilito poichè il venditore non aveva effettuato il previsto cambio di destinazione d'uso, aveva indicato nella data del 25 maggio 2020 il termine ultimo per procedere alla stipula del rogito;
che tale termine non avrebbe potuto essere da rispettato a causa dei tempi burocratici necessari per il cambio di destinazione d'uso (30/45 giorni); che con successiva pec-mail del 14 maggio 2020 il CA aveva intimato l'agenzia immobiliare a restituire l'assegno di euro 18.000,00 da lui consegnato a titolo di caparra confirmatoria e mai riversatogli;
che in data 25 maggio 2020 egli aveva rappresentato al CA la propria disponibilità ad addivenire alla conclusione dell'affare, ferma la necessità del rispetto dei tempi tecnici dettati dal Comune di
Castrolibero per il cambio di destinazione d'uso, ma che tale missiva non era stata mai riscontrata dal
; che dal canto suo, con pec del 25 giugno 2020, aveva chiesto il pagamento delle CP_2 CP_4 provvigioni asseritamente dovute in ragione dello svolgimento del proprio incarico, inviando, successivamente, fattura n. FPR 5/2020 datata 8 luglio 2020, e poi notificando il decreto ingiuntivo che qui sta opponendo.
Alla luce di quanto rappresentato, , opponendosi al pagamento ingiunto, ha eccepito Parte_2 la non dovutezza della provvigione in considerazione del mancato avveramento della condizione sospensiva inserita nella proposta irrevocabile (variazione catastale), ai sensi e per gli effetti dell'art. 1755 c.c. per responsabilità e colpa dell'agente immobiliare, causativa della mancata conclusione dell'affare. Ha inoltre dedotto la responsabilità dell'agenzia immobiliare in riferimento CP_1 alla mancata conclusione dell'accordo di vendita dell'immobile per non avere usato l'ordinaria diligenza nell'espletamento dell'incarico di provvedere al cambio di destinazione d'uso del bene presso il Competente Comune di Castrolibero.
Ha, pertanto, chiesto al Tribunale di accogliere le seguenti conclusioni: “In via principale revocare il
Decreto Ingiuntivo n. 1137/2020 del 30.09.2020 qui opposto, e per l'effetto rigettare la relativa domanda perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata;
in via riconvenzionale accertare e dichiarare l'esclusiva responsabilità dell'agenzia immobiliare in persona CP_1 del legale rappresentante pro-tempore Sig. , in riferimento alla mancata conclusione CP_4 dell'accordo di vendita dell'immobile di proprietà del Sig. , in ragione dei motivi sopra Parte_1 esposti, e per l'effetto condannare la predetta agenzia immobiliare al risarcimento del danno derivato all'odierno opponente dalla mancata vendita dell'immobile di sua proprietà, da quantificarsi in €. 18.000,00 od in quelle maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge;
il tutto, in ogni caso, con vittoria di spese e competenze del presente giudizio”.
Si è costituita in giudizio l' che ha resistito alla domanda Controparte_1 deducendone l'infondatezza.
Ha, in particolare, rappresentato l'opposta che, all'atto del conferimento dell'incarico, il aveva Pt_2 dichiarato che l'immobile aveva destinazione d'uso ufficio, era conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente ed era, altresì, dotato di certificazione energetica. Ha evidenziato, poi, che solo in data 3 settembre 2019, e cioè quando il proprietario aveva fornito le planimetrie dell'immobile, aveva essa appreso che la categoria catastale del bene era in realtà C2 e che, per specifico accordo tra le parti, si era deciso di avviare la pratica di cambio di destinazione d'uso catastale solo successivamente alla concessione del mutuo in favore del promittente acquirente;
che, poiché nel mese di gennaio 2020 il aveva ottenuto il finanziamento richiesto, comunicandolo all'agenzia il 28 gennaio 2020, CP_2 solo successivamente a tale data essa si era attivata per porre in essere la variazione catastale richiesta;
che, a seguito degli accertamenti, si era scoperto che l'immobile presentava varie difformità e diversi abusi edilizi, per cui sarebbe stata necessaria una sanatoria, la quale avrebbe richiesto il pagamento di una sanzione pecuniaria pari ad euro 516,00 circa, il pagamento degli oneri di urbanizzazione e di costruzione (circa euro 4.000,00), oltre i diritti di segreteria e marche da bollo;
che sarebbe stato anche necessario, per detto cambio, richiedere preventivamente all'assemblea condominiale l'assenso (all'unanimità); che si trattava di una pratica molto complessa e più costosa della variazione catastale che l'agenzia si era assunta l'onere di fare a proprie spese e con il proprio tecnico;
che essa, tuttavia, pur di non pregiudicare il buon esito della compravendita, aveva deciso di accollarsi una quota parte dei costi, rinunciando ad euro 2.000,00 di provvigione;
che nelle more l'acquirente, informato dell'accaduto, aveva acconsentito a dare, comunque, tempo al venditore di procedere alla sanatoria, attendendo sino all'8 maggio 2020; che, non essendosi il attivato per formalizzare la Pt_2 richiesta di assemblea al condominio (atto propedeutico necessario per la presentazione della richiesta di sanatoria), il , in data 8 maggio 2020, aveva dato termine al venditore per la stipula del CP_2 contratto definitivo sino al 25 maggio 2020.
L'agenzia, precisato di non avere mai ricevuto l'incarico di procedere al cambio di destinazione d'uso urbanistico ma solo del cambio di destinazione d'uso catastale, ha sostenuto il proprio diritto al pagamento della provvigione, avendo assistito l'attore sino alla conclusione dell'affare, asseritamente realizzatasi con l'accettazione, da parte del , della proposta irrevocabile, rispetto alla quale si Pt_2 appaleserebbe indifferente la sottoposizione della stessa proposta a condizioni sospensive, e non essendo ravvisabile alcuna responsabilità per la mancata stipula della vendita. Ha, pertanto, chiesto al Tribunale di accogliere le seguenti conclusioni: “In via preliminare, concedere ex art. 648 c.p.c la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto;
nel merito respingere l'opposizione proposta dal Sig. per le ragioni di cui in narrativa e per l'effetto Parte_1 confermare il decreto ingiuntivo opposto;
rigettare altresì la domanda riconvenzionale proposta dall'opponente in quanto palesemente destituita di fondamento, con condanna dell'opponente al risarcimento del danno per lite temeraria da quantificarsi in via equitativa;
in ogni caso con vittoria di spese e competenze di lite”.
Disattese la richiesta di concessione di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e l'istanza di riunione al presente giudizio del procedimento n. 4082/2020 RGAC pendente tra l'agenzia immobiliare e sentiti i testi ammessi, sulle conclusioni delle parti, la causa Controparte_5
è stata, infine, trattenuta in decisione.
***
L'opposizione è fondata.
Com'è noto, a seguito dell'opposizione a decreto ingiuntivo si instaura un ordinario giudizio di merito a cognizione piena, che costituisce proseguimento della fase sommaria incardinata dal creditore, nell'ambito del quale quest'ultimo assume le vesti di attore in senso sostanziale con il relativo onere di fornire dimostrazione del diritto azionato in sede monitoria. L'opponente, invece, quale convenuto sostanziale, deve dimostrare l'adempimento ovvero l'intervento di fatti estintivi e/o modificativi della sua obbligazione.
Nel caso che ci occupa è incontestato che ha conferito incarico di intermediazione Parte_2 immobiliare alla società opposta per la vendita del suo appartamento sito in Castrolibero, alla via
Martiri di Melissa n. 13, e che si era pattuito il pagamento di una provvigione in favore dell'agente nella misura del 3% sul prezzo di vendita, da versarsi all'avvenuta accettazione della proposta di acquisto.
E', inoltre, incontestato, oltre che documentalmente provato, che, dopo una prima offerta al prezzo di euro 160.000,00 proveniente da e rifiutata dall'attore, lo stesso aveva Controparte_5 CP_2 avanzato una seconda offerta di acquisto al prezzo, richiesto dal venditore, di euro 180.000,00 subordinando tuttavia l'efficacia della sua proposta a due condizioni: l'ottenimento del mutuo necessario per procurarsi le risolse per l'acquisto e la variazione catastale dell'immobile da C2 a
A/10.
Costituisce ancora circostanza pacifica che, mentre il CA ha ottenuto a fine gennaio 2019 il finanziamento dal suo istituto di credito, la variazione catastale a cui era parimenti stata subordinata l'efficacia della proposta irrevocabile formulata dall'acquirente in pectore non è venuta a realizzazione.
Alla luce di quanto incontestatamente emerso in corso di causa, deve ritenersi che l'agenzia immobiliare, su cui incombeva il relativo onere ai sensi dell'art. 2697 c.c., non abbia fornito la prova del suo diritto alla provvigione.
Va, sul punto, preliminarmente osservato che l'attività di mediazione trova disciplina agli artt. 1754 ss c.c. e consiste nell'opera di chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Per giurisprudenza consolidata, “costituisce affare, ai sensi dell'art. 1754 c.c., al fine del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra due parti;
tale operazione, benché da intendersi in senso generico ed empirico, deve, tuttavia, essere sufficientemente individuata nella sua consistenza storica” (Cass. Civ., nn. 11467/2001, 8676/2009, 21836/2010, 10833/2014).
La stessa giurisprudenza ha ancora precisato come “nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando questi sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita” (Cass. Civ. 2359/2024; Cass. n.
20132/2022; Cass. n. 22273/2010), pur essendo “possibile che le parti deroghino alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita” (Cass. Civ., n. 2359/2024 che richiama sul punto Cass. civ., n. 9676/1997).
La S.C. ha, inoltre, precisato che, fermo il consolidato principio per cui il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti che abiliti ciascuna delle parti stesse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, “detto principio deve essere coerentemente declinato nel senso di negare la possibilità di qualificare come “affare” compiuto la mera conclusione di una intesa, come il “preliminare di preliminare”” – nella specie, accettazione della proposta irrevocabile – “la quale, in caso di inadempimento, legittima la parte non inadempiente non ad agire per l'esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, bensì per il risarcimento del danno derivante dalla mancata prosecuzione delle trattative, e quindi dalla violazione dell' obbligo a contrattare” (cfr. Cass .civ., n. 31431/2023, nonché, tra le altre, n.
30083/2019 e ordinanze nn. 22012/2023 8879/2022, 39377/2021, 7781/2020). Ne deriva che non risulta, nella specie, realizzata quella “conclusione dell'affare” che, agli affetti dell'art. 1755 c.c., costituisce fonte del diritto del mediatore alla provvigione, non costituendo l'accettazione della proposta irrevocabile quell' “incontro della volontà delle parti diretto a creare il vincolo giuridico costituito dall'assunzione dell'impegno alla futura stipula del contratto definitivo in base agli elementi essenziali individuati” (cfr. Cass. civ., ordinanza n. 2465/2023).
Né può essere invocata, a sostegno del diritto al pagamento della provvigione da parte del mediatore, la clausola contrattuale contenuta nella proposta irrevocabile sottoscritta dalle parti, laddove si stabilisce che la provvigione avrebbe dovuto essere pagata all'atto della accettazione, da parte del venditore, della proposta, trattandosi, per come osservato dalla difesa di parte opponente, di clausola affetta da nullità c.d. “di protezione”, rilevabile d'ufficio.
La Suprema Corte, intervenuta sul punto, ha, infatti, affermato che clausola con cui si anticipa unilateralmente, da parte dell'agente immobiliare, il pagamento dei suoi compensi alla all'accettazione della proposta irrevocabile, “deve essere considerata nulla (e quindi non apposta, per inefficacia parziale di protezione ex art. 36, comma 1, Codice del consumo) in quanto determina un significativo «squilibrio normativo» (ex art. 33, comma 1, Codice del consumo) laddove prevede la maturazione del diritto alla provvigione in una fase non corrispondente alla conclusione dell'affare (nell'interpretazione della giurisprudenza…), così stravolgendo il fondamento causale dell'operazione economico-giuridica posta in essere dalle parti” (Cass. civ., n. 9612/2023).
E ciò in applicazione del c.d. “principio di gradualità”, “la cui ratio va ravvisata nell'esigenza di garantire, nei contratti a prestazioni corrispettive, come il contratto di mediazione atipica”, quale è quella immobiliare, “il rispetto del sinallagma contrattuale, dovendo trovare la prestazione di una parte il proprio fondamento nella controprestazione dell'altra parte, al fine di evitare il ricorrere di situazioni di indebito arricchimento ai danni del contraente debole del negozio perfezionato” (Cass. civ., n. 22357/2010).
Alcun rilievo dirimente assume, invece, la circostanza della sottoposizione della proposta irrevocabile accettata dal a condizione sospensiva non trovando applicazione, nel caso di specie, il disposto Pt_2 di cui all'invocato art. 1757 non essendosi, come detto, in presenza di pattuizione contrattuale, neanche sub specie di preliminare, ma di negozio propedeutico alla futura stipula di preliminare di vendita. La domanda di pagamento della provvigione contrattuale, formulata dall'opposta società con il ricorso monitorio, deve essere, per le ragioni esposte, rigettata con conseguente revoca del decreto ingiuntivo gravato.
***
Con riferimento alla domanda riconvenzionale spiegata da , si osserva quanto segue. Parte_2
Il , nell'opporsi all'ingiunzione di pagamento oggetto del presente giudizio, ha, come visto, Pt_2 chiesto al Tribunale di “accertare e dichiarare l'esclusiva responsabilità dell'agenzia immobiliare in persona del legale rappresentante pro-tempore Sig. , in riferimento alla CP_1 CP_4 mancata conclusione dell'accordo di vendita dell'immobile di proprietà del Sig. , in Parte_1 ragione dei motivi sopra esposti, e per l'effetto condannare la predetta agenzia immobiliare al risarcimento del danno derivato all'odierno opponente dalla mancata vendita dell'immobile di sua proprietà, da quantificarsi in €. 18.000,00 od in quelle maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge”.
La domanda è infondata.
L'attore lamenta che l'agenzia non ha adempiuto agli oneri derivanti dal mandato per non avere, in particolare, assolto all'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, avendo violato, nello specifico, il dovere di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare stesso.
Ha sostenuto che l'agenzia avrebbe potuto e dovuto effettuare le verifiche tecniche sull'immobile già dal settembre del 2019, allorquando aveva ricevuto tutto l'incartamento relativo al bene così verificando lo stato urbanistico del bene ed accertando la sussistenza degli abusi edilizi riscontrati a seguito dell'accesso dell'ingegnere presso l'UTC del comune di Castrolibero. Per_1
L'assunto non è condivisibile.
Nel caso che ci occupa, alcuna violazione informativa vi è, invero, stata da parte dell'agenzia immobiliare lamentando il l'omissione da parte di di una informazione sul bene, di sua Pt_2 CP_6 proprietà, di cui era invece già da anni a conoscenza e che ha piuttosto egli taciuto alla convenuta in sede di conferimento dell'incarico per cui è causa.
Lpro ha depositato, infatti, comunicazione del 25 ottobre 2013, sottoscritta da e da questi Parte_1 inoltrata al comune di Castrolibero (dove è stata depositata il 30 ottobre 2013 con protocollo n.
13850), avente ad oggetto l'immobile in questione, con la quale, in risposta alla richiesta di chiarimenti da parte dell'UTC a cui l'attore il 2 ottobre 2013 aveva presentato una Scia per l'apertura di una finestra, circa “la destinazione d'uso dell'unità immobiliare oggetto dell'intervento” che nella
Scia era stata indicata come “uso ufficio”, il ha rappresentato all'ente che nella relazione tecnica Pt_2
CP_ di asseverazione allegata alla , “per mero errore materiale”, era stata da lui indicata la destinazione d'uso ufficio mentre “i locali oggetto di lavori presentano una destinazione d'uso CP_ magazzino e locale deposito (categoria catastale C/2)” con la conseguenza, ai fini della , “che i lavori in oggetto non variano in alcun modo la destinazione d'uso in essere” (v. allegato 10 della comparsa di costituzione di parte opposta).
Per come si evince dalla comunicazione anzidetta, il sin dal 2013 sapeva che l'immobile, Pt_2 utilizzato come ufficio anche dalla figlia, era accatastato come magazzino/locale deposito e che i CP_ lavori oggetto di erano incompatibili con la dichiarata destinazione ed avrebbero anzi comportato la realizzazione di irregolarità urbanistiche.
Eppure ha taciuto tale circostanza all'agenzia, dichiarando, anzi, nel mandato a vendere che il bene che si apprestava a mettere sul mercato aveva destinazione d'uso “ufficio”.
Nemmeno il ha riferito gli abusi all'agenzia una volta che, a seguito della consegna della Pt_2 planimetria, la convenuta gli ha contestato la difformità di accatastamento dell'immobile, limitandosi, in quella occasione, a richiedere al l'espletamento di una mera pratica di variazione catastale CP_3 che, come è emerso in corso di causa, avrebbe richiesto – ove il bene non fosse stato affetto da violazioni urbanistiche - solo pochi giorni per poter essere completata.
Si ricorda che la necessità del cambio di destinazione d'uso era stata determinata proprio dalla non veritiera attestazione resa, sul punto, dal in sede di conferimento dell'incarico all'agenzia e Pt_2 dalla omessa consegna a delle planimetrie catastali il cui esame avrebbe consentito alla CP_1 convenuta di acclarare sin da subito l'erroneità dell'informazione.
La circostanza è evidente documentalmente: mentre la prima proposta (rifiutata dal per la Pt_2 ritenuta inadeguatezza del prezzo di acquisto offerto) era stata subordinata dal al solo CP_2 ottenimento del mutuo, la seconda (quella del 23 ottobre 2019) è stata subordinata, oltre che all'erogazione del finanziamento, anche alla previa variazione catastale del bene, da C2 ad A10.
E' chiaro, dunque, che la circostanza della difformità di accatastamento dell'immobile rispetto a quella d' “uso ufficio” dichiarata dal venditore in sede di conferimento del mandato all'agenzia è venuta fuori dopo la prima proposta di acquisto, e cioè tra il 6 settembre 2019 (data della prima proposta di acquisto) ed il 23 ottobre 2019 (data della seconda proposta di acquisto ove compare la seconda condizione sospensiva), quando l'attore ha consegnato all'agenzia le planimetrie dell'immobile, non consegnate all'atto del conferimento dell'incarico. La consegna delle planimetrie in epoca successiva alla stipula del mandato, oltre che riferita dal teste risulta per tabulas dalla conversazione WhatsApp del 3 settembre 2019 tra l'avv. RA Per_1
UL e (titolare dell' . Nelo scambio di messaggi in discorso il CP_4 Controparte_1 scriveva alla : “Ciao RA, ti ricordo la planimetria, quando hai un attimo” e la CP_3 Pt_2
, dopo avere spiegato le ragioni per cui non ne era in possesso, concludeva: “Va bene Lù non ti Pt_2 preoccupare. Me la vedo io, e appena ce l'ho te la giro subito via mail” (v. allegato 9 della citazione).
Non solo.
Anche dopo la scoperta della reale categoria catastale del bene e l'assunzione, da parte del CP_3 dell'onere di provvedere alla variazione catastale, sul presupposto della regolarità urbanistica dell'immobile (che era utilizzato dalla figlia dell'attore come studio legale, con conseguente apparenza di conformità della destinazione d'uso effettiva a quella oggetto della variazione), il Pt_2 ha continuato a tacere delle irregolarità urbanistiche a lui note, come visto prima, sin dal 2013: tali abusi sono stati, infatti, scoperti all'agenzia solo quando l'ingegnere incaricato Per_1 dell'espletamento della pratica di variazione catastale, si è recato presso l'UTC al fine di procedere a detto incombente, differito all'ottenimento del mutuo da parte del . CP_2
La circostanza, dedotta dalla convenuta e non puntualmente contestata dall'attore, ha trovato conferma nelle dichiarazioni dei due testi di parte opposta - l'ing. e (v. verbali Per_1 Testimone_1 di udienza del 26 giugno 2023 e 21 ottobre 2024).
Peraltro, l'assunto è coerente con i tempi, assai veloci, di espletamento della pratica di cambio di variazione catastale: è, infatti, incontestato che essa richiede, per come dedotto dalla convenuta, tre/quattro giorni, esaurendosi in una mera operazione di variazione onomastica.
Del resto, RA UL, sentita come testimone, ha chiaramente detto che il padre non aveva interesse alla variazione catastale, richiesta solo ai fini della vendita al (“il cambio di CP_2 variazione catastale non era nostro interesse ma era condizione legata alla vendita che ci era stata chiesta proprio dal sig. ” - v. verbale udienza del 19.02.2024). CP_2
Dall'istruttoria è emerso che il ha ottenuto il mutuo per l'acquisto dell'immobile del CP_2 Pt_2 nel mese di gennaio 2020.
La circostanza, invero pacifica, è stata riferita dai testi della convenuta ed emerge anche dalla lettura della pec inviata in data 8 maggio 2020 dal legale di all' ed al CP_2 Controparte_1
all'indirizzo mail della figlia RA. Si legge, infatti, nella pec: “Il sig. , per come Pt_2 CP_2 da Voi noto, dal mese di gennaio c.a. ha ottenuto il finanziamento richiesto ma…non ha potuto stipulare il rogito notarile …” (v. allegato 4 dell'atto di citazione).
Il contenuto della pec non ha formato oggetto di contestazione. Deve, quindi, ritenersi che, come dedotto dalla difesa della convenuta, avuta notizia della concessione del mutuo, l'agenzia si sia attivata per procedere, nel termine (prorogato) del 20 febbraio 2020 previsto per la stipula del contratto d'acquisto, scoprendo gli abusi.
E' chiaro, allora, che l'attore non può che imputare alla sua condotta negligente l'omessa conclusione dell'affare, trattandosi di evento dannoso (quello della mancata conclusione dell'affare) che egli avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza: se avesse cioè per tempo resa edotta l'agenzia della reale situazione del bene che voleva vendere, i lunghi mesi trascorsi dalla prima proposta del
CA sarebbero stati utilizzati per regolarizzare gli abusi da cui il suo bene era affetto.
Ed invece, si è arrivati a “scoprire” gli abusi a febbraio 2020 a ridosso del blocco di ogni attività a causa del lock down imposto dal Governo in ragione della pandemia da Covid 19 dall'8 marzo fino ai primi di maggio 2020 (la circostanza dello stallo risulta anche dalle conversazioni Whatsapp tra
RA UL e prodotte dall'attore), ditalchè, anche a voler ritenere che si CP_4 CP_1 fosse assunta, a quel punto, l'onere di curare (pure) la pratica urbanistica (ma di tale circostanza non vi è prova), la mancata conclusione dell'affare, dovuta ai tempi necessari per (la più lunga, rispetto alla mera variazione catastale) pratica di sanatoria degli abusi edilizi (si pensi che a maggio 2020
l'attore non si era ancora attivato per far convocare l'assemblea condominiale ai fini della delibera di autorizzazione al cambio di destinazione d'uso del bene – v. conversazione Whatsapp del 04.05.2020 tra RA UL e trascritta all'allegato 9 dell'atto di citazione) ed al successivo da CP_4 parte del , non potrebbe addebitarsi alla convenuta. CP_2
Ed infatti, ai sensi dell'art. 1227, comma 2 c.c. “il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza” – ordinaria diligenza di cui, per i motivi anzidetti, l'attore non ha, nella specie, fatto uso.
La domanda riconvenzionale avanzata dall'opponente deve essere, pertanto, disattesa.
Spese compensate in ragione della soccombenza reciproca.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cosenza, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra eccezione, deduzione e istanza, così provvede: - accoglie l'opposizione proposta da e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. Parte_1
1137/2020, emesso dal Tribunale di Cosenza;

- rigetta la domanda riconvenzionale avanzata da parte opponente;

- compensa integralmente le spese di lite.
Cosenza, 31 ottobre 2025.
IL GIUDICE
dott.ssa EN De AN